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les bons payeurs paient-ils les charges des mauvais payeurs ?

debaisieux
Pimonaute
Lieu : nivelles
Inscription : 20-10-2006
Messages : 23

les bons payeurs paient-ils les charges des mauvais payeurs ?

Bonjour,
Je vis en copropriété.
Cette année, les charges globales de l'immeuble ont diminué par rapport à l'année précédente (- E 4000). De plus, dans le même temps, j'ai payé plus de provisions de charges suite à une décision de la dernière AG (+ E 200). Logiquement, je devrais donc être en "boni" lors de la clôture des comptes de l'exercice 2012-2013.
Or, on me réclame encore un supplément de charges.
J'ai constaté, par ailleurs, dans le bilan, un poste de "créances copropriétaires" de E 33000 qui comprend les paiements en retard ou non effectués. Il y beaucoup de mauvais payeurs repris dans ce poste.
Le supplément qu'on me demande suppose-t-il que je paie/participe pour ces mauvais payeurs ?

Merci pour votre réponse.

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 870

Re : les bons payeurs paient-ils les charges des mauvais payeurs ?

oui à la question à la fin de votre post


bada

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 870

Re : les bons payeurs paient-ils les charges des mauvais payeurs ?

Et oui, c'est la loi. En copropriété, les copropriétaires sont solidaires!

Le syndic ne peut pas légalement faire descendre le compte de la copropriété en dessous de zéro.

Certains estiment avoir besoin d'un coussin de 5 mois de charges pour fonctionner normalement.

Donc dès qu'il y a des mauvais payeurs, et que les liquidités diminuent sur le compte de la copropriété, ils n'ont pas d'autres choix que d'appeler des fonds de roulement et de faire payer aux bons payeurs, les impayés des mauvais payeurs.

C'est le revers de la médaille de la copropriété...

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phil7578
Pimonaute assidu
Inscription : 15-09-2006
Messages : 193

Re : les bons payeurs paient-ils les charges des mauvais payeurs ?

Le syndic est tenu de gérer "en bon père de famille". Il commet à mon sens une faute déontologique en n'envoyant jamais de rappel aux mauvais payeurs.

Dans notre immeuble, nous avons voté en AG que le syndic doit envoyer un rappel après 3 mois et un huissier (coût 250+ euros) après 6 mois aux frais du payeur. L'AG a également voté que tout retard dans le paiement mensuel des charges donne droit à 12% d'indemnité (les 12% sont calculés en fin d'exercice sur les provisions non payées). Ces amendes - qui sont toujours appliquées - alimentent le fonds de réserve. Après un an d'impayés (en réalité 2 ou 3 ans) le dossier part en justice de paix, lequel juge est en général d'accord pour nous octroyer nos réclamations. Reste alors le recouvrement qui peut aller jusqu'en vente publique. Ce n'est qu'alors que vous récupérerez vos créances.

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 870

Re : les bons payeurs paient-ils les charges des mauvais payeurs ?

Le syndic est tenu de gérer "en bon père de famille". Il commet à mon sens une faute déontologique en n'envoyant jamais de rappel aux mauvais payeurs.

ça, c'est une vue de l'esprit. Tout le monde est censé gérer en bon père de famille.
Les actions Fortis, Dexia, KBC et autres bancaires étaient aussi des placement "Bon père de famille". Voyez ce qu'il en reste.

Il est un fait que le syndic DOIT envoyer les rappels de paiement et chasser les mauvais payeurs avec les dispositions qui ont été votées en AG même si je trouve qu'elles sont laxistes. Personnellement, j'envoie un rappel après 10 jours et le deuxième après 20 jours et après 30 jours, le défaillant doit payer 1€ par jour de retard, à partir du 30tième jour. Le 1er rappel lui est facturé 8€ et le 2ème 12€....et ça marche.

Si votre syndic ne bouge pas, virer-le.


bada

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
Messages : 298

Re : les bons payeurs paient-ils les charges des mauvais payeurs ?

debaisieux a écrit :

Bonjour,
Le supplément qu'on me demande suppose-t-il que je paie/participe pour ces mauvais payeurs ?

Merci pour votre réponse.

Dès lors que la copropriété a des débiteurs défaillants, vous vous trouvez, en proportion de votre quotité, exactement dans la situation de n'importe quel créancier dont le débiteur ne paie pas. Si quelqu'un vous doit de l'argent et ne paie pas, vous allez également vous appauvrir et supporter des frais que vous n'auriez pas dû supporter si votre débiteur avait payé en temps utile. Il n'y a pas de différence avec votre situation dans une copropriété, sauf à considérer que vous n'avez aucun pouvoir de décision direct pour prendre les mesures en vue de récupérer la créance.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 424

Re : les bons payeurs paient-ils les charges des mauvais payeurs ?

Dissuader les retards de paiement est la préoccupation de très nombreuses ACP.

Mais pratiquement, quelles mesures peut-on appliquer de manière efficace ?
- 12% d'indemnité : oui, mais sur quelle période ?
-1 euro par jour : oui, mais si on n'introduit pas une variable sur le montant, cela n'incite pas à un apurement partiel.

On peut penser à une indemnité de 1% par mois de retard, avec un minimum de départ pour le premier mois, ou une majoration...

Il est à noter aussi que les contrats à rallonges des syndics prévoient des amendes et/ou indemnités, mais au seul profit du syndic, pour rémunérer le surplus de travail occasionné... Mais ceci profite exclusivement au syndic.


rexou

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 884
Site Web

Re : les bons payeurs paient-ils les charges des mauvais payeurs ?

Une méthode à mettre dans le règlement de copropriété, est pour les provisions à payer avant la date J:

Calendrier

J-30 :envoi de la demande de paiement
J+15 : rappel par courrier normal
J+30 : rappel par courrier recommandé
J+60 : lettre d’avocat
J+90 : citation en justice

Indemnités pour l’ACP (frais privatifs – recettes communs)

J+30 : ajout de 15% pour les frais
J+30 : ajout mensuel de 1% d’intérêts par mois à partir du jour J
J+90+x (jugement) : ajout des frais de justice (huissier, forfait avocat, …)

Frais du suivi du dossier par le syndic

J+15 : forfait lettre (voir contrat syndic) + frais envoi normal (frais communs)
J+30 : forfait lettre (voir contrat syndic) + frais envoi recommandé (frais communs)


Cordialement,

Luc

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