forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

Styxx
Pimonaute
Inscription : 29-05-2008
Messages : 8

infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

Bonjour,

Je me retrouve dans un jeu de ping-pong.
J'ai loué commerce (1000€ pour 250m2) et un simple entrepôt de 4 murs, fenêtres fixes, ni eau ni égouttage à l'intérieur à un boulanger. La personne voulait faire un atelier (150m², 450m³) de boulangerie.

A force de négociation et comme à la fin j'avais un plus-value, j'ai loué gratuitement l’entrepôt. En plus, j'ai fait une réduction pendant les premiers mois (3600€) pour faire qq travaux (boucher 4 portes) pendant qu'il faisait ses travaux. Mais je précise bien qu'ils louent un simple entrepôt à l'arrière et que tout changement d'activité est à charge du locataire.

Les toitures ont été inspectées et les endroits qui auraient pu poser problème dans le futur on été refaits anticipativement il y a 1 an.

L'entrepôt est transformé mais le travaux pour nous n'ont jamais été faits et les loyer commençaient à tarder. Cette personne à alors revendu son commerce et les nouveaux on fait une reprise de bail et racheté son fond de commerce.  La condition que nous donnions était que les loyers en retard de l'ancien locataire soient payés à la reprise. Cela n'a bien sur pas été fait en totalité mais au 1/3.

Depuis, 100% des problèmes nous retombent dessus :

L'ancien commerçant à laissé un stock mais aussi plein de choses (sapin de noël, l'ancien mobilier, vieux jeu de pneu de la voiture du commerce, sacs poubelles dans la cour privative du commerce.

A grand renfort de personnes expertes (potes au locataire) on m'explique que j'ai loué un bien qui doit être utilisable et que tout ce que la nouvelle locataire ne veut pas, c'est à moi de tout dégager qu'elle n'a rien à voir avec l'ancien.


Ais-je mal compris ce qu'est un rachat de fond de commerce et reprise d'un bail en cours ???? Pour moi c'est remplacer une personne par une autre comme preneur dans un bail et qu'il continue dans les même termes et conditions avec les mêmes droit et les mêmes devoirs contractuels.
Ils reprennent donc tout dans l'état et donc tous les brols et qu'ils leur appartenait de gérer avec l'ancien ce qu'ils veulent garder ou pas garder et pas me dire après la liste de ce qu'ils ne reprennent pas et que je dois évacuer car le contenu fait partie de la reprise du fond de commerce.. 

J'ai l'impression que la reprise pour la nouvelle c'est garder le prix réduit pour les travaux, mais que je dois tout faire pour lui donner un atelier de boulangerie aux normes et comme elle le veut à ma charge.

Maintenant, depuis, cet hiver des taches sont apparues à plusieurs endroits des plafonds et un mur. La locataire m'agresse car le bâtiment est percé de partout et que je ruine son commerce.

L'AFSCA a fait une inspection les a fait fermer 24h à cause de de k'humidité et des poubelles. L'agent de quartier me dit pareillement que je dois évacuer toutes les poubelles dans la cour sous peine de poursuite contre moi car ce n'est pas du fait de la dame qui me loue le bâtiment maintenant et qu'elle devait recevoir un commerce 'en ordre' à son arrivée !? J'ai beau expliquer que ce n'est pas un nouveau bail mais une reprise en cours, rien n'y fait.

En catastrophe, on nettoie le mur qui posait le plus de problème à l'AFSCA car couvert de moisissures. J'ai nettoyé le mur avec de l'eau et du savon et c'était propre en dessous, pas de taches dans la peinture, rien que du superficiel.

Photo apres un simple nettoyage:
image_1373545819_519.jpg

En vidant les poubelles laissées dans la cour, nous somme tombé sur 10cm d'un liquide noir, gluant et puant.... En cherchant, je découvre que les égouts pour le nettoyage des sols, les sorties des condensats des fours et de la zone de nettoyage du matériel sont des tuyaux donnant dans la cour. Aucun raccordement direct à l'égout.  Le stertput était totalement bouché de farine séchée donc depuis des mois toutes les eaux usées stagnent dans la cour.  De nouveau aucune aide de leur part... Pour eux, c'est l'ancien qui n'a pas fait les bon raccordement, ce n'est pas de leur faute donc c'est au propriétaire de tout gérer.

Maintenant qu'il fait chaud (et étouffant dans l'atelier 40°+ facilement ) ça 'pue' la levure et ça donne une odeur au pain. Le boulanger me menace carrément car  l'odeur due à "mon immeuble pourri" se transmet au pain et que je lui fais perdre tous ses clients... J'ai transmis à mon assurance le dossier mais ils sont très réticent à venir.

