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Besoin de conseils

krystel
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 25-10-2013
Messages : 3

Besoin de conseils

Bonjour,

J'ai acheté mon appartement (le premier) en décembre 2012, première AGO le 08/01/2013.

Le jour de la signature de l'acte, à peine la clé dans la serrure, une voisine m'interpelle pour me dire qu'il y a des problèmes d'humidité dans tout l'immeuble!!! Immeuble qui a été rénové!!

A force de demander à gauche à droite des infos, on apprend que l'ancien propriétaire de l'immeuble achète des immeubles qu'il revend en copropriétés... Les travaux sont effectués par un cousin, tandis qu'un autre vend les apparts via l'agence immobilière où il travaille: une belle arnaque quoi!!
De plus, il place toujours le même syndic sur les copropriétés qu'il revend. Du coup, on a déjà un coup de froid, si je puis dire, à l'idée d'avoir un syndic qui fait encore affaires avec l'ancien proprio.

Lors de l'AGO, on accepte qu'il soit notre syndic pour 1 an, une autre proprio et moi-même nous proposons pour le CDC, nous votons le paiement trimestriel d'un montant total de 4300€ (provisions pour charges: 1800€, fonds de réserve: 2000€, fond de roulement: 500€), et nous décidons de faire venir un architecte afin de mesurer l'ampleur des dégâts.

Mon notaire m'ayant conseillé un bureau d'architectes, on les contacte, des tests sont effectuées: des infiltrations partout, venant du toit, des balcons, et du sol pour le RDC.
Nous décidons donc de prendre un avocat dont ma voisine a eu d'excellents échos. Le notaire en revanche ne fait que du bla bla au sujet de ses randonnées en vélo, du fait que le proprio et son notaire ne sont pas des plus recommandés... (hum hum) Pour lui, on a le temps, ça va prendre du temps, ça va coûter cher,... il ne fait pas grand chose!!

En attendant, le premier APF arrive et doit être payé pour le 30/01/2013...

Ma voisine fini par faire une dépression, moi aussi, personne dans la résidence ne bouge le moindre doigt, mais on nous assaille de questions concernant les paiements, les ptis bobos etc. (on m'a même demandé ce qu'il fallait faire quand l'employé de RESA allait passer!!!).

2ème APF, passage de l'avocate avec les autres parties, l'architecte et le syndic qui raconte toujours rien de pertinent. A ce moment, on apprend que 3 propriétaires (300 quotités/880) et l'ancien propriétaire qui a encore un appartement non vendu (80 quotité sur 880) ne paient pas leurs charges...

AGE en juin pour continuer l'action en justice, et la demande de poursuites pour les propriétaires qui ne paient pas... Résultat, 3ème APF est augmenté de 1500€, et est réparti ainsi: Provisions pour charges: 3300€, fonds de réserve: 2000€ et fond de roulement: 500€. Déjà, je ne comprends pas pourquoi l'augmentation est versée dans la provision pour charges!! Mauvaise comptabilité!!

En août, ma voisine, et autre membre du CDC vend son appartement. Je deviens donc seule membre du CDC.

Un expert est désigné par le tribunal et fait le tour de l'immeuble le 04/10/2013. Certains propriétaires apprennent que le surplus précédent est dû au non-paiements d'autres propriétaires et expriment leur mécontentement au syndic qui était venu aussi! L'avocate et le syndic essayent aussi de persuader les mauvais payeurs de remplir leurs obligations concernant les charges, pour le bien de la copropriété et de l'action en justice.

Mi-octobre, nous recevons le 4éme APF: Provisions pour charges: 3300€, fond de réserve: 2000€ et fond de roulement: 500€ à payer pour le 30/10/2013, en annexe, l'explication d'une nouvelle mise en page pour l'APF pour plus de clarté. Dans un 2ème mail, un montant de 3000€ est demandé en extra pour suppléer au trou des non-payeurs et s'acquitter de la facture de l'avocate... Autrement dit, 4500€ supplémentaires ont été demandés!!! Lorsque j'appelle le syndic, son assistant commence par m'expliquer que le premier mail concerne l'APF voté lors de l'AGO... Je le coupe directement en lui rappelant que l'APF voté lors de l'AGO est de 4300€, dont 1800€ de provisions pour charges et non 3300€! Sur ce, il m'informe qu'il va se renseigner et me tenir au courant des changements.

Donc depuis que nous avons créer cette copropriété, j'ai trouvé une architecte, ma voisine a trouvé une avocate, 4 propriétaires ne paient pas leurs APF, et nous devons payer plus du double de charges que prévu!

Cet après-midi, j'ai reçu un message sur ma boîte vocale de l'assistant du syndic, m'expliquant que monsieur le syndic a décidé de laisser l'APF tel qu'il est vu les problèmes de liquidité que rencontre la copropriété!!
Aux dernières nouvelles, rien n'a été intenté contre les non-payeurs sauf des envois de rappel!!!

