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    Syndic désinvolte

    phil7578
    Pimonaute assidu
    Inscription : 14-09-2006
    Messages : 193

    Syndic désinvolte

    Bonjour,

    Depuis plusieurs années, nous avons un syndic désinvolte. Ses compétences techniques ne sont pas en cause, il est toujours joignable en urgence pour divers travaux, mais le reste (administration, démarches) est vraiment catastrophique. Il y a 2 ans, son mandat en AG a été renouvelé d'un cheveu (à 55% je crois) et il s'est un peu repris mais retombe dans ses travers habituels. Or le Conseil de Gérance fonctionne très bien, les occupants de l'immeuble communiquent bien.

    A ce jour, nous avons deux occupants qui ont un arriéré de charge de plus de 2 ans (environ 15% de notre budget). Il lui a fallu plus d'un an pour entamer les démarches. Il n'envoie jamais de rappel (alors que l'AG a voté une procédure: 2 rappels, un recommandé, huissier après 6 mois). Il paie le personnel d'entretien en retard en lui prétendant que nous ne payons pas nos charges (ce qui est faux !). Nous en sommes à contrôler ses actions, ce qui indique que la confiance est maintenant rompue (un de nos dossiers a été confié à notre avocat le jour même du Conseil alors que nous lui avions demandé 6 mois avant et rappelé entre-temps).

    Bref, il a un cul qui appelle les coups de pied et le Conseil de Gérance en a vraiment marre. Il justifie son inaction par "si vous croyez que les autres font mieux..." (incroyable !)

    Qu'en pensez-vous? On le vire? Plainte à l'IPI? On refuse l'approbation des comptes en AG à cause des découverts (son comportement devient clairement fautif)? Les autres font vraiment pire encore?

    Merci d'avance.

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 857
    Site Web

    Re : Syndic désinvolte

    phil7578 a écrit :

    Bref, il a un cul qui appelle les coups de pied et le Conseil de Gérance en a vraiment marre. Il justifie son inaction par "si vous croyez que les autres font mieux..." (incroyable !)

    Faire un appel d'offres et soumettre des choix alternatifs à la prochaine AG: ce sera le meilleur moyen de vérifier que d'autres peuvent faire mieux...


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    bada
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Foufnille-lez-berdouille
    Inscription : 01-09-2010
    Messages : 872

    Re : Syndic désinvolte

    Il n'envoie jamais de rappel (alors que l'AG a voté une procédure: 2 rappels, un recommandé, huissier après 6 mois).

    Vous êtes dans une très ancienne copropriété ???? car normalement, les modalités de rappel et les indemnités pour retard de paiement des charges communes sont prévues dans l'acte de base et si le syndic n'applique pas les indemnités de retard, les CP défaillants se fichent complètement des rappels.

    Cela dit, votre syndic n'est pas à la hauteur. Changez-le.


    bada

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    phil7578
    Pimonaute assidu
    Inscription : 14-09-2006
    Messages : 193

    Re : Syndic désinvolte

    La copropriété date de 1965, j'en connais de plus âgés  smile  Le syndic applique toujours des indemnités de retard, mais cela ne sert pas à grand'chose quand on n'envoie pas de rappel. Résultat: les retards s'accumulent jusqu'à atteindre 15 à 20% de notre budget annuel et de doucement conduire à des problèmes de trésorerie.

    La mise en conformité de l'acte de base est en cours mais le syndic prétend que l'avocat est surchargé, que cela durera "un certain temps" et il est bien infichu de nous donner une date.

    Mais quand si la CP ne fait rien pendant 2 ans puis poursuit seulement les mauvais payeurs, si j'étais juge je blâmerais quand même le syndic. Lequel obtient décharge à chaque AG, ce que je trouve un peu fort de café.

    Nous avons pris le parti maintenant de faire des minutes (action, échéance, responsable) de chaque réunion du conseil de gérance, tout le monde signe et il garde un exemplaire pour lui avant de partir. En espérant que cela sera plus efficace (mais je rêve là).

