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résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

lolo29
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résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

bonjour,
afin d'établir mon bail,j'ai télechargé sur votre site le modele de la région wallonne 2009.
Quand nous l'avons rempli la durée en page 3 avec mon locataire,nous avons rempli comme suit : 3 années( bail dit de courte durée et de max 3 ans)
                             prenant cours en mai 2013
                             se terminant en fin avril 2016
résiliable à l'expiration de chaque période de 12 mois moyennant préavis notifié au moins 6 mois à l'avance.
Ma question: puis je donc résilier le bail au bout des 12 premiers mois pour autant que je prévienne mon locataire par lettre recommandée 6 mois à l'avance? merci pour votre réponse.


lolo

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PIM
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

lolo29 a écrit :

bonjour,
afin d'établir mon bail,j'ai télechargé sur votre site le modele de la région wallonne 2009.
Quand nous l'avons rempli la durée en page 3 avec mon locataire,nous avons rempli comme suit : 3 années( bail dit de courte durée et de max 3 ans)
                             prenant cours en mai 2013
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résiliable à l'expiration de chaque période de 12 mois moyennant préavis notifié au moins 6 mois à l'avance.
Ma question: puis je donc résilier le bail au bout des 12 premiers mois pour autant que je prévienne mon locataire par lettre recommandée 6 mois à l'avance? merci pour votre réponse.

oui


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lolo29
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

PIM a écrit :

lolo29 a écrit : bonjour,
afin d'établir mon bail,j'ai télechargé sur votre site le modele de la région wallonne 2009.
Quand nous l'avons rempli la durée en page 3 avec mon locataire,nous avons rempli comme suit : 3 années( bail dit de courte durée et de max 3 ans)
                             prenant cours en mai 2013
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résiliable à l'expiration de chaque période de 12 mois moyennant préavis notifié au moins 6 mois à l'avance.
Ma question: puis je donc résilier le bail au bout des 12 premiers mois pour autant que je prévienne mon locataire par lettre recommandée 6 mois à l'avance? merci pour votre réponse.

oui

Encore une question : faut il obligatoirement un motif pour résilier le bail dans ce cas ci ?


lolo

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PIM
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

lolo29 a écrit :

Encore une question : faut il obligatoirement un motif pour résilier le bail dans ce cas ci ?

non
Simplement se référer à la clause explicite du bail


Erik DECKERS
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ChristopheDelagrange
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

lolo29 a écrit :

Ma question: puis je donc résilier le bail au bout des 12 premiers mois pour autant que je prévienne mon locataire par lettre recommandée 6 mois à l'avance? merci pour votre réponse.

D'après ma documentation, la validité d'une telle clause de résiliation anticipée est discutable.

On peut lire ceci dans le livre publié par le SNP :
"Cette thèse fut discutée, mais la majorité des commentateurs semblent actuellement accepter la validité de ces clauses, en tout cas lorsqu'elles sont conclues au bénéfice du preneur. (voir Laloux, , la clause de résiliation anticipée dans les baux de courte durée")

On peut aussi lire ceci :

"Fin anticipative. Sauf s’il en a été convenu autrement entre les parties en cours de bail, ni le bailleur, ni le preneur ne peuvent mettre prématurément un terme au bail de courte durée.

Cette disposition est impérative. Cela veut dire que cette dernière s’applique même si le bail stipule une clause contraire."

Dans : http://www.immo-particulier.be/fr/informations/conseil-immobilier/fin-bail-court-long.html

Il faut se méfier de ce bail qui est rédigé par un agent immobilier, donc un commerçant, et préférer celui du SNP, rédigé par des juristes.

Il n'est pas certain qu'une résiliation soit acceptée si elle est donnée par le bailleur, dans un bail de type court. Qui plus est, pourquoi un préavis de 6 mois ? C'est bien trop long.


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grmff
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

Il faut se méfier de ce bail qui est rédigé par un agent immobilier, donc un commerçant, et préférer celui du SNP, rédigé par des juristes.

Cher ChristopheDelagrange,

Votre manière de critiquer votre hôte est inconvenante. Critiquer votre hôte sur sa qualité de "commerçant" avec une note aussi péjorative, est une attaque personnelle. En vous prenant nominativement à Mr Pim, vous contrevenez au règlement de ce forum... Oui, je sais, je fais pareil avec vous... Par contre, je m'adresse à vous, alors que vous faites un argument "ad hominem", ce qui est très très différent.

Au delà de cela, les baux de Pim sont accessibles gratuitement, et sont conseillés notamment par IMM0Web, et par la Chambre d'Arbitrage et de Médiation. Il me semble que c'est tout de même une référence. Voire deux.