Maintenant, clairement, il me semble que changer de syndic devient une priorité!! Mais est-ce qu'un autre syndic voudra bien nous prendre en charge vu tous les dégâts?? Qu'est-il possible de faire pour les propriétaires qui ne paient pas (il en reste 3, le dernier appart ayant été vendu, donc 300 quotités sur 880)?? Peut-on dénoncer le syndic?? Que puis-je faire du plus??

Merci d'avoir lu cette longue tartine et merci d'avance pour vos réponses et/ou conseils.


Krystel

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 286
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Re : Besoin de conseils

Bonjour,

J'ai acheté mon appartement (le premier) en décembre 2012, première AGO le 08/01/2013.

Le jour de la signature de l'acte, à peine la clé dans la serrure, une voisine m'interpelle pour me dire qu'il y a des problèmes d'humidité dans tout l'immeuble!!! Immeuble qui a été rénové!!

A force de demander à gauche à droite des infos, on apprend que l'ancien propriétaire de l'immeuble achète des immeubles qu'il revend en copropriétés... Les travaux sont effectués par un cousin, tandis qu'un autre vend les apparts via l'agence immobilière où il travaille: une belle arnaque quoi!!
De plus, il place toujours le même syndic sur les copropriétés qu'il revend. Du coup, on a déjà un coup de froid, si je puis dire, à l'idée d'avoir un syndic qui fait encore affaires avec l'ancien proprio.

Lors de l'AGO, on accepte qu'il soit notre syndic pour 1 an, une autre proprio et moi-même nous proposons pour le CDC, nous votons le paiement trimestriel d'un montant total de 4300€ (provisions pour charges: 1800€, fonds de réserve: 2000€, fond de roulement: 500€), et nous décidons de faire venir un architecte afin de mesurer l'ampleur des dégâts.

Mon notaire m'ayant conseillé un bureau d'architectes, on les contacte, des tests sont effectuées: des infiltrations partout, venant du toit, des balcons, et du sol pour le RDC.
Nous décidons donc de prendre un avocat dont ma voisine a eu d'excellents échos. Le notaire en revanche ne fait que du bla bla au sujet de ses randonnées en vélo, du fait que le proprio et son notaire ne sont pas des plus recommandés... (hum hum) Pour lui, on a le temps, ça va prendre du temps, ça va coûter cher,... il ne fait pas grand chose!!

En attendant, le premier APF arrive et doit être payé pour le 30/01/2013...

Ma voisine fini par faire une dépression, moi aussi, personne dans la résidence ne bouge le moindre doigt, mais on nous assaille de questions concernant les paiements, les ptis bobos etc. (on m'a même demandé ce qu'il fallait faire quand l'employé de RESA allait passer!!!).

2ème APF, passage de l'avocate avec les autres parties, l'architecte et le syndic qui raconte toujours rien de pertinent. A ce moment, on apprend que 3 propriétaires (300 quotités/880) et l'ancien propriétaire qui a encore un appartement non vendu (80 quotité sur 880) ne paient pas leurs charges...

AGE en juin pour continuer l'action en justice, et la demande de poursuites pour les propriétaires qui ne paient pas... Résultat, 3ème APF est augmenté de 1500€, et est réparti ainsi: Provisions pour charges: 3300€, fonds de réserve: 2000€ et fond de roulement: 500€. Déjà, je ne comprends pas pourquoi l'augmentation est versée dans la provision pour charges!! Mauvaise comptabilité!!

En août, ma voisine, et autre membre du CDC vend son appartement. Je deviens donc seule membre du CDC.

Un expert est désigné par le tribunal et fait le tour de l'immeuble le 04/10/2013. Certains propriétaires apprennent que le surplus précédent est dû au non-paiements d'autres propriétaires et expriment leur mécontentement au syndic qui était venu aussi! L'avocate et le syndic essayent aussi de persuader les mauvais payeurs de remplir leurs obligations concernant les charges, pour le bien de la copropriété et de l'action en justice.

Mi-octobre, nous recevons le 4éme APF: Provisions pour charges: 3300€, fond de réserve: 2000€ et fond de roulement: 500€ à payer pour le 30/10/2013, en annexe, l'explication d'une nouvelle mise en page pour l'APF pour plus de clarté. Dans un 2ème mail, un montant de 3000€ est demandé en extra pour suppléer au trou des non-payeurs et s'acquitter de la facture de l'avocate... Autrement dit, 4500€ supplémentaires ont été demandés!!! Lorsque j'appelle le syndic, son assistant commence par m'expliquer que le premier mail concerne l'APF voté lors de l'AGO... Je le coupe directement en lui rappelant que l'APF voté lors de l'AGO est de 4300€, dont 1800€ de provisions pour charges et non 3300€! Sur ce, il m'informe qu'il va se renseigner et me tenir au courant des changements.

