Besoin d'avis sur mon contrat de bail.

bat3f · #1 26-04-2013 11:28:31

Bonjour,

Je vais bientôt signer un contrat de bail pour la location d'un studio et j'aurai besoin d'avis quant au paragraphe dédié aux consommations privées.
En effet, l' électricité est incluse dans le loyer, lors de la visite j'ai demandé si il y avait un décompte en fin d'année et quelle proportion (montant) du loyer était dédié à ces 'provisions'.
Il me dit que lui-même fait un décompte mais que si la consommation reste une consommation normale, il ne demandera rien de plus ou de moins.

Voici le paragraphe du bail concernant les consommations privées:

8. CONSOMMATIONS PRIVEES

A. Les abonnements privatifs aux d’électricité, gaz, téléphone, radio, télévision, internet ou autres, sont à charge du preneur ainsi que tous les frais y relatifs tels que location des compteurs, coûts des consommations, etc.. Le preneur justifiera chaque année du paiement de sa consommation d'eau.

B. Si l’immeuble est pourvu d'une installation collective de chauffage ou de distribution d'eau avec compteurs individuels, les frais y relatifs sont établis par le bailleur, son gérant, la copropriété ou le syndic. Le décompte, dont le preneur reconnaît avoir reçu un modèle de répartition, est établi suivant les compteurs.

C. S'il n'existe pas de compteurs individuels de chauffage, de distribution d'eau chaude, d'électricité, d'eau de ville et de gaz, le preneur interviendra :
- dans le coût de l'eau de ville à raison de................................................................20 €

Pour un immeuble à un seul propriétaire, ces quotes-parts varient de plein droit en fonction du nombre d'appartements loués.

On retrouve ces provisions d'eau plus loin ici :

10. FINANCEMENT DES CONSOMMATIONS PRIVEES DE L'APPARTEMENT ET DES CHARGES COMMUNES DE L'IMMEUBLE

Le preneur paiera avec son loyer une somme de 20 (vingt) EUR/mois (pour l’eau)

Ce montant est destiné à servir d'acompte/provision ou de règlement forfaitaire(1) pour les charges privatives et/ou communes qui lui sont imputées selon les règles définies aux articles 8 et 9. S'il s'agit d'une provision, le montant de celle-ci pourra être modifié en cas d'insuffisance. Il tiendra compte des consommations précédentes, de l'évolution des prix et de la constitution des stocks éventuels de combustible.
Au moins une fois l'an, un décompte détaillé des charges et consommations sera adressé au preneur.

Dans les cas d'immeubles à appartements multiples dont la gestion est assurée par une même personne, les documents justificatifs pourront être consultés au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion. Les frais éventuels de cette consultation sont à charge du preneur.

Il n'est noté nulle part que l'électricité est incluse dans le loyer mais si on analyse le point adéquat, donc visiblement le point C (vu qu'il l'a complété avec les provisions d'eau), on peut comprendre ou déduire que c'est inclus ?

Aussi, il me demande 2 mois de caution avec provision d'eau inclus (2x 20€) , est-ce normal ?

D'avance merci pour votre lecture et vos réponses.

PIM · #2 26-04-2013 13:17:08

bat3f a écrit :

