infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

Bonjour,

Je me retrouve dans un jeu de ping-pong.
J'ai loué commerce (1000€ pour 250m2) et un simple entrepôt de 4 murs, fenêtres fixes, ni eau ni égouttage à l'intérieur à un boulanger. La personne voulait faire un atelier (150m², 450m³) de boulangerie.

A force de négociation et comme à la fin j'avais un plus-value, j'ai loué gratuitement l’entrepôt. En plus, j'ai fait une réduction pendant les premiers mois (3600€) pour faire qq travaux (boucher 4 portes) pendant qu'il faisait ses travaux. Mais je précise bien qu'ils louent un simple entrepôt à l'arrière et que tout changement d'activité est à charge du locataire.

Les toitures ont été inspectées et les endroits qui auraient pu poser problème dans le futur on été refaits anticipativement il y a 1 an.

L'entrepôt est transformé mais le travaux pour nous n'ont jamais été faits et les loyer commençaient à tarder. Cette personne à alors revendu son commerce et les nouveaux on fait une reprise de bail et racheté son fond de commerce.  La condition que nous donnions était que les loyers en retard de l'ancien locataire soient payés à la reprise. Cela n'a bien sur pas été fait en totalité mais au 1/3.

Depuis, 100% des problèmes nous retombent dessus :

L'ancien commerçant à laissé un stock mais aussi plein de choses (sapin de noël, l'ancien mobilier, vieux jeu de pneu de la voiture du commerce, sacs poubelles dans la cour privative du commerce.

A grand renfort de personnes expertes (potes au locataire) on m'explique que j'ai loué un bien qui doit être utilisable et que tout ce que la nouvelle locataire ne veut pas, c'est à moi de tout dégager qu'elle n'a rien à voir avec l'ancien.

Ais-je mal compris ce qu'est un rachat de fond de commerce et reprise d'un bail en cours ???? Pour moi c'est remplacer une personne par une autre comme preneur dans un bail et qu'il continue dans les même termes et conditions avec les mêmes droit et les mêmes devoirs contractuels.
Ils reprennent donc tout dans l'état et donc tous les brols et qu'ils leur appartenait de gérer avec l'ancien ce qu'ils veulent garder ou pas garder et pas me dire après la liste de ce qu'ils ne reprennent pas et que je dois évacuer car le contenu fait partie de la reprise du fond de commerce.. 

J'ai l'impression que la reprise pour la nouvelle c'est garder le prix réduit pour les travaux, mais que je dois tout faire pour lui donner un atelier de boulangerie aux normes et comme elle le veut à ma charge.

Maintenant, depuis, cet hiver des taches sont apparues à plusieurs endroits des plafonds et un mur. La locataire m'agresse car le bâtiment est percé de partout et que je ruine son commerce.

L'AFSCA a fait une inspection les a fait fermer 24h à cause de de k'humidité et des poubelles. L'agent de quartier me dit pareillement que je dois évacuer toutes les poubelles dans la cour sous peine de poursuite contre moi car ce n'est pas du fait de la dame qui me loue le bâtiment maintenant et qu'elle devait recevoir un commerce 'en ordre' à son arrivée !? J'ai beau expliquer que ce n'est pas un nouveau bail mais une reprise en cours, rien n'y fait.

En catastrophe, on nettoie le mur qui posait le plus de problème à l'AFSCA car couvert de moisissures. J'ai nettoyé le mur avec de l'eau et du savon et c'était propre en dessous, pas de taches dans la peinture, rien que du superficiel.

Photo apres un simple nettoyage:

En vidant les poubelles laissées dans la cour, nous somme tombé sur 10cm d'un liquide noir, gluant et puant.... En cherchant, je découvre que les égouts pour le nettoyage des sols, les sorties des condensats des fours et de la zone de nettoyage du matériel sont des tuyaux donnant dans la cour. Aucun raccordement direct à l'égout.  Le stertput était totalement bouché de farine séchée donc depuis des mois toutes les eaux usées stagnent dans la cour.  De nouveau aucune aide de leur part... Pour eux, c'est l'ancien qui n'a pas fait les bon raccordement, ce n'est pas de leur faute donc c'est au propriétaire de tout gérer.

Maintenant qu'il fait chaud (et étouffant dans l'atelier 40°+ facilement ) ça 'pue' la levure et ça donne une odeur au pain. Le boulanger me menace carrément car  l'odeur due à "mon immeuble pourri" se transmet au pain et que je lui fais perdre tous ses clients... J'ai transmis à mon assurance le dossier mais ils sont très réticent à venir.

En cause : le boulanger n'a aucune ventilation, fenêtre ouvrante ou extraction dans l'atelier (c'était un simple entrepôt avec des fenêtres simple vitrage dans du béton au plafond comme on le voit au dessus des fours, un petit ventilateur existait mais ils l'ont bouché). L'assurance pense que c'est donc de la condensation vu que c'est les points les plus froid où cela apparaît et que les fours dégagent beaucoup de vapeur (750L d'eau par jours entrent dans le pain avant cuisson)

Je lui dit qu'il faudrait aérer, que il fait trop chaud, que l'eau condense et que le mix de poussière de farine, d'humidité et la chaleur étouffante créent de moisissures et odeurs.
La boulangère me dit que elle ses amis ont aussi des amis qui ont des boulangerie comme elle sans extraction et que aucune condensation n’apparaît.

J'ajoute qq photos mais je ne sais pas vraiment dans quel sens aller...
Toute idée est la bienvenue

Merci
Guy