Travaux urgents dans copropriété désorganisée sans syndic

Sacha · #1 22-05-2013 11:42:17

Bonjour,

Je suis pour la première fois propriétaire (depuis plus d'un an) dans un immeuble de 7 coproprio en tout (un seul loue), sans syndic. Et pas de chance, c'est assez bordélique: il n'y a pas de fonds de roulement/réserve; une des coproprio avance les factures d'eau et certains lui doivent beaucoup d'argent, un autre l'électricité, mais personne ne réclame rien,... et j'en passe.

Le plus gros problème pour l'instant concerne les travaux dits "urgents" qui ont déjà été signalés en 2010 dans l'unique PV en ma possession, mais aujourd'hui, rien n'a encore été fait.
Et les dégats empirent: depuis des mois, j'ai des infiltrations dans mes chambres, ma voisine a des innondations régulièrement et de gros champignons se forment, et les infiltrations touchent aussi un coproprio un étage en-dessous.

Notre dernière réunion, avec présentation des devis, fut un véritable échec: il n'y a pas eu d'accord car trop cher pour certains. Les solutions sont d'emblée rejetées par ceux qui ne sont pas concernés par ces dégats. Le PV que j'ai écrit en proposant des solutions réfléchies avec l'aide d'autres coproprios a été totalement rejeté, contredit (une coproprio dit même qu'il n'a jamais été question de parler de travaux pendant la réunion!).

Pour info, cette coproprio fait pression sur certains, qui ont sans doute peu de moyens financiers et qui lui doivent probablement de l'argent (On sent leur crainte pendant les réunions) Selon l'acte de base, elle a environ la 1/2 des quotités. Mais ils ont décidé il y a plusieurs années de répartir les quotités différemment pour qu'elle paye moins de charges, mais aurait donc moins de voix lors des votes: elle n'a plus que 1/4, l'autre 1/4 est réparti chez les autres coproprios.
C'est assez compliqué, j'ai du mal à expliquer les faits correctement. Mais l'ambiance est vraiment tendue...
Aujourd'hui, je passe pour celle qui casse l'ambiance de la copropriété, alors que tout ce que je veux, c'est une copropriété qui roule... Et là, c'est tout sauf ça!

Nous sommes 3 coproprios à être prêts pour aller voir le juge de paix afin que celui-ci tranche pour:
- la réalisation des travaux
- imposer un syndic

QUESTION 1:
Est-ce que la partie "adverse" peut s'opposer aux décisions du juge de paix? (désolée, mais je n'y connais rien)
Si oui, quels sont nos recours? Nos risques?

QUESTION 2:
En attendant, j'essaye d'organiser une ultime réunion pour ne pas devoir passer par la case juge de paix et montrer ma bonne volonté.
Est-ce que je peux maintenir une date, même si tout le monde n'est pas présent, du moment que la majorité est là?

Un grand merci pour votre aide! Car s'y retrouver dans tous ces textes légaux, c'est le parcours du combattant!

PIM · #21 22-05-2013 18:33:01

Francis a écrit :

SVP sergehalpern, ne mélangez pas les sujets, ou vous serez zappé par un des chiens de garde de ce forum, qui sont pourtant très larges d'idée.

sergehalpern · #22 22-05-2013 21:27:23

Très bien, je dois quand même dire que les modérateurs ou le modérateur je m'y perd un peu sont effectivement aussi large d'esprit que bien renseigné, et de bons conseils. Ce n'est pas toujours le cas sur tous les forums où souvent les conseils sont moins pertinents et les mots d'oiseaux plus fréquents. Bien le bonsoir à tutti et dormez sur vos 2 oreilles je veille et je mets en garde lol

PIM a écrit :

Francis a écrit :
SVP sergehalpern, ne mélangez pas les sujets, ou vous serez zappé par un des chiens de garde de ce forum, qui sont pourtant très larges d'idée.

grmff · #23 22-05-2013 21:44:11

J'avoue qu'à force de voir vos messages, toujours les mêmes sur tous les fils qui causent de copropriété, cela lasse un peu.

Le plus lassant étant sans doute qu'on a pas de réponse claire et utilisable dans le fil que vous avez créé pour nous expliquer à tous votre mode de fonctionnement.

Alors, si j'étais modérateur, je virerais tous vos messages...

panchito · #24 22-05-2013 22:20:36

Déjà rien que le titre de votre post est illégal.
La loi vous oblige à avoir un syndic.

