Besoin d'avis sur mon contrat de bail.

panchito · #1 30-04-2013 08:41:58

Dans le bail standard de 9 ans, le preneur (non le bailleur) peut le résilier à tout moment sans fournir la moindre justification.
Il suffit:
- d'envoyer un préavis de 3 mois
- de payer une indemnité de rupture de 3, 2 ou 1 mois de loyer selon que l'on résilie le contrat dans la 1ère, 2ème ou 3 ème année.

Après la 3ème année, il ne faut plus payer d'indemnité de rupture

panchito · #2 30-04-2013 08:39:35

conformément aux dispositions de la loi du 20/02/1991 modifiée par la loi du 13/0411997

Votre futur bailleur utilise un tout vieux modèle de bail.

La nouvelle loi de 2007 bétonne les baux de 9 ans, qui sont les seuls que le preneur (et non le bailleur) peut résilier quant il le souhaite et sans devoir fournir la moindre justification.

bat3f · #3 30-04-2013 08:30:03

grmff a écrit :

Dans le bail de 9 ans, vous pouvez donner le préavis de 3 mois à tout moment.

Et l'indemnité ? Est-elle de 3 mois aussi ?
Merci

grmff · #4 30-04-2013 08:23:40

Dans le bail de 9 ans, vous pouvez donner le préavis de 3 mois à tout moment.

bat3f · #5 30-04-2013 08:12:20

D'accord merci je peux donc biffer la première partie et laisser la deuxième parlant du bail de 9 ans.

Le bail de 9 ans me faisait un peu peur mais si je comprends bien, il n'a que des avantages pour moi ? Puisque ça signifierai que je puisse résilier le bail quand je veux sans préavis...?

Surtout si je me réfère au paragraphe concernant la fin anticipée du bail :

22. FIN ANTICIPEE DU BAIL
A. Bail d'une durée de 3 ans maximum
Si le preneur souhaite quitter anticipativement les lieux loués, le bailleur pourra à son choix :
- soit exiger que le preneur reste responsable de l'exécution du bail
- soit consentir à une résiliation anticipée du bail moyennant un préavis de 3 mois prenant cours le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné, et le paiement d'une indemnité de résiliation de 3 mois de loyer.
B. Bail d'une durée de 9 ans
Règle générale : Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le 1" jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
conformément aux dispositions de la loi du 20/02/1991 modifiée par la loi du 13/0411997.

Pour le bail de 9 ans donc un préavis qui prend cours le 1er du mois suivant même si je le donne en fin de mois et pas d'indemnité de résiliation, aucune ?

panchito · #6 30-04-2013 07:02:02

Votre bailleur ne souhaite pas prendre le risque de vous donner un bail standard de 9 ans iimmédiatement.

Il vous propose un bail de type court (qui ne sont jamais résiliables par le preneur sauf clause expresse) en guise de période d'essai.

rexou · #7 29-04-2013 22:48:31

Il me semble que la première modalité a pour but de permettre de reconduire un bail d'une durée égale ou inférieure à 18 mois pour une courte période (1 an) par simple envoi d'un courrier, sans passer directement à un bail de 9 ans.

Perso, je prévois alors la possibilité de 18 mois renouvelables. wink

Et si pas de courrier, il se passe ce qu'indique la loi et la seconde modalité est d'application...

grmff · #8 29-04-2013 22:42:11

Elle est bizarre, cette "modalité"

A défaut d'un congé notifié au moins 3 mois avant son échéance, le bail sera reconduit de plein droit pour une durée d’un an et aux mêmes conditions par l’envoi d’un courrier

Si il n'y a pas de congé notifié, et s'il n'y a pas de courrier, il se passe quoi? C'est pas un peu absurde comme formulation?

En outre, un bail de type court pose toujours des problèmes en cas de résiliation anticipée. Il vaut mieux la biffler.

Quant à la 2e "modalité", c'est la loi, rien que la loi, toute la loi. Il est utile de rappeler la loi (comme cela est le cas dans la plupart des baux bien faits), mais si vous la biffez, cela ne change rien.

bat3f · #9 29-04-2013 22:36:31

Super smile
Merci pour toute cette aide très précieuse ! Je vais probablement signer le bail mercredi donc il me reste peu de temps et je préfère poser un maximum de questions et avoir un maximum d'avis sur la chose, ne voulant pas me retrouver dans une situation délicate par la suite.

J'ai donc contacté le bailleur et demandé d'inscrire dans le bail que l'électricité est bien incluse dans le loyer (pour consommation normale) et il m'a répondu que c'était traité au paragraphe 8 point C , comme je le pensais dès le départ.
Cependant il accepterait de le modifier, je vais donc aller dans ce sens.

