vente d'un bien assorti d'un permis rectificatif

manynotes · #1 08-06-2013 14:24:13

Petit résumé de la situation. En 2004 j'achète un appartement au RDC d'un coprop. Je le mets en vente fin 2012 comme logement. Or il s'avère que mon vendeur n'a jamais demandé de permis pour changer l'affectation. Mon problème vis-à-vis du vendeur et la question de savoir s'il fallait ou non un changement d'affectation ont été débattus sur un autre sujet, je n'y reviendrai pas.

Mon acheteur de 2012 ou son notaire se rendent compte du problème. Nous avions juste signé une promesse d'achat. Nous nous rendons à l'urbanisme où on nous dit qu'effectivement il faut introduire une demande de régularisation qui est en fait un permis de bâtir en bonne et due forme, avec plans d'architecte et tout.

J'étais un peu perdu... je propose à l'acheteur d'en rester là. Mais ce dernier est intéressé par le bien qui, en tant qu'appart est une très bonne affaire (vendu après 2 visites). Il vient donc avec un compromis qui suspend la vente à l'obtention d'une régul d'affectation. Je signe. Et je commence la procédure. Frais (+/- 4000 eur jusqu'à présent).
Or il apparait que je vais obtenir la régul/permis MAIS que l'urbanisme demande en échange des aménagements. Or ces aménagements, mon acheteur se dit "pas intéressé". Il pense qu'il/que je pourrai infléchir l'avis de l'urbanisme (ou plutôt de la commission de concertation) avant le passage devant le collège (qui généralement se borne à acter le pv de la CC). Perso je pense qu'il se fout le doigt dans l'oeil mais on a une grosse semaine pour tenter le coup.

Donc le bien sera régularisé mais l'acheteur n'aime pas l'aménagement proposé par l'urbanisme.

Je pense que dans son esprit il pense pouvoir dire "ok finalement je ne prends pas" mais mon notaire semble dire qu'il est coincé et que je peux exiger l'exécution du compromis.

Qu'en pensez-vous?

grmff · #2 08-06-2013 18:57:31

Je pense que pour qu'il y ait vente, il faut accord sur la chose et sur le prix.

Vous ne pouvez donc pas changer la chose avant la vente. Mais vous êtes aussi obligé de la changer pour des raisons légales.

En clair, votre acheteur a parfaitement le droit de considérer que le bien n'est plus conforme à ce qu'il a acheté.

Preuve par l'absurde: Imaginez si Sagawé avait vendu son bien frappé d'une obligation de destruction par la suite? L'acheteur aurait été obligé d'acheter la villa rasée?

A mon sens, étant donné qu'il savait qu'il y avait un besoin de régularisation, il ne peut pas demander d'indemnités... Quoi que...

manynotes · #3 08-06-2013 20:49:51

grmff a écrit :

Je pense que pour qu'il y ait vente, il faut accord sur la chose et sur le prix.
Vous ne pouvez donc pas changer la chose avant la vente. Mais vous êtes aussi obligé de la changer pour des raisons légales.
En clair, votre acheteur a parfaitement le droit de considérer que le bien n'est plus conforme à ce qu'il a acheté.
Preuve par l'absurde: Imaginez si Sagawé avait vendu son bien frappé d'une obligation de destruction par la suite? L'acheteur aurait été obligé d'acheter la villa rasée?
A mon sens, étant donné qu'il savait qu'il y avait un besoin de régularisation, il ne peut pas demander d'indemnités... Quoi que...

Oui mais la description est un appart avec 2 chambres, une cuisine etc. Or rien ne change, sauf que par exemple le living est à gauche et plus à droite. ce genre de précision n'est pas repris dans le descriptif. Je ne vois pas pourquoi il me demanderait des indemnités à partir du moment où il savait qu'il y avait besoin de régul AVANT de signer le compromis. Il a eu plusieurs occasions de sortir de la transaction mais il a persévéré.

Pour moi on est dans le même cas de figure que la clause pour obtention de prêt. Admettons qu'un acheteur ajoute cette clause pcq il pense qu'il obtiendra un taux de 3% mais au final le taux est moins avantageux qu'il pensait et s'élève à 5%. Je doute qu'il puisse renoncer à la vente parce que le ciel n'est pas aussi bleu qu'il pensait.

Mon acheteur voulait le bien tel qu'il est actuellement. Je veux dire par là tel qu'il est aménagé actuellement de manière infractionnelle. Or au niveau de l'urbanisme, cette disposition n'existe pas vraiment : il s'agit d'un "projet". La disposition légale est celle qui est celle acceptée par le dernier permis d'urbanisme délivré.
Le projet ne leur plait pas, donc ils imposent des aménagements. Par contre ils ne remettent pas en question le fond, à savoir que le bien peut devenir un appartement d'habitation. Et la clause suspensive portait justement là dessus.

Autre exemple : j'achète un terrain en mettant comme condition "pour autant que je puisse y construire une maison". En pensant une maison moderne avec un toit plat. Au final, l'urbanisme accorde le droit de construire une maison classique avec toit en pente. Je doute que l'achat du terrain puisse être caduc parce que l'acheteur n'a pas pu avoir exactement ce dont il rêvait et dont les spécificités (toit plat, design moderne) ne sont pas clairement spécifiés. Mais rien ne l'empêche de revendre à quelqu'un.. qui rêve d'avoir une maison classique.

manynotes · #4 08-06-2013 21:18:26

grmff a écrit :

Preuve par l'absurde: Imaginez si Sagawé avait vendu son bien frappé d'une obligation de destruction par la suite? L'acheteur aurait été obligé d'acheter la villa rasée?

Il s'agit d'une preuve rééllement absurde, dans ce cas le descriptif ne colle plus :le living est "un tas de pierres", la cuisine est "un tas de gravas"

Pour revenir à mon cas, je trouve que l'avis de la CC est complètement arbitraire et que le bien tel qu'il est aménagé est très bien. Mais on est face a l'administration dans tout le côté kafkaien que ça comporte.

Le fait est que nous ne nous attendions pas que la CC s'attaque à l'aménagement intérieur... bientôt on nous imposera le mobilier et la couleur des murs...

cochise · #5 10-06-2013 07:41:44

Et ces changements intérieurs sont d'envergure où s'agit il seulement d'inversion de pièces?

manynotes · #6 10-06-2013 08:26:17

cochise a écrit :

Et ces changements intérieurs sont d'envergure où s'agit il seulement d'inversion de pièces?

D'inversion de pièces oui.
Ils proposent d'inverser le living et une des chambres en déplaçant une cloison, ce qui n'est pas très compliqué...
Par contre ils demandent d'inverser WC et cuisine pour faire une cuisine ouverte. Ceci dit au niveau configuration ce serait en effet plus sympa : on aurait accès à la terrasse de 70m² directement par le living.
C'est cette terrasse qui est vraiment le point fort de l'appart. Par contre la cuisine est mal fichue (pour l'instant). Ca ne gène pas trop un acheteur masculin, mais pour une femme, c'est pas top.
Donc voilà, le tout est de voir quel serait le coute de ces travaux. Si c'est 20.000 eur c'est jouable, pcq là l'appart deviendrait vraiment top.
Je ferai un peu de home staging au niveau de la terrasse...

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