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Statut légal des volontaires au sein d’une ACP

luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 776
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Statut légal des volontaires au sein d’une ACP

@ rexou

Dans ce qui suit, je résume mon opinion personnelle en ce qui concerne le travail d’une personne qu’elle exécute au sein d’une ACP. Je réfère ponctuellement à mon opinion dans d’autres sujets sur ce forum, mais je ne pouvais pas l’approfondir à ce moment, si non il y a un risque d’être « off topic ».

Contexte

Je connais à titre personnel toute une série d’immeubles de 3 à 248 appartements dans la région de Bruxelles et de Gand. Ils ont tous (sauf une) des problèmes qui se résument chaque fois dans des actions intempestives de copropriétaires qui manipulent l’AG et s’arrogent des droits de gérance, quand ils n’ont que des droits de surveillance.

Vous oubliez aussi que chaque copropriétaire à un droit individuel de contrôle. Des ACP qui dénient ce droit à des membres de l‘AG sont d’office suspects. Que fait quelqu’un qui obtient des petits/grands avantages, dont il n’a pas le droit ? Il travaille dans l’ombre et veut empêcher tout contrôle.

Donc ne dites pas que ces règles ne sont applicables qu’a quelques ACP problématiques. Est-ce je ne dois pas m’arrêter à un feu rouge, si je suis un bon chauffeur ?

Statut légal des volontaires au sein d’une ACP

1. On peut lire à la page 4 du « Guide pratique à l’usage du volontaire » (Province de Liège, 2006) (et dans des publications analogues des autres provinces/régions), le texte suivant :

L’information communiquée au volontaire précise au moins:
- l’objet social de l’organisation, c’est-à-dire le but désintéressé qu’elle poursuit;

2. On peut lire dans le Code Civil dans l’Art. 577-5 CC concernant l’objet social de l’ACP:

§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

3. L’objet social de l’ACP n’est donc pas désintéressé. Les personnes s’impliquant dans le fonctionnement de l’ACP ne peuvent donc pas prétendre au statut de volontaire créé par la loi de 2005, et les avantages accordée par ce statut.
Ils doivent avoir le statut de mandat d’exécution (syndic) ou le statut de préposé de l’ACP, comme concierge s’il se sont engagé à faire les petites réparations (remplacer des ampoules, nettoyer le lieux communs, … ). Pire est s’il s’avère qu’ils sont un préposé de la firme du syndic.

4. L’Art. 577-8 prévoit ce qui suit :

§ 6. L'assemblée générale (…) peut de même, si elle le juge opportun, (…) adjoindre (au syndic) un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. …

a. Si l’AG n’a pas nommé préalablement et explicitement la personne qui travaille volontairement au profit de l’ACP (= exécute des tâches énoncés (indirectement) à l’Art. 577-8 §4 CC), comme syndic adjoint avec une mission explicite ou durée, alors il ne pourra être considéré que comme un préposé de l'ACP sous les ordres du syndic. Le texte de l’Art. 577-6 §9 lui sera appliquée par le président de l’AG au début de chaque point inscrit à l’OJ de l’l’AG :

§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

b. Si l’AG a nommé cette personne comme syndic adjoint, alors le texte suivant, repris dans l’ Art. 577-6 § 7, lui sera appliqué par le président de l’AG au début de l’AG en ce qui concerne tant sa qualité de membre de l’AG, que ses procurations :

Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

5. Pour être complet je cite encore le texte suivant, repris dans l’Art. 577-6 § 1 CC, dont l’application doit être vérifiée par tant le syndic que le président de l’AG :

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Comme il ressort de ce texte que le syndic [/b][/u]invite[/b][/u], c’est à lui de prouver que la communication de l’identité de leur mandataire a été faite à lui (ou un de ses prédécesseurs), en montrant, si le président de l’AG le demande, ce document avec une date certaine avant la date de l’invitation pour cette AG.

