Chômage locatif

ChristopheDelagrange · #1 21-09-2013 13:47:44

Bonjour à tous

Cette semaine, une nouvelle audience a eu lieu, avec ma locataire, Madame Ma. Quatrième audience en moins d'un an. Comme toujours, la petit dame est agressive. Et les diatribes pleuvent : 'vous ne foutez rien vous vivez sur notre compte', 'vous êtes riche grâce à nous', etc...

Le juge l'écoutait avec bienveillance. On sentait son attachement à défendre les droits de opprimés. Il se fait que la dame n'est pas si malheureuse que ça. En fait, elle se met dans des situations délicates par son manque d'éducation, et sa désinvolture. Mais ça c'est difficile à expliquer en deux minutes à un juge.

La dame est partie en juillet, en laissant l'appartement dans un drôle d'état. Même pas pris la peine de nettoyer, le chien a pissé partout et il a arraché la tapisserie.

Bon. Comme ça tournait mal et que je me faisais insulter, j'ai avancé que, vu l'état dans lequel elle avait laissé l'appartement, je n'avais pas pu le relouer tout de suite, et j'avais dû rénover puis chercher un autre locataire. D'où une perte de un mois...

Le juge avait l'air ennuyé : "ah, il demande un chômage locatif". La dame demande ce que c'est et le juge lui explique que c'est la période d'improductivité des lieux, nécessitée par les travaux. Cela met la locataire dans une fureur pas possible : 'vous essayez de m'avoir jusqu'au dernier sou !', etc...

Pensez-vous que le juge m'accordera une période de chômage locatif ? C'est pour le principe que je l'ai demandé. Je ne crois pas que je vais faire exécuter le jugement, et de toute façon, la locataire est criblée de dettes. Contrairement à ses assertions, elle ne travaille pas. Depuis son départ, nous recevons lettres de huissiers et de recouvrement.

J'aimerais avoir les avis de spécialistes de ce forum

Toute l'histoire ici :

http://www.résidences.be/blog/madame-ma-premiere-partie/

panchito · #2 21-09-2013 14:21:24

Mais dans votre première requête, n'aviez-vous pas demandé au juge de désigner un expert pour réaliser l'ELS?

Tous les experts tiennent toujours compte du chômage locatif.

ChristopheDelagrange · #3 21-09-2013 14:26:08

panchito a écrit :

Mais dans votre première requête, n'aviez-vous pas demandé au juge de désigner un expert pour réaliser l'ELS?.

Si mais il n'en a rien fait.
J'ai donc dû me rabattre sur un expert qui m'a été recommandé, mais qui était plus dans la conciliation que dans l'établissement d'une note de frais exhaustive.

On a donc établi un bilan qui arrondissait fortement les angles. Et par la suite, la locataire s'est même permise de dire que cet expert était un ami et qu'il a juste dressé des frais à l’œil. Ce qui est un peu vrai, sauf que le bilan était plutôt l'avantage de la locataire

panchito · #4 21-09-2013 14:32:24

Si mais il n'en a rien fait.

Et comment le Juge a t'il justifié son refus de désigner un expert pour réaliser l'ELS alors que vous l'aviez demandé noir sur blanc dans votre requête?

ChristopheDelagrange · #5 21-09-2013 14:38:01

panchito a écrit :

Citation :Si mais il n'en a rien fait.
Et comment le Juge a t'il justifié son refus de désigner un expert pour réaliser l'ELS alors que vous l'aviez demandé noir sur blanc dans votre requête?

Il ne le justifie pas.
En fait je crois qu'il n'a pas lu la requête.
Un expert s'imposait pourtant, le juge avait d'autorité fixé la date du 18 septembre pour le bilan des frais.

Dans le jugement, il accorde la résiliation avec possibilité d'expulsion (parce que la locataire avait marqué son accord vu qu'elle avait trouvé ailleurs), mais c'est tout.

panchito · #6 21-09-2013 17:26:09

Mais vous étiez présent à l'audience?

Vous n'avez rien dit?

grmff · #7 21-09-2013 20:33:24

L'indemnité d'inoccupation fait partie des dégats locatifs. Le juge devrait vous l'accorder.

ChristopheDelagrange · #8 21-09-2013 21:57:15

grmff a écrit :

L'indemnité d'inoccupation fait partie des dégats locatifs. Le juge devrait vous l'accorder.

Merci.
Je vais attendre le verdict (avec impatience)

Erico · #9 22-09-2013 07:31:24

Certains juges l'accordent, d'autres non ...

