Indexation annuelle des loyers

Pepsi3108 · #1 03-10-2013 11:13:48

Bonjour,

Un appartement loué, avec bail de 3 ans, reprenant, entre autre les termes suivant, - location pour la somme de xxx € y compris les charges - excepté
électricité...
(il n'est fait AUCUNE mention du montant des charges locatives).
Quelle partie du loyer peut être indexée?
Peut on indexer la totalité "y compris les charges"? (même si celles-ci sont comprises dans le loyer et non définies)
Merci du suivi.
Amicalement.

panchito · #2 03-10-2013 11:29:51

J'espère que vous n'avez pas encore signé un bail aussi mal torché.

Vous êtes candidat locataire?

Pepsi3108 · #3 03-10-2013 13:15:24

panchito a écrit :

J'espère que vous n'avez pas encore signé un bail aussi mal torché.
Vous êtes candidat locataire?

Et bien malheusement, cela fait deux ans que ce bail a été signé par les locataires que j'assiste.
C'est , ce jour, que j'apprends qu'il ont reçu une adaptation de loyer, suite à l'évolution de l'index.
La totalité du loyer, tout compris est indexé.

rexou · #4 03-10-2013 13:45:11

Pepsi3108 a écrit :

Et bien malheusement, cela fait deux ans que ce bail a été signé par les locataires que j'assiste.
C'est , ce jour, que j'apprends qu'il ont reçu une adaptation de loyer, suite à l'évolution de l'index.
La totalité du loyer, tout compris est indexé.

Ce que vous appelez la totalité du loyer est en fait le loyer de base. Et c'est bien ce montant qui peut être indexé.

Où est le problème ?

Himura · #5 03-10-2013 13:57:22

Sincèrement, si le propriétaire indexe le loyer (charges gaz et eau comprises) selon l'indice santé... soyez heureux !!!
Regardez les courbes d'inflation du gaz et de l'eau. On dépasse parfois les deux chiffres !

C'est tout bénef pour le locataire !

Pepsi3108 a écrit :

panchito a écrit : J'espère que vous n'avez pas encore signé un bail aussi mal torché.
Vous êtes candidat locataire?
Et bien malheusement, cela fait deux ans que ce bail a été signé par les locataires que j'assiste.
C'est , ce jour, que j'apprends qu'il ont reçu une adaptation de loyer, suite à l'évolution de l'index.
La totalité du loyer, tout compris est indexé.

panchito · #6 03-10-2013 14:01:29

Si cela ne leur convenait pas, il fallait qu'ils négocient la clause en question AVANT de signer le bail.

Dans les baux bien écrits (comme ceux que vous trouverez gratuitement sur PIM), on peut choisir la clause relative aux charges:
- soit on se met d'accord pour un forfait en sus du loyer
- soit pour une provision mensuelle qui peut être revue à la hausse comme à la baisse une fois l'an en fonction des consommations réelles; aussi en sus du loyer.

Dans votre cas le loyer, dans sa totalité, est indexable.

Vous trouverez le cacul sur le site du ministère des finances.

ICI

NB: pour votre info, un bail de court terme de 3 ans est le contrat le plus défavorable qu'un locataire puisse signer.

rexou · #7 03-10-2013 14:41:00

panchito a écrit :

Si cela ne leur convenait pas, il fallait qu'ils négocient la clause en question AVANT de signer le bail.
Dans les baux bien écrits (comme ceux que vous trouverez gratuitement sur PIM), on peut choisir la clause relative aux charges:
- soit on se met d'accord pour un forfait en sus du loyer
- soit pour une provision mensuelle qui peut être revue à la hausse comme à la baisse une fois l'an en fonction des consommations réelles; aussi en sus du loyer.
Dans votre cas le loyer, dans sa totalité, est indexable.

Panchito, je crois mettre un certain soin à la rédaction de mes baux, et j'indique que le loyer de base XXX € inclut les charges communes et services aux occupants. Une provision mensuelle sera versée concernant les consommations personnelles -eau chaude et froide, chauffage. Les abonnements privés restant à charge du preneur.

- Il est possible de débattre de la stricte légalité de cette inclusion. Mais il est bien indiqué que le loyer DE BASE est de XXX €. Signé pour accord en début de bail, et sans préjudice pour le bailleur ni pour le preneur.

- Avantages bailleur : Pas de document à communiquer au locataire concernant la gestion de l'immeuble, donc pas de discussion possible. Pas de chiffre prêtant à contestation.
- Inconvénient bailleur : Obligation de prendre en charge une éventuelle augmentation subite des charges (nouvelle société de nettoyage par exemple) ainsi que les petits entretiens.

- Avantages locataire : Prix à payer (hors consommations) fixe et connu. Pas de surprise possible et pas d'augmentation hors indice santé. Aucun frais "surprise" dans le décompte annuel. Par contre, évidemment bien sur que le loyer peut être indexé !!! C'est bien la moindre des choses, vous ne croyez pas, Pepsi ?

panchito · #8 03-10-2013 14:54:47

Panchito, je crois mettre un certain soin à la rédaction de mes baux

Les baux que vous proposez, cher Rexou, sont plus que certainement parfaitement écrits!