Le SNP intervient régulièrement sur le forum de Pim, et jamais je n'ai vu que le SNP dénigrait la qualité des baux de Pim.be. J'ai pas dit que le SNP et Mr Pim étaenit toujours d'accord. S'il l'était, feraient-ils des baux différents?

Quant aux sources que vous mentionnez, et dont vous donnez des extraits en contravention avec le site qui les mentionne, c'est comme les promesses de politiciens, elles n'engagent que ceux qui les croient...

Donc, argumentez autant que vous voulez, mais avec des arguments juridiques. Non pas des arguments "ad hominem" Je pense que le forum de Pim.be est suffisamment ouvert pour échanger, donner son avis librement et en toute courtoisie.

Les arguments "ad hominem" ne sont pas acceptables.

Vous constaterez que je n'argumente pas sur le sujet. Je ne commente pas vos arguments non plus. Ce n'est pas l'objet de mon post. Considérez le comme un conseil sympathique en toute courtoisie, et émanant néanmoins d'un modérateur du forum.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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ChristopheDelagrange
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

grmff a écrit :

Citation :Il faut se méfier de ce bail qui est rédigé par un agent immobilier, donc un commerçant, et préférer celui du SNP, rédigé par des juristes.
Cher ChristopheDelagrange,

Votre manière de critiquer votre hôte est inconvenante.

C'est un juste retour de manivelle, par rapport aux attaques de Mr Pim. Comme je lui ai signifié par message privé, je ne m'estime pas "hôte" de ce forum, et j'estime ne rien devoir à partir du moment où l'on est sur le site COMMERCIAL d'une agence, qui en profite pour faire sa publicité.

Le contrat "pim" n'est pas gratuit, à partir du moment où il mentionne l'agence, et donc participe à sa publicité.

grmff a écrit :

Quant aux sources que vous mentionnez, et dont vous donnez des extraits en contravention avec le site qui les mentionne, c'est comme les promesses de politiciens, elles n'engagent que ceux qui les croient....

Mes arguments sont motivés. Si vous trouvez qu'un livre de 300 pages écrit par des juristes n'est pas une source valable, que dire de vos petites statistiques et de vos propos de bailleur, que vous considérez volontiers comme un dogme.
La preuve.

Il reste à prouver qu'un bail de courte durée peut être rompu par le bailleur, car si l'on lit çà et là des avis positifs, on peut lire aussi des avis plus nuancés.


Je trouve extrêmement grave que l'on donne comme conseil à un bailleur qu'il peut résilier un bail, et ce sans le moindre doute, alors que des juristes, que j'ai nommés, sont plus nuancés.

Donc, je me cite :

ChristopheDelagrange a écrit :

  (voir Laloux, , la clause de résiliation anticipée dans les baux de courte durée")

Si cela ne mérite pas d'être entendu... Alors fermez ce forum parce que vos avis de personnes d'expériences, soit, mais sans connaissance juridiques, sont encore bien plus à mettre en doute.


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grmff
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

Mes arguments sont motivés. Si vous trouvez qu'un livre de 300 pages écrit par des juristes n'est pas une source valable, que dire de vos petites statistiques et de vos propos de bailleur, que vous considérez volontiers comme un dogme.
La preuve.

Deuxième attaque "ad hominem" en deux messages. Vous n'allez pas vous faire des copains.


Grmf!
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ChristopheDelagrange
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

grmff a écrit :

Deuxième attaque "ad hominem" en deux messages. Vous n'allez pas vous faire des copains.

Une nouvelle fois, juste retour.
Je ne reste pas les bras croisés quand on m'agresse.


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grmff
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

Si cela ne mérite pas d'être entendu... Alors fermez ce forum parce que vos avis de personnes d'expériences, soit, mais sans connaissance juridiques, sont encore bien plus à mettre en doute.

Tout argument mérite d'être entendu.
Par contre, sur les forum, les attaques "ad hominem" méritent généralement le bannissement.

Apprenez à faire la différence entre un argument et une attaque personnelle. Vos interventions seront plus pertinentes, et acceptables pour tout le monde.


Grmf!
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PIM
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

- Ce sujet a déjà été débattu, sur le fond,  dans notre forum: notamment ici

- @christophedelagrange: je ne m'explique pas votre animosité récurrente à mon égard.
Et tenter de l'expliquer par votre propre susceptibilité ne rehausse pas la pertinence de vos diverses interventions.

Et quoi que vous puissiez penser de la légitimité de notre forum, je vous invite fermement, pour la dernière fois, à y faire preuve d'un minimum de courtoisie et, pour reprendre l'expression favorite d'un autre pimonaute, à y "jouer le ballon" plutôt que l'homme.


Erik DECKERS
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PIM
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

Pour compléter mon message nocturne:

- "Il faut se méfier de ce bail qui est rédigé par un agent immobilier, donc un commerçant, et préférer celui du SNP, rédigé par des juristes."