Si vous n'êtes pas capables d'en désigner un, n'importe quel copropriétaire est en droit d'intenter un procès contre votre ACP dont le fonctionnement est illégal pour obtenir la désignation un Syndic judiciaire!!

sergehalpern · #25 23-05-2013 08:30:36

Chere Sacha,

comme je vous l'ai dit, il y a moyen d'organiser le tout en interne.nous le faisons en nous faisant aider par des societes professionnelles externes, que nous remunerons biensur!
chacune sa specificite!
Parfois un avocat, parfois un expert geometre et parfois meme un agent immobilier qui est syndic!
En ayant un oeuil exterieur et professionnel, votre copropriete reste protegee tout en ayant l'aide dont elle a besoin.
Ici clairement ce que vous avez besoin est un moderateur qui essayera de diriger une AG pour faire comprendre a tous et toutes qu'un syndic est obligatoire.
Il expliquera bien clairement pourquoi c'est obligatoire, et quelles sont les possibilites de syndic.
Et ensuite lorsque vous aurez vote pour le syndic a engager, il passera a votre discussion encore plus que delicate sur les travaux a effectuer.
il est clair que puisque ces travaux posent deja des soucis, l'engagement d'un syndic en posera autant car tous vos problemes viennent d'une volonte de ne pas depenser le moindre sous.
C'est votre seule chance pour vous en sortir sans passer devant le juge de paix qui vous obligera a des solutions TRES onereuses!

Sacha a écrit :

sergehalpern a écrit : clicquez aussi sur google:
syndic 750000
vous verrez a quoi vous exposez en travaillant avec un syndic professionnel
travailler sans syndic professionnel n'est pas illegal, mais ca ne plait pas aux syndic professionnel comme vous pouvez le constater!
Merci, mais cela ne m'intéresse pas. Surtout quand je vois que l'article auquel vous faites référence date de 2011 et que ça ne parle que d'un seul et unique syndic... Il y a des fraudeurs partout, le système a ses failles. Mais le système est aussi là pour protéger et contrôler. Si je dois choisir, ce sera donc un syndic pro et conseillé par mon entourage.

Sacha · #26 23-05-2013 09:40:44

Tout d'abord, merci à tous pour vos réactions, conseils et commentaires!
J'y vois plus clair :-)

Dans un monde utopique et merveilleux, nous aurions tous aimé qu'un des copropriétaires soit désigné comme syndic et fasse ce boulot consciencieusement, aves l'aide d'autres professionnels. Mais la vision des choses de chacun est trop divergente et source de débats (ex: certains voudraient faire les travaux de toiture en noir!) et la situation actuelle prouve que personne n'a envie de se coller à cette mission...

Donc, nous allons probablement opter pour un syndic pro, via le juge de paix s'il le faut et malgré les frais que cela engendrera... Vu les forces de caractère de certains coproprios, quel que soit le "camp", je pense que le syndic sera suivi de près, quoi qu'il arrive ^^

Nous allons maintenir notre réunion pour les travaux qui devrait se faire dans les semaines à venir. Après cela, qu'on se soit mis d'accord sur les travaux ou pas, nous devrons passer à l'action pour désigner un syndic.

Je vous tiendrai informé de la suite des événements!

sergehalpern a écrit :

sergehalpern a écrit :
Ici clairement ce que vous avez besoin est un moderateur qui essayera de diriger une AG pour faire comprendre a tous et toutes qu'un syndic est obligatoire.
Il expliquera bien clairement pourquoi c'est obligatoire, et quelles sont les possibilites de syndic.

Qu'entendez-vous par "modérateur"?

sergehalpern · #27 23-05-2013 10:32:37

C'est une personne qui mene les debats lorsqu'une AG risque de mal tourner!

Sacha a écrit :

Tout d'abord, merci à tous pour vos réactions, conseils et commentaires!
J'y vois plus clair :-)
Dans un monde utopique et merveilleux, nous aurions tous aimé qu'un des copropriétaires soit désigné comme syndic et fasse ce boulot consciencieusement, aves l'aide d'autres professionnels. Mais la vision des choses de chacun est trop divergente et source de débats (ex: certains voudraient faire les travaux de toiture en noir!) et la situation actuelle prouve que personne n'a envie de se coller à cette mission...
Donc, nous allons probablement opter pour un syndic pro, via le juge de paix s'il le faut et malgré les frais que cela engendrera... Vu les forces de caractère de certains coproprios, quel que soit le "camp", je pense que le syndic sera suivi de près, quoi qu'il arrive ^^
Nous allons maintenir notre réunion pour les travaux qui devrait se faire dans les semaines à venir. Après cela, qu'on se soit mis d'accord sur les travaux ou pas, nous devrons passer à l'action pour désigner un syndic.
Je vous tiendrai informé de la suite des événements!
sergehalpern a écrit :sergehalpern a écrit :
Ici clairement ce que vous avez besoin est un moderateur qui essayera de diriger une AG pour faire comprendre a tous et toutes qu'un syndic est obligatoire.
Il expliquera bien clairement pourquoi c'est obligatoire, et quelles sont les possibilites de syndic.
Qu'entendez-vous par "modérateur"?

panchito · #28 23-05-2013 10:41:46

D'après la nouvelle loi, dès que l'AG est ouverte, il est obligatoire de désigner un président de séance qui ne peut pas être le Syndic.
Il doit donc s'agir d'un copropriétaire.