Aussi, une modalité attire mon attention... la voici :

Modalité facultative
Attention : cette modalité est d'application si elle n'est pas biffée.
Pour un bail d'une durée égale ou inférieure à 18 mois
A défaut d'un congé notifié au moins 3 mois avant son échéance, le bail sera reconduit de plein droit pour une durée d’un an et aux mêmes conditions par l’envoi d’un courrier
A défaut d'un congé signifié au moins trois mois avant l'échéance du bail ou de sa prorogation, ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail sera réputé conclu pour une durée de 9 ans, à compter de la date de son
entrée en vigueur.

Dois-je la biffer ? Car mon bail est un bail de 12mois mais je compte l'occuper plus si aucun soucis d'ici là.

grmff · #10 29-04-2013 18:27:01

L'enregistrement protège le locataire en cas de vente.

Par contre, pour un bail non enregistré de 9 ans, le locataire peut partir sans préavis ni indemnité.

panchito · #11 29-04-2013 16:08:41

Vous pouvez aussi aller sur My MinFin (là où vous établissez votre déclaration d'impôts).
Vous y verrez tout ce que le fisc sait à votre sujet...et aussi si un contrat de bail a été enregistré à votre nom ou pas.

rexou · #12 29-04-2013 16:05:10

bat3f a écrit :

Mais comment puis-je savoir si le bail a bien été enregistré ? Qui contacter pour avoir cette information ?
Pour ce qui est des ~350€ d'enregistrement; si je me souviens bien, c'est un pourcentage (environ 2% ?)calculé sur le montant total du nombre de mois (ou années) multipliés au montant du loyer. Sur un bail commercial de 9ans ça grimpait pas mal

Le bureau d'enregistrement vous donnera l'info sur base de votre nom et/ou du nom de votre bailleur.

Le mode de calcul que vous décrivez semble fort éloigné de la rémunération correspondant à un service. Il me vient un tas de mots pour qualifier cette pratique...

bat3f · #13 29-04-2013 15:52:21

Merci pour toutes ces informations !

Je vais donc laisser le bailleur enregistrer le bail comme décrit dans le contrat, si ce n'est pas fait je le ferai par e-mail au format PDF comme décrit dans la FAQ (vu que je n'aurai qu'une copie, je la scannerai).

Mais comment puis-je savoir si le bail a bien été enregistré ? Qui contacter pour avoir cette information ?

Pour ce qui est des ~350€ d'enregistrement; si je me souviens bien, c'est un pourcentage (environ 2% ?)calculé sur le montant total du nombre de mois (ou années) multipliés au montant du loyer. Sur un bail commercial de 9ans ça grimpait pas mal hmm

rexou · #14 29-04-2013 15:34:49

PIM a écrit :

Les 350 € cités concernaient un bail commercial et ce montant est plausible.

Ah bon ? Ben merci pour l'info... qui conforte solidement mon peu d'enthousiasme à enregistrer quoi que ce soit !

PIM · #15 29-04-2013 15:30:52

rexou a écrit :

Certainement pas 350 euros ! Une vingtaine d'euros peut-être ? Le chiffre 350 doit se rapporter à nos défunts francs belges.

La gratuité pour l'enregistrement n'existe que pour les baux 100 % logement.

Les 350 € cités concernaient un bail commercial et ce montant est plausible.

rexou · #16 29-04-2013 15:25:22

panchito a écrit :

Certaine communes lèvent également des taxes d'égouttage..

C'était (j'ignore si ce l'est encore) le cas à Shaerbeek notamment.
Pour l'originalité, à Ostende, on taxe aussi... les terrasses !

Note : enregistrer un bail deux fois n'a pas beaucoup de sens... et les frais (en cas de dépassement des délais) sont très limités ! Certainement pas 350 euros ! Une vingtaine d'euros peut-être ? Le chiffre 350 doit se rapporter à nos défunts francs belges. wink

PIM · #17 29-04-2013 14:49:02

L'enregistrement d'un bail 100 % logement est à effectuer dans les 2 mois et est gratuit (peu importe qui le présente à l'enregistrement).

La procédure est expliquée ici dans notre FAQ.

bat3f · #18 29-04-2013 14:43:50

panchito a écrit :

Si le bail n'est pas enregistré (mais votre bailleur a l'obligation légale de le faire si et seulement si bail de résidence principale; c'est gratuit), il n'aura pas de date certaine.
Si vous voulez être sur que vos droits soient protégés au cas où votre bailleur vendrait son bien, vous pouvez aussi l'enregistrer vous-même.

