Refus de travaux importants (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
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Refus de travaux importants

estevinc
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles
Inscription : 17-07-2010
Messages : 123

Refus de travaux importants

Bonjour,
je reviens une fois de plus vers vous car j'ai encore des problème de co-propriété.
Nous avons une corniche pourrie sur le toit qui provoque des infiltrations chez moi.
Les CP refusent de faire les travaux (ils s'en foutent car ils ne sont pas sur le toit).

Mon syndic me dit qu'il n'a aucun recours car nous n'avons pas de fond de roulement et donc pas d'argent dipsonible. Les CP ne veulent pas répondre à l'appel de fond.

Mon syndic me dit qu'il ne peut rien faire d'autre.

Il a pas envie d'aller en justice car il dit qu'on va perdre six mois et que ça ne sert à rien. Mais il ne propose pas de solution pour les obliger à payer mis à part envoyer une lettre de rappel qui ME sera facturée car les autres ne paient pas le syndic depuis longtemps et donc je dois payer le recommandé moi-même si je veux qu'il soit envoyé.

QUE PUIS-JE FAIRE??????

Mon syndic à l'air d'être un couillon qui ne prend rien en main. Quels recours?
En attendant ma maison pourri et tout le monde s'en fout

Merci pour votre aide, je commence à désespérer!
Avez-vous un bon syndic à me conseiller?
En même temps avec des CP qui ne paient pas, qui voudra de nous???

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 918
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Re : Refus de travaux importants

Je crois que vous êtes CP dans une ACP de 3 appartements, en relisant ce sujet: Assurance incendie copropriété de 2012.

Le syndic professionel a raison, vous perdez 6 mois, si vous allez en justice, mais … à partir de la date qu’il entre réellement en action. Je crois que vous avez déjà perdu plus que 6 mois.

Si l’ACP n’a pas d’argent, c’est que le syndic ne fait pas ce qu’il faut. Donc … le syndic en est responsable à 100%. Certainement si des travaux urgents ne se font pas faute d’argent.

Avec un bon avocat vous avez votre syndic à genoux ET les travaux faits avec certitude dans les 6 mois. Consultez donc un avocat. Une consultation vous coutera environs 100 EUR, mais elle vous orientera en ce qui concerne vos possibilités réelles, tenant compte de votre situation concrète.


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 080

Re : Refus de travaux importants

Avec un bon avocat vous avez votre syndic à genoux ET les travaux faits avec certitude dans les 6 mois.

C'est à voir!

Pour un problème similaire, des connaissances ont introduit une procédure en justice à l'encontre de leur syndic.

Comme l'ACP avait chaque fois donné décharge et quitus au Syndic, l'avocat du Syndic (après des années de procédure) a réussi à tout faire retomber sur l'ACP pour sa totale inertie.

L'ACP est allée en appel, puis en cassation...après plus de 10 ans, l'ACP a été condamnée à effectuer les travaux, et à payer des dommages et intérêts colossaux.

Le Syndic en question est à présent maître de stage à l'IPI...

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 918
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Re : Refus de travaux importants

panchito a écrit :

Citation :Avec un bon avocat vous avez votre syndic à genoux ET les travaux faits avec certitude dans les 6 mois.
C'est à voir!
Pour un problème similaire, des connaissances ont introduit une procédure en justice à l'encontre de leur syndic.

Un CP n'introduit pas une procédure contre un syndic, seul l'ACP peut le faire (et un CP seulement pour le destituer). C’est logique qu’il a perdu.

Dans le cas du sujet actuel il faudra se concentrer à demander au juge à pouvoir exécuter travaux par le CP, à provisionner par l’ACP. Il aura un jugement exécutoire qu‘il pourra actionner lui-même contre l’ACP (les travaux) et les deux autres CP (le financement des travaux).

Un bon avocat, qui connait quelque chose quant à la RC d’un mandataire, pourra négocier avec les avocats de l’ACP et le syndic (ET leurs assureurs) une solution qui ne devra être validé par le juge (= rendu exécutoire).

panchito a écrit :

Le Syndic en question est à présent maître de stage à l'IPI...

Encore un crabe du panier des crabes de l’IPI (voir : Changement de direction à l'IPI).


Cordialement,

Luc

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estevinc
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles
Inscription : 17-07-2010
Messages : 123

Re : Refus de travaux importants

Bonjour,
merci pour vos réponses.
Donc si je comprends bien, ce n'est pas moi en tant que CP qui doit aller en justice contre le syndic, mais tout l'ACP?