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 364
    Site Web

    Re : Syndic désinvolte

    Vous habitez sur place?
    Les débiteurs habitent sur place?
    Allez les voir et demandez leur ce qui se passe...

    Les débiteurs n'habitent pas sur place et c'est loué?
    Vérifiez si votre acte de base ne permet pas la saisie immédiate des loyers sans passer par un juge de paix. Certains actes de base prévoient délégation au syndic pour toucher les loyers des proprios défaillants. Et l'acte de base fait loi. J'ai déjà utilisé cela avec succès...


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 540

    Re : Syndic désinvolte

    Mais on n'a que le Syndic que l'on mérite.

    A vous de mettre à l'ordre du jour des mesures de poursuite des mauvais payeurs beaucoup plus coercitives.

    Et en plus vous lui donnez quitus et décharge?

    Mais cela équivaut à le blanchir complèment et à assumer, vous, en tant que copropriétaire l'entière responsabilité des actes (ou négligence) de votre Syndic.

    Pourquoi le gardez-vous?

    N'oubliez pas que le Syndic n'est que le bras qui exécute vos décisions.

    Ni plus, ni moins. Il vous rapporte.

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    phil7578
    Pimonaute assidu
    Inscription : 14-09-2006
    Messages : 193

    Re : Syndic désinvolte

    Voilà des avis constructifs et encourageants. Je m'étais opposé à l'approbation des comptes en AG l'an dernier, à cause du découvert croissant d'un coproprio qui ne payait plus ses charges depuis 2 ans. Maintenant, la somme est devenue rondelette et le syndic bouge seulement. Il s'était énervé quand je refusais d'approuver les comptes en arguant du fait que cela gênerait la vente d'apparts de coproprios et tout le monde a voté.

    Il m'est aussi revenu qu'il continue à payer nos fournisseurs en retard au point qu'ils s'en plaignent... chez nous (alors que tous nos comptes sont bien garnis).

    Renseignements pris, son attitude n'est pas conforme au code de déontologie de l'IPI qui dit: "L’agent immobilier syndic doit *tout mettre en oeuvre* afin de permettre à l’éventuel conseil de gérance d’exercer son contrôle à son égard *et de l’assister dans sa gestion*, sans que cette obligation ne l’autorise à donner suite à des initiatives du conseil de gérance non légalement ou conventionnellement autorisées." C'est raisonnable et clair, et sur ce point notre syndic me semble notoirement défaillant.

    Je vais donc le mettre en demeure par recommandé sur les points évoqués dans ce forum, copie à tous les coproprios (pas de médisance, je suis très factuel quand je m'énerve), et faire un signalement à l'IPI. Parce que maintenant la coupe est vraiment pleine.

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    bada
    Pimonaute intarissable
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    Messages : 872

    Re : Syndic désinvolte

    Votre recommandé, c'est bien pour mettre les points sur les i mais il peut aussi le classer verticalement.
    En fait, il faut que vous puissiez convaincre d'autres CP qui voteront avec vous pour son éviction (50% des quotités + 1) et si votre prochaine AG est trop lointaine et que vous en avez plus que marre (plus que, ça fait beaucoup quand même), vous devez réunir 20% des quotités (avec d'autres CP) pour provoquer une AGE dans les plus brefs délais et mettre à l'ODJ le limogeage du syndic. Mais avant de le virer, prévoyez aussi son remplacement.


    bada

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : Syndic désinvolte

    Une copropriété de 25 apparts, cela se gère sans soucis. Surtout si les chaudières et les compteurs d'eau sont privatifs.

    Proposez-vous comme syndic, vous réduirez vos coûts et augmenterez votre satisfaction.


