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    Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    AntoineBOUR
    Pimonaute
    Inscription : 10-03-2008
    Messages : 18

    Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    Bonjour,

    je vais tenter d'être bref et clair.

    Ma femme et moi avons acheté 2 immeubles de rapport, à l'époque nous avions une bonne situation. Nous étions nous aussi locataires, n'ayant pas eu les moyens d'acheter à Bruxelles.

    Puis en plusieurs années de dégringolade, nous nous sommes retrouvés sans revenus et incapables de rembourser nos prêts, factures et loyers.

    Nos immeubles ont été dégradés et perdu environ la moitié de leur valeur.

    Aujourd'hui, une agence immobilière a trouvé acquéreur pour un de nos immeubles, nous avons signé un compromis, et l'acheteur ne faisant pas de prêt a même commencé des travaux dans l'immeuble.

    La banque qui nous a prêté a accepté la vente à un prix inférieur à nos dettes.

    L'acte de vente devrait être signé depuis 1 mois, mais tous nos créanciers ont été prévenus et 2 d'entre eux refusent de donner leur mainlevée. Nous sommes dans l'incapacité totale de leur payer le moindre euro.

    Mes questions :
    - Quel recours, ou quelles idées, pour faire que les 2 créanciers acceptent de donner leur mainlevée ?

    - Chronologiquement, que va-t-il se passer si ils s'obstinent à refuser ?

    - Que va-t-il se passer si la vente ne se fait pas, sachant que l'acquéreur a commencé à faire des travaux et des installations ?

    Je vous remercie à l'avance de vos réponses, n'hésitez pas à me demander si vous avez besoin de plus de détails ou si je n'ai pas été très clair.

    Antoine

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 551

    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    Ces biens ont-ils fait l'objet d'une saisie conservatoire?

    La banque dont vous parlez est-elle celle qui vous avait octroyé le prêt pour acquérir ces biens?

    Avec le montant de la vente, peut-elle couvrir l'emprunt qui vous restait à payer chez elle?

    Les 2 autres créanciers sont-ils vos bailleurs?


    Que va-t-il se passer si la vente ne se fait pas, sachant que l'acquéreur a commencé à faire des travaux et des installations ?

    L'acquéreur a commis une grave erreur et risque de perdre tous les investissements qu'il a déjà consentis alors que l'acte d'achat n'a pas encore été signé.

    En ligne

    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 860
    Site Web

    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    C'est pour tenir compte de ce genre de problèmes qu'il y a habituellement dans le compromis de vente une condition suspensive de mainlevée des inscriptions...

    Les créanciers qui refusent la mainlevée ont-ils déjà une inscription sur l'autre immeuble (qui n'est pas celui "vendu") ? Sinon, vous pourriez leur proposer de transférer leur garantie en Xe rang sur cet autre immeuble, également en Xed rang.

    Avez-vous pris votre bâton de pèlerin et avez-vous tenté de rencontrer les gestionnaires concernés pour leur expliquer la situation et tenter d'obtenir leur accords ?

    Votre notaire devrait vous assister dans ces démarches.

    N'oubliez pas également de tenir compte des honoraires de l'agent immobilier, dans vos décomptes et négociations avec les créanciers...

    Et, enfin, je suppose que vous aviez connaissance du montant des inscriptions et du risque de ne pas obtenir mainlevées: votre responsabilité pourrait être engagée à l'égard de l'acquéreur, car vous lui avez donné l'autorisation de faire des travaux avant l'acte.... sans pouvoir garantir qu'il pourrait signer l'acte !

    Je ne sais pas où il en est dans ses travaux, mais:
    - s'ils sont inachevés: qui va financer leur achèvement ? Et quelle est la valeur actualisée de l'immeuble ? Moins qu'avant ?
    - s'ils sont achevés: ils valorisent votre immeuble... aux frais de l'acquéreur, qui ne se laissera certainement pas préjudicier ainsi...

    Bref: ambiance et cotillons !


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

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    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    AntoineBOUR
    Pimonaute
    Inscription : 10-03-2008
    Messages : 18

    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    panchito a écrit :

    Ces biens ont-ils fait l'objet d'une saisie conservatoire?

