Investir en immeuble de rapport Hainaut (Charleroi)

Les quartiers vraiment crades sont rentables aussi. Sans doute même plus, étant donné que les prix de vente sont plus bas. Les investisseurs évitent ces quartiers, erronément à mon avis.

La Justice de Paix du 1er Canton (Charleroi) est efficace. Le juge est juste. Les affaires urgentes ne sont pas reportées à 6 mois. Il ne se laisse pas embobiner par les locataires qui jouent la montre. Il a la patience d'écouter chacun. Il est très didactique, et explique bien les choses, tant au locataire qu'au propriétaire. Le greffe est peuplé de gens sympathiques aussi. (Et a priori, ils ne savent pas qui est Grmff et je n'ai rien de spécial à leur demander...  )

Le délai de fixation est très court. Hors périodes scolaire, on est à la limite de vitesse légale (une semaine). Les audiences "standard" sont le mardi. Les audiences de plaidoirie (quand c'est nécessaire) sont le jeudi.

Le juge n'apprécie pas les propriétaires qui attendent 6 mois pour déposer. Il trouve normal que ce soit déposé avec un mois et un jour de retard.

Les autres canton, je n'en sais rien.

Il faut vérifier si la situation urbanistique selon l'urbanisme correspond à la situation sur place. "Maison de rapport" ne veut rien dire. Ce qu'il faut, c'est savoir combien de logement sont présents sur place selon l'urbanisme.

Il faut aussi vérifier si des travaux nécessitant permis d'urbanisme n'ont pas été effectués. En ce cas, il faut bien réaliser qu'un avis des pompiers devait être demandé... et qu'il faut s'y conformer.

Vérifier si vous êtes en ordre au niveau du règlement incendie de la Ville de Charleroi. C'est valable pour toutes les ville, mais Charleroi a commencé un chasse aux soi-disant marchands de sommeil en cassant les pieds à tout le monde, systématiquement, en commençant par le centre de Charleroi.

D'un autre côté, si on vous dit que la Task-Force est déjà passée, et que tout est clair, c'est génial parce que vous savez que tout est à 100% en ordre. Et si tout n'est pas en ordre, vous avez la liste des choses qu'il reste à faire.

Le règlement incendie de charleroi s'applique pour les immeubles de plus de 4 logements. Donc, en théorie, cela ne s'applique pas.

En pratique, lors d'une visite des pompiers, ils exigeront tout de même la remise aux mêmes normes: portes RF 1/2h, sortie de secours en façade avant ou avec échelle de secours si non, éclairage de secours, compartimentage RF 1h entre les apparts, extincteurs, plan par étage, etc.

C'est encore en discussion chez les pompiers. Mais apparemment, il serait question d'une différence entre les immeubles avec rez+2 et rez+3, même pour 4 apparts ou moins.

Si j'étais vous, je prendrais mes précautions dans mes calculs, et j'appliquerais les normes même pour un rez+2. Le coût le plus important, c'est le côté RF 1h des plafonds, évidemment. Un porte RF 1/2h ne coûte pas si cher. (entre 115€ en France non placé, 250€ placement compris au clair de lune, et 500€ TVAC par un pro agréé même si on ne doit plus passer par un pro agréé.)

La question de l'évacuation de fumée se pose avec acuité, puisque les pompiers l'imposent, à mon avis à tort, même s'il n'y a rien de prévu aux plans ou au permis.

Coût placement compris: 50€/couche de gyproc rose. Deux couches de gyproc nécessaires.

Si fait soi-même c'est moitié moins cher en gyproc qu'en promat. Avec le placement, je n'en sais rien, mais une seule couche de promat suffit.

Les portes RF aux normes européennes sont acceptées.

On peut effectivement ne mettre qu'une plaque. Mais alors, il faut des épaisseurs invraisemblables de laine de roche. Et ce n'est pas plus simple à poser.

Les rapports de Gyproc sont ici:
www.gyproc.be/webobjbpb/PDF/Plafondsystemen/RapportenBrandFR.pdf

Je n'ai aucune expérience à Liège. Mais, venant de Bruxelles, Charleroi est beaucoup plus accessible. On est directement dans le centre, contrairement à Liège.