Est-ce gratuit même si c'est moi qui l'enregistre ? C'est un bail pour un studio (bien privé) en résidence principale (je vais m'y domicilier).

Et si nous l'enregistrions tous les deux ?

En effet, j'ai déjà eu un bail commercial et j'ai du payer environ 350€ d'enregistrement si mes souvenirs sont bons...

panchito · #19 29-04-2013 14:40:58

Si le bail n'est pas enregistré (mais votre bailleur a l'obligation légale de le faire si et seulement si bail de résidence principale; c'est gratuit), il n'aura pas de date certaine.

Si vous voulez être sur que vos droits soient protégés au cas où votre bailleur vendrait son bien, vous pouvez aussi l'enregistrer vous-même.

bat3f · #20 29-04-2013 14:37:48

Ah ces taxes là, d'accord ! Je pensais plutôt au précompte immobilier etc... merci pour ces réponses smile

J'ai (encore) une voire plusieurs questions.. disons une pour l'instant ! ^^
Quant à l'enregistrement du bail, il est noté dans mon contrat que c'est à charge du bailleur, que pourrait-il se passer si il ne l'enregistre pas?
J'ai entendu que beaucoup de bailleurs ne l'enregistrent pas dans leur intérêt... est-ce que je perds toute "protection" si le bail n'est pas enregistré ?

Merci

bat3f · #21 26-04-2013 11:28:31

Bonjour,

Je vais bientôt signer un contrat de bail pour la location d'un studio et j'aurai besoin d'avis quant au paragraphe dédié aux consommations privées.
En effet, l' électricité est incluse dans le loyer, lors de la visite j'ai demandé si il y avait un décompte en fin d'année et quelle proportion (montant) du loyer était dédié à ces 'provisions'.
Il me dit que lui-même fait un décompte mais que si la consommation reste une consommation normale, il ne demandera rien de plus ou de moins.

Voici le paragraphe du bail concernant les consommations privées:

8. CONSOMMATIONS PRIVEES

A. Les abonnements privatifs aux d’électricité, gaz, téléphone, radio, télévision, internet ou autres, sont à charge du preneur ainsi que tous les frais y relatifs tels que location des compteurs, coûts des consommations, etc.. Le preneur justifiera chaque année du paiement de sa consommation d'eau.

B. Si l’immeuble est pourvu d'une installation collective de chauffage ou de distribution d'eau avec compteurs individuels, les frais y relatifs sont établis par le bailleur, son gérant, la copropriété ou le syndic. Le décompte, dont le preneur reconnaît avoir reçu un modèle de répartition, est établi suivant les compteurs.

C. S'il n'existe pas de compteurs individuels de chauffage, de distribution d'eau chaude, d'électricité, d'eau de ville et de gaz, le preneur interviendra :
- dans le coût de l'eau de ville à raison de................................................................20 €

Pour un immeuble à un seul propriétaire, ces quotes-parts varient de plein droit en fonction du nombre d'appartements loués.

On retrouve ces provisions d'eau plus loin ici :

10. FINANCEMENT DES CONSOMMATIONS PRIVEES DE L'APPARTEMENT ET DES CHARGES COMMUNES DE L'IMMEUBLE

Le preneur paiera avec son loyer une somme de 20 (vingt) EUR/mois (pour l’eau)

Ce montant est destiné à servir d'acompte/provision ou de règlement forfaitaire(1) pour les charges privatives et/ou communes qui lui sont imputées selon les règles définies aux articles 8 et 9. S'il s'agit d'une provision, le montant de celle-ci pourra être modifié en cas d'insuffisance. Il tiendra compte des consommations précédentes, de l'évolution des prix et de la constitution des stocks éventuels de combustible.
Au moins une fois l'an, un décompte détaillé des charges et consommations sera adressé au preneur.

Dans les cas d'immeubles à appartements multiples dont la gestion est assurée par une même personne, les documents justificatifs pourront être consultés au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion. Les frais éventuels de cette consultation sont à charge du preneur.

Il n'est noté nulle part que l'électricité est incluse dans le loyer mais si on analyse le point adéquat, donc visiblement le point C (vu qu'il l'a complété avec les provisions d'eau), on peut comprendre ou déduire que c'est inclus ?

Aussi, il me demande 2 mois de caution avec provision d'eau inclus (2x 20€) , est-ce normal ?

D'avance merci pour votre lecture et vos réponses.

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