Donc depuis que nous avons créer cette copropriété, j'ai trouvé une architecte, ma voisine a trouvé une avocate, 4 propriétaires ne paient pas leurs APF, et nous devons payer plus du double de charges que prévu!

Cet après-midi, j'ai reçu un message sur ma boîte vocale de l'assistant du syndic, m'expliquant que monsieur le syndic a décidé de laisser l'APF tel qu'il est vu les problèmes de liquidité que rencontre la copropriété!!
Aux dernières nouvelles, rien n'a été intenté contre les non-payeurs sauf des envois de rappel!!!

Maintenant, clairement, il me semble que changer de syndic devient une priorité!! Mais est-ce qu'un autre syndic voudra bien nous prendre en charge vu tous les dégâts?? Qu'est-il possible de faire pour les propriétaires qui ne paient pas (il en reste 3, le dernier appart ayant été vendu, donc 300 quotités sur 880)?? Peut-on dénoncer le syndic?? Que puis-je faire du plus??

Merci d'avoir lu cette longue tartine et merci d'avance pour vos réponses et/ou conseils.

Krystel

Bonjour et bienvenue sur le forum.

A force de demander à gauche à droite des infos, on apprend que l'ancien propriétaire de l'immeuble achète des immeubles qu'il revend en copropriétés... Les travaux sont effectués par un cousin, tandis qu'un autre vend les apparts via l'agence immobilière où il travaille: une belle arnaque quoi!!
De plus, il place toujours le même syndic sur les copropriétés qu'il revend. Du coup, on a déjà un coup de froid, si je puis dire, à l'idée d'avoir un syndic qui fait encore affaires avec l'ancien proprio.

Je ne vois pas où est l'arnaque. Il est logique que quelqu'un qui a un modèle de business qui fonctionne continue la même méthode.
Il est logique de faire appel à des gens de confiance.

Après, si le travail est mal fait par le cousin, vous pourrez vous retourner dessus.
Et si votre syndic est mauvais, vous pourrez en changer.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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krystel
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 25-10-2013
Messages : 3

Re : Besoin de conseils

Bonjour et bienvenue sur le forum.

(...)

Je ne vois pas où est l'arnaque. Il est logique que quelqu'un qui a un modèle de business qui fonctionne continue la même méthode. Il est logique de faire appel à des gens de confiance.  Après, si le travail est mal fait par le cousin, vous pourrez vous retourner dessus. Et si votre syndic est mauvais, vous pourrez en changer.

Merci de la remarque, qui je suis sûre était pour me rassurer et ne pas voir le mal partout, mais l'immeuble a été rénové avec des matériaux de très mauvaise qualité et par des jeunes qui devaient se faire la main (sans "observateur" plus âgé)... Pour refaire le crépi, la toiture, les 4 longs balcons, la pose de nouvelles portes et nouveaux châssis + la rénovation complète de 6 appartements: plafonnage, parquet, toilettes, douche, lavabo, cuisine équipée, chaudières neuves, nouveaux chauffages, l'ancien proprio a payer 160000€. Soit moins cher que la vente de 2 apparts rénovés...  hmm

L'arnaque, c'est quand on apprend que l'immeuble d'en face, délabré et plein de "bulles" d'humidité sur la façade, sans parler des fissures... appartient au même cousin entrepreneur!! :-/

L'arnaque c'est quand on visite un appartement en octobre, signe l'acte en décembre, fait confiance à l'agent immobilier qui nous dit que tout est neuf, isolé, conforme, etc. alors que des propriétaires se plaignent au même agent immobilier (car personne n'a jamais vu le fameux propriétaire, il a toujours un mandataire...) de l'humidité depuis le mois d'août dans les appartements rénovés! (hum hum)...  mad

L'arnaque c'est quand on apprend qu'en plus de tout ça, l'ancien proprio louait les apparts jusqu'à un jugement qui l'obligeait à faire des réparations dans tout l'immeuble à cause de l'humidité (un morceau de plafond est tombé dans un appart, et l'expert et le juge ont été inondés lors de leur passage). Au lieu de réparer tous les appartements, il a demandé à son cousin entrepreneur (dont il est administrateur à 50% de la société) de faire les travaux dans la partie la plus touchée... Le tout en proposant à la famille qui était allée en justice, de soit quitter l'appart, soit l'acheté tel quel pour un prix dérisoire, soit de racheter l'appartement après travaux mais au triple du prix sans travaux (en sachant qu'aucun appart n'a été réparé de ce coté-là de l'immeuble!!).
Il faut savoir que l'immeuble est sur un coin et est divisé en 2 par la cage d'escalier, créant ainsi une aile droite et une aile gauche... Toutes les 2 touchées par l'humidité!  cry

Il est vrai que je n'avais pas précisé tout ça précédemment, mais si je dois rentrer dans tous les détails, j’aurais utilisé 3 pages rien que pour 3 questions!! ^^

Maintenant, j'avais indiqué que nous étions en justice contre tout ce beau monde, et qu'il me semble que changer de syndic est une priorité... Mes questions sont: est-ce qu'un autre syndic accepterait de prendre ce "bateau en plein naufrage"? qu'est-ce que, nous propriétaires, pouvons faire par rapport aux mauvais payeurs? que puis-je faire de plus en tant que CDC??