Francis · #10 22-09-2013 08:04:17

Il faut que les dégâts nécessitent une durée de réparation suffisante.
Pas de chômage locatif pour des indemnités de moin-value, pour un entretien de chaudière , pour une porte d'armoire de cuisine à replacer, etc. Mais bien pour les remises en peinture conséquentes, les réparations de parquets, de carrelages, etc.

Les bons experts doivent toujours chercher la conciliation, c'est d'ailleurs très souvent repris dans les jugements de désignation d'expert judiciaire.
Évidemment si la conciliation est impossible, il ne reste qu'à constater et chiffrer TOUS les dégâts locatifs.

ChristopheDelagrange · #11 22-09-2013 10:30:46

Merci !

Francis a écrit :

Les bons experts doivent toujours chercher la conciliation, c'est d'ailleurs très souvent repris dans les jugements de désignation d'expert judiciaire.

Ce n'est pas toujours facile...
Et en ce qui me concerne, j'arrondis trop les angles. Pour finir par me retrouver de toute façon avec un locataire qui râle, parce que pour lui ce sera toujours trop à payer.

Francis · #12 22-09-2013 11:12:17

Lors d'une sortie, le locataire estime qu'il doit trop payer et le propriétaire qu'il reçoit trop peu !

Le seul gagnant, c'est l'expert ! wink

ChristopheDelagrange · #13 22-09-2013 11:32:08

Francis a écrit :

Lors d'une sortie, le locataire estime qu'il doit trop payer et le propriétaire qu'il reçoit trop peu !
Le seul gagnant, c'est l'expert !

Il nous reste à devenir tous experts !

rexou · #14 23-09-2013 17:18:46

Pensez-vous que le juge m'accordera une période de chômage locatif ? C'est pour le principe que je l'ai demandé. Je ne crois pas que je vais faire exécuter le jugement, et de toute façon, la locataire est criblée de dettes. Contrairement à ses assertions, elle ne travaille pas. Depuis son départ, nous recevons lettres de huissiers et de recouvrement.

Si la locataire est insolvable et déjà criblée de dettes, peu importe ce que décidera le juge. Dans ce genre de cas, il est bon de limiter surtout les frais.

panchito · #15 23-09-2013 20:15:24

En effet, si vous souhaitez faire exécuter le jugement, le huissier va vous demander à vous ce qu'il peut saisir.

Donc si elle ne travaille pas, ne possède aucun bien immobilier et n'a pas de voiture enregistrée à son nom à la DIV, vous ne pourrez pas récupérer le moindre centime...

ChristopheDelagrange · #16 23-09-2013 20:46:39

panchito a écrit :

En effet, si vous souhaitez faire exécuter le jugement, le huissier va vous demander à vous ce qu'il peut saisir.
Donc si elle ne travaille pas, ne possède aucun bien immobilier et n'a pas de voiture enregistrée à son nom à la DIV, vous ne pourrez pas récupérer le moindre centime...

Tout à fait.
Mais je me posais la question du principe.
En particulier, je demandais un dédommagement de un mois, parce que le logement était fort dégradé et que je ne pouvais pas chercher un autre locataire avant son départ et rénovation des lieux.

En fait, j'ai fait cette demande parce que je me suis fait (une fois de plus) insulter et traiter de menteur. Comme ma locataire était insolente, j'ai demandé ce supplément un peu par plaisir sadique. Je ne ferai pas signifier.

Mais je ne tarderai pas à connaitre le jugement...

ChristopheDelagrange · #17 03-10-2013 11:20:13

Bon j'ai reçu le jugement.

La locataire est condamnée à payer 8 jours de chômage locatif et les dépens...

rexou · #18 03-10-2013 14:45:37

8 jours, c'est pas énorme !

Mais si le locataire est insolvable, cela ne changera pas grand chose...

ChristopheDelagrange · #19 03-10-2013 14:51:54

rexou a écrit :

8 jours, c'est pas énorme !
Mais si le locataire est insolvable, cela ne changera pas grand chose...

Non, mais c'est pour le principe. Je me suis fait insulter, donc j'ai été jusqu'au bout. En fait, l'expertise mentionnait un certain nombre d'heures de travaux. Le juge a estimé que j'aurais pu relouer pour le 8 du mois. Pour moi c'était impossible de mettre en location un bien qui sentait la pisse de chien. J'ai attendu qu'elle parte pour remettre en état et chercher alors un remplaçant. Je ne loue pas des taudis.

Un meilleur rapport d'expertise aurait sans doute pu aider

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