En cause : le boulanger n'a aucune ventilation, fenêtre ouvrante ou extraction dans l'atelier (c'était un simple entrepôt avec des fenêtres simple vitrage dans du béton au plafond comme on le voit au dessus des fours, un petit ventilateur existait mais ils l'ont bouché). L'assurance pense que c'est donc de la condensation vu que c'est les points les plus froid où cela apparaît et que les fours dégagent beaucoup de vapeur (750L d'eau par jours entrent dans le pain avant cuisson)

image_1373546308_253.jpgimage_1373546296_680.jpg

Je lui dit qu'il faudrait aérer, que il fait trop chaud, que l'eau condense et que le mix de poussière de farine, d'humidité et la chaleur étouffante créent de moisissures et odeurs.
La boulangère me dit que elle ses amis ont aussi des amis qui ont des boulangerie comme elle sans extraction et que aucune condensation n’apparaît.

J'ajoute qq photos mais je ne sais pas vraiment dans quel sens aller...
Toute idée est la bienvenue smile

Merci
Guy

Hors ligne

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 478

Re : infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

Dans une cession de bail, le nouveau locataire reprend les droits et devoirs du précédent qui reste toutefois garant jusqu'au premier renouvellement du bail, soit après 9ans.   C'est, me semble t il la règle pour les baux commerciaux.

Le meilleur conseil, c'est de vous adresser à un avocat qui pourra mieux vous conseiller.  Je crois que le jeu en vaut la chandelle.

Manifestement ici, de nombreuses personnes racontent n'importe quoi, y compris le policier incompétent pour ce type de problèmes,

Je pense qu'un bon courrier au locataire et au précédent peut clarifier le problème.  De nombreux commerçants ne sont absolument pas au courant des lois et même ont une fausse idée de leurs droits et obligations.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

Hors ligne

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 478

Re : infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

Dans une cession de bail, le nouveau locataire reprend les droits et devoirs du précédent qui reste toutefois garant jusqu'au premier renouvellement du bail, soit après 9ans.   C'est, me semble t il la règle pour les baux commerciaux.

Le meilleur conseil, c'est de vous adresser à un avocat qui pourra mieux vous conseiller.  Je crois que le jeu en vaut la chandelle.

Manifestement ici, de nombreuses personnes racontent n'importe quoi, y compris le policier incompétent pour ce type de problèmes,

Je pense qu'un bon courrier au locataire et au précédent peut clarifier le problème.  De nombreux commerçants ne sont absolument pas au courant des lois et même ont une fausse idée de leurs droits et obligations.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 676

Re : infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

1/ Pourquoi donc avoir autorisé une reprise de bail sans état des lieux de sortie, sans décompte final de sortie etc...? Et donc sans état des lieux d'entrée? Quel était votre aventage à agir de la sorte?
2/ Avez-vous confronté les avis des 2 assureurs? Le sien et le vôtre?
3/ Concluent-ils tous deux qu'il d'agit bien de condensation?
Si oui, les dégâts provoqués sont toujours à charge du locataire
4/ Cet entrepôt est-il aproprié pour y fabriquer du pain?

En ligne

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 478

Re : infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

C'est une cession de bail, donc l'état des lieux initial reste valable .
Pour avoir de la condensation, il faut une production de vapeur .  Dans un bâtiment vide, sans occupation , pas de condensation en principe.  Donc la condensation est due à l'occupant ! !  Et une boulangerie produit énormément de vapeur d'eau .


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

Hors ligne

Styxx
Pimonaute
Inscription : 29-05-2008
Messages : 8

Re : infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

panchito a écrit :

1/ Pourquoi donc avoir autorisé une reprise de bail sans état des lieux de sortie, sans décompte final de sortie etc...? Et donc sans état des lieux d'entrée? Quel était votre aventage à agir de la sorte?
2/ Avez-vous confronté les avis des 2 assureurs? Le sien et le vôtre?
3/ Concluent-ils tous deux qu'il d'agit bien de condensation?
Si oui, les dégâts provoqués sont toujours à charge du locataire
4/ Cet entrepôt est-il aproprié pour y fabriquer du pain?

1) oui car en fait les travaux n'étant pas fini, on a préféré une reprise de bail qu'un nouveau bail. Le nouveau bail nous aurait obligé à faire des états des lieux, inventaires et autres. De plus nouveau bail = obligations de mettre tout en état justement.
2) son assureur, selon elle rejette tout mais bon, on la connait elle l'a contacté en donnant sa version smile
3) La mienne vient enfin de mandater un expert.
4) Pas du tout, pour cela que le bail contient une clause qui dit que c'est au locataire de tout mettre en ordre pour le faire. Et la mise en ordre devrait bien consister à faire les choses dans les normes

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 676

Re : infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

3) La mienne vient enfin de mandater un expert.