Dura lex sed lex!

sergehalpern · #29 23-05-2013 10:52:22

@ Sacha: je vous ai explique notre systeme de fonctionnement.libre a vous de choisir votre systeme de fonctionnement.
-Vous etes oblige d'avoir un syndic pro ou non
-Vous avez le droit de demander des avis et des aides externes, que les prestataires vous factureront.
ces prestataires peuvent etre presents a l'AG!

panchito a écrit :

D'après la nouvelle loi, dès que l'AG est ouverte, il est obligatoire de désigner un président de séance qui ne peut pas être le Syndic.
Il doit donc s'agir d'un copropriétaire.
Dura lex sed lex!

sergehalpern · #30 23-05-2013 10:52:49

@ Sacha: je vous ai explique notre systeme de fonctionnement.libre a vous de choisir votre systeme de fonctionnement.
-Vous etes oblige d'avoir un syndic pro ou non
-Vous avez le droit de demander des avis et des aides externes, que les prestataires vous factureront.
ces prestataires peuvent etre presents a l'AG!

Sacha a écrit :

Tout d'abord, merci à tous pour vos réactions, conseils et commentaires!
J'y vois plus clair :-)
Dans un monde utopique et merveilleux, nous aurions tous aimé qu'un des copropriétaires soit désigné comme syndic et fasse ce boulot consciencieusement, aves l'aide d'autres professionnels. Mais la vision des choses de chacun est trop divergente et source de débats (ex: certains voudraient faire les travaux de toiture en noir!) et la situation actuelle prouve que personne n'a envie de se coller à cette mission...
Donc, nous allons probablement opter pour un syndic pro, via le juge de paix s'il le faut et malgré les frais que cela engendrera... Vu les forces de caractère de certains coproprios, quel que soit le "camp", je pense que le syndic sera suivi de près, quoi qu'il arrive ^^
Nous allons maintenir notre réunion pour les travaux qui devrait se faire dans les semaines à venir. Après cela, qu'on se soit mis d'accord sur les travaux ou pas, nous devrons passer à l'action pour désigner un syndic.
Je vous tiendrai informé de la suite des événements!
sergehalpern a écrit :sergehalpern a écrit :
Ici clairement ce que vous avez besoin est un moderateur qui essayera de diriger une AG pour faire comprendre a tous et toutes qu'un syndic est obligatoire.
Il expliquera bien clairement pourquoi c'est obligatoire, et quelles sont les possibilites de syndic.
Qu'entendez-vous par "modérateur"?

Francis · #31 23-05-2013 10:53:55

Je crois que dans le cas présent, un conciliateur est nécessaire mais qu'il doit être impartial, très compétent, psychologue, diplomate et expérimenté. Donc à choisir avec soin.

Bien évidemment, étant extérieur à la copropriété, il ne peut être le président de l'AG, mais celui-ci peut et même devrait laisser à ce conciliateur la charge de mener et diriger les débats en expliquant en long et en large .

Eventuellement il pourrait être désigné par le juge de paix !

sergehalpern · #32 23-05-2013 11:16:05

moi c'est ce que j'essaierai, l'AG de la derniere chance avant d'aller a la guerre...

et toujours moi, je n'aime pas me retrouver devant un juge, mais cela n'engage que moi....

Francis a écrit :

Je crois que dans le cas présent, un conciliateur est nécessaire mais qu'il doit être impartial, très compétent, psychologue, diplomate et expérimenté. Donc à choisir avec soin.
Bien évidemment, étant extérieur à la copropriété, il ne peut être le président de l'AG, mais celui-ci peut et même devrait laisser à ce conciliateur la charge de mener et diriger les débats en expliquant en long et en large .
Eventuellement il pourrait être désigné par le juge de paix !

rexou · #33 23-05-2013 13:29:06

sergehalpern a écrit :

@ Sacha: je vous ai explique notre systeme de fonctionnement.libre a vous de choisir votre systeme de fonctionnement.
-Vous etes oblige d'avoir un syndic pro ou non
-Vous avez le droit de demander des avis et des aides externes, que les prestataires vous factureront.
ces prestataires peuvent etre presents a l'AG!

D'accord sur au moins un point : l'obligation d'avoir un syndic.