    (25 apparts estimés. Etant donné que 2 proprios avec deux ans de retard représentent 15% du budget, on peut dire que le budget d'un proprio fait environ 4% du budget. Donc qu'il y a en gros 25 apparts....)


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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 540

    Re : Syndic désinvolte

    Ne pas approuver les comptes (s'ils sont justes) est une très mauvaise idée.

    Si les comptes n'ont pas été approuvés par l'AG, impossible de poursuivre les mauvais payeurs en justice.

    Il ne faut mélanger l'approbation des comptes avec la décharge et le quitus à donner au Syndic.

    Vous pouvez parfaitement bien approuver les comptes mais ne pas donner décharge et quitus au Syndic pour sa gestion.

    En ligne

    phil7578
    Pimonaute assidu
    Inscription : 14-09-2006
    Messages : 193

    Re : Syndic désinvolte

    Grmff, votre raisonnement mathématique est brillant ! J'ai fait des approximations dans mes posts mais il y a en effet deux blocs de 15 appartements. Malheureusement, ils datent de 1965, ils ont beaucoup vieilli et, si l'entretien fut correct, les remplacements sont nécessaires d'année en année. Une fois, c'est l'entrée et les boîtes, la fois suivante c'est l'entrée de garage et on provisionne pour la chaudière (et les ascenseurs). Mais vous devez savoir tout cela... Sur ces points, le syndic est bon.

    Il m'est difficile de me proposer moi-même comme syndic car j'ai l'intention de revendre l'appartement peu après mon déménagement. Quitte à racheter un pied-à-terre (neuf) à Bruxelles avec le produit de la vente.

    Nous allons prospecter le marché à la recherche d'un syndic plus professionnel et nous l'évincerons quand nous aurons une solution de rechange.

    PS: S'il me lit, il se reconnaîtra smile

    Hors ligne

    phil7578
    Pimonaute assidu
    Inscription : 14-09-2006
    Messages : 193

    Re : Syndic désinvolte

    panchito a écrit :

    Vous pouvez parfaitement bien approuver les comptes mais ne pas donner décharge et quitus au Syndic pour sa gestion.

    Voilà une précision bien utile. Merci beaucoup.

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    neptun22
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 14-11-2013
    Messages : 2

    Re : Syndic désinvolte

    *****, le super syndic n'a rien trouvé de mieux après avoir proposé des travaux pour repeindre les murs des paliers aux étages pour 45.000 euros, ce que l'AG a refusé, d'envoyer à tous les copropriétaires un courrier proposant de les peindre pour...15000 euros et si personne ne notifie son veto à ****** avant ce dimanche 17 novembre, les travaux seront exécutés !! deux réflexions: le prix divisé par 3 ?? et quel est ce nouveau mode de décisions par absence de véto (la loi permet les décisions par écrit mais à l'unanimité art 577-6 §11)??



     

    phil7578 a écrit :

    panchito a écrit : Vous pouvez parfaitement bien approuver les comptes mais ne pas donner décharge et quitus au Syndic pour sa gestion.

    Voilà une précision bien utile. Merci beaucoup.


    MG

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 540

    Re : Syndic désinvolte

    d'envoyer à tous les copropriétaires un courrier proposant de les peindre pour...15000 euros et si personne ne notifie son veto à Trevi avant ce dimanche 17 novembre

    Voici qui est parfaitement illégal.

    Non seulement les travaux doivent faire l'objet d'un vote à l'AG.
    Mais encore, votre Syndic a surement l'obligation légale de présenter à l'AG  au moins 3 devis si le budget dépasse xx milliers d'euro. (suivant le degré de liberté que l'ACP lui a confié par rapport à ce montant maximum).

    Il doit aussi avoir récolte l'ensemble des fonds nécessaires (donc tous les copropriétaires doivent avoir payé l'intégralité du montant) AVANT de pouvoir passer commande.

    En ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Messages : 16 364
    Site Web

    Re : Syndic désinvolte

    C'est évidemment illégal.


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