Bonjour,
Je vais bientôt signer un contrat de bail pour la location d'un studio et j'aurai besoin d'avis quant au paragraphe dédié aux consommations privées.
En effet, l' électricité est incluse dans le loyer, lors de la visite j'ai demandé si il y avait un décompte en fin d'année et quelle proportion (montant) du loyer était dédié à ces 'provisions'.
Il me dit que lui-même fait un décompte mais que si la consommation reste une consommation normale, il ne demandera rien de plus ou de moins.
Voici le paragraphe du bail concernant les consommations privées:
8. CONSOMMATIONS PRIVEES
A. Les abonnements privatifs aux d’électricité, gaz, téléphone, radio, télévision, internet ou autres, sont à charge du preneur ainsi que tous les frais y relatifs tels que location des compteurs, coûts des consommations, etc.. Le preneur justifiera chaque année du paiement de sa consommation d'eau.
B. Si l’immeuble est pourvu d'une installation collective de chauffage ou de distribution d'eau avec compteurs individuels, les frais y relatifs sont établis par le bailleur, son gérant, la copropriété ou le syndic. Le décompte, dont le preneur reconnaît avoir reçu un modèle de répartition, est établi suivant les compteurs.
C. S'il n'existe pas de compteurs individuels de chauffage, de distribution d'eau chaude, d'électricité, d'eau de ville et de gaz, le preneur interviendra :
- dans le coût de l'eau de ville à raison de................................................................20 €
Pour un immeuble à un seul propriétaire, ces quotes-parts varient de plein droit en fonction du nombre d'appartements loués.
On retrouve ces provisions d'eau plus loin ici :
10. FINANCEMENT DES CONSOMMATIONS PRIVEES DE L'APPARTEMENT ET DES CHARGES COMMUNES DE L'IMMEUBLE
Le preneur paiera avec son loyer une somme de 20 (vingt) EUR/mois (pour l’eau)
Ce montant est destiné à servir d'acompte/provision ou de règlement forfaitaire(1) pour les charges privatives et/ou communes qui lui sont imputées selon les règles définies aux articles 8 et 9. S'il s'agit d'une provision, le montant de celle-ci pourra être modifié en cas d'insuffisance. Il tiendra compte des consommations précédentes, de l'évolution des prix et de la constitution des stocks éventuels de combustible.
Au moins une fois l'an, un décompte détaillé des charges et consommations sera adressé au preneur.
Dans les cas d'immeubles à appartements multiples dont la gestion est assurée par une même personne, les documents justificatifs pourront être consultés au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion. Les frais éventuels de cette consultation sont à charge du preneur.
Il n'est noté nulle part que l'électricité est incluse dans le loyer mais si on analyse le point adéquat, donc visiblement le point C (vu qu'il l'a complété avec les provisions d'eau), on peut comprendre ou déduire que c'est inclus ?
Aussi, il me demande 2 mois de caution avec provision d'eau inclus (2x 20€) , est-ce normal ?
D'avance merci pour votre lecture et vos réponses.

- le bail doit refléter ce qui est convenu entre parties. Si l'électricité ne fait pas l'objet d'un compteur séparé, ni d'une souscription par le preneur auprès de la compagnie distributrice et qu'il est inclus dans le loyer, il faut le rédiger dans ce sens.

- la garantie locative, pour les baux de résidence principale, est établie sur base des loyers hors charges.

bat3f · #3 26-04-2013 14:31:56

Merci pour votre réponse.

Je ne sais pas si le compteur est séparé ou non, je n'y ai pas eu accès.

Aussi, le studio n'est pas équipé de chauffage, il faudra que je me chauffe à l'électricité au chauffage d'appoint ce qui, à mon sens, augmentera considérablement ma consommation d'électricité surtout en période hivernale.

Que faut-il que je fasse dans ce cas?
Que je demande d'écrire noir sur blanc que l'électricité est incluse dans le loyer sans fixer un montant mais simplement en disant "pour une utilisation normale comprenant aussi le chauffage" ?

Merci.

PIM a écrit :

- le bail doit refléter ce qui est convenu entre parties. Si l'électricité ne fait pas l'objet d'un compteur séparé, ni d'une souscription par le preneur auprès de la compagnie distributrice et qu'il est inclus dans le loyer, il faut le rédiger dans ce sens.
- la garantie locative, pour les baux de résidence principale, est établie sur base des loyers hors charges.

rexou · #4 26-04-2013 15:54:32

bat3f a écrit :

Merci pour votre réponse.
Je ne sais pas si le compteur est séparé ou non, je n'y ai pas eu accès.
Aussi, le studio n'est pas équipé de chauffage, il faudra que je me chauffe à l'électricité au chauffage d'appoint ce qui, à mon sens, augmentera considérablement ma consommation d'électricité surtout en période hivernale.
Que faut-il que je fasse dans ce cas?
Que je demande d'écrire noir sur blanc que l'électricité est incluse dans le loyer sans fixer un montant mais simplement en disant "pour une utilisation normale comprenant aussi le chauffage" ?

"utilisation normale", c'est vague et sujet à discussions ultérieures...

Faites indiquer que le loyer inclut la consommation d'électricité pour usage normal incluant le chauffage, à concurrence d'une consommation annuelle de XXX euros. Un dépassement de ce montant pourra faire l'objet d'une régularisation sur présentation de la facture annuelle.

