Nouveau crédit ou transfert crédit existant ?

Bronzato · #1 21-09-2013 12:22:12

Bonjour,

Je revends mon appartement pour acheter une maison. J'ai donc été voir mon banquier. La solution qu'il m'a proposée est de liquider le crédit de mon appartement et démarrer un nouveau crédit pour la maison. Il ne m'a pas parlé de la possibilité de transférer le crédit actuel sur la nouvelle maison. Je me demande (1) si ce transfert de crédit est légal/faisable dans ma situation (2) si c'est plus intéressant. J'ai fait une comparaison ci-dessous mais comme je ne suis pas très à l'aise avec tous ces chiffres je fais appel à la communauté PIM pour me donner un avis.

Voici un petit comparatif des 2 solutions:

Solution 1:

- Remboursememnt anticipé du crédit de l'appart (donc rachat): 100.000
- Nouveau crédit maison de 120.000 => total intérêts compris: 160.000
==> Coût total de cette solution: 260.000

Solution 2:

- Continuité du crédit actuel (transfert) => total intérêts compris: 130.000
- Nouveau "petit" crédit de 20.000 => total intérêts compris: 30.000
==> Coût total de cette solution: 160.000

Ma conclusion: la solution 1 qui m'a été proposée par ma banque me semble nettement désavantageuse!!

Est-ce qu'il y a quelque chose qui m'échappe?

Merci à ceux qui prendront la peine de m'éclairer.

Si vous avez des questions, n'hésitez pas, je reste tout près pour réagir car j'ai vraiment besoin de savoir ce qu'il en est et pas me faire flouer d'autant d'argent!

panchito · #2 21-09-2013 14:29:43

Sur votre premier bien il y a de toute façon une hypothèque enregistrée officiellement pour 30 ans, quelle que soit la durée de votre premier prêt.

Donc si vous décidez de vendre le 1er bien, vous ne pouvez pas garder la même inscription hypothécaire.

Au contraire, si vous aviez décidé de garder le 1er bien, vous auriez pu (en fonction de vos capacités financières et de ce que vous avez déjà remboursé) constituer un 2ème crédit sur la même hypothèque.

Le problème c'est que vous vendez le 1er bien et que l'inscription hypothécaire n'est pas transférable.

L’inscription hypothécaire vaut pour une durée de 30 ans et ce quelque soit la durée du crédit hypothécaire. Si la fin du crédit intervient avant la durée de 30 ans, l’hypothèque est maintenue. Pour y mettre fin, il faut que l’accord du prêteur de renoncer à son droit d’hypothèque soit consigné dans un acte que l’on appelle l’acte de mainlevée. L’acte de mainlevée est un acte notarié signé par les parties concernées et dont la copie sera envoyée au bureau des hypothèques qui effectuera la radiation. A défaut d’accord du prêteur, la mainlevée peut être ordonnée par le juge si l’hypothèque ne se justifie plus (si aucune somme n’est plus due au prêteur).

La mainlevée d’hypothèque entraine un certain nombre de frais : un droit d’enregistrement, des frais de radiation dus au bureau des hypothèques et des honoraires du notaire. Ces frais dépendant du montant de l’hypothèque.

Notons que la mainlevée n’est nécessaire que si le propriétaire de l’immeuble souhaite le vendre ou constituer une nouvelle hypothèque sur cet immeuble.

Au terme des 30 ans, l’hypothèque va s‘éteindre automatiquement sans aucun frais.

Voir ICI

Bronzato · #3 21-09-2013 14:55:06

Donc si je comprend bien votre explication, il n'est pas possible de transferer un credit dans le cas ou une personne revend un bien pour en acheter un autre. Est-ce bien cela?

Je vois une page sur le site notaire.be entre autre qui décrit le scénario qui me concerne et il semblerait qu'un transfert d'hypothèque soit bien envisageable dans le cas d'une revente/rachat d'un bien immobilier:
Lien 1
Lien 2

J'avoue que je suis un peu perdu.

En tout cas merci pour votre réaction.

grmff · #4 21-09-2013 16:45:43

La différence est énorme. A mon avis, vous n'avez rien compris aux explications de votre banquier, ou votre calcul additionne des pommes et des poires...

De combien disposez vous aujourd'hui?
Combien coûte votre nouvelle habitation?
Quel est le solde restant dû sur votre PH de l'appartement?
Combien vendez vous votre appartement?

