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Assemblée générale valide?

grmff
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Assemblée générale valide?

Imaginons une copropriété dont l'intégralité des propriétaires sont présents à une réunion et prennent unanimement des décisions, consignées dans un PV d'AG signé par tous les copropriétaires.

Cette AG n'a pas été convoquée dans les délais légaux. Les propriétaires n'étaient pas prévenus des points mis à l'ordre du jour.

Cette assemblée est-elle valide?


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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luc
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Re : Assemblée générale valide?

grmff a écrit :

Imaginons une copropriété dont l'intégralité des propriétaires sont présents à une réunion et prennent unanimement des décisions, consignées dans un PV d'AG signé par tous les copropriétaires.

Cette AG n'a pas été convoquée dans les délais légaux. Les propriétaires n'étaient pas prévenus des points mis à l'ordre du jour.

Cette assemblée est-elle valide?

Non, tous les décisions de cette AG seront probablement irréguliers, pour entre autresles motifs suivants:
1. un PV d'AG est fait par le syndic (ou éventuellement si le syndic est absent par celui qui convoque l'AG en appliquant la procédure 20%).
2. le PV ne peut être fait que si l'AG s'est tenu dans les règles précisées par les Art. 577-3 à 577-14 CC

Commentaire

Si on notifie les décisions prise à l’AG aux résidents et autres ayant-droits, alors on peut limiter la période des « risques » à 7 mois (4 pour les CP et puis notification aux résidents qui ont 3 mois à s’opposer). Dès qu’un de ces personnes cite l’ACP devant le juge, tout est bloqué. Dans ce contexte un membre de l’AG, qui a voté oui, et constate qu’il a été désinformé, pourra encore obtenir raison s’il suit une procédure spécifique … .

Maintenant si on prouve que l’AG a été désinformée, alors le délai devient en pratique 10 ans, à compter du dernier fait, si on passe par un juge d’instruction. Et 30 ans si on a désinformé au moins une fois tous les 5 ans. Donc la limite pratique est actuellement fin 1983, si l’affaire peut passer devant le chambre des mises en accusations avant fin 2013.

Je sais que c’est le « worst case », mais j’ai cité cet exemple, pas tellement fictif, pour indiquer que vouloir créer sa propre loi est toujours dangereux. On sait avec quoi on commence, mais on ne sait pas où on va arriver.

La loi belge est succincte (en opposition avec la loi française) et n’est pas un manuel. Mais le Code civil belge et français ont été crée par le Révolution Française pour garantir les droits de la minorité, qui étaient bafoué sous la monarchie française à ce moment. Il protège donc surtout les minorités.

Les décisions de ce type (on se réunit tous lors d’un café prise chez un voisin) sont prise sous la pression psychologique du groupe et ne permettent pas à chaque membre de l’AG de réfléchir sereinement.

Le temps de réflexion de 15 jours permet à chacun individuellement à consulter les informations chez le syndic, de faire sa propre analyse et d’arriver à ses conclusions. Puis à l’AG il faut délibérer. Donc débâter entre les membres de l’AG et voter.


Cordialement,

Luc

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bada
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Re : Assemblée générale valide?

C'est pas aisé de se prononcer car si tous les CP sont présents et que tous votent unanimement et signent le PV décisionnel, je ne vois pas qui viendrait contester sa validité par la suite.

Si maintenant, un CP a des remords sur ses votes, il pourrait dans les 4 mois qui suivent la date de la tenue de l'AG aller devant le juge pour faire invalider l'AG pour les 2 motifs que vous évoquez (délai et pas d'ODJ).

Le juge devra trouver étonnant qu'un CP qui a voté positivement avec tous les autres demande ensuite l'invalidation de l'AG mais vu les textes de la loi, il devrait normalement invalider l'AG.

Mais, en fait, quel CP aurait une telle attitude ? ..et pour quelle raison ?

Donc, il y a presque 100% de chance qu'elle reste valide si pas de contestation dans les 4 mois.


bada

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Assemblée générale valide?

bada a écrit :

Mais, en fait, quel CP aurait une telle attitude ? ..et pour quelle raison ?

Désinformation (selon l'adage "fraus omnia corrumpit").

bada a écrit :

Donc, il y a presque 100% de chance qu'elle reste valide si pas de contestation dans les 4 mois.