Avantages locataire : Prix à payer (hors consommations) fixe et connu. Pas de surprise possible et pas d'augmentation hors indice santé. Aucun frais "surprise" dans le décompte annuel. Par contre, évidemment bien sur que le loyer peut être indexé !!! C'est bien la moindre des choses, vous ne croyez pas, Pepsi

Tout à fait!

le locataire a dès lors la très grande chance de n'être indexé QUE sur l'indice SANTE.

Alors que le propriétaire voit ses impôts être indexés annuellement sur base de l'indice à la consommation des prix (les RC des biens mis en location doivent être déclarés en regard du code 106 - les montants sont d'abord indexés sur base de l'indice des prix à la consommation , puis multiplés par 140% et puis ajouté aux revenus du travail).

Idem pour le précompte immobilier qui est lui indexé chaque année sur base de l'indice des prix à la consommation.

Et pire encore pour l'assurance qui est indexée chaque année sur l'indice Abex, qui monte bien plus vite encore! Idem pour les travaux de rénovation où c'est l'indince Abex qui entre aussi en ligne de compte.

Quand au locataire, il a l'extrême joie de constater que son loyer n'est indexé que sur l'indice qui monte le plus faiblement: l'indice santé.

Elle n'est pas belle la vie? (pour les locataires)

Pepsi3108 · #9 03-10-2013 15:05:49

NB: pour votre info, un bail de court terme de 3 ans est le contrat le plus défavorable qu'un locataire puisse signer. [/quote]

Personnellement je suis au courant du risque et contraintes des baux à court terme.
Mais 8 sur 10 candidats locataires n'ont que très peu, voire même, aucune connaissance de ce type de contrat de bail.
Dans le cas qui nous préoccupe, le total des charges annuelles calculées comme telles sera toujours inférieur et ne dépassera JAMAIS le montant calculé par le bailleur et inclus dans le loyer. (voir les compte de la copropriété).
Ruse et "abuse"
M'enfin !!!! c'est la vie.
A chacun ses risques, ne mélangeons pas les avantages et obligations des différentes parties, ce n'est pas le sujet actuel.
Ici tout simplement le cas de ce contrat de bail incluant les charges dans le loyer.
Amicalement...

panchito · #10 03-10-2013 15:26:07

Dans le cas qui nous préoccupe, le total des charges annuelles calculées comme telles sera toujours inférieur et ne dépassera JAMAIS le montant calculé par le bailleur et inclus dans le loyer. (voir les compte de la copropriété).

Et qu'en savez-vous?? Puisque vous n'avez aucune idée du montant forfaitaire inclus dans le loyer.
Comment avez-vous pu vous procurer la comptabilité de cette copropriété? Vous y êtes copropriétaire vous-même?

Les locataires ont signé ce bail parce que probablement cela les arragerait parfaitement (sinon ils auraient surement choisi un autre bien aprmi la panoplie de biens à louer sur le maché!)

Il y a des gens qui préferrent savoir à quoi ils s'engagent depuis le début, et pour les 3 ans à venir, sans devoir sortir leur calculette, sans devoir se "farcir" les décomptes trimestriels de charges et encore moins les décomptes annuels eau et chauffage.

C'est pour cette même raison que beaucoup choisissent des vacances "all inclusive": plus besoin de compter! Et ils ne veulent pas non plus savoir le supplément qu'ils paient pour la formule "all inclusive" par rapport à la chambre avec petit déjeûner.

C'était probablement pour cela qu'ils ont choisi ce bien-là; et signé le bail qui leur convenait aussi parfaitement. Sinon on ne signe pas n'est-ce pas?

Signer un contrat c'est comme pour danser le tango: il faut être deux. Et chaque partie a le droit de négocier toutes les clauses du projet de contrat jusqu'à l'accord parfait qui est ratifié en final par la signature des parties.

Mais vous qui êtes vous? Pourquoi ne viennet-ils pas eux-mêmes expliquer leur éventuel problème sur ce forum?
Vous avez été mandaté par eux? Vous êtes leur avocat? Leur assistante sociale?

rexou · #11 03-10-2013 15:48:09

Merci Panchito ! wink En fait, je recopie la base d'un excellent modèle et j'adapte un peu au cas spécifique de mon immeuble. Avec un certain soin mais sans prétention de perfection, avouant au passage enfreindre une interdiction de Pim. hmm

Pepsi, je ne comprends pas votre allusion au total des charges ni aux comptes de la copropriété.

- La partie du loyer correspondant aux charges n'est pas mentionnée. Vous ne la connaissez donc pas. Vous ne pouvez donc pas la contester ! Et vous avez signé (ou votre ami) le bail en acceptant le prix du loyer.
Donc où est le problème ?

- Vous mentionnez les comptes de la copropriété. Vous n'avez pas à avoir connaissance de ces comptes puisqu'ils n'ont aucune influence sur le montant que vous devez payer. Et si vous en avez connaissance, c'est une erreur et je ne vois pas à quel titre vous pouvez émettre remarque ou critique.

Les locataires ont signé un bail de trois ans. Il y a de cela deux ans. S'ils ont des regrets ou ont l'impression d'être floués, il existe une solution fort simple...

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