Bronzato · #5 21-09-2013 16:57:11

De combien disposez vous aujourd'hui?
=> Je dispose de peu de liquidités aujourd'hui, disons 30.000

Combien coûte votre nouvelle habitation?
=> La maison coûte 235.000 + frais de notaire + travaux prévus à 30.000

Quel est le solde restant dû sur votre PH de l'appartement?
=> SRD: 100.000. Remarque à l'origine 2 crédits: 70.000 mandat + 60.000 hypothèque

Combien vendez vous votre appartement?
=> La revente de mon appartement est estimée à +/- 300.000

Merci de vous intéresser à mon problème.

Gof · #6 21-09-2013 18:24:58

panchito a écrit :

Sur votre premier bien il y a de toute façon une hypothèque enregistrée officiellement pour 30 ans, quelle que soit la durée de votre premier prêt.

Je dois infirmer cette assertion. Une inscription hypothécaire est parfaitement transférable d'un immeuble sur un autre, avec l'accord du créancier hypothécaire.

Cela a pour avantage d'éviter de devoir s'acquitter des droits d'enregistrement (1%) sur le montant d'une nouvelle inscription hypothécaire.

Bronzato · #7 21-09-2013 18:55:49

Gof a écrit :

Une inscription hypothécaire est parfaitement transférable d'un immeuble sur un autre, avec l'accord du créancier hypothécaire.

C'est déjà une très bonne information pour moi. Et compte tenu des données que j'ai communiquées ci-dessous, pourriez-vous me donner votre avis sur l'intérêt de transférer le crédit sur mon nouvel achat? Il me semble (très naïvement) que le transfert est nettement plus avantageux pour moi au détriment de la banque; ce qui m'expliquerait pourquoi le banquier ne m'a pas du tout parlé de cette possibilité.

grmff · #8 21-09-2013 19:15:38

En fait, le transfert ne change pas grand chose. C'est juste uen question du taux que vous avez eu à l'origine.

Votre besoin est simple à calculer. Les frais de notaire ne changent pas des masse entre les deux options (1% de droit d'enregistrement, c'est tout). Ils sont fonction de la région.
Coût de la nouvelle maison= 235.000+35.000+30.000=300.000€
Vente appart=300.000€
Dettes=100.000€
Besoin de financement=100.000€

Vous pouvez donc transférer le PH actuel de l'appart à la maison, théoriquement. Il restera toujours 100.000€ à rembourser.

Bronzato · #9 21-09-2013 20:01:51

grmff a écrit :

En fait, le transfert ne change pas grand chose. C'est juste uen question du taux que vous avez eu à l'origine.
Votre besoin est simple à calculer. Les frais de notaire ne changent pas des masse entre les deux options (1% de droit d'enregistrement, c'est tout). Ils sont fonction de la région.
Coût de la nouvelle maison= 235.000+35.000+30.000=300.000€
Vente appart=300.000€
Dettes=100.000€
Besoin de financement=100.000€
Vous pouvez donc transférer le PH actuel de l'appart à la maison, théoriquement. Il restera toujours 100.000€ à rembourser.

Il doit y avoir quelque chose qui m'échappe !! Si on en revient à mon post initial dans lequel je distingue les 2 solutions, je me retrouve avec un gros écart de budget. Je n'arrive pas à comprendre pourquoi "le transfert ne change pas grand chose". Mon calcul avec les 2 solutions doit être archi faux mais je ne parviens pas à voir ou est l'erreur.

Solution 1:

- Remboursememnt anticipé du crédit de l'appart (donc rachat): 100.000
- Nouveau crédit maison de 120.000 => total intérêts compris: 160.000
==> Coût total de cette solution: 260.000
======> Je finance la maison avec un mix entre nouveau crédit et vente de l'appart

Solution 2:

- Continuité du crédit actuel (transfert) => total intérêts compris: 130.000
- Nouveau "petit" crédit de 20.000 => total intérêts compris: 30.000
==> Coût total de cette solution: 160.000
======> Je finance la maison (en grosse partie) avec la vente de l'appart

grmff · #10 21-09-2013 20:26:28

C'est parce que vous calculez les solutions avec les intérêts.

Quelle est la durée restante du PH en cours?
Quelle est la durée du PH proposé?

Refaites le même calcul sur une durée de 10 ans et sur une durée de 50 ans, et vous aurez des résultats effarants...

Bronzato · #11 21-09-2013 20:47:22

grmff a écrit :

C'est parce que vous calculez les solutions avec les intérêts.
Quelle est la durée restante du PH en cours?
Quelle est la durée du PH proposé?
Refaites le même calcul sur une durée de 10 ans et sur une durée de 50 ans, et vous aurez des résultats effarants...

La durée restante du PH en cours sur l'appart est de 11 ans.
La durée du PH proposé pour la maison est de 15 ans.