Excellent! Pourvu qu'il confirme qu'il s'agit bien de condensation.

4) Pas du tout, pour cela que le bail contient une clause qui dit que c'est au locataire de tout mettre en ordre pour le faire. Et la mise en ordre devrait bien consister à faire les choses dans les normes

Excellent!

NB: La Police ne peut rentrer en ligne de compte dans ce type de problème.

Tout va dépendre maintenant du rapport de votre expert.

Mais d'après vos informations et les photos tout porte à croire qu'il s'agit bel et bien d'un problème de condensation.

Et si tel est le cas, les dommages provoqués par de la condensation sont toujours à charge de l'occupant.

En ligne

Styxx
Pimonaute
Inscription : 29-05-2008
Messages : 8

Re : infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

Voila, sont passés :

* Société spécialisée dans l'humidité de l'assurance
* L'expert mandaté par mon assurance.

Le premier est monté directement sur la plateforme vérifier, aucun problème.

Et en voyant les traces, tous les deux ont directement dit 'condensation'.

Ben voila, c'est réglé, tout est à charge du locataire qui doit installer une ventilation pour son atelier de boulangerie.

Donc total, des heures perdues pour nous, l'expert, de l'humidité dans le bâtiment depuis des mois, le temps qu'on prouve par experts que les centaines de litres d'eau par jour mis dans les pains et transformés en vapeur doivent être évacués du bâtiment.

Quel sera le prochain problème ? C'est franchement lassant de toujours tout mettre à charge du bailleur qui doit toujours prouver que ce que le locataire reproche est en fait de son chef. Les locataires connaissent leurs droits (même ceux qu'ils n'ont pas) mais leurs devoirs.... nada.

HUMOUR VECU:

23h30, le tel sonne

Elle : Bonjour, dites il fait noir et là je n'ai plus de lumière dans mon appartement !

Moi : Vous avez vérifié le compteur ? D'autres choses fonctionnent ?

Elle : Oui, ça vient de couper et j'ai besoin de lumière  !

Moi : Vous avez vérifié l'ampoule ?

Elle : Non c'est haut et puis je paye un loyer, j'ai le droit d'avoir un appartement en ordre avec de la lumière dedans.

Moi : Euh, l'électricité aux normes oui mais l'ampoule qui pète c'est à vous de la remplacer. Moi, je ne viens pas à cette heure remplacer des ampoules que je n'ai pas à remplacer.

Elle : Si ! vous devez j'ai vérifié, vous devez fournir un appartement en ordre.

Moi : Ben attaquez nous au tribunal pour non remplacement d'une ampoule à la place du locataire. Je vous conseille d'en parler à votre assistance sociale. En attendant, bonne nuit.....

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 676

Re : infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

Je m'en doutais bien!

Moi : Ben attaquez nous au tribunal pour non remplacement d'une ampoule à la place du locataire. Je vous conseille d'en parler à votre assistance sociale. En attendant, bonne nuit.....

Et elle n'a pas remarqué que dans son Etat des Lieux d'entrée, l'expert stipule que toutes les ampoules fonctionnent??

A la sortie, elle doit faire en sorte qu'elles fonctionnent toutes sans la moindre exception.

Idem pour les piles des détecteurs de fumée...

En ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 676

Re : infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

Je conseillerais à tous les bailleurs de joindre l'excellent document d'ImmoRP sur les tâches que doivent accomplir les locataires pour entretenir les lieux loués comme il se doit:

Voir "entretien des locaux"

ICI

En ligne

Styxx
Pimonaute
Inscription : 29-05-2008
Messages : 8

Re : infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

pour cela il faudrait connaitre vraiment les droits et devoirs smile

l'idée que l'on se fait est plus : j'entre dans un appartement et le propriétaire doit me le garder dans cet état puisque je paye (enfin pas toujours) un loyer.

Déjà, je dois insister pour qu'ils lisent le bail avant de le signer

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 676

Re : infiltration vs condensation & ping pong de responsabilité

Déjà, je dois insister pour qu'ils lisent le bail avant de le signer

Là, pour moi, tous les voyants s'allument au rouge et je choisis un autre locataire...

En ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



Au hasard de nos offres
  • Maison 1 150 000 € UCCLE
  • Maison 1 600 000 € IXELLES
  • Villa 770 000 € WATERLOO
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Maison 1 290 000 € ST-GILLES
  • Penthouse 890 000 € UCCLE
  • Villa 1 290 000 € RHODE ST GENESE
  • Appartement 595 000 € BRUXELLES 5
  • Villa 1 990 000 € RHODE ST GENESE
  • Voir toutes les offres »

    Pim's newsetter

    Informations régulières gratuites : abonnez-vous !
    INSCRIPTION
    close-link
    Donec neque. quis elit. odio vel, ante.