    Non.

    panchito a écrit :

    La banque dont vous parlez est-elle celle qui vous avait octroyé le prêt pour acquérir ces biens?

    Oui, 1 prêt par maison.

    panchito a écrit :

    Avec le montant de la vente, peut-elle couvrir l'emprunt qui vous restait à payer chez elle?

    Non, vente à 1/3 du prix d'achat (en gros). Le reste du capital et des intérêts courra encore après la vente.

    panchito a écrit :

    Les 2 autres créanciers sont-ils vos bailleurs?

    Les 2 créanciers sont les propriétaires des 2 derniers appartements que j'ai loués pour y vivre (j'étais leur locataire, rien à voir avec mes immeubles).

    panchito a écrit :

    Citation :Que va-t-il se passer si la vente ne se fait pas, sachant que l'acquéreur a commencé à faire des travaux et des installations ?

    L'acquéreur a commis une grave erreur et risque de perdre tous les investissements qu'il a déjà consentis alors que l'acte d'achat n'a pas encore été signé.

    Merci pour cette première précision.

    Antoine

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    AntoineBOUR
    Pimonaute
    Inscription : 10-03-2008
    Messages : 18

    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    PIM a écrit :

    C'est pour tenir compte de ce genre de problèmes qu'il y a habituellement dans le compromis de vente une condition suspensive de mainlevée des inscriptions...

    Les créanciers qui refusent la mainlevée ont-ils déjà une inscription sur l'autre immeuble (qui n'est pas celui "vendu") ? Sinon, vous pourriez leur proposer de transférer leur garantie en Xe rang sur cet autre immeuble, également en Xed rang.

    Avez-vous pris votre bâton de pèlerin et avez-vous tenté de rencontrer les gestionnaires concernés pour leur expliquer la situation et tenter d'obtenir leur accords ?

    Votre notaire devrait vous assister dans ces démarches.

    N'oubliez pas également de tenir compte des honoraires de l'agent immobilier, dans vos décomptes et négociations avec les créanciers...

    Et, enfin, je suppose que vous aviez connaissance du montant des inscriptions et du risque de ne pas obtenir mainlevées: votre responsabilité pourrait être engagée à l'égard de l'acquéreur, car vous lui avez donné l'autorisation de faire des travaux avant l'acte.... sans pouvoir garantir qu'il pourrait signer l'acte !

    Je ne sais pas où il en est dans ses travaux, mais:
    - s'ils sont inachevés: qui va financer leur achèvement ? Et quelle est la valeur actualisée de l'immeuble ? Moins qu'avant ?
    - s'ils sont achevés: ils valorisent votre immeuble... aux frais de l'acquéreur, qui ne se laissera certainement pas préjudicier ainsi...

    Bref: ambiance et cotillons !

    Concernant les créanciers, mon notaire fera à mon avis un meilleur travail que moi pour leur expliquer le fonctionnement de la vente.
    Il est plus difficile de s'expliquer d'individu à individu sur ce genre de choses.

    Merci pour cette excellente idée de faire passer ces créanciers sur un meilleur rang pour la vente de la seconde maison.

    Pour ce qui est des travaux, je n'ai que donné les clefs à l'acquéreur, mais pas d'autorisation écrite d'engager des travaux.

    Merci pour ces idées et réponses,

    Antoine

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 551

    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    Les 2 créanciers sont les propriétaires des 2 derniers appartements que j'ai loués pour y vivre (j'étais leur locataire, rien à voir avec mes immeubles).

    Mais comment sont-ils arrivés à faire reconnaître leur créance? Qu'ont-ils fait saisir, en dehors de vos biens immobiliers?
    Comment sont-ils devenus créanciers privilégiés?

    Etes-vous en règlement collactif de dettes?

    En ligne

    AntoineBOUR
    Pimonaute
    Inscription : 10-03-2008
    Messages : 18

    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    panchito a écrit :

    Citation :Les 2 créanciers sont les propriétaires des 2 derniers appartements que j'ai loués pour y vivre (j'étais leur locataire, rien à voir avec mes immeubles).

    Mais comment sont-ils arrivés à faire reconnaître leur créance? Qu'ont-ils fait saisir, en dehors de vos biens immobiliers?
    Comment sont-ils devenus créanciers privilégiés?

    Etes-vous en règlement collactif de dettes?

