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Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

baloo
Pimonaute assidu
Inscription : 19-09-2007
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Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

Bonjour,

J’ai conclu avec mon locataire un bail de résidence principale pour une durée de 1 an avec une garantuie locative de 2 mois de loyer.
Ce bail que j’ai fait enregistré débute le 01/01/2013 et se termine le 31/12/2013 et précise :


le bail prend fin à l'expiration de la période convenue moyennant préavis notifié par lettre recommandée par l'une ou l'autre des parties, au moins trois mois avant l'expiration de la période de 1 an (durée du contrat), à compter de la date d’entrée en vigueur du présent contrat.

Le bail est conclu pour une durée de un an ferme, le Preneur pourra mettre fin au contrat en cas de circonstances exceptionnelles, moyennant préavis de trois mois à notifier par voie recommandée, et outre le paiement des loyers échus et à échoir, le versement d'une indemnité correspondant à trois mois de loyer.


Alors que je suis en congé à l’étranger, mon locataire me signifie son renon le 05/08/2013 par téléphone et par mail et souhaite quitter les lieux (et le pays) le 15/10/2013. Je lui propose alors de reprendre son contact début Septembre à mon retour...

Je pense que je suis dans une situation relativement similaire à un récent fil lancé par vhenin, à la différence que nous sommes ici dans la 1ere année du bail, mais avant d’entamer une négociation avec ce locataire, est-il bien correct que :

1/ Le préavis commence le 01/09 et se termine fin novembre. (Même si cette disposition relative au début de préavis qui commence le 1er jour du mois qui suit la date de sa remise ne figure pas textuellement dans le bail)

2/ Le loyer est dû pendant toute la durée du préavis, même si le bien n’est plus occupé

3/ Au-delà du 30/11, le locataire est redevable de 3 mois d’indemnités pour rupture de bail anticipée, limitée ici à 1 mois (le mois de décembre) puisque le bail se termine le 31/12 ?

En outre, mon locataire que je rencontre dans quelques jours  pour dégager un accord me propose déjà de trouver un éventuel successeur, mais cette formule, bien que comportant de nombreux avantages ne rencontre pas totalement mes attentes.


Merci pour vos avis et précieux conseils…

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
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Re : Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

baloo a écrit :

En outre, mon locataire que je rencontre dans quelques jours  pour dégager un accord me propose déjà de trouver un éventuel successeur, mais cette formule, bien que comportant de nombreux avantages ne rencontre pas totalement mes attentes.

Je pense que vous avez totalement raison, mais attendons l'avis des spécialistes. Préavis donné en août, qui court jusque fin novembre, avec indemnité de 3 mois. limitée à 1 mois

Vous êtes parfaitement en droit de refuser que le locataire prenne à sa charge la recherche d'un remplaçant.

En ce qui me concerne, je refuse toujours cette possibilité... Rechercher un locataire demande un investissement en temps que celui qui résilie n'est pas toujours près à assumer (je me souviens d'une locataire qui avait mis une annonce à son job : une fiche griffonnée placée au laboratoire à l'hôpital de la Citadelle... résultat : zéro)
Ce n'est pas toujours facile, et on vous présentera quelqu'un dont vous ne saurez rien. Ensuite, tout le travail sera pour vous quant à la caution, la signature du bail etc... Bref, cela ne vous facilitera pas beaucoup la tâche... Tout cela pour faire plaisir à une personne peu scrupuleuse de ses engagements... Et enfin, si vous acceptez cette solution, vous perdrez me semble-t-il le droit au dédommagement de 3 mois.

Oui le préavis est dû pendant 3 mois, sauf si vous acceptez un nouveau locataire avant, car vous ne pouvez pas toucher deux loyers.
Mais si les lieux restent vide endéans ces 3 mois, ce n'est évidemment pas votre faute, et le loyer reste dû !


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’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

Je pense que vous avez raison.

Mais s'il part à l'étranger, vous aurez du mal (et des frais) pour récupérer votre dû...


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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
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Re : Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

baloo a écrit :

3/ Au-delà du 30/11, le locataire est redevable de 3 mois d’indemnités pour rupture de bail anticipée, limitée ici à 1 mois (le mois de décembre) puisque le bail se termine le 31/12 ?

OK ça me semble juste.

En fait il ne peut pas résilier le bail de type court et doit payer jusqu'au terme du 31/12.


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baloo
Pimonaute assidu
Inscription : 19-09-2007
Messages : 99

Re : Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

Bien merci pour vos confirmations rapides.
Reste à trouver un accord...