* précision: il est mis à disposition sur Pim.
D'où sortez-vous qu'il n'aurait pas été rédigé et/ou vérifié par des juristes ?
Votre affirmation est sans fondement.
* Faites-vous le même reproche à un autre bail "célèbre" ?, à savoir "le bail OP", souvent utilisé aussi et qui est pourtant publié par un agent immobilier, vil commerçant par définition ?.
Ce confrère a fait le choix de le rendre disponible en version imprimée et pour couvrir ses frais, malgré sa "honteuse présence publicitaire", ne le rend disponible qu'en vente (12 €).
Pour notre part, nous avons fait le choix de la gratuité, mais uniquement en version téléchargeable.
* Le bail SNP n'existe aussi qu'en version payante.
Le bail pim n’est pas par ailleurs le bail d’une organisation représentative des intérêts des seuls propriétaires.

- "Je trouve extrêmement grave que l'on donne comme conseil à un bailleur qu'il peut résilier un bail, et ce sans le moindre doute, alors que des juristes, que j'ai nommés, sont plus nuancés."

En ce qui concerne la possibilité de résiliation d'un bail de courte durée, outre le lien vers la même discussion antérieure dans notre forum, voici quelques liens supplémentaires, non commercialement "suspects", qui vont dans le même sens que mes réponses...:

http://www.notaire.be/acheter-louer-emp … rte-duree-

Portail officiel Belgium.be: on y lit, à propos du bail de courte durée, "Ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre fin anticipativement au contrat de bail, à moins qu'ils ne l'aient stipulé dans celui-ci"

Voir aussi
http://www.droit-fiscalite-belge.com/article1343.html


* Alors fermez ce forum parce que vos avis de personnes d'expériences, soit, mais sans connaissance juridiques, sont encore bien plus à mettre en doute.

Ah oui, au fond, derrière votre pseudonyme, vous cachez quelle compétence juridique ?


Erik DECKERS
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rexou
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

lolo29 a écrit :

bonjour,
afin d'établir mon bail,j'ai télechargé sur votre site le modele de la région wallonne 2009.
Quand nous l'avons rempli la durée en page 3 avec mon locataire,nous avons rempli comme suit : 3 années( bail dit de courte durée et de max 3 ans)
                             prenant cours en mai 2013
                             se terminant en fin avril 2016
résiliable à l'expiration de chaque période de 12 mois moyennant préavis notifié au moins 6 mois à l'avance.
Ma question: puis je donc résilier le bail au bout des 12 premiers mois pour autant que je prévienne mon locataire par lettre recommandée 6 mois à l'avance? merci pour votre réponse.

Pour en revenir à la question initiale :  wink

- "résiliable à l'expiration de chaque période de 12 mois..." Résiliable par qui ? Dommage que rien ne soit précisé. Par chacune des parties ou par le preneur ?

- Préavis de 6 mois : c'est hors normes habituelles, mais la liberté contractuelle prévaut-elle ?

Et une question qui me vient à l'esprit : si résiliation possible par chacune des parties, est-il encore possible de prévoir une indemnité de rupture si rupture par le locataire ? Cela créerait un déséquilibre dans les conditions, au désavantage du locataire...


rexou

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SNPC
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

PIM a écrit :

- Ce sujet a déjà été débattu, sur le fond,  dans notre forum: notamment ici

Bonjour

Effectivement, tout est très bien expliqué sur l'autre page du forum!!

En fait, il existe une controverse à ce sujet dans la jurisprudence.
Nos baux prévoyaient autrefois que le bail qui était d'une durée de trois ans, pouvait être résilié chaque année avec préavis de trois mois par l'une ou l'autre des parties. Cette possibilité a été retirée à l'époque, dès lors que de la jurisprudence en sens contraire nous avait amenée à le faire.

Aujourd'hui, nous recevons de la jurisprudence de Tribunaux (donc appel de juge de paix) qui acceptent cette clause. Il semblerait donc que nous puissions pencher vers une acceptation de cette thèse (à partir du moment où elle est en faveur des deux parties - et non, une clause qui demanderait une indemnité en plus uniquement au locataire ne serait pas considérée comme valable).

Ceci étant, cette question n'a cependant jamais été tranchée par la Cour de cassation et la clause est donc toujours susceptible d'être attaquée devant les juges.

Espérant avoir pu vous aider ...


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

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rexou
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

Donc pour résumer :

- Bail court :Peut être résiliable par chacune des parties si mentionné et si conditions équilibrées bailleur/preneur, mais jurisprudence pas confirmée en cassation.

- Durée du préavis et périodes d'échéances à fixer librement entre les parties (voir bail)

Un détail encore : la simple indication "résiliable", sans autre précision est-elle suffisante ? Ne serait-il pas prudent, voire indispensable de préciser "résiliable par chacune des parties" ?

