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comment faire signer un bail a une personne separee?

dmw
Pimonaute
Inscription : 28-08-2013
Messages : 4

comment faire signer un bail a une personne separee?

Bonjour,

J'ai un candidat locataire qui est séparé de son épouse.  Je voudrais lui faire signer un bail de résidence principale court de 3 ans dans lequel il y a une clause d'arbitrage.

Il peut difficilement demander à son épouse de signer un bail pour une maison dans laquelle elle n'habitera vraisemblablement jamais.

Mais s'il signe seul le bail, je suppose que son épouse garde néanmoins ses droits sur le logement (imaginons qu'ils se remettent ensemble dans le futur).  En cas de problème, les décisions de la chambre d'arbitrage ne s'appliqueront pas à elle car elle n'a pas signé la clause. Et elle ne sera pas solidairement responsable du paiement des loyers.

Comment se prémunir contre ce risque?  Puis-je insérer une clause du style "Le Preneur certifie que lui et son épouse sont séparés et se porte fort pour son épouse pour la signature du bail si cette séparation prend fin" ?

Merci pour vos lumières...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Messages : 15 688
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Re : comment faire signer un bail a une personne separee?

Pas de droit sans devoir.

Si l'épouse acquiert le droit au bail, elle contracte aussi les devoirs du bail.

Ce ne sera qu'en cas de divorce qu'elle perdra ensuite son "devoir au bail"


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 725

Re : comment faire signer un bail a une personne separee?

Suivant l'article 215 du code civil:
Le contrat de bail portant sur le logement principal d'un couple marié est toujours censé avoir été conclu par les deux époux, même si le contrat a été conclu par un seul des conjoints, et même s'il a été conclu avant le mariage. Le bail «appartient» donc toujours aux deux époux.

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dmw
Pimonaute
Inscription : 28-08-2013
Messages : 4

Re : comment faire signer un bail a une personne separee?

grmff a écrit :

Si l'épouse acquiert le droit au bail, elle contracte aussi les devoirs du bail.

Ce n'est pas vrai en ce qui concerne la clause d'arbitrage.  J'ai eu le cas l'année passée: bail signé par l'époux seul, loyers non payés, arbitrage.  Réponse du juge à la requête en exequatur de la sentence arbitrale: Madame ne s'est pas engagée à soumettre un litige à un tribunal arbitral.
Heureusement, dans ce cas ci, cela s'est finalement résolu car mon avocat a pu faire valoir qu'il s'agissait d'un accord que Madame avait volontairement accepté.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 725

Re : comment faire signer un bail a une personne separee?

Je vous signale que le SNP (Syndicat national des propriétaires) déconseille fortement d'insérer une clause d'arbitrage, qui selon eux, est très désavantageuse dans le cadre d'un litige bailleur-locataire.

En effet, toutes les parties doivent être d'accord de se soumettre à l'arbitrage (ce qui est rarement le cas de mauvais payeurs...) et en plus la procédure coûte plus de 650€.

Alors qu'en Justice de Paix, il suffit d'avancer 40€ + qlq euros pour le certificat de domicile du locataire.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 688
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Re : comment faire signer un bail a une personne separee?

Le contrat de bail portant sur le logement principal d'un couple marié est toujours censé avoir été conclu par les deux époux, même si le contrat a été conclu par un seul des conjoints, et même s'il a été conclu avant le mariage. Le bail «appartient» donc toujours aux deux époux.

Je pense qu'en cas de séparation d'un couple, et d'installation de monsieur (ou madame) seul, le conjoint n'est pas tenu au bail.

Ce serait évidemment différent si madame vient habiter avec monsieur et que le ménage se reforme. A ce moment, il y a droit (et devoir) au bail.

Si le couple éclate à nouveau par la suite, madame serait tenue au bail.