Pour le reste, votre système me semble nébuleux... Le syndic, ainsi d'ailleurs que tout CP, peut demander et présenter des devis. Il peut aussi être demandé une expertise ou une étude qui sera facturée en prestation de service, mais devra aussi être préalablement décidée par l'AG.

comme je vous l'ai dit, il y a moyen d'organiser le tout en interne.nous le faisons en nous faisant aider par des societes professionnelles externes, que nous remunerons biensur!

Je crois que Francis a raison. Et si vous évoquez déjà l'idée d'"aller en guerre" et votre réticence à l'intervention d'un juge, pardonnez-moi si cela ne m'aide pas à me convaince de l'utilité/opportunité/intérêt de votre modèle de gestion interne...

sergehalpern · #34 23-05-2013 13:51:26

j'essaierai sans juge, mais s'il n'y a pas moyen ils devront bien y passer!
mon systeme n'est pas nebuleux, au contraire, il n'y a pas une personne qui decide sans rendre de comptes!
C'est tout sauf nebuleux! C'est on ne peut plus transparent!
Mais apparement ca c'est ce qui gene le plus ici...

rexou a écrit :

sergehalpern a écrit : @ Sacha: je vous ai explique notre systeme de fonctionnement.libre a vous de choisir votre systeme de fonctionnement.
-Vous etes oblige d'avoir un syndic pro ou non
-Vous avez le droit de demander des avis et des aides externes, que les prestataires vous factureront.
ces prestataires peuvent etre presents a l'AG!
D'accord sur au moins un point : l'obligation d'avoir un syndic.
Pour le reste, votre système me semble nébuleux... Le syndic, ainsi d'ailleurs que tout CP, peut demander et présenter des devis. Il peut aussi être demandé une expertise ou une étude qui sera facturée en prestation de service, mais devra aussi être préalablement décidée par l'AG.
Citation :comme je vous l'ai dit, il y a moyen d'organiser le tout en interne.nous le faisons en nous faisant aider par des societes professionnelles externes, que nous remunerons biensur!
Je crois que Francis a raison. Et si vous évoquez déjà l'idée d'"aller en guerre" et votre réticence à l'intervention d'un juge, pardonnez-moi si cela ne m'aide pas à me convaince de l'utilité/opportunité/intérêt de votre modèle de gestion interne...

Francis · #35 23-05-2013 15:30:57

Ce qui gêne ici, c'est le caractère nébuleux et même illégal de votre formule.
Ne croyez pas que les intervenants de ce forum sont tous des pro de l'immobilier, que du contraire, il n'y en a que très peu et, me semble t-il, tous respectueux, compétents et n'apportent à ce forum que leur aide.
Mais ici le problème est de décoincer une situation bloquée par des copropriétaires ignorants de la réalité du bâtiment et des copropriétés .

sergehalpern · #36 23-05-2013 15:47:31

Je suis bien d'accord, c'est pour ca que je preconise une AG convoquee par les 7 coproprietaires, ou une personne sachant de quoi il s'agit explique a cette copropriete qu'elle doit avoir un syndic, et ce qu'elle risque a rester dans cette situation!
Cette personne si elle a de l'experience les fera prendre conscience de leur responsabilite a tous, pour elire un syndic professionnel ou non.
Et avec du recul et un point de vue neutAL entamera des discussion a propos de ces travaux!

Francis a écrit :

Ce qui gêne ici, c'est le caractère nébuleux et même illégal de votre formule.
Ne croyez pas que les intervenants de ce forum sont tous des pro de l'immobilier, que du contraire, il n'y en a que très peu et, me semble t-il, tous respectueux, compétents et n'apportent à ce forum que leur aide.
Mais ici le problème est de décoincer une situation bloquée par des copropriétaires ignorants de la réalité du bâtiment et des copropriétés .

panchito · #37 23-05-2013 16:11:10

La première chose a faire c'est qu'un copropriétaire arrive à récolter 20% des quotités pour lancer une AGE avec un seul point à l'ordre du jour:

- Choix d'un Syndic.

rexou · #38 23-05-2013 20:15:10

sergehalpern a écrit :

mon systeme n'est pas nebuleux, au contraire, il n'y a pas une personne qui decide sans rendre de comptes!
C'est tout sauf nebuleux! C'est on ne peut plus transparent!
Mais apparement ca c'est ce qui gene le plus ici...

ca devient lourd... à défaut d'être transparent, vous êtes énervant !

QUI décide ? sous quel statut ? avec quelle légitimité ?

Merci d'éviter les sous-entendus à la Calimero...

bada · #39 23-05-2013 20:25:12

Rexou a écrit

ca devient lourd... à défaut d'être transparent, vous êtes énervant !

Tout à fait d'accord Rexou et c'est la raison pour laquelle je n'interviens pas dans ce fil lassant.
Adios

PIM · #40 23-05-2013 21:07:56

Tout semble avoir été dit dans ce sujet que je verrouille donc.

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