Retour d'expérience fin de bail difficile

Bonjour,
Nouvellement inscrit sur ce forum que je lis régulièrement et qui m'a beaucoup appris.
Je loue des studios dans la région de Charleroi depuis quelque temps, ce qui n'est pas de tout repos lorsque l'on cumule cela avec une activité professionnelle à temps plein.

Voici le cas que j'aimerais vous soumettre :
Studio loué meublé (c'est le seul et le dernier). Début de bail voici deux ans.
Locataire jeune, mais première impression positive. Je travaille essentiellement au ressenti pour le choix de mes locataires.
Bien vite, des problèmes surgissent (impayés, dégâts légers aux meubles, problèmes pour joindre le loc par téléphone). cependant, je surmonte tout cela  en m'investissant personnellement, ce par quoi j'entends visites régulières à toute heure pour rencontrer le loc, le sermonner, lui imposer des échéanciers financiers non négociables, etc...
Tout rentre dans l'ordre et les dettes initiales sont apurées.

Premier renouvellement du bail court sous condition que le loyer me soit versé par le CPAS auquel il émarge. J'obtiens satisfaction.
Néanmoins, l'occupation est problématique car le loc est "turbulent", reçoit (et parfois héberge) beaucoup trop d'amis dans un petit studio.
Les petits dégâts aux meubles se multiplient, au-delà de ce que l'on peut normalement qualifier d'usure due à l'occupation et à l'usage.
Néanmoins, comme le loyer tombe régulièrement, et comme j'ai fait mon deuil des équipements (j'ai renoncé à louer en meublé pour tous mes studios, celui-ci y compris).

Il y a une semaine, le syndic m'appelle : mon loc a "piqué une crise" et commis des dégâts dans les communs. Je file sur place. Il est à l'hosto, ayant notamment brisé la vitre de la porte d'entrée de l'immeuble!

J'appelle le père du loc (je prends toujours ce genre de numéros en début de bail). Il vient sur place et me suggère d'expulser son fils en voyant les dégâts (en plus, le studio est sens dessus dessous). Réaction impulsive de sa part (je parle du père) sans doute. Je saisis la balle au bond et lui demande d'attendre avec moi le retour de son fils de l'hosto.

Quand celui-ci arrive, j'ai rédigé une lettre par laquelle il m'indique renoncer au bail et quitter le studio le jour même. Il signe et indique "lu et approuvé". Pas très bon sur la forme, mais j'ai agi dans l'urgence et il fallait jouer serré.

J'obtiens qu'il embarque toutes ses affaires immédiatement et soit hébergé par son père, et que celui-ci lui interdise l'accès à l'immeuble à l'avenir. Je vous passe les ennuis avec les autres coproprios vu les dégâts dans les communs...

Loc insolvable bien entendu et garantie CPAS, ce qui équivaut à pas de garantie. Je m'arrange (ou négocie, plutôt) avec le père pour qu'il répare la plus grosse partie des dégâts dans les communs. Mais il faut que je paie le matériel. J'y suis obligé car les choses ne pouvaient absolument pas rester en l'état, des vitres (dont celle de l'ascenseur) étant brisées, avec danger pour les personnes. Je tenterai de récupérer ces frais lors de la prochaine AG.

Le studio est aussi endommagé au niveau des portes notamment, mais pas trop de dépenses prévues en matériaux (je mettrai la main à la pâte).

Je reloue le jour même (en non meublé) à une connaissance de mon ex-loc qui se chargera de rafraîchir le bien.

Bref, j'estime avoir agi pour le mieux en évitant de devoir procéder à une expulsion coûteuse. Certes, je suis perdant, mais néanmoins heureux d'être débarrassé de cet indésirable. Je ne réclamerai pas la garantie CPAS car je pense qu'il faut pour cela disposer d'un jugement. Et quand bien même cela ne serait pas le cas, il me faudrait un ELS par expert et donc au moins un mois d'inoccupation du studio, ce qui s'élèverait grosso modo à la somme que je pourrais récupérer...

Désormais, je ne ferai plus que des baux de six mois résiliables tous les mois et suis résolu à y mettre fin dès le premier problème naissant. Il me faudra suivre de plus près encore le déroulement des choses dans mes studios. C'est un vrai travail à mi-temps, mais je suis résolu à ne passer par la case justice que lorsque tout le reste aura échoué.

Qu'en pensez-vous ?

Désolé pour ce sujet si long et peut-être indigeste.