Recherche syndic Bruxelles

Digitalex · #1 06-05-2013 17:00:40

Bonjour à tous

voilà, comme sans doute pas mal de vous, le passage par la case "recherche de syndic" n'est pas vraiment facile.

hormis l'éliminaiton possible des syndics déjà "essayés" et dont les services se sont avérés insatisfaisants, comment procéder ?

la liste de l'IPI à Bruxelles est très longue, et comme le dit très bien ce post sur un autre forum (http://forum.livios.be/default-fr.aspx?g=posts&t=334)

--
Certes, l'IPI répertorie tous ses membres reconnus (cf. http://www.ipi.be/index.php?lingua=FR ), mais cette liste n'offre aucune garantie de qualité. De même le label de qualité du SNP s'obtient simplement sur une promesse non vérifiée et en payant une centaine d'euros par an... (cf. http://www.lalibre.be/ec...syndics-d-immeubles.html & http://www.crioc.be/inde...&id=3270&lang=fr ).
--

Les grands groupes ont souvent un portfolio trop rempli et souvent beaucoup de marketing et trop peu de temps a consacrer a gérer leurs trop nombreuses ACP, et les petits c'est une roulette russe ...

Alors, avec si peu de gages, comment trouver un excellent syndic ?

Malheureusement un site-baromètre où les gens pourraient exprimer leur satisfaction/insatisfaction avec le service des syndics est inimaginable en Belgique, on va crier à la diffamation et autre, alors sur quoi se baser ?

Quelles sont vos ficelles ?

(il s'agit d'une ACP de 190 lots à Bruxelles).

Merci !

sergehalpern · #2 18-05-2013 10:49:55

les syndics prennent le pouvoir d'une CP, sans en être proprio, ni sans payer quoi que ce soit.
N'est-il pas normal que les coprops aient leurs mots à dire?
Il y a des sollutions alternatives!
Si ça vous intéresse, joignez nous.

Digitalex a écrit :

Bonjour à tous
voilà, comme sans doute pas mal de vous, le passage par la case "recherche de syndic" n'est pas vraiment facile.
hormis l'éliminaiton possible des syndics déjà "essayés" et dont les services se sont avérés insatisfaisants, comment procéder ?
la liste de l'IPI à Bruxelles est très longue, et comme le dit très bien ce post sur un autre forum (http://forum.livios.be/default-fr.aspx?g=posts&t=334)
--
Certes, l'IPI répertorie tous ses membres reconnus (cf. http://www.ipi.be/index.php?lingua=FR ), mais cette liste n'offre aucune garantie de qualité. De même le label de qualité du SNP s'obtient simplement sur une promesse non vérifiée et en payant une centaine d'euros par an... (cf. http://www.lalibre.be/ec...syndics-d-immeubles.html & http://www.crioc.be/inde...&id=3270&lang=fr ).
--
Les grands groupes ont souvent un portfolio trop rempli et souvent beaucoup de marketing et trop peu de temps a consacrer a gérer leurs trop nombreuses ACP, et les petits c'est une roulette russe ...
Alors, avec si peu de gages, comment trouver un excellent syndic ?
Malheureusement un site-baromètre où les gens pourraient exprimer leur satisfaction/insatisfaction avec le service des syndics est inimaginable en Belgique, on va crier à la diffamation et autre, alors sur quoi se baser ?
Quelles sont vos ficelles ?
(il s'agit d'une ACP de 190 lots à Bruxelles).
Merci !

luc · #3 18-05-2013 15:03:07

sergehalpern a écrit :

les syndics prennent le pouvoir d'une CP, sans en être proprio, ni sans payer quoi que ce soit.

Un syndic ne peut prendre le pouvoir que SI un groupe de CP le veut.

Dans ce contexte il est peut-être utile de lire pour le côté théorique (que j’ai mis en pratique):

1. Wikipedia - obéissance

L'obéissance (ou soumission à l'autorité) est l'une des formes de l'influence sociale. En psychologie sociale, il est question d'obéissance lorsqu'un individu adopte un comportement différent parce qu'un autre individu, perçu comme une source d'autorité, le lui demande/impose. L'individu dominé reconnaît à un autre, ou à un gouvernement une valeur certaine. Lorsque cette reconnaissance est faite, l'individu passe alors un accord tacite, un consentement avec le supérieur qu'il a reconnu ; il échange sa liberté contre la volonté générale d'être assuré et sécurisé.

