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[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Retour d'expérience fin de bail difficile

hattorihanzo
Pimonaute
Lieu : CHARLEROI
Inscription : 09-04-2013
Messages : 25

Retour d'expérience fin de bail difficile

Bonjour,
Nouvellement inscrit sur ce forum que je lis régulièrement et qui m'a beaucoup appris.
Je loue des studios dans la région de Charleroi depuis quelque temps, ce qui n'est pas de tout repos lorsque l'on cumule cela avec une activité professionnelle à temps plein.

Voici le cas que j'aimerais vous soumettre :
Studio loué meublé (c'est le seul et le dernier). Début de bail voici deux ans.
Locataire jeune, mais première impression positive. Je travaille essentiellement au ressenti pour le choix de mes locataires.
Bien vite, des problèmes surgissent (impayés, dégâts légers aux meubles, problèmes pour joindre le loc par téléphone). cependant, je surmonte tout cela  en m'investissant personnellement, ce par quoi j'entends visites régulières à toute heure pour rencontrer le loc, le sermonner, lui imposer des échéanciers financiers non négociables, etc...
Tout rentre dans l'ordre et les dettes initiales sont apurées.

Premier renouvellement du bail court sous condition que le loyer me soit versé par le CPAS auquel il émarge. J'obtiens satisfaction.
Néanmoins, l'occupation est problématique car le loc est "turbulent", reçoit (et parfois héberge) beaucoup trop d'amis dans un petit studio.
Les petits dégâts aux meubles se multiplient, au-delà de ce que l'on peut normalement qualifier d'usure due à l'occupation et à l'usage.
Néanmoins, comme le loyer tombe régulièrement, et comme j'ai fait mon deuil des équipements (j'ai renoncé à louer en meublé pour tous mes studios, celui-ci y compris).

Il y a une semaine, le syndic m'appelle : mon loc a "piqué une crise" et commis des dégâts dans les communs. Je file sur place. Il est à l'hosto, ayant notamment brisé la vitre de la porte d'entrée de l'immeuble!

J'appelle le père du loc (je prends toujours ce genre de numéros en début de bail). Il vient sur place et me suggère d'expulser son fils en voyant les dégâts (en plus, le studio est sens dessus dessous). Réaction impulsive de sa part (je parle du père) sans doute. Je saisis la balle au bond et lui demande d'attendre avec moi le retour de son fils de l'hosto.

Quand celui-ci arrive, j'ai rédigé une lettre par laquelle il m'indique renoncer au bail et quitter le studio le jour même. Il signe et indique "lu et approuvé". Pas très bon sur la forme, mais j'ai agi dans l'urgence et il fallait jouer serré.

J'obtiens qu'il embarque toutes ses affaires immédiatement et soit hébergé par son père, et que celui-ci lui interdise l'accès à l'immeuble à l'avenir. Je vous passe les ennuis avec les autres coproprios vu les dégâts dans les communs...

Loc insolvable bien entendu et garantie CPAS, ce qui équivaut à pas de garantie. Je m'arrange (ou négocie, plutôt) avec le père pour qu'il répare la plus grosse partie des dégâts dans les communs. Mais il faut que je paie le matériel. J'y suis obligé car les choses ne pouvaient absolument pas rester en l'état, des vitres (dont celle de l'ascenseur) étant brisées, avec danger pour les personnes. Je tenterai de récupérer ces frais lors de la prochaine AG.

Le studio est aussi endommagé au niveau des portes notamment, mais pas trop de dépenses prévues en matériaux (je mettrai la main à la pâte).

Je reloue le jour même (en non meublé) à une connaissance de mon ex-loc qui se chargera de rafraîchir le bien.

Bref, j'estime avoir agi pour le mieux en évitant de devoir procéder à une expulsion coûteuse. Certes, je suis perdant, mais néanmoins heureux d'être débarrassé de cet indésirable. Je ne réclamerai pas la garantie CPAS car je pense qu'il faut pour cela disposer d'un jugement. Et quand bien même cela ne serait pas le cas, il me faudrait un ELS par expert et donc au moins un mois d'inoccupation du studio, ce qui s'élèverait grosso modo à la somme que je pourrais récupérer...