Vous semble-t-il absolument nécessaire de confirmer ses engagement par recommandé en plus du rappel de ses obligations faites par mail ?

Il ne le parait pas nécessairement utile de réveiller la susceptibilité des gens jusqu'ici assez conciliants...

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
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Messages : 689

Re : Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

baloo a écrit :

Il ne le parait pas nécessairement utile de réveiller la susceptibilité des gens jusqu'ici assez conciliants...

Comme vous dites !
J'ai eu le même cas (départ après 8 mois) et j'avais voulu que tout soit clair (et ne demander qu'1 mois au lieu de 3 dus), le locataire l'a mal pris.
Moi je préfère attendre qu'il soit bien parti avant de discutailler.
Cela dit, un cas n'est pas l'autre, et c'est à vous de voir comment les choses se présentent.


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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

Une tite question, pourquoi un mois d'indemnité au lieu des 3 prévus ?


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 619

Re : Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

outre le paiement des loyers échus et à échoir, le versement d'une indemnité correspondant à trois mois de loyer

Quand je lis la clause de votre bail, je la comprends comme ceci : le locataire doit payer les loyers à échoirs (jusqu'au 31/12/13 donc) et est en plus redevable d'une indemnité de 3 mois pour compenser votre préjudice de devoir relouer rechercher un nouveau locataire avant le terme initialement convenu (il économise ainsi l'indemnité).

Si ma compréhension est correcte, votre locataire aurait tout intérêt à ne pas remettre son renom maintenant, mais bien pour fin septembre.

Mais peut-être ma lecture de votre clause est-elle erronée...


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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grmff
Pimonaute non modérable
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Messages : 16 001
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Re : Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

Il est logique de ne pas demander plus que le loyer jusqu'au bout du bail.
Il ne serait pas logique de demander un loyer pendant les 3 mois de préavis, et de rajouter 3 mois d'indemnité. Vous feriez payer deux mois de plus que s'il laisse le bien vide jusqu'en décembre...

Ceci étant dit, même si je trouve cela illogique, j'ai déjà eu, de la part du juge, une indemnité de 3 mois pour un loyer impayé avec un bail qui se terminait le mois suivant. Le juge n'a pas confirmé le congé, il a simplement rompu le bail immédiatement (donc avec un mois d'avance) en accordant 3 mois d'indemnité. J'ai donc gagné 2 mois de plus...

Je n'ai pas trouvé cela logique, de toute façon je n'ai pas pu récupérer mes sous de la part de la locataire insolvable, mais je n'ai pas discuté avec le juge...


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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
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Messages : 689

Re : Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

grmff a écrit :

Ceci étant dit, même si je trouve cela illogique, j'ai déjà eu, de la part du juge, une indemnité de 3 mois pour un loyer impayé avec un bail qui se terminait le mois suivant. Le juge n'a pas confirmé le congé, il a simplement rompu le bail immédiatement (donc avec un mois d'avance) en accordant 3 mois d'indemnité. J'ai donc gagné 2 mois de plus...

Vous avez de bons juges.

Si l'on s'en tient au texte de loi, le bail de type court ne peut être résilié. Si le locataire le résilie quand même, il devra payer les loyers jusqu'au terme.

Mais certains juristes ont ajouté une clause qui prévoit une indemnité de 3 mois (alors que théoriquement l'indemnité est équivalente aux loyers jusque la fin du bail)

La question ici serait de savoir si on applique la loi, ou le bail (qui fait été de circonstance exceptionnelles, ce qui ne semble pas être le cas)


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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 043

Re : Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année

Les baux de court de terme (1,2, ou 3 ans) ne sont jamais résiliables SAUF clause expresse prévue dans le contrat.

La loi sur les baux veut ainsi protéger les "vrais" locataires: ceux qui après avoir mûrement réfléchi et visité des tas de biens, en choissent un pour y établir leur résidence principale pour 9 ans.

La loi ne protège pas les locataires qui sont suffisemment riches que pour sauter de bien en bien au gré de leurs caprices.

Ni les expats qui peuvent changer de pays du jour au lendemain.

Donc quand un locataire demande un bail d'un an, il sait à l'avance qu'il ne pourra pas le résilier.

S'il veut pouvoir le résilier à sa meilleure convenance, sans devoir donner la moindre justification, il n'a qu'à demander un bail de 9 ans...et trouver un propriétaire qui veut bien lui consentir ce type de bail

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