2. Wikipedia – résistance

La résistance caractérise, en psychologie sociale, l'aptitude qu'ont les êtres humains à affronter toute situation qui leur paraît illégitime. Elle désigne la possibilité que chacun a de ne pas se soumettre. Il s'agit d'un phénomène universel que chacun, quels que soient sa culture, ses groupes d'appartenance, son âge, son genre, sa position hiérarchique ou autre est capable de mettre en place.
(…)
La résistance n'est pas toujours vue d'un bon œil. Les résistants ne sont effectivement pas jugés en fonction de ce qu'ils font mais en fonction de ce que leur acte implique chez celui qui le perçoit.

sergehalpern · #4 18-05-2013 18:13:12

Monsieur, je suis entièrement d'accord avec vous, le syndic prend le pouvoir une fois que la majorité des CP à une AG décide de le lui donner.
Seulement souvent les CP sont mal informé sur les roles et les devoirs du syndic, et encore plus sur LEURS droits.
Votre site est un éclaircissement pour beaucoup d'entre eux.
Depuis qu'un syndic professionnel nous a volé, et que nous avons appris qu'un ACP peut être gérée par un syndic bénévole, je le clame autour de moi, et les gens tombent des nues.
Seulement et je n'arrête de le répéter, un syndic bénévole doit se faire assister soit par des bénévoles s'il en connait qui seront d'avvord de le faire soit pas des pros qui se feront payer!
Mais les CP au moment de donner patte blanche à un syndic doivent être bien informé des risques qu'ils courent s'ils tombent sur un malhonnête.
tapez juste sur google: "syndic 750000" et vous comprendrez exactement de quoi je parle

luc a écrit :

sergehalpern a écrit : les syndics prennent le pouvoir d'une CP, sans en être proprio, ni sans payer quoi que ce soit.
Un syndic ne peut prendre le pouvoir que SI un groupe de CP le veut.
Dans ce contexte il est peut-être utile de lire pour le côté théorique (que j’ai mis en pratique):
1. Wikipedia - obéissance
Citation : L'obéissance (ou soumission à l'autorité) est l'une des formes de l'influence sociale. En psychologie sociale, il est question d'obéissance lorsqu'un individu adopte un comportement différent parce qu'un autre individu, perçu comme une source d'autorité, le lui demande/impose. L'individu dominé reconnaît à un autre, ou à un gouvernement une valeur certaine. Lorsque cette reconnaissance est faite, l'individu passe alors un accord tacite, un consentement avec le supérieur qu'il a reconnu ; il échange sa liberté contre la volonté générale d'être assuré et sécurisé.
2. Wikipedia – résistance
Citation : La résistance caractérise, en psychologie sociale, l'aptitude qu'ont les êtres humains à affronter toute situation qui leur paraît illégitime. Elle désigne la possibilité que chacun a de ne pas se soumettre. Il s'agit d'un phénomène universel que chacun, quels que soient sa culture, ses groupes d'appartenance, son âge, son genre, sa position hiérarchique ou autre est capable de mettre en place.
(…)
La résistance n'est pas toujours vue d'un bon œil. Les résistants ne sont effectivement pas jugés en fonction de ce qu'ils font mais en fonction de ce que leur acte implique chez celui qui le perçoit.

Digitalex · #5 18-05-2013 18:54:15

Merci pour vos réactions, mais bon il n'est pas question du contrôle ou non là, mais d'avoir éventuellement des bons plans pour débusquer un syndic faisant bien son boulot tout simplement wink

dach · #6 18-05-2013 21:56:46

luc a écrit :

Un syndic ne peut prendre le pouvoir que SI un groupe de CP le veut.

Je dirais plutôt:
Un syndic peut prendre le pouvoir SI un groupe de CP n’exercent pas leurs droits.

il n'est pas question du contrôle ou non là, mais d'avoir éventuellement des bons plans pour débusquer un syndic faisant bien son boulot tout simplement

Je pense que justement c'est la question du contrôle qui est importante. Que le fournisseur soit bon ou mauvais, le service qu'il fourni doit être contrôlé par son client. Le bon syndic est celui qui fourni correctement l'information qui permet d'assurer ce contrôle.
Il est vrais qu'en matière d'information la loi de 2010 s'est fourvoyée avec le 'site internet'... Elle aurait dû plutôt demander l'envoi de rapport d’activité trimestrielle, de donner les délais et conditions de présentation des documents de l'acp, etc...

panchito · #7 18-05-2013 22:00:00

N'oubliez pas que votre Syndic n'est que votre employé.
Vous l'avez engagé, avec un contrat que vous avez écrit, pour exécuter les décisions que vous avez prises en AG.

Il vous rapporte!

A vous de mettre la gourvenance en place pour le contrôler (CdC et commisaaire aux comptes).

Il ne vous apporte plus satisfaction? Congédiez-le et changez d'employé!