Désormais, je ne ferai plus que des baux de six mois résiliables tous les mois et suis résolu à y mettre fin dès le premier problème naissant. Il me faudra suivre de plus près encore le déroulement des choses dans mes studios. C'est un vrai travail à mi-temps, mais je suis résolu à ne passer par la case justice que lorsque tout le reste aura échoué.

Qu'en pensez-vous ?

Désolé pour ce sujet si long et peut-être indigeste.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Retour d'expérience fin de bail difficile

Désormais, je ne ferai plus que des baux de six mois résiliables tous les mois et suis résolu à y mettre fin dès le premier problème naissant.

C'est complètement illégal. Cela n'aurait donc aucune valeur.

Je pense que vous avez parfaitement agit, en demandant que votre locataire donne son congé sur le champ. Cela vous évite des soucis par la suite. Par contre, pourquoi donner le logement à une connaissance de votre locataire? Ne craignez-vous pas qu'il soit de la même gamme?

Perso, j'ai des studios meublés. J'ai très rarement eu ce genre de problème. Une seule fois, en réalité.

Pour la garantie locative, il faut voir si le "constat de sortie" chiffre les dégâts, les impayés, le dommage et éventuellement les indemnité et la destination de la garantie. Il faut voir aussi si c'est un constat de sortie contradictoire, ou un document unilatéral de renon au bail par le locataire.

Si la destination de la garantie est précisée au constat de fin de bail, vous devez transmettre ce document au CPAS pour la libération de la garantie. Il faut savoir que le CPAS de Charleroi interrogera le locataire pour obtenir confirmation de sa part de la réalité de ce constat. Si le locataire dément à ce moment, vous serez contraint d'aller en justice de paix.

Pour ce qui est des dégâts dans les communs, il est logique que ce soit vous qui les payiez, quitte à se retourner contre le locataire par la suite. Il ne serait pas logique que les dégâts commis par votre locataire soient payés par la communauté.


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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Retour d'expérience fin de bail difficile

J'oubliais: bienvenue sur le forum! Et n'oubliez pas de liker pim. Cela fait plaisir à Mr Pim de voir le nombre de like qui monte, qui monte...


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hattorihanzo
Pimonaute
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Re : Retour d'expérience fin de bail difficile

Merci pour votre réponse, grmff.

J'ignorais qu'un bail court de 6 mois ne pouvait contenir une clause qui permettrait de le résilier moyennant un mois de préavis. Quel est donc le minimum ? J'utilise le bail PIM et un champ libre est laissé à l'endroit où l'on indique que le bail "... est résiliable moyennant préavis de XXX mois". Je pensais avoir le droit de mettre 1 mois, tout simplement.
Vous m'apporteriez une aide considérable en précisant pour moi ce point.

La garantie du CPAS impliquerait (à la lecture du document reçu) pour pouvoir être libérée à mon profit, qu'un jugement soit obtenu... C'est tout ce qui y est précisé.

La situation était extrêmement tendue au moment où le locataire a signé le document et je sentais que s'il ne signait pas de suite, il risquait bien de tout reconsidérer et m'obligerait à l'expulser par la voie normale, en justice.
Donc, je n'ai pas chiffré les dégâts pour ne pas faire durer la situation et obtenir sa signature immédiatement.
Pour l'instant, je n'ai pas répondu officiellement à ce qui n'est qu'un renon unilatéral du locataire. (lui demander de signer un tel document me paraissait sur le moment garantir une certaine latitude quant à ce que j'aurais pu en faire par la suite, tout en me permettant de récupérer le studio sur le champ).

Pour ce qui est des dégâts aux communs, mon syndic (professionnel) m'indique que ce n'est pas à moi de les payer.
En effet, j'ai fait un raccourci dans mon message initial en indiquant qu'ils avaient été commis par mon ex-locataire.
En effet, et même si je ne le crois pas, il affirme pour sa part avoir été "bousculé" dans les communs par une tierce personne, d'où les vitres brisées.
Bref, il se déclare victime. La police est intervenue à posteriori, mais je doute que sa responsabilité, en l'absence de preuves, puisse être formellement établie s'il maintient sa version.

Quant au fait d'avoir placé dans le studio l'une de ses connaissances, c'est vrai que je cours un risque important. La personne en question me paraît néanmoins correcte et je comptais ne pas perdre un seul mois de loyer. Et comme il me proposait de rafraîchir lui-même le bien... Ma cupidité du moment me perdra peut-être.

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