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Resiliation par le preneur

MarCar
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-03-2013
Messages : 9

Resiliation par le preneur

Bonjour à tous!

Le 27 Mars j'ai reçu la lettre recommandée de mon locataire (datée 13 Mars) avec la résiliation du contrat du bail. Dans la lettre le locataire demande la résiliation pour le 30 Juin 2013.
Le contrat d'un an (tacitement renouvelé et devenu un 9 ans) avait commencé le 21 Septembre, 2010.

J'ai quelques questions à ce sujet:

1) Puis-je demander une pénalité d'un mois de location pour la résiliation anticipée du contrat (la fin du troisième année sera reçu seulement à la fin du Septembre 2013)?

2) Le contrat a commencé  le 21 du premier mois et le bail a toujours été payé pour le période de 21 du mois jusqu'à le 20 du mois suivant.
La résiliation de trois mois départ le 1ere jour d'Avril (et donc  a partir du 21 Avril jusqu'à Juillet 20) ou à partir du 1ere jour de Mars, couvrant le période 21 Mars jusqu'à le 20 Juin (avec 10 jours en plus comme demandée par le locataire)?

3) dans le cas de résiliation anticipée dans le première année l'Etat des Lieux devait être à charge du locataire comme clairement mentionné dans le contrat. Maintenant que le bail est transformé dans un contrat de 9 ans est toujours à charge du locataire qui a terminé le contrat en manière anticipée?

4) le contrat annuel mentionné que dans le cas d'une résiliation anticipée tous les frais de l'agente immobilière pour trouver un nouveau locataire seront  à charge du locataire. Maintenant que le bail est transformé dans un contrat de 9 ans est toujours à charge du locataire?

Merci en avance pour répondre à mes questions


Marco Car

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 678
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Re : Resiliation par le preneur

1) Puis-je demander une pénalité d'un mois de location pour la résiliation anticipée du contrat (la fin du troisième année sera reçu seulement à la fin du Septembre 2013)?

Oui, vous pouvez.

2) Le contrat a commencé le 21 du premier mois et le bail a toujours été payé pour le période de 21 du mois jusqu'à le 20 du mois suivant.
La résiliation de trois mois départ le 1ere jour d'Avril (et donc a partir du 21 Avril jusqu'à Juillet 20) ou à partir du 1ere jour de Mars, couvrant le période 21 Mars jusqu'à le 20 Juin (avec 10 jours en plus comme demandée par le locataire)?

Le préavis commence le 1er du mois qui suit la possible réception. Donc va du 1er avril au 30 juin. Les 10 jours supplémentaires doivent être payés pro-rata

3) dans le cas de résiliation anticipée dans le première année l'Etat des Lieux devait être à charge du locataire comme clairement mentionné dans le contrat. Maintenant que le bail est transformé dans un contrat de 9 ans est toujours à charge du locataire qui a terminé le contrat en manière anticipée?

L'état des lieux est toujours à frais partagés. Toujours. Impérativement. Toute clause contraire est nulle et réputée non écrite.

4) le contrat annuel mentionné que dans le cas d'une résiliation anticipée tous les frais de l'agente immobilière pour trouver un nouveau locataire seront à charge du locataire. Maintenant que le bail est transformé dans un contrat de 9 ans est toujours à charge du locataire?

Les frais d'agence ne peuvent jamais être mis à charge du locataire. Jamais. Toute clause contraire est nulle et réputée non écrite.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Resiliation par le preneur

Grmfff, je ne savais pas qu'un état des lieux était, légalement , toujours à frais partagés.

Mais on peut aussi choisir chacun son expert pour le faire non ? et donc payer chacun son expert ?


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 678
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Re : Resiliation par le preneur

Voici un extrait de la loi générale sur les baux qui vous intéressera alors:

Art. 1730. <L 29-12-1983, art. 4>. § 1. Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement. <L 2007-04-25/38, art. 100, 010, En vigueur : 18-05-2007>
  A défaut d'accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant l'expiration du délai d'un mois ou de quinze jours selon le cas, désigne un expert pour procéder à l'état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible d'appel.
  § 2. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l'état des lieux a été établi, chacune des parties peut exiger qu'un avenant à l'état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs.
  A défaut d'accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est d'application, sauf en ce qui concerne les délais.
  § 3. Les dispositions contractuelles contraires aux paragraphes 1er et 2 sont nulles.
  § 4. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

  Art. 1731. <L 29-12-1983, art. 5>. § 1. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
  § 2. S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

  Art. 1732. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

  Art. 1733. <L 20-02-1991, art. 7>. Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci s'est déclaré sans sa faute.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 298
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Re : Resiliation par le preneur

J'ai l'impression que Marcar confond les possibilités de résiliation normales avec celles de résiliation fautive...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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MarCar
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-03-2013
Messages : 9

Re : Resiliation par le preneur

Merci à tous pour les réponses données.

C'est ma première lettre de résiliation que je reçois, donc je voulais être sûr de tout faire selon la loi.  smile

Encore grazie


Marco Car

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immorp
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 12-12-2004
Messages : 787
Site Web

Re : Resiliation par le preneur

L'état des lieux d'entrée est à frais partagés. Mais sauf erreur, la loi ne précise rien en ce qui concerne l'état des lieux de sortie.
A mon avis, tout dépend de la convention conclue dans le contrat de bail.


www.immorp.com

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : Resiliation par le preneur

La loi ne précise rien mais les juges mettent quasi toujours les honoraires de sortie pour moitié à charge de chaque partie.

De toute façon, en cas de sortie problématique, il est toujours conseillé que chaque partie prenne son expert.  (C'est la crise !  Il faut faire vivre les experts !)

Certains baux sont très explicites pour les frais d'experts et même d'agents immobiliers (pour la remise en location) dans le cas de rupture de bail ou de résiliation.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 716

Re : Resiliation par le preneur

L'article 13 du bail PIM impose qu'en cas de résolution aux torts du preneur, ce dernier sera redevable de l'entiereté des frais d'expertise pour l'état des lieux de sortie.

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MarCar
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-03-2013
Messages : 9

Re : Resiliation par le preneur

panchito a écrit :

L'article 13 du bail PIM impose qu'en cas de résolution aux torts du preneur, ce dernier sera redevable de l'entiereté des frais d'expertise pour l'état des lieux de sortie.

j'ai le même article dans mon contrat standard (que j'ai pris sur le site de immoweb en 2010).


Marco Car

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ExpertHabitat
Pimonaute bavard
Lieu : Bruxelles et Brabant Wallon
Inscription : 03-09-2012
Messages : 211

Re : Resiliation par le preneur

oui enfin sur immoweb ils ne parlent même pas du peb :-p

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