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ACP générale, ACP partielles

hitomi
Pimonaute
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ACP générale, ACP partielles

Bonjour,
j'habite dans un immeuble qui a 3 entrées et qui sont séparées en ACP partielles. Ces ACP tiennent des AGO et ont des syndics différents. Depuis mon arrivée, j'ai participé aux AGO de mon ACP partielle, mais pas à un AGO commune. Pourtant, dans l'acte de base il est bien précisé que nous avons des millièmes dans les parties communes générales, c-à-d communes aux 3 entrées. Maintenant, des travaux de toitures sont à faire, mais seul le syndic de mon ACP partielle envoie un appel de fonds. Pourtant ce sont bien des parties communes générales, comme spécifié dans l'acte de base.
Il y a un flou entretenu par les syndics et les conseils de gérances des 3 acp et chacun fait ses parties communes générales sans l'accord des autres. L'ACP partielle du milieu est fortement bien avantagées car des travaux de pignon ont été fait par les 2 acp des cotés extérieurs de l'immeuble.
Comment régulariser une situation où il n'y a pas d'AG de l'immeuble, qui pourtant a bien le même acte de base, car une seule construction avec tout spécifié dessus?
J'envoie un recommandé aux 3 syndics? Comment on régularise des années d'arriérés où certaines acp partielles n'ont rien payé ? Aucun exercice comptable n'a été fait, pas de décisions...
J'ai contacté le président de mon acp partielle qui a simplement dit que les 2 autres associations ne seraient pas d'accord parce qu'ils ne veulent pas payer... et que eux ont fait leurs parties communes générales sans rien demander à notre acp.
Je trouve cette situation insupportable, et je peine à trouver un moyen de contraindre à la régularisation de la situation. Pour moi, le mieux serait de régulariser les 10 années antérieures de travaux sur les PCG et recommencer sur des bases saines comme ça au lieu de juste leur demander de participer à notre bout de toiture si eux ne nous ont rien demandé.

Qu'en pensez-vous ?

Help please, je suis désespérée !

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : ACP générale, ACP partielles

Le toit est-il commun aux 3 blocs? N'est-il composé que d'un seul morceau?

Si oui, et si stipulé ainsi dans l'acte de base du bâtiments (à 3 ailes), il faut un Syndic unique!

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
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Re : ACP générale, ACP partielles

hitomi a écrit :

j'habite dans un immeuble qui a 3 entrées et qui sont séparées en ACP partielles. Ces ACP tiennent des AGO et ont des syndics différents. Depuis mon arrivée, j'ai participé aux AGO de mon ACP partielle, mais pas à un AGO commune. Pourtant, dans l'acte de base il est bien précisé que nous avons des millièmes dans les parties communes générales, c-à-d communes aux 3 entrées. Maintenant, des travaux de toitures sont à faire, mais seul le syndic de mon ACP partielle envoie un appel de fonds. Pourtant ce sont bien des parties communes générales, comme spécifié dans l'acte de base.
...
Pour moi, le mieux serait de régulariser les 10 années antérieures de travaux sur les PCG
...

Il me semble que les ACP partiels n’existent que depuis juin 2010. Donc si votre acte de base date de plus de 4 ans, il est fort probable chaque ACP est juridiquement distincte ou qu'il n'existe qu'une seule ACP pour les 3 blocs. Quelle sont les éléments communs aux 3 blocs ? La toiture est elle réellement à usage commun ou est-elle divisible en 3 surfaces au droit de chaque blocs ?

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : ACP générale, ACP partielles

Si je comprends bien, vous êtes dans un seul immeuble avec 3 entrées.
Voyez le texte de loi ci après pour voir si votre immeuble est concerné par la création d'associations partielles.
Y a t-il clairement séparation physique en éléments distincts ?

Art.577-3 du code civil

Si l’ indivision principale comprend vingt lots ou plus l’acte de base peut prévoir la création d’associations partielles par immeuble dans un groupe d’immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l’acte de base, étant entendu que l’indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces associations partielles


bada

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hitomi
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
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Re : ACP générale, ACP partielles

panchito a écrit :

Le toit est-il commun aux 3 blocs? N'est-il composé que d'un seul morceau?

Si oui, et si stipulé ainsi dans l'acte de base du bâtiments (à 3 ailes), il faut un Syndic unique!