Et une dernière interrogation : si un préavis de 6 mois peut être convenu contractuellement, un juge serait-il susceptible de le réduire à 3 mois ?


rexou

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PIM
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

Merci au SNP pour son message.

Il n'existe pas de recours en cassation pour une sentence arbitrale.

En outre, à ma connaissance, aucune objection n'a jamais été soulevée en arbitrage au sujet de la validité des clauses de résiliation anticipée en baux de courte durée.

On peut donc considérer qu'en utilisant le bail Pim - sans en chipoter/modifier le contenu - les parties signataires sont tout à fait tranquilles en ce qui concerne ces dites clauses...

... et je persiste donc dans mes réponses initiales.


Erik DECKERS
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rexou
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

Pas de cassation pour une sentence arbitrale, mais une tranquillité qui reste encore relative si on considère le fait qu'un juge de paix qui serait saisi malgré la clause arbitrale rend son jugement sans tenir aucun compte de l'existence de cette clause.

Mais j'admets que là, je coupe le poil en 4...


rexou

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PIM
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

rexou a écrit :

Pas de cassation pour une sentence arbitrale, mais une tranquillité qui reste encore relative si on considère le fait qu'un juge de paix qui serait saisi malgré la clause arbitrale rend son jugement sans tenir aucun compte de l'existence de cette clause.

Mais j'admets que là, je coupe le poil en 4...

Quand on sait qu'il faut parfois parfois plusieurs mois pour obtenir un jugement définitif en Justice de Paix et qu'en cas d'appel, les fixations actuelles, à Bruxelles, sont pour... 2016 ! il faut effectivement s'interroger sur la pertinence de cette piste classique...


Erik DECKERS
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Gof
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

Le droit, c'est comme un boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber.

Ici c'est pareil. On est pour parce qu'on pense que c'est bien. On est contre parce qu'on pense que ce n'est pas cela que la loi prescrit.

Mais un peu de logique pourrait amener à une solution pragmatique.

Un bail de résidence est en règle conclu pour neuf ans. L'exception (du moins du point de vue de la loi) est le bail de courte durée (ou pour la vie du preneur, mais ce n'est pas la question ici).

La législation du bail de résidence principale est impérative et une règle impérative est en principe d'interprétation stricte. L'exception à la règle impérative est alors, en principe toujours, d'interprétation plus stricte encore.

Que nous dit exactement la loi? "Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5" (art. 3, § 6).

Les §§ 2 à 4 indiquent dans quelles circonstances un bailleur peut mettre fin à un bail de neuf ans.

Le § 5 indique dans quelles circonstances le preneur peut mettre fin à un bail de neuf ans.

La loi ne nous dit par contre pas par quelles dispositions un bail de courte durée est exactement régi, si ce n'est que " Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
  Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue".

L'article 1134 du Code civil nous apprend que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, alors que l'article 1108 exige une cause licite pour la validité de la convention.

La loi exclut-elle la faculté pour les parties d'aménager une cause de résiliation anticipée dans un bail de courte durée? Je ne le vois pas dans le texte.

Alors peut-on conclure qu'une clause de résiliation anticipée est valide? En se fondant sur l’interprétation stricte de la loi, on peut l’affirmer. Cette thèse semble partiellement suivie par la jurisprudence.

Peut-on soutenir une thèse contraire ? Absolument, parce que le droit, c’est comme un boîte de chocolats.

Mais si une clause de résiliation anticipée convient aux parties, pourquoi la fustiger d’emblée ?

Ceci étant, sans vouloir jouer le joueur, je visite ce forum depuis quelque temps déjà. Les règles du jeu sont clairement annoncées dans le règlement du Forum, notamment en ce qui concerne la responsabilité pour les conseils des intervenants.

En ce qui concerne les documents mis en ligne par notre amphitryon, j'en loue la qualité, ce qui souligne le professionnalisme ce celui-ci. Je ne vois pourquoi l'on pourrait reprocher à un professionnel d'agir comme tel.

Comme dirait un personnage qui m'a souvent inspiré, 'c'est tout ce que j'avais à dire à ce propos'.

chocolat.gif


Le chocolat etc.

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grmff
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Re : résiliation par bailleur bail résidence principale courte durée

Merci pour cette analyse approfondie sur un ton léger qui nous manque ces derniers temps sur le forum.

Par curiosité, je me demande qui aurait pu dire "c'est tout ce que j'avais à dire à ce propos". J'ai donc googler l'expression. Je n'ai rien trouvé, si ce n'est une traduction qui m'a bien fait rire, et que je ne peux résister à vous donner.

"c'est tout ce que j'avais à dire à ce propos" => "I rest my case"

Gratiné, non?  yikes

Et dire qu'il n'y a plus de chocolat dans les armoires...


Grmf!
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