Et de contrat!

sergehalpern · #8 18-05-2013 22:22:46

Monsieur ma copropriété s'est fait prendre une fois. De la façon dont nous travaillons maintenant on ne se fera plus prendre!
Les syndics peuvent travailler pour nous, mais n'aurons plus la main chez nous comme ils l'ont dans tant de copropriétés.
Si vous n'êtes pas syndic vous devez très bien comprendre ce que je dis, si vous êtes syndic vous le comprenez, mais vous n'avez pas envie de perdre le pouvoir que vous possédez.
Je l'ai déja écrit aujourd'hui; tapez sur google : "syndic 750000" IPI met une protection, la loi protège....mais qui a remboursé?
Et rien n'a changé! le syndic a tjs la signature seul, et peut tjs agir seul!
Et donc votre solution c'est après que les sous auraient disparus, on doit engager un avocat (qui va le payer? IPI? la loi qui nous protège?)pour attaquer un type qui 9 chances sur 10 sera insolvable!!!!!!
Désolé monsieur, continuez à prendre des risques, et j'espère que vous n'aurez jamais à faire à un escroc, mais nous ne fonctionnons plus comme ça, et si cela intéresse qq'1 je me répète, je peux vous aider à fonctionner en mode plus sécurisé!
Et pour terminer Mr, vous me dites à juste titre que le syndic est notre employé, et bien je vais le traiter tel quel dés à présent: je n'ai jamais donné mon portefeuille à aucun de mes employés!

panchito a écrit :

N'oubliez pas que votre Syndic n'est que votre employé.
Vous l'avez engagé, avec un contrat que vous avez écrit, pour exécuter les décisions que vous avez prises en AG.
Il vous rapporte!
A vous de mettre la gourvenance en place pour le contrôler (CdC et commisaaire aux comptes).
Il ne vous apporte plus satisfaction? Congédiez-le et changez d'employé!
Et de contrat!

panchito · #9 19-05-2013 07:35:53

Vous n'arrivez même pas à imaginer qu'un commissaire aux comptes, un syndic, un copropriétaire ou un expert qui vous répond sur ce forum soit une femme.

Vous nous bassinez avec vos "Monsieur".

Sachez, Madame ou Monsieur, qu'il est parfaitement illégal pour une copropriété de ne pas avoir de Syndic.

J'aimerais quand même savoir quel a été votre processus d'engagement. Comment peut-on ainsi tomber sur "la" brebis galleuse du lot?
Pourquoi ne pas avoir immédiatement pris un avocat et le poursuivre immédiatement en justice?

Combien de candidats aviez-vous préselectionnés? Combien en aviez-vous intervieuwés? Avez-vous exigé leur CV? Leur certification IPI? Des recommandations écrites d'autres copropriétaires dans d'autres biens dont ils ont gestion? Son certficat de bonne vie et moeurs? Aviez-vous rédigé son contrat d'emploi méticuleusement? Fait vérifier par un avocat?

Quelle gouvernance votre copropriété avait-elle mis en place pour contrôler le bras qui exécute des decisions?

sergehalpern · #10 19-05-2013 08:59:45

Monsieur, Madame,

je crois que vous avez des soucis de compréhension, que vous soyez un homme ou une femme!
Notre ACP travaille avec un syndic bénévole!
Avant que je réponde au reste de votre réponse je préfère m'assurer que vous avez compris ça!

Monsieur, Madame,

savez vous ce qu'est un syndic bénévole? avez vous compris que nous travaillons avec un syndic bénévole?

allez-vous svp arrêter de me bassiner avec : "travailler sans syndic est illégal"

merci

panchito a écrit :

Vous n'arrivez même pas à imaginer qu'un commissaire aux comptes, un syndic, un copropriétaire ou un expert qui vous répond sur ce forum soit une femme.
Vous nous bassinez avec vos "Monsieur".
Sachez, Madame ou Monsieur, qu'il est parfaitement illégal pour une copropriété de ne pas avoir de Syndic.
J'aimerais quand même savoir quel a été votre processus d'engagement. Comment peut-on ainsi tomber sur "la" brebis galleuse du lot?
Pourquoi ne pas avoir immédiatement pris un avocat et le poursuivre immédiatement en justice?
Combien de candidats aviez-vous préselectionnés? Combien en aviez-vous intervieuwés? Avez-vous exigé leur CV? Leur certification IPI? Des recommandations écrites d'autres copropriétaires dans d'autres biens dont ils ont gestion? Son certficat de bonne vie et moeurs? Aviez-vous rédigé son contrat d'emploi méticuleusement? Fait vérifier par un avocat?
Quelle gouvernance votre copropriété avait-elle mis en place pour contrôler le bras qui exécute des decisions?

panchito · #11 19-05-2013 09:20:50

Même s'il ou elle n'est que "bénévole", la loi l'oblige à prendre une assurance RC puisqu'il ou elle assume l'entière responsabilté de la gestion de votre immeuble.