Par contre, en cas de divorce, ce ne serait plus le cas...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
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dmw
Pimonaute
Inscription : 28-08-2013
Messages : 4

Re : comment faire signer un bail a une personne separee?

panchito a écrit :

Je vous signale que le SNP (Syndicat national des propriétaires) déconseille fortement d'insérer une clause d'arbitrage, qui selon eux, est très désavantageuse dans le cadre d'un litige bailleur-locataire.

En effet, toutes les parties doivent être d'accord de se soumettre à l'arbitrage (ce qui est rarement le cas de mauvais payeurs...) et en plus la procédure coûte plus de 650€.

Alors qu'en Justice de Paix, il suffit d'avancer 40€ + qlq euros pour le certificat de domicile du locataire.

J'ignorais cela!  Je pensais au contraire que la procédure d'arbitrage était avantageuse pour le propriétaire, car rapide et sans appel.  Et plus besoin de redemander l'accord du locataire puisqu'il a signé un bail contenant une clause d'arbitrage. 

Mon expérience:
- cout 650 euros+60 euros de requête en exequatur.  Dans mon cas, le locataire doit me rembourser les dépends suite à la sentence.
- délai entre ma requête et la comparution devant l'arbitre: un peu plus d'un mois (y compris l'envoi du mémoire)
- délai entre la comparution et la sentence: une semaine
- délai entre la sentence et l'exequatur: 2,5 mois (à cause du problème mentionné)

Est-ce que quelqu'un a l'expérience des délais de la Justice de Paix à Bruxelles?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 725

Re : comment faire signer un bail a une personne separee?

Mais vous avez eu la chance extraordinaire que votre locataire soit d'accord pour entamer une procédure d'arbitrage.

En général, les locataires qui ne paient plus leur loyer et/ou n'entretiennent pas le bien en bon père de famille N'ACCEPTERONT jamais d'aller en arbitrage.

Et là, vous êtes gros jean comme devant...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 725

Re : comment faire signer un bail a une personne separee?

Et au fond vous aviez entamé cette procédure pour quelle raison exacte?

Comment se fait-il que le locataire ait accepté d'y participer?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 725

Re : comment faire signer un bail a une personne separee?

Et plus besoin de redemander l'accord du locataire puisqu'il a signé un bail contenant une clause d'arbitrage.

Oh que si! Puisqu'il faut payer la procédure.

Vous vous imaginez bien qu'un locataire qui ne respecte pas ses obligations contractuelles (raison pour laquelle vous souhaiteriez faire appel à l'arbitrage), ne va certainement pas respecter non plus la clause d'arbitrage.

En général, ils ne sont plus à cela près quand ils ne paient plus leur loyer...OBLIGATION CONTRACTUELLE N°1

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dmw
Pimonaute
Inscription : 28-08-2013
Messages : 4

Re : comment faire signer un bail a une personne separee?

panchito a écrit :

Mais vous avez eu la chance extraordinaire que votre locataire soit d'accord pour entamer une procédure d'arbitrage.

Il n'a pas le choix, puisqu'il a signé le bail qui précise qu'il est d'accord!
Clause 18: tout différend relatif à la présente convention sera arbitré par...

Le locataire ne payait plus.  Donc j'ai introduit une requête à la chambre d'arbitrage, qui a jugé l'affaire.  J'imagine que même si le locataire ne s'était pas présenté à l'audience, l'arbitre aurait pu le condamner.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 310
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Re : comment faire signer un bail a une personne separee?

Je ne partage pas le point de vue de Panchito à propos de l'arbitrage, pour les raisons suivantes :

- Si clause d’arbitrage, une requête unilatérale suffit.

- Arbitrage : pas de recours ordinaire (appel, opposition)

- Procédure de quelques semaines généralement – donc pertes éventuelles moins importantes

- Indemnité de procédure si on gagne (indemnisation temps et frais consentis) avec ou sans avocat

- Dépens dus en définitive par la partie qui perd

Voir également les explications dans notre FAQ (faire recherche sur "arbitrage")


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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