A noter que si compteur séparé, il est plus simple de reprendre l'abonnement électrique à votre nom. Et si pas de compteur séparé, difficile de déterminer la part de consommation qui vous revient et donc la normalité ou l'anormalité de VOTRE consommation.

Si les charges sont distinctes du loyer, elles n'interviennent pas, comme dit PIM, dans la garantie locative à constituer. Ceci dit, pour 40 euros qui seront de toute manière placés sur un compte à votre nom...

grmff · #5 26-04-2013 16:10:51

Pour ce qui est de l'eau, il faut préciser si c'est forfaitaire ou non. Et si non, comment est faite la division.

bat3f · #6 26-04-2013 16:31:14

Merci pour votre réponse rexou.

En effet, si les compteurs ne sont pas séparés, il est difficile de déterminer quelle est ma part de consommation et voire impossible de la prouver..
Dans ce sens, si aucunes données quand à la normalité de la consommation ou le seuil maximal soient notifiées, est-ce que le bailleur aura le droit de me demander un supplément ? Est-ce recevable sachant qu'il n'y a pas de références dans le bail quant à cette "consommation électrique normale" ?

grmff a écrit :

Pour ce qui est de l'eau, il faut préciser si c'est forfaitaire ou non. Et si non, comment est faite la division.

Que voulez-vous dire par "comment est faite la division" ?

Effectivement, le contrat de bail est assez "flou", comme un modèle copié/collé du web qui propose différentes possibilités pour toucher un maximum de configurations immobilières...

Notamment par exemple dans cette phrase:

Ce montant est destiné à servir d'acompte/provision ou de règlement forfaitaire(1) pour les charges privatives et/ou communes qui lui sont imputées selon les règles définies aux articles 8 et 9

En effet; c'est un forfait et c'est privatif. Il n'y a pas de charges communes pour ce studio.
Peut-être qu'il faudrait entourer ou biffer les mentions utiles ou inutiles lors de la signature du bail.. ?

Merci.

grmff · #7 26-04-2013 16:41:09

acompte/provision ou de règlement forfaitaire(1)

Le (1) renvoie sûrement à un "biffer la mention inutile"

rexou · #8 26-04-2013 16:47:22

Pour ce qui est de votre bail, il est évident qu'il faut biffer la mention inutile. Le texte est standard et conçu de manière à offrir un choix miltiple. Donc, choisir entre forfait ou provision. Et si provision, indiquer sur quelle base se calcule la consommation d'eau. ce que Grmf a voulu écrire, c'est sur quelle base sera faite la répartition entre les différents utilisateurs.

Pour l'électricité, pareil. Soit c'est un forfait pur et simple, soit c'est une provision à valoir sur... Préciser sur quoi. Ou un forfait pour une consommation ne dépassant pas XXX euros... ce qui ne peut se concevoir que si vous êtes l'unique utilisateur du compteur. Si plusieurs utilisateurs, comment mesurer la (l'a)normalité de VOTRE consommation ? A mon sens, en cas de litige au niveau de la consommation, le bailleur ne pourra pas établir que VOUS êtes responsable d'un excès de consommation et une demande de supplément ne sera à priori pas recevable. Sauf si par exemple vous faites à temps plein du repassage à domicile à plusieurs personnes... et qu'il peut l'établir. Mais si le but est d'éviter un possible litige ultérieur, tenez-vous en au forfait simple ou pour rassurer votre bailleur, s'il insiste, avec un plafond (suffisant) annuel. Et là encore, ce sera alors à lui de prouver que VOUS êtes responsable du dépassement. (sauf s'il est assez malin pour indiquer que ce plafond correspond à XX% de la facture totale, ce qui reste encore discutable...)

bat3f · #9 26-04-2013 17:18:29

rexou a écrit :

