Location en vue d'achat

KarimAlmoun · #1 25-05-2013 18:51:37

Bonjour à tous,

depuis plus d'un mois, mon associée et moi-même tentons de monter notre projet. Nous aimerions ouvrir un café bien spécifique dans le centre de Liège.

Nous avons repéré une surface commerciale à vendre qui semble convenir admirablement à nos attentes. Elle est située dans une galerie commerçante. Les charges communes mensuelles s'élèvent à 2000€, précompte immobilier compris.

L'agent immobilier, chargé de la vente de ce bien et en relation étroite avec les propriétaires de celui-ci, nous avait fixé une date, en début de semaine, à laquelle nous devions répondre si oui ou non nous signons l'acte de vente. Nous nous demandions si nous pourrions assumer les charges communes et bien d'autres prêts...Bref! Nous hésitions!

Les propriétaires ont une 2ème solution : ils ont déjà trouvé un éventuel locataire mais souhaitent surtout vendre le bien! Nous sommes donc l'option numéro 1 !

J'ai réussi à obtenir un nouveau délais (le dernier) jusqu'a mardi prochain.

La meilleure solution pour nous est de rediger un contrat de location en vue d'un éventuel achat en fixant dores et déjà le prix de vente. Cela nous permettrait de savoir si notre projet est rentable avant d'être les propriétaires du local.

En gros, comment convaincre l'agent et les propriétaires, de nous louer la surface commerciale?

Y'a t-il des astuces à connaître dans ce genre de situation?

Quelles conditions fondamentales doit-on stipuler dans le contrat pour ne pas se retrouver en mauvaise posture financière?

Y'a-t-il d'autres possibilités pour nous?

Je n'ai aucune notion d'immobilier, je vous remercie d'avance pour votre aide.

Cordialement.

panchito · #2 25-05-2013 20:26:51

Les charges communes mensuelles s'élèvent à 2000€,

Nous nous demandions si nous pourrions assumer les charges communes et bien d'autres prêts...

Vous pouvez acheter cash ou vous avez besoin d'un autre prêt qui vient s'aditionner à tous les autres?

Qu'en pense votre banquier? Est-il d'accord de vous suivre?
Quelles garanties pouvez-vous lui apporter?
Combien d'argent veut-il bien vous prêter? A quel taux? Sur combien d'années?

Vos revenus nets sont-ils ont moins égaux à 3 fois l'ensemble de vos mensualités?

cochise · #3 26-05-2013 08:50:18

KarimAlmoun a écrit :

Bonjour à tous,
depuis plus d'un mois, mon associée et moi-même tentons de monter notre projet. Nous aimerions ouvrir un café bien spécifique dans le centre de Liège.
Nous avons repéré une surface commerciale à vendre qui semble convenir admirablement à nos attentes. Elle est située dans une galerie commerçante. Les charges communes mensuelles s'élèvent à 2000€, précompte immobilier compris.
L'agent immobilier, chargé de la vente de ce bien et en relation étroite avec les propriétaires de celui-ci, nous avait fixé une date, en début de semaine, à laquelle nous devions répondre si oui ou non nous signons l'acte de vente. Nous nous demandions si nous pourrions assumer les charges communes et bien d'autres prêts...Bref! Nous hésitions!
Les propriétaires ont une 2ème solution : ils ont déjà trouvé un éventuel locataire mais souhaitent surtout vendre le bien! Nous sommes donc l'option numéro 1 !
J'ai réussi à obtenir un nouveau délais (le dernier) jusqu'a mardi prochain.
La meilleure solution pour nous est de rediger un contrat de location en vue d'un éventuel achat en fixant dores et déjà le prix de vente. Cela nous permettrait de savoir si notre projet est rentable avant d'être les propriétaires du local.
En gros, comment convaincre l'agent et les propriétaires, de nous louer la surface commerciale?
Y'a t-il des astuces à connaître dans ce genre de situation?
Quelles conditions fondamentales doit-on stipuler dans le contrat pour ne pas se retrouver en mauvaise posture financière?
Y'a-t-il d'autres possibilités pour nous?
Je n'ai aucune notion d'immobilier, je vous remercie d'avance pour votre aide.
Cordialement.

Comme Panchito, je ne peux que vous mettre en garde.