Et une autre question: étant donné que rien n'a encore été intenté contre les mauvais payeurs depuis le premier APF de janvier, sommes-nous obligés, les autres propriétaires, de payer plus du double de l'APF voté en AGO??

Merci!! :-)


Krystel

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 468

Re : Besoin de conseils

L'arnaque c'est quand on visite un appartement en octobre, signe l'acte en décembre, fait confiance à l'agent immobilier qui nous dit que tout est neuf, isolé, conforme, etc. alors que des propriétaires se plaignent au même agent immobilier (car personne n'a jamais vu le fameux propriétaire, il a toujours un mandataire...) de l'humidité depuis le mois d'août dans les appartements rénovés! (hum hum)..

Mais je suppose que si vous n'êtes pas du métier, vous avez tout de même demandé de pouvoir visiter avec un expert/architecte AVANT de signer le compromis? Acheter son premier bien pour en faire sa résidence principale est la décision la plus importante que l'on peut prendre dans sa vie. Surtout si vous allez devoir payer pour tout cela un prêt pendant peut-être 30 ans?

Vous n'avez vraiment rien vu? Vous aviez tout de même pris la précaution d'interroger un maximum de voisins AVANT de signer le compromis?

Puisqu'en signant, vous avez probablement marqué votre accord intégral sur une clause classique qui stipule que vous acceptez de prendre le bien dans l'état parfaitement connu de vous.

Donc plus moyen maintenant de se retourner contre d'éventuels vice-cachés...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 468

Re : Besoin de conseils

que puis-je faire de plus en tant que CDC??

Afin de responsabiliser un maximum les copropriétaires, les pouvoirs du CdC ont été réduits au maximum.

Les copropriétaires n'ont que le Syndic qu'ils méritent. Si vous en êtes insatisfaits, à vous de demander de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AGO, un point sur le remplacement de votre Syndic actuel. Et de venir avec des propositions de candidats-Syndic.

Si vous ne pouvez plus attendre la prochaine AGO, rassemblez 20% des quotités et demandez à votre Syndic actuel d'organiser une AGE avec un seul point à l'ordre du jour:
- Choix d'un nouveau Syndic.

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 5 002
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Re : Besoin de conseils

panchito a écrit :

Donc plus moyen maintenant de se retourner contre d'éventuels vice-cachés...

Je ne serais pas si affirmatif.

Cela dépend du degré de professionnalisation du promoteur (le propriétaire initial), mais aussi de quelle manière ils ont « caché » les vices. Une volonté d’abuser de la confiance d’autrui n’est pas un vice caché, mais une sorte d’arnaque, qu’on peut probablement poursuivre en pénal.

Il est plus que regrettable que le métier de promoteur immobilier n’a pas été intégré dans la liste des métiers à surveiller par l’IPI, … .

Il est fort probable que le « syndic » n’a pas suivi l’obligation de signaler préalablement le mélange d’intérêts entre lui et les firmes (Art. 577-8 §4) CC)


Cordialement,

Luc

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krystel
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 25-10-2013
Messages : 3

Re : Besoin de conseils

Vous n'avez vraiment rien vu?

J'étais avec un ami qui venait de rénover lui-même ses 2 immeubles, et j'ai vu un défaut dans un mur... Quand le notaire en a parler dans le compromis, le promoteur m'a tel pour me dire qu'il s'agissait juste de peinture qui a été mise alors que le plafonnage était encore humide... et je l'ai cru, comme une idiote!!
Il était vraiment trés gentil, il téléphonait toutes les semaines pour savoir si j'avais de nouvelles questions, répondre à celles que j'avais posé précédemment... très présent... jusqu'à la signature de l'acte!! à partir de là, ça été "je peux rien faire, si tu as des problèmes, téléphone à l'entrepreneur..."

Et non, je n'ai vu personne quand j'ai visité l'appartement (2 fois seulement!! il est à Liège alors que je vivais et travaillais à Bruxelles...). Sur ce coup, me sens vraiment nulle d'avoir été aussi crédule...


Krystel

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 468

Re : Besoin de conseils

Quand le notaire en a parler dans le compromis

Votre notaire à vous? Ou celui du vendeur?

Il a inséré quelle clause dans le compromis de vente à ce sujet??

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