PS Une demande au juge compétent est actuellement en cours, entre autres dans le bût de réformer certaines décisions de l’AGA 2012 de mon ACP, en appliquant les principes énoncés ci-devant. J’espère que dans quelques mois je peux citer ici une traduction de la décision de ce juge. Vu que cette procédure est en cours, je ne commenterai pas les répliques éventuelles.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : Statut légal des volontaires au sein d’une ACP

Bref

1/ les mecs qui travaillent en noir (par exemple pour rénover une loge pendant 3 semaines dans l'exemple de Rexou) ne sont jamais des volontaires mais des inciviques qui mangent à tous les rateliers.

Il ne faut pas leur dire merci (comme le préconise Rexou) mais les dénoncer aux autorités.

2/ Le membre de conseil de copropriété est un contrôleur.

S'il devient exécutant de travaux, avec l'approbation de l'AG (pas en stoemelinx, évidemment), il sort de la salle quand on parle de sa mission et ne vote pas (art.  577-6 § 9).

Ou bien il devient syndic adjoint, et dans ce cas il est dépouillé de ses procurations (art. 577-6 § 7).


Dans tous les cas, celui qui ferme les yeux sur le travail en noir est un complice.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 309

Re : Statut légal des volontaires au sein d’une ACP

@ Luc :

Oui, chaque cp peut exercer un contrôle. Comme chaque cp peut s'exprimer en ag. Sans vouloir vous blesser, vous parlez ici de "manipuler une ag" et dans un autre post, vous citiez votre livre de chevet "Convaincre avec respect". Il est vrai que pour certains (Saxo si je ne m'abuse), l'ag n'est pas un lieu de débat mais de prise de décisions.
Pour ma part, je m'exprime mais aussi j'écoute et je permets à tous les participants de s'exprimer. Même ceux dont je ne partage pas les idées.

Je participe aux ag de plusieurs acp. Avec parfois des problèmes, des soucis, des litiges... mais toujours jusqu'à présent une solution qui évite une action judiciaire. Un peu de tolérance ne peut nuire...

Ceci dit, je ne connais pas la situation de votre acp et je vous souhaite une suite favorable...

@ Saxo :

Voilà : dénoncez donc ces inciviques aux autorités ! Dénoncez aussi ses complices. Et les complices de ses complices.

Au moins vous contribuerez à relancer l'économie : il faudra construire des prisons et engager du personnel pour encadrer ces dangereux délinquants et assurer leur rééducation.

Je profite lâchement de mon anonymat parce que je redoute sérieusement de me faire lobotomiser si un juge devait suivre le même raisonnement que vous.


rexou

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 776
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Re : Statut légal des volontaires au sein d’une ACP

rexou a écrit :

Je profite lâchement de mon anonymat parce que je redoute sérieusement de me faire lobotomiser si un juge devait suivre le même raisonnement que vous.

Le mot Lo. me choque personnellement. Je crois que vous ne connaissez pas (encore) la réalité judiciaire. Je ne souhaite pas que vous devez le subir.

Selon des jugements tant civils que pénales en ma possession les juges suivent le raisonnement de Saxo.

Y compris en matière ONSS, fiscale, ... en ce qui concerne les "volontaires" des ACP qui se font payer/indemniser, dans des cas semblables.


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 309

Re : Statut légal des volontaires au sein d’une ACP

@ Luc :

Ne prenez pas au premier degré la signification du mot. J'ai voulu faire passer l'idée de l'intolérance et de l'abusive intransigeance de l'attitude de Saxo.

Si un dossier est soumis au juge, ce dernier appliquera la loi. Bien sur. Il tiendra compte aussi de facteurs circonstanciels, humains, économiques ou autres.

J'écoutais ce matin une émission radio avec des témoignages de particuliers et d'entrepreneurs concernés par les travaux dans le domaine de la construction et surtout de la rénovation. La toute grosse majorité des intervenants sont, selon les critères de Saxo, à clouer au pilori. A un degré variable, presque tous ont enfreint peu ou prou l'une ou l'autre règle légale.
Souvent, c'est simplement une question de survie pour s'adapter à la réalité économique.

Hurler à l'incivisme et appeler à la délation ne sont pas une solution.


rexou

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