    Après décision du juge de paix, il y a eu acte d'huissier demandant le paiement des arriérés de loyer, frais et dédommagements ainsi qu'une demande d'expulsion. Nous sommes partis de nous même.

    Mon notaire après vérification a demandé une mainlevée à ces 2 créanciers. Ils n'étaient pas les seuls sur la liste mais sont les seuls qui sont défavorables à une mainlevée.

    Ils ne nous ont rien saisi pour le moment.

    Je ne sais pas si ils sont privilégiés.

    Je ne suis pas en règlement collectif de dettes.

    Antoine

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 551

    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    Mon notaire après vérification a demandé une mainlevée à ces 2 créanciers. Ils n'étaient pas les seuls sur la liste mais sont les seuls qui sont défavorables à une mainlevée.

    Mais comment votre notaire sait-il que vous devez de l'argent à 2 de vos anciens bailleurs?

    Ces bailleurs ont-ils fait une saisie conservatoire chez le notaire? Via leur huissiers?

    Mon notaire après vérification

    Qu'a-t'il vérifié et où?

    En ligne

    AntoineBOUR
    Pimonaute
    Inscription : 10-03-2008
    Messages : 18

    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    panchito a écrit :

    Citation :Mon notaire après vérification a demandé une mainlevée à ces 2 créanciers. Ils n'étaient pas les seuls sur la liste mais sont les seuls qui sont défavorables à une mainlevée.

    Mais comment votre notaire sait-il que vous devez de l'argent à 2 de vos anciens bailleurs?

    Ces bailleurs ont-ils fait une saisie conservatoire chez le notaire? Via leur huissiers?

    Citation :Mon notaire après vérification
    Qu'a-t'il vérifié et où?

    Je vais lui poser la question afin d'avoir une réponse plus claire pour vous.
    D'après ce que j'ai compris, il est obligatoire de vérifier si des créanciers existent si une vente immobilière se fait.
    Je ne sais pas vous préciser où les vérifications ont fait jour de ces créanciers.

    Antoine

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    PIM
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    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    AntoineBOUR a écrit :

    D'après ce que j'ai compris, il est obligatoire de vérifier si des créanciers existent si une vente immobilière se fait.
    Je ne sais pas vous préciser où les vérifications ont fait jour de ces créanciers.

    C'est effectivement l'une des missions essentielles du notaire.

    Ces informations (saises, inscriptions, etc.) sont inscrites au Bureau des Hypothèques, ce qui les rend opposables aux tiers.


    Erik DECKERS
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    panchito
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    Messages : 6 551

    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    Ces informations (saises, inscriptions, etc.) sont inscrites au Bureau des Hypothèques, ce qui les rend opposables aux tiers.

    Et là dedans, on retrouverait les dettes résultantes de jugements pour loyers impayés?

    En ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 551

    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    Je pense que les 2 ex-bailleurs ont demandé à leurs huissiers respectifs de procéder à une saisie conservatoire sur vos biens immboliers pour être surs que vous ne puissiez les vendre sans leur rembourser vos dettes.

    En ligne

    AntoineBOUR
    Pimonaute
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    Messages : 18

    Re : Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée)

    panchito a écrit :

    Je pense que les 2 ex-bailleurs ont demandé à leurs huissiers respectifs de procéder à une saisie conservatoire sur vos biens immboliers pour être surs que vous ne puissiez les vendre sans leur rembourser vos dettes.

    Voilà, c'est bien cela.
    Des saisies conservatoires ont été déposées par leurs huissiers.
    Mon notaire va tâcher de leur exposer la possibilité de les rendre bénéficiaires d'une partie de la vente de la 2ème maison, et leur montrer qu'à part mettre dans une position délicate l'acquéreur de la première, ils ne retireront rien de s'opposer à une mainlevée.

    Merci pour vos réponses, si vous avez d'autres idées, je suis preneur.

    Et j'encourage les lecteurs éventuels de ce sujet à bien définir leur achats, prendre des assurances de tous côtés pour prévenir toute difficulté liée au remboursement de leurs emprunts (divorce, maladie, perte d'emploi...).

    Les déboires financiers prennent vite des tournures difficiles quand on a vu trop court dans son plan financier !

    Antoine

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