Le toit est accessible par les 3 blocs par une porte près des chaudières et des locaux techniques ascenseurs. Chacun a une partie au-dessus de sa "surface", délimité par un petit muret qu'il est possible d'enjamber facilement.
Mais il est stipulé aussi que les habitants des autres blocs peuvent passer par le toit en cas de panne d'ascenseur ou autre pour accéder à un autre bloc.

dach a écrit :

Il me semble que les ACP partiels n’existent que depuis juin 2010. Donc si votre acte de base date de plus de 4 ans, il est fort probable chaque ACP est juridiquement distincte ou qu'il n'existe qu'une seule ACP pour les 3 blocs. Quelle sont les éléments communs aux 3 blocs ? La toiture est elle réellement à usage commun ou est-elle divisible en 3 surfaces au droit de chaque blocs ?

La toiture est en usage commun comme spécifié au-dessus. En cas de problèmes, il est toujours possible de passer par la toiture pour accéder aux sorties des autres blocs.
De plus, nous avons en commun une galerie de garages au sous-sol avec une seule sortie en façade. La galerie concerne aussi un deuxième immeuble à 4 entrées dans le fond de la propriété privée. Cet immeuble séparé a 4 entrées. Il y a également le parc où sont construits les 2 immeubles / 7 blocs, ainsi que les égouts et les entrées/sorties bétonnées, le parking, car nous n'avons q'un seul raccordement commun à la rue.

bada a écrit :

Si je comprends bien, vous êtes dans un seul immeuble avec 3 entrées.
Voyez le texte de loi ci après pour voir si votre immeuble est concerné par la création d'associations partielles.
Y a t-il clairement séparation physique en éléments distincts ?

Art.577-3 du code civil

Oui, ça correspond parfaitement. Dans l'acte de base il y a 3 blocs définis, mais aussi des millièmes indivis pour chaque appartement et dans l'ensemble des blocs, et dans le terrain/parc où sis la copropriété.

De plus, l'arrivée d'électricité se fait via un transformateur qui est placé dans un local du bloc central à notre pavillon. Ce local fournit les 2 immeubles. De même, la porte de la galerie des garages fait partie de l'indivision entre les 2 immeubles et récemment il y a eu des réparations mais aucun décompte ne nous est transmis. Seul un versement mensuel fixe est effectué vers un compte du "parc", sans jamais avoir de compte-rendu sur l'utilisation de cet argent.


Merci beaucoup pour vos réponses.

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 537

Re : ACP générale, ACP partielles

hitomi a écrit :

Oui, ça correspond parfaitement. Dans l'acte de base il y a 3 blocs définis, mais aussi des millièmes indivis pour chaque appartement et dans l'ensemble des blocs, et dans le terrain/parc où sis la copropriété.
...
Seul un versement mensuel fixe est effectué vers un compte du "parc", sans jamais avoir de compte-rendu sur l'utilisation de cet argent.

Il faut voir avec un notaire, mais selon moi, puisque qu'il n'a qu'un acte de base pour l'ensemble il n'a qu'une seule ACP et si l'acte date d'avant 2010, le AG partiel ne sont pas conforme. Il ne devait donc avoir qu'un seul syndic. Pour le parc et les accès, il faut lire l'acte, mais je doute que les 2 immeubles soient propriétaires indivis. Il doit sans doute avoir des servitudes ...
D'autre part qui gère le compte du "parc" ?

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hitomi
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
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Re : ACP générale, ACP partielles

dach a écrit :

Il faut voir avec un notaire, mais selon moi, puisque qu'il n'a qu'un acte de base pour l'ensemble il n'a qu'une seule ACP

C'est comme ça que j'ai compris aussi, au regard de la loi.

dach a écrit :

et si l'acte date d'avant 2010, le AG partiel ne sont pas conforme. Il ne devait donc avoir qu'un seul syndic.

OK, je pensait juste qu'il manquait une partie de l'ACP mais que les AG des ACP partielles étaient valable. Je comprends que ce n'est pas le cas.
Quid des décision des AG précédant mon arrivée dans l'immeuble ? Vous pensez que c'est quelque chose qui a pu être voté en ACP totale de séparer les AG en différentes entrées?

dach a écrit :

Pour le parc et les accès, il faut lire l'acte, mais je doute que les 2 immeubles soient propriétaires indivis. Il doit sans doute avoir des servitudes ...

