De + en + d'offres acceptées par les propriétaires virent au cauchemar

Voici un article intéressant rédigé par Olivier de Clippele, ancien président du SNP, publié dans "Le Cri" d'avril 2013. Merci à l'auteur et au SNP de nous avoir donné l'autorisation de le publier ici

"Selon les règles du Code civil, il suffit de prouver l’accord sur la chose et le prix pour que la vente soit considérée comme conclue entre un acheteur et un vendeur.

Jusqu’il y a une vingtaine d’années, la plupart des conventions de ventes immobilières – les « compromis » - tenaient en une seule page, sans que cela ne pose de gros problèmes.

Aujourd’hui, à l’heure de l’hyper judiciarisation, ce n’est plus le cas. De nombreux propriétaires se mordent les doigts d’avoir signé trop rapidement une simple offre d’achat, rédigée la plupart du temps par un agent immobilier pressé de s’assurer de sa – juste – commission.

Pourquoi, ces propriétaires se mordent-ils les doigts ?

Il y a quatre raisons fondamentales :

1.    L’offre de l’acheteur n’est  généralement pas accompagnée d’un acompte ou d’une garantie, de sorte que s’il s’avère que cet acquéreur n’est pas solvable, le vendeur sera tenu de le poursuivre en justice pour faire annuler l’accord de vente.

Cette annulation judiciaire est nécessaire pour lui permettre de s’engager avec un autre amateur, mais cette annulation est également nécessaire pour éviter une lourde amende fiscale si l’offre n’était pas accompagnée d’une condition suspensive de crédit hypothécaire.

Il est à noter qu’en cas d’annulation amiable, l’enregistrement de la convention d’annulation pour des immeubles situés en Wallonie ou en Flandre – pas à Bruxelles – est passible d’un droit d’enregistrement de 10 euros.

2.    Le Code civil impose au propriétaire-vendeur de délivrer l’immeuble sans vices cachés, ce qui implique que l’acheteur peut demander réparation des vices cachés qu’il découvre même après la signature de l’acte notarié et payement complet du prix. C’est pour cette raison que les conventions de vente contiennent une exonération des vices cachés, de sorte à éviter de nombreux litiges après la signature des actes.

Les règlementations en matière de pollution du sol et de conformité de l’installation électrique sont des obstacles au bon déroulement des ventes : il importe d’informer correctement l’acheteur sur ses droits et obligations en la matière ; à défaut, le risque est important de voir le vendeur appelé en garantie pour couvrir l’omission.

3.    Les administrations sont de plus en plus sévères en matière d’urbanisme ; nombreux sont les immeubles qui ne sont pas 100 % en ordre, probablement même la majorité des immeubles.

Il est très important d’informer l’acheteur avant de signer toute convention sur l’absence éventuelle de permis : il lui est également loisible de visiter l’immeuble avec un architecte et de vérifier si l’immeuble est bien construit en conformité avec les permis d’urbanisme disponibles.

Font ainsi de plus en plus l’objet de litiges entre vendeurs et acheteurs, les vérandas, le nombre de logements dans l’immeuble vendu, l’aménagement de greniers et des sous-sols, la fermeture ou l’aménagement de terrasses, le rehaussement de la toiture, les piscines d’une taille supérieure à celle qui ne nécessite pas de permis, les annexes, garages, etc..

La liste est et restera longue tant que les régions wallonne et bruxelloise n’auront pas introduit une prescription en matière d’urbanisme comme c’est le cas en France.

En Flandre, il existe deux types de prescriptions en matière de délits d’urbanisme pour tous les biens qui ne sont pas dans des zones dites « sensibles » :

a)    Une prescription pénale – fort courte – de cinq ans après la construction ou la réalisation de l’acte illégal : assez curieusement, ces constructions peuvent subsister tout en restant en infraction, mais ne peuvent plus être reconstruites en cas de destruction ;
b)    Toutes les constructions qui datent d’avant 1962 sont considérées comme autorisées ;

4.    L’information en matière de copropriété est souvent lacunaire dans les offres signées par les deux parties. Une fois que tous les renseignements sont transmis, il n’est pas exceptionnel de constater que l’acheteur renégocie son offre compte tenu des éléments défavorables qu’il découvre.

Un élément défavorable de plus en plus fréquent et pour lequel le vendeur n’est pas responsable, c’est l’état d’insolvabilité de la copropriété. Acheter un appartement dans une copropriété dans laquelle il y a de nombreux copropriétaires qui sont en défaut de régler les charges de copropriété augmentera inévitablement les charges de copropriété de l’acheteur : il devra supporter les frais de conservation de l’immeuble tant pour ce qui concerne son appartement que pour ce qui concerne les appartements des propriétaires insolvables.

En conclusion, il faut également évoquer le fait que l’amateur qui remet une offre n’est pas exempt de toute responsabilité. Cet amateur peut également effectuer certaines vérifications avant de signer son offre. De plus, il peut conditionner son offre à des éléments qu’il considère importants pour la fixation du prix, comme la jouissance du bien, la situation à l’urbanisme, le résultat du certificat de performance énergétique, etc..

Par ailleurs, pour la vente des immeubles problématiques qui ont fait l’objet de grosses infractions à l’urbanisme ou de grosses pollutions du sol, nous conseillons de conférer une option de vente. Le preneur de l’option reçoit ainsi un délai pour réaliser toutes les études et vérifications nécessaires, avant de signer l’acte notarié avec paiement complet du prix.

Dans ce cas, le propriétaire peut dormir sur ses deux oreilles. Il n’ira pas rejoindre le groupe croissant de propriétaires qui sont embarqués, malgré eux, dans des procédures judiciaires à la suite de l’acceptation trop rapide d’offres alléchantes."

(fin de citation)