Pour ce qui est de votre bail, il est évident qu'il faut biffer la mention inutile. Le texte est standard et conçu de manière à offrir un choix miltiple. Donc, choisir entre forfait ou provision. Et si provision, indiquer sur quelle base se calcule la consommation d'eau. ce que Grmf a voulu écrire, c'est sur quelle base sera faite la répartition entre les différents utilisateurs.
Pour l'électricité, pareil. Soit c'est un forfait pur et simple, soit c'est une provision à valoir sur... Préciser sur quoi. Ou un forfait pour une consommation ne dépassant pas XXX euros... ce qui ne peut se concevoir que si vous êtes l'unique utilisateur du compteur. Si plusieurs utilisateurs, comment mesurer la (l'a)normalité de VOTRE consommation ? A mon sens, en cas de litige au niveau de la consommation, le bailleur ne pourra pas établir que VOUS êtes responsable d'un excès de consommation et une demande de supplément ne sera à priori pas recevable. Sauf si par exemple vous faites à temps plein du repassage à domicile à plusieurs personnes... et qu'il peut l'établir. Mais si le but est d'éviter un possible litige ultérieur, tenez-vous en au forfait simple ou pour rassurer votre bailleur, s'il insiste, avec un plafond (suffisant) annuel. Et là encore, ce sera alors à lui de prouver que VOUS êtes responsable du dépassement. (sauf s'il est assez malin pour indiquer que ce plafond correspond à XX% de la facture totale, ce qui reste encore discutable...)

Le (1) ne correspond pas à un "biffer la mention inutile" , il ne correspond à rien du tout en réalité.. il doit y avoir un oubli mais effectivement ça coule de source.

Je comprends mieux.
En tout cas, pour l'instant j'ai beau relire le bail je ne trouve nulle part une phrase qui stipule que l'électricité est incluse dans le montant du loyer.

Il faut donc obligatoirement que je lui demander de l'ajouter.

Le seul point qui me laissait croire à ça était celui-ci :

C. S'il n'existe pas de compteurs individuels de chauffage, de distribution d'eau chaude, d'électricité, d'eau de ville et de gaz, le preneur interviendra :
- dans le coût de l'eau de ville à raison de................................................................20 €

Je pense que les compteurs ne sont pas séparés car pourquoi remplir ce point alors ? et quel avantage aurait un bailleur, si il possède des compteurs séparés, d'inclure les frais d'électricité de son locataire dans le loyer sachant qu'il se chauffera en plus à l'électricité ?

rexou · #10 26-04-2013 17:42:54

bat3f a écrit :

Je pense que les compteurs ne sont pas séparés car pourquoi remplir ce point alors ? et quel avantage aurait un bailleur, si il possède des compteurs séparés, d'inclure les frais d'électricité de son locataire dans le loyer sachant qu'il se chauffera en plus à l'électricité ?

Je pense comme vous. Le bailleur pourrait aussi avoir ouvert les compteurs au nom d'une société... et déduire les frais de consommation, ainsi que la TVA. D'un autre côté, si plusieurs utilisateurs se partagent un compteur, il est totalement impossible de quantifier VOTRE consommation. Les termes "utilisation normale" ne peuvent qu'exclure un usage intensif d'ordre professionnel -comme l'exemple que je citais- et inciter le locataire à ne pas abuser. Mais difficile d'exiger un supplément à défaut de faire la preuve d'excès manifestes de votre part.

Mais bien sur, il faut mentionner clairement que l'électricité est incluse dans le loyer (pour un usage normal, si cela peut rassurer votre bailleur) wink

bat3f · #11 26-04-2013 20:09:07

rexou a écrit :

Je pense comme vous. Le bailleur pourrait aussi avoir ouvert les compteurs au nom d'une société... et déduire les frais de consommation, ainsi que la TVA. D'un autre côté, si plusieurs utilisateurs se partagent un compteur, il est totalement impossible de quantifier VOTRE consommation. Les termes "utilisation normale" ne peuvent qu'exclure un usage intensif d'ordre professionnel -comme l'exemple que je citais- et inciter le locataire à ne pas abuser. Mais difficile d'exiger un supplément à défaut de faire la preuve d'excès manifestes de votre part.
Mais bien sur, il faut mentionner clairement que l'électricité est incluse dans le loyer (pour un usage normal, si cela peut rassurer votre bailleur)

Merci pour vos réponses, je vais faire la demande de mise à jour du bail de suite.

Aussi, je viens de constater dans le bail que pour le paragraphe concernant la garantie locative, il y est noté : "Ici le bailleur versera la somme de deux mois de loyer sur le numéro de compte suivante : IBAN: xxxxxxxx,"
est-ce légal ? Ne dois-je pas ouvrir un compte bloqué à mon nom dans mon organisme bancaire ?