Je n'ai jamais vu d'acte concernant le terrain entier. Ou alors il faut que je relise notre acte de base... parce que ça fait longtemps déjà.

dach a écrit :

D'autre part qui gère le compte du "parc" ?

Les présidents des 3 blocs de notre immeuble, plus celui de l'immeuble d'à côté (qui s'occupe des 4 blocs ensemble, j'ai été vérifié à leurs portes).
Jamais aucun détail n'a été transmis, seul un montant fixe mensuel part vers un compte "parc". Jamais de documents soutenant ces versements.

Merci beaucoup, j'ai déjà croisé plusieurs propriétaires qui se sont tus à cause d'une main-mise d'une famille de copropriétaires qui demande les procurations pour les AG... et qui veulent me suivre pour donner une nouvelle impulsion à l'immeuble.

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hitomi
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 01-05-2013
Messages : 9

Re : ACP générale, ACP partielles

Excusez-moi, je reposte encore.

Je vous expose mon plan d'action pour redresser la situation.
1. Envoie d'un courrier d'informations aux copropriétaires sur la situation actuelle
2. J'envoie un recommandé aux 3 syndics gérants les ACP partielles demandant la tenue de l'AG de l'ACP totale.
3. Si au bout de 30 jours la date de l'AG n'est pas définie, je convoque moi-même l'assemblée générale.
4. Je définit l'ordre du jour comme suit:
- mise en conformité avec la nouvelle loi de copropriété,
- mandat pour mise en conformité de l'acte de base et du règlement de copropriété avec les décisions d'AG (mais est-ce qu'elles sont valables ou bien les décisions doivent être revotées ensemble ?)
- désignation du syndic de copropriété
- désignation du conseil de copropriété
- désignation du commissaire aux comptes
- mandat pour le redressement des comptes de la copropriété depuis le dernier exercice
- décision du devis pour exécution des travaux urgents incombant à l'ACP totale.

Est-ce que vous voyez quelque chose qui manque ?
Sachant qu'actuellement l'implication des copropriétaires et quasi-nul, ils sont peu informés, se reposent sur un conseil de copropriété qui ne bouge pas ou se plaint pour de mauvaises raisons (on veut diminuer les charges, le syndic ne doit pas toucher au fonds de réserve, mais fonds de roulement très insuffisant pour cela)

Merci encore de vos conseils smile

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 327

Re : ACP générale, ACP partielles

Cela me semble parfait.

Dans votre communication aux copropriétaires, n'hésitez pas à mentionner la substantielle économie qu'ils vont réaliser en se mettant en conformité avec la loi puisqu'un seul Syndic va en remplacer 3!!

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hitomi
Pimonaute
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Re : ACP générale, ACP partielles

panchito a écrit :

Dans votre communication aux copropriétaires, n'hésitez pas à mentionner la substantielle économie qu'ils vont réaliser en se mettant en conformité avec la loi puisqu'un seul Syndic va en remplacer 3!!

Ah! Mais les syndics maintenant ne sont pas bêtes ! Ils facturent un forfait par appartement/garage !

Merci pour votre soutien ^^

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : ACP générale, ACP partielles

texteJe vous expose mon plan d'action pour redresser la situation.
1. Envoie d'un courrier d'informations aux copropriétaires sur la situation actuelle
2. J'envoie un recommandé aux 3 syndics gérants les ACP partielles demandant la tenue de l'AG de l'ACP totale.
3. Si au bout de 30 jours la date de l'AG n'est pas définie, je convoque moi-même l'assemblée générale.
4. Je définit l'ordre du jour comme suit:

Cela n'est pas aussi simple que cela car :
Vous ne faites actuellement pas partie des autres copropriétés partielles donc les autres syndic vont vous ignorer.
Pour votre copropriété, vous devez réunir 20% des quotités pour que votre demande soit prise en considération par votre syndic.
Si vous avez les 20 %, les autres adhérents à vos idées doivent signer le recommandé.
Si votre syndic ne convoque pas l'AGE demandée, vous pouvez, après un mois convoquer l'AGE en envoyant un recommandé (à vos frais) à tous les CP de votre immeuble. Vous avez leurs adresses ?
Et finalement, si les 2 autres copropriétés partielles, ne sont pas présentes, cela ne solutionne pas votre problème


bada

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hitomi
Pimonaute
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Re : ACP générale, ACP partielles

bada a écrit :