N'oubliez pas que des résidents, ... peuvent aussi s'opposer dès que les décisions leur sont notifiés (endéans les 3 mois de cette notification à faire par le syndic).


Cordialement,

Luc

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bada
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Re : Assemblée générale valide?

Luc a écrit

N'oubliez pas que des résidents, ... peuvent aussi s'opposer dès que les décisions leur sont notifiés (endéans les 3 mois de cette notification à faire par le syndic).

Je n'ai lu cette possibilité nulle part dans la loi et personnellement, je n'ai jamais vu un locataire s'opposer à un décision d'AG.


bada

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luc
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Re : Assemblée générale valide?

CodeCivil a écrit :

Art. 577-10 § 4.
Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.

Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :

1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;

2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.

Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.

Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.

L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.

Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Assemblée générale valide?

bada a écrit :

Donc, il y a presque 100% de chance qu'elle reste valide si pas de contestation dans les 4 mois.

Tout à fait d'accord avec ce raisonnement.

De plus, les locataires peuvent être avisés d'une décision prise en AG s'ils sont concernés. Décision qu'ils doivent appliquer le cas échéant. Ils n'ont en aucun cas à être informés du contenu ni de la date de l'ordre du jour ou des convocations.

Donc, sans contestation d'un CP dans les 4 mois, cette AG EST valable.


rexou

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grmff
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Re : Assemblée générale valide?

Tiens? Et que penser de ceci:

Art. 577-6 § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le <syndic> en dresse le procès-verbal.

Ah! Tous les propriétaires ayant signé à l'unanimité, il me semble que les décisions sont parfaitement régulière...

Vous avez toujours le même avis?


Grmf!
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bada
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Re : Assemblée générale valide?

Oui, ça conforte encore plus la validité des décisions


bada

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Assemblée générale valide?

bada a écrit :

Oui, ça conforte encore plus la validité des décisions

En effet ! ça conforte et ça confirme !  smile


rexou

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luc
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Re : Assemblée générale valide?

grmff a écrit :

Tiens? Et que penser de ceci:
Citation :Art. 577-6 § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le <syndic> en dresse le procès-verbal.
Ah! Tous les propriétaires ayant signé à l'unanimité, il me semble que les décisions sont parfaitement régulière...

Vous avez toujours le même avis?

Oui, une réunion physique de tous les CP ne peut pas se transformer dans une AG.

Les trois mots "et par écrit" veulent dire que toute la procédure doit être par écrit (papier ou électronique). La procédure ne peut pas être partiellement avec une présence physique et partiellement par écrit.

Lisez le rapport parlementaire du Sénat pour en savoir plus.


Cordialement,

Luc

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dach
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Re : Assemblée générale valide?

grmff a écrit :

Imaginons une copropriété dont l'intégralité des propriétaires sont présents à une réunion et prennent unanimement des décisions, consignées dans un PV d'AG signé par tous les copropriétaires.
Cette assemblée est-elle valide?

Je pense aussi que les décisions dans l'exemple ci-dessus sont valides.
Il s'agit bien de décisions prises unanimement par écrit et dont un PV a été établi. Même si c'est souhaitable, rien ne semble obliger à établir un ordre de jour préalable à ce type de décisions. Si les règles de l'AGE/AGO s'appliquaient, l'unanimité ne serait pas imposée.
Bien sûr si ces décisions impactent négativement les occupants, ils peuvent les contester.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Assemblée générale valide?

Il me semble que le "et par écrit" autorise de prendre une décision sans réunion physique. Mais je ne vois pas pourquoi elle l'interdirait. Quoi que mentionnent les rapports parlementaires...


Grmf!
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bada
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Re : Assemblée générale valide?

grmff a écrit

Il me semble que le "et par écrit" autorise de prendre une décision sans réunion physique. Mais je ne vois pas pourquoi elle l'interdirait. Quoi que mentionnent les rapports parlementaires

Exact et je l'ai déjà utilisé dans notre copropriété. Notre AGO venait d'avoir lieu un mois plutôt et pour ne pas encore attendre 11 mois pour prendre une décision qui faciliterait le parking dans le garage, j'ai rédigé un courrier avec cette décision et j'ai été trouver tous les CP et tous ont marqué leur accord et signé le courrier.


bada

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