Je n'ai pour l'instant eu que des kots et c'est la première fois que je vais louer mon propre studio avec domiciliation donc excusez-moi si je pose parfois des questions peu pertinentes..

Merci

grmff · #12 26-04-2013 20:28:45

Votre proprio a un bail mal foutu, et fait des choses illégales concernant la garantie.

Au moins, vous savez où vous mettez les pieds si vous signez votre bail...

bat3f · #13 26-04-2013 21:10:50

grmff a écrit :

Votre proprio a un bail mal foutu, et fait des choses illégales concernant la garantie.
Au moins, vous savez où vous mettez les pieds si vous signez votre bail...

En fait c 'est assez paradoxal car il cite les textes de loi juste avant pour ensuite noter "Ici le bailleur versera la somme de deux mois de loyer sur le numéro de compte suivante : IBAN: xxxxxxxx,"

bat3f · #14 29-04-2013 12:41:08

Bonjour,

Pouvez-vous m'éclairer sur ce point-ci du bail ? Est-ce normal ?

14. IMPOTS

A l'exception du précompte immobilier, tous les impôts et taxes quelconques mis ou à mettre sur les lieux loués par toute autorité publique devront être payés par le preneur proportionnellement à la durée de son occupation.

Merci !

rexou · #15 29-04-2013 12:48:22

bat3f a écrit :

Bonjour,
Pouvez-vous m'éclairer sur ce point-ci du bail ? Est-ce normal ?
14. IMPOTS
A l'exception du précompte immobilier, tous les impôts et taxes quelconques mis ou à mettre sur les lieux loués par toute autorité publique devront être payés par le preneur proportionnellement à la durée de son occupation.
Merci !

Oui, c'est normal.

Les impôts et taxes sont à charge de l'occupant : taxe sur l'enlèvement des immondices par exemple, taxe régionale (à Bruxelles), taxe de seconde résidence...

Et pour un bail professionnel, le précompte immobilier peut lui aussi être mis à charge du locataire.

panchito · #16 29-04-2013 14:12:26

Oui tous les impôts et taxes sont à charge du locataire à l'exception du Précompte Immobilier (si et seulement si bail de résidence principale).

Certaine communes lèvent également des taxes d'égouttage..

bat3f · #17 29-04-2013 14:37:48

Ah ces taxes là, d'accord ! Je pensais plutôt au précompte immobilier etc... merci pour ces réponses smile

J'ai (encore) une voire plusieurs questions.. disons une pour l'instant ! ^^
Quant à l'enregistrement du bail, il est noté dans mon contrat que c'est à charge du bailleur, que pourrait-il se passer si il ne l'enregistre pas?
J'ai entendu que beaucoup de bailleurs ne l'enregistrent pas dans leur intérêt... est-ce que je perds toute "protection" si le bail n'est pas enregistré ?

Merci

panchito · #18 29-04-2013 14:40:58

Si le bail n'est pas enregistré (mais votre bailleur a l'obligation légale de le faire si et seulement si bail de résidence principale; c'est gratuit), il n'aura pas de date certaine.

Si vous voulez être sur que vos droits soient protégés au cas où votre bailleur vendrait son bien, vous pouvez aussi l'enregistrer vous-même.

bat3f · #19 29-04-2013 14:43:50

panchito a écrit :

Si le bail n'est pas enregistré (mais votre bailleur a l'obligation légale de le faire si et seulement si bail de résidence principale; c'est gratuit), il n'aura pas de date certaine.
Si vous voulez être sur que vos droits soient protégés au cas où votre bailleur vendrait son bien, vous pouvez aussi l'enregistrer vous-même.

Est-ce gratuit même si c'est moi qui l'enregistre ? C'est un bail pour un studio (bien privé) en résidence principale (je vais m'y domicilier).

Et si nous l'enregistrions tous les deux ?

En effet, j'ai déjà eu un bail commercial et j'ai du payer environ 350€ d'enregistrement si mes souvenirs sont bons...

PIM · #20 29-04-2013 14:49:02

L'enregistrement d'un bail 100 % logement est à effectuer dans les 2 mois et est gratuit (peu importe qui le présente à l'enregistrement).

La procédure est expliquée ici dans notre FAQ.

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