Citation :texteJe vous expose mon plan d'action pour redresser la situation.
1. Envoie d'un courrier d'informations aux copropriétaires sur la situation actuelle
2. J'envoie un recommandé aux 3 syndics gérants les ACP partielles demandant la tenue de l'AG de l'ACP totale.
3. Si au bout de 30 jours la date de l'AG n'est pas définie, je convoque moi-même l'assemblée générale.
4. Je définit l'ordre du jour comme suit:

Cela n'est pas aussi simple que cela car :
Vous ne faites actuellement pas partie des autres copropriétés partielles donc les autres syndic vont vous ignorer.
Pour votre copropriété, vous devez réunir 20% des quotités pour que votre demande soit prise en considération par votre syndic.
Si vous avez les 20 %, les autres adhérents à vos idées doivent signer le recommandé.
Si votre syndic ne convoque pas l'AGE demandée, vous pouvez, après un mois convoquer l'AGE en envoyant un recommandé (à vos frais) à tous les CP de votre immeuble. Vous avez leurs adresses ?
Et finalement, si les 2 autres copropriétés partielles, ne sont pas présentes, cela ne solutionne pas votre problème

Ohoo! en effet, pas si simple !

Mais si je réunis 20% des copropriétaires de l'ACP totale, alors je peux convoquer l'AGE valablement pour les 3 pavillons ?

Qui dois-je alors sommer de convoquer l'AG? Puis-je la convoquer moi-même puisqu'il n'y a pas de syndic pour ACP totale ?

Merci merci !

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : ACP générale, ACP partielles

Votre copropriété est dans l'illégalité. Pourquoi ne pas demander au Juge de Paix, la désignation d'un Syndic judiciaire pour mettre un peu d'ordre dans tout cela?

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hitomi
Pimonaute
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Re : ACP générale, ACP partielles

panchito a écrit :

Votre copropriété est dans l'illégalité. Pourquoi ne pas demander au Juge de Paix, la désignation d'un Syndic judiciaire pour mettre un peu d'ordre dans tout cela?

J'aimerais régler ça à l'amiable et créer de la responsabilité pour les cp.

Pas du tout possible ? Je suis peut-être trop naïve mais j'ai déjà un petit noyau de volontaires.

Oui, le juge de paix est envisageable. Vous pensez que ça ira plus vite ? Est-ce qu'on n'aura pas bcp de frais en plus ?

Merci en tous cas

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : ACP générale, ACP partielles

Si vous n'avez pas besoin d'un avocat, c'est gratuit!

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hitomi
Pimonaute
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Re : ACP générale, ACP partielles

panchito a écrit :

Si vous n'avez pas besoin d'un avocat, c'est gratuit!

Oh ! OK, bonne piste ! Merci bcp ^^

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : ACP générale, ACP partielles

hitomi a écrit

Mais si je réunis 20% des copropriétaires de l'ACP totale, alors je peux convoquer l'AGE valablement pour les 3 pavillons

Oui, mais sur quelle base légale pouvez-vous faire cela ?

La case juge de paix me semble aussi être la voie.

Avoir un seul syndic ne vous fera probablement pas gagner bcp d'argent mais cela aura plus de cohérence et d'efficacité pour l'entité. C'est la voie la meilleure mais il faut pouvoir réaliser une seule entité avec les trois et c'est pas gagner.
Il faut bien lire votre acte de base et trouver les failles avec la gestion actuelle pour donner de solides arguments devant le JDP.


bada

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hitomi
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
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Re : ACP générale, ACP partielles

bada a écrit :

Oui, mais sur quelle base légale pouvez-vous faire cela ?

La case juge de paix me semble aussi être la voie.

Avoir un seul syndic ne vous fera probablement pas gagner bcp d'argent mais cela aura plus de cohérence et d'efficacité pour l'entité. C'est la voie la meilleure mais il faut pouvoir réaliser une seule entité avec les trois et c'est pas gagner.
Il faut bien lire votre acte de base et trouver les failles avec la gestion actuelle pour donner de solides arguments devant le JDP.

Oui, on va travailler notre argumentation dans notre petit groupe et aller au juge de paix. C'est vraiment ce qui me semble plus faisable maintenant.

Wouah ! Ca fait du bien de voir un peu plus clair. On va pouvoir se dépatouiller de ça smile

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