Effectivement je calcule avec les intérêts ce qui me semble important à prendre en compte, non? Peut être que j'exprime mal la situation dans les 2 solutions?

Je vais essayer d'être plus clair.

Pour la solution 1: à la vente de l'appart (pour 300.000), je rembourse anticipativement (avant terme) le crédit de l'appart (donc rachat): 100.000. Là je suis quitte avec la banque. Il me reste 200.000 en main. Pour compléter, je fais un nouveau crédit sur 15 ans de 120.000 pour m'assurer l'achat de la maison + petits travaux. Intérêt compris ca me fait 160.000 à rembourser au bout des 15 ans. Donc le coût total de cette solution (quand tout sera finit de payer) est de 260.000 (100.000 remboursés anticipativement + 160.000 à terme).

Pour la solution 2: je continue le crédit actuel de l'appart donc je fait un transfert du crédit sur la maison. Comme il me reste 11 ans à payer, intérêts compris, ca me fera 130.000 payé au bout des 11 ans restant. Pour payer ma maison, j'ai l'argent de la vente de mon appart (300.000) auxquels j'ajoute un petit crédit de 20.000 sur 15 ans. Avec les intérêts, ce petit crédit m'aura couté après 15 ans environ 30.000 euros. Donc le coût total de cette solution (quand tout sera finit de payer) est de 160.000 (130.000 remboursés à terme + 30 remboursés à terme).

Pourriez-vous me mettre le doigt là ou je me trompe dans mon raisonnement? Désolé mais je n'arrive pas à trouver.

wayne · #12 21-09-2013 20:49:15

Tout dépends du taux que vous aurez pour votre nouvel achat, je pense que si vous obtenez une diminution de taux supérieure à 1%, vous aurez intérêt à refaire un nouveau crédit.
En rachetant la totalité de votre crédit, et en ouvrant un nouveau crédit, vous aurez des frais de désinscription hypothécaire + rachat de crédit + frais d'ouverture de crédit.
Frais que l'on peut amortir si diminution de taux > 1%.

Si le taux est similaire, mieux vaut continuer le crédit actuel, afin d'éviter des frais inutiles.

(Si je ne me trompe pas, car j'ai moi-même du mal à comprendre tous ces calculs)

Bronzato · #13 22-09-2013 11:12:21

wayne a écrit :

Tout dépends du taux que vous aurez pour votre nouvel achat...

Le taux sur mon ancien crédit appart était de 4,732%.
Le taux qu'on me propose pour mon nouveau crédit est de 3,90%.

Mais j'en reviens toujours à la question initiale de mon post sur PIM: Pourriez-vous me mettre le doigt là ou je me trompe dans mon raisonnement? Désolé mais je n'arrive pas à trouver.

>> En quoi la solution 2 que je suggère ne tient pas la route? Il y a une différence énorme de budget avec la solution 1! Pourtant cette sol 2 arrangerait bien mon portefeuille. Merci d'éclairer l'ignard que je suis.

max11 · #14 22-09-2013 11:36:00

Bronzato a écrit :

Solution 1:
- Remboursememnt anticipé du crédit de l'appart (donc rachat): 100.000
- Nouveau crédit maison de 120.000 => total intérêts compris: 160.000
==> Coût total de cette solution: 260.000
Solution 2:
- Continuité du crédit actuel (transfert) => total intérêts compris: 130.000
- Nouveau "petit" crédit de 20.000 => total intérêts compris: 30.000
==> Coût total de cette solution: 160.000
Ma conclusion: la solution 1 qui m'a été proposée par ma banque me semble nettement désavantageuse!!

Dans les 2 cas, vous avez 160.000 € de crédit(s) en cours.
Mais vous oubliez de tenir compte de vos 100.000 € :
1ère solution : vous remboursez votre ancien prêt
2ème solution : vous les donnez au vendeur de votre maison

Les deux solutions sont donc identique (théorique car cela suppose que les taux sont identiques, la question de l'indemnité de rachat est oubliée, ....)

grmff · #15 22-09-2013 11:53:35

Dans un cas, vous récupérez 200.000€ de votre vente.
Dans l'autre, vous récupérez 300.000€.

Au total, votre coût est le même.

Bronzato · #16 22-09-2013 12:44:09

grmff a écrit :

Dans un cas, vous récupérez 200.000€ de votre vente.
Dans l'autre, vous récupérez 300.000€.
Au total, votre coût est le même.

Ca y est !! Mon franc est tombé !! Effectivement les 2 solutions arrivent plus ou moins au même coût. Je partais mal dans mon raisonnement depuis le début.

Un grand merci à tous pour votre aide précieuse (et votre patience).

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