Depuis le toute nouvelle loi, le Syndic est seul responsable de sa gestion!

panchito · #12 19-05-2013 09:23:07

Voir ICI

sergehalpern · #13 19-05-2013 09:46:30

Voila Monsieur ou Madame, vous avez compris!
Nous travaillons avec un syndic bénévole et OUI le syndic est assuré.

PS je tiens à m'excuser car je croyais vraiment qu'aucune femme ne prendrait un pseudo comme Pachito ou Panchito

panchito a écrit :

Voir ICI

Francis · #14 19-05-2013 09:54:01

Même bénévole, seul le syndic peut avoir signature sur les comptes de l'ACP.
Evidemment, la gestion d'un syndic, bénévole ou professionnel, doit être contrôlée et c'est cela le job du conseil de copropriété.

Et le conseil de copropriété doit être contrôlé par l'assemblée générale.

Tout autre montage est illégal et dangereux.

sergehalpern · #15 19-05-2013 18:47:12

Monsieur ou Madame,

Nous ne sommes pas tombé sur LA brebis galleuse, mais sur une brebis galleuse!
Cette personne avait son numéro IPI!
Mais l'attrait de l'argent....
Pancito si vous n'êtes pas syndic qppliquez la double signature, et vous ne pourrez que vous féliciter d'avoir mis votre copropriété à l'abris!
Aussi bien que vous controliez, quand l'argent a disparu, il n'est plus là!!!!

sergehalpern a écrit :

Monsieur, Madame,
je crois que vous avez des soucis de compréhension, que vous soyez un homme ou une femme!
Notre ACP travaille avec un syndic bénévole!
Avant que je réponde au reste de votre réponse je préfère m'assurer que vous avez compris ça!
Monsieur, Madame,
savez vous ce qu'est un syndic bénévole? avez vous compris que nous travaillons avec un syndic bénévole?
allez-vous svp arrêter de me bassiner avec : "travailler sans syndic est illégal"
merci
panchito a écrit : Vous n'arrivez même pas à imaginer qu'un commissaire aux comptes, un syndic, un copropriétaire ou un expert qui vous répond sur ce forum soit une femme.
Vous nous bassinez avec vos "Monsieur".
Sachez, Madame ou Monsieur, qu'il est parfaitement illégal pour une copropriété de ne pas avoir de Syndic.
J'aimerais quand même savoir quel a été votre processus d'engagement. Comment peut-on ainsi tomber sur "la" brebis galleuse du lot?
Pourquoi ne pas avoir immédiatement pris un avocat et le poursuivre immédiatement en justice?
Combien de candidats aviez-vous préselectionnés? Combien en aviez-vous intervieuwés? Avez-vous exigé leur CV? Leur certification IPI? Des recommandations écrites d'autres copropriétaires dans d'autres biens dont ils ont gestion? Son certficat de bonne vie et moeurs? Aviez-vous rédigé son contrat d'emploi méticuleusement? Fait vérifier par un avocat?
Quelle gouvernance votre copropriété avait-elle mis en place pour contrôler le bras qui exécute des decisions?

luc · #16 20-05-2013 04:38:12

La cogérance (inclus la double signature et toute vérification préalable à l'exécution d'une décision de l'AG par le syndic) est interdite depuis le 01.08.1995.

Je renvoie à ma réponse du 20/5 à 05h28 dans le sujet Obligations du syndic

luc · #17 20-05-2013 05:20:56

La question initiale était:

Digitalex a écrit :

... Les grands groupes ont souvent un portfolio trop rempli et souvent beaucoup de marketing et trop peu de temps a consacrer a gérer leurs trop nombreuses ACP, et les petits c'est une roulette russe ... . Alors, avec si peu de gages, comment trouver un excellent syndic ? …

Je me suis posé la même question pour mon ACP de 250 appartements dès 2004.

En regardant il y a quelques jours le film sur Hannah Arendt (mon travail de fin d'études en 1969 se basait sur un de ses livres), je suis arrivé à une réponse réaliste, ni blanc ni noir, mais grise, donc nuancée.

Avec l'avantage que c'est une solution win-win pour les bons pères de famille, mets les mandataires (d'exécution et de contrôle) de l'ACP mais aussi les copropriètaires devant leur responsabilité, reste dans le cadre de la loi et est applicable tant dans des ACP de 2 appartements que dans des ACP de 2000 appartements.

Une description concrète suivra, dès que je l’ai appliquée dans mon ACP les jours qui viennent comme copropriétiare-non-mandataire de l'ACP .

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