En effet, 2000€ de charges communes + les charges + les mensualités... Il y a intérêt à ce que votre café tourne bien et rapporte beaucoup!

La banque vous suivrait elle pour l'achat? Surtout un projet Horeca...

KarimAlmoun · #4 26-05-2013 11:51:50

Merci de répondre si rapidement smile

Mon père est intéressé par l'achat du bien. Il comptait l'acheter puis nous le louer. Le seul frein, encore une fois, sont les charges communes qu'il refuse de payer, en tant que propriétaire, tant que notre commerce n'est pas en activité. C'est pour cela qu'une location avec option d'achat serait une espèce de garantie pour lui.

Tout d'abord louer. Et si le commerce tourne bien, l'acheter.

Mais comment persuader l'agent et les propriétaires actuels de nous choisir comme locataires plutôt qu'un autre?

Comment leur démontrer qu'ils seront gagnant également?

Quelles garanties peut-on leur amener?

P.s : En ce qui concerne les autres crédits, nous comptons faire appel à divers fonds de participation ou faire jouer un prêt de lancement, ...
Si notre plan financier tient la route (et nous nous acharnons dessus tout les jours) nous espérons obtenir les crédits nécessaires.

Merci.

panchito · #5 26-05-2013 12:33:56

Pourriez-vous spécifier ce que vous entendez par charges communes?

Le bien est-il dans une copropriété? Gérée par un Syndic profesionnel?
Si oui, le syndic répartit les charges de copropriété entre locataires et propriétaire.
Le propriétaire ne paie d'habitude que les charges destinées à payer l'assurance incendie du bâtiment et les gros travaux de rénovation.

Tout le reste est évidemment à charge des locataires.

Je ne vois pas l'intérêt pour votre père d'acheter le bien pour vous le louer.

Comme vous en faites un usage professionnel, il va être imposé sur les loyers réels. Donc s'il travaille, 50% des loyers que vous allez lui payer, vont atterrir dans les caisses de l'Etat...

Quelles garanties peut-on leur amener?

1/ Tous les revenus que vous touchez actuellement (salaire, loyers, dividendes, rentes tec..)

2/ Tous les biens que vous possédez (immeubles, actions, obligations, livrets etc...

panchito · #6 26-05-2013 12:36:09

Mais comment persuader l'agent et les propriétaires actuels de nous choisir comme locataires plutôt qu'un autre?

C'est très simple, les gens choisissent toujours le candidat offrant la meilleure solvabilité!

Donc c'est à vous à faire l'inventaire de tous vos avoirs (et qui pourraient être saisis en cas de défaillance).

cochise · #7 27-05-2013 06:50:54

KarimAlmoun a écrit :

P.s : En ce qui concerne les autres crédits, nous comptons faire appel à divers fonds de participation ou faire jouer un prêt de lancement, ...
Si notre plan financier tient la route (et nous nous acharnons dessus tout les jours) nous espérons obtenir les crédits nécessaires.

Mouais, pour être passé par là, prenez ces fonds de participation pour un bonus mais n'en tenez pas compte dans votre plan financier.

KarimAlmoun · #8 28-05-2013 17:58:42

Je vous remercie de vous être penché sur le sujet. Nous avons pu obtenir toutes les informations nécessaires.

Il s'avère que les 2.000€, soit disant de charges communes, comprenaient aussi le loyer d'un montant de 900€ (honte à moi, je sais).

Je sors juste de l'entretien avec l'agent immobilier qui a introduit une demande en notre faveur auprès de la société propriétaire du bien.

Un grand merci pour vos conseils et mises en garde.

A bientôt...Je suppose smile

KarimAlmoun · #9 28-05-2013 20:15:38

A bientôt...Je suppose

J'ai effectivement encore une question.

Je cherche des informations sur le bail avec option d'achat dans le but d'envoyer mes conditions de location et d'achat le plus précisément possible.

Je suis tombé sur ce lien : http://www.documentissime.fr/dossiers-droit-pratique/dossier-138-la-location-avec-option-d-achat-loa/la-definition-du-contrat-de-location-avec-option-d-achat.html

Mais c'est un site français...

La définition et les conditions sont-elles les mêmes pour la France comme pour la Belgique?

Merci d'avance.

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