une employée de syndic peut-elle exercer les fonctions du syndic

Seul l'AG a pouvoir de décision !

Faites un petit rappel à l'ordre au syndic à ce sujet et si ren ne bouge, tirez en les conclusions !

La seule fonction du Conseil de copropriété est de contrôler si le syndic fait bien son travail (selon les règles et la loi). Est-ce exact ? Et ce droit (contrôler si le syndic fait bien son travail) chaque propriétaire individuel l'a aussi. Est-ce exact ? Quelles sont donc les prérogatives d'un conseil de copropriété vis à vis des autres copropriétaires ?

B.

C'est aussi à vous, les copropriétaires à demander la mise à l'ordre du jour de certains points.

Donc si votre syndic ne remplit plus sa mission comme il faut, à vous de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG, un point concernant le choix d'un d'un nouveau syndic et de vebir avec des propositions!

Oui, si on respecte les régles. En d’autres mots si la chaine de responsabilité entre le syndic (la firme) nommé par l’AG et l’employé est maintenu ET opposable à des de tiers (= les CP sont des tiers dans ce cas).

Ce qui veut entre autres dire que la firme (S.A.) devrait présenter aux CP avant d’être nommé comme syndic :
- La preuve d’agrégation par l’IPI de son administrateur-délégué, et l’engagement de cet administrateur de couvrir des actions de cette firme (voir IPI)
- La preuve d’assurance RC de cet administrateur, en tenant compte des montants très bas imposés par l’IPI pour un syndic (attestation de son assureur à fournir au moins au commissaire aux comptes).
- La preuve d’assurance RC de sa firme, en tenant compte des montants réellement nécessaires pour assurer les risques réels dans le contexte de l’ACP (attestation en principe à joindre à l’invitation d’une AG avec le point « élection/réélection du syndic »)
- La preuve que la délégation donné à cet employé est opposable à des tiers (= publié dans les annexes du Moniteur). Voir la Banque Carrefour des Entreprises.

Le conseil de copropriété est convoqué par son président.

Que le conseil de copropriété exige de pouvoir en discuter avec  l’administrateur-délégué sans la présence de l’employé. Le conseil de copropriété doit en faire rapport écrit, d’urgence, SANS prendre position.

Un groupe de travail peut exister, mais ne peut prendre AUCUNE décision. Ce groupe doit être ouvert à tout CP, et au moins à tout membre du conseil de copropriété, ET fait rapport au conseil de copropriété. Celui joint ce rapport à son rapport semestriel.

Si les conditions énumérés par vous (et d’autres) sont satisfaits, vous avez certainement raison, mais .... souvent les représentants des firmes font croire que les conditions sont satisfaits, mais en réalité ils ne le sont pas.

Un employé d’une firme doit prouver (à l'ACP) qu’il a un mandat d’exécution, donné par le CA de sa firme (ou par l'organe déterminé par les statuts de sa firme).

S’il pose des actes de représentation de l’ACP (exemple approuver des conclusions déposé par l’avocat au nom de l’ACP), il doit prouver (à l'ACP et des tiers) qu’il peut représenter sa firme.

Exemple fictif: s’il la firme pose un acte de représentation par un écrit (signé par l’administrateur A et l'employé B), un autre employé C ne peut pas signer « par ordre » en place de l’administrateur A.

Si non on se retrouvera au moins très vite dans la cas de « prête-nom » au niveau de l’IPI.

En plus il ne faut pas perdre de vue que la délégation « interne » à un employé ne peut pas excéder la gestion journalière. Pour ce qui dépasse la gestion journalière il faut une autorisation explicite du CA ou de l’AG, publié dans le Moniteur (sans effet rétroactif …).

Je ne suis évidemment pas d'accord avec Luc.

Un article de Gilles Carnoy sur, notamment, les collaborateurs d'agence immobilière, est instructif. Il est paru, oh coïncidence, aujourd'hui, comme pour répondre à Luc.

A titre de documentation j'ai copié les articles de la déontologie de l'IPI qui ont trait au sujet.

Cela existe depuis très longtemps en Belgique.

Par exemple (et à leur plus grande tristesse à présent), les employés de sociétés telles que Dexia et Fortis, pouvaient acquérir des actions de leur société à prix réduit...

Le système est aussi en place chez Tessenderlo et probablement dans beaucoup d'autres.

Quand vous allez au Carrefour, vous demandez ces documents à la caissière, démontrant qu'elle a le droit de vous laisser passer avec les articles?

Mais vous êtes dans l'illégalité la plus totale mon cher!

(traduction: soyons sérieux, et racontons un peu moins de clownerie svp)