SI c'est le cas, le soucis est que l'entente est très mauvaise avec les autres CP et ils ne me suivront pas dans mes démarches.
En gros les travaux ne leur coûteraient que 750 euros chacun et ils refusent de payer pour m'enquiquiner. En revanche ils veulent changer la porte d'entrée (je ne pense donc pas que ce soit un problème de liquidité... bien que ce n'est jamais gai de devoir sortir de l'argent, je l'entends bien).

S'ils ont arrêté de payer le syndic, ce n'est pas par manque d'argent, mais parce que j'avais demandé des devis pour réparer une tuile cassée (ça coulait chez moi quand il pleuvait) et comme après 2 mois ils n'avaient fait aucun devis, j'ai exigé du syndic qu'il envoie son ouvrier (qui a facturé 300 euros). ça a énervé tout le monde et c'est pour cela qu'ils ne paient plus.

Donc en plus du syndic, j'aimerais que les CP aient l'obligation de payer, quitte à leur envoyer les huissiers.

Comme vous dites, je vais consulter un avocat.
Quelqu'un en connait un de bien?
Je suis aussi preneuse pour un nouveau syndic.

Merci!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 080

Re : Refus de travaux importants

Comme le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG, ce n'est pas le syndic que vous devez attaquer (il n'est que qu'un simple exécutant) mais bien l'ACP, qui n'a pas demandé au Syndic d'effectuer les travaux nécessaires à la sauvegarde du patrimoine commun.

Si vous avez fait mettre ces travaux à l'ordre du jour de la dernière AG et que l'ACP a voté contre, vous pouvez attaquer cette décision qui vous porte préjudice!

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estevinc
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles
Inscription : 17-07-2010
Messages : 123

Re : Refus de travaux importants

panchito a écrit :

Si vous avez fait mettre ces travaux à l'ordre du jour de la dernière AG et que l'ACP a voté contre, vous pouvez attaquer cette décision qui vous porte préjudice!

ça n'a pas été mis à l'ordre du jour de la dernière AG (février 2013) car on ne savait pas encore que la corniche était foireuse. Mais nous avons fait les devis et envoyé à tout le monde.
On a dit au syndic de convoquer une AG extraordinaire, mais il ne veut pas car c'est facturé 300 euros et il sait que les autres cp ne paieront pas...

En même temps, je ne pense pas qu'il ait le droit de refuser...
Il me dit qu'il ne s'est pas payé le denrier mois car il n'y avait plus d'argent. Mais il me semble que c'est SON problème et que c'était à lui de se battre pour que les autres continuent à payer...

Puis-je attaquer l'ACP sans avoir fait d'AG extraordinaire?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 080

Re : Refus de travaux importants

Puis-je attaquer l'ACP sans avoir fait d'AG extraordinaire?

Sur quelle base, si vous ne vous êtes même pas donné la peine de mettre ce point à l'ordre du jour de la dernière AG. Et si vous n'avez découvert le problème que par la suite, il vous appartenait, si c'était si urgent de vous alliez 20% des quotités pour exiger par voie recommandée la convocation d'une AGE.
Dès réception de votre recommandé, le Syndic dispose de 30 jours pour organiser cette AGE (nouvelle loi). Passé ce délai, vous avez le droit de la convoquer vous-même.

Profitez-en pour ajouter à votre ordre du jour un point sur le choix d'un nouveau syndic.

A vous de venir à l'AGE avec des propositions de candidats (CV, références, honoraires, etc...)

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estevinc
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles
Inscription : 17-07-2010
Messages : 123

Re : Refus de travaux importants

En fait c'est le syndic qui m'a dit que comme c'était urgent, il n'y avait pas besoin d'organiser une AG car il pouvait agir seul vu l'urgence.
Je lui ai bêtement fait confiance, je pensais avoir engagé un syndic pour me fier à ce qu'il me dit!

J'envoie le recommandé demain matin!
Merci!
Je reviendrai sûrement vers vous pour des conseils sur la suite.
Car franchement sans ce forum, je me ferai arnaquer comme une bleue!

Merci!

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bdz
Pimonaute assidu
Inscription : 01-06-2006
Messages : 59

Re : Refus de travaux importants

Bonjour estevinc,

Sortant tout à peine d’une affaire similaire à la vôtre, je vous souhaite de ne pas commettre les mêmes erreurs que ma compagne et moi : si je n’avais qu’un conseil à vous donner, ne perdez pas / plus votre temps en discussions informelles, ce sera votre pire ennemi  si l’affaire doit plus tard transiter par un avocat et la JdP !

Comme les autres intervenants vous l’ont suggéré, faites inscrire votre problématique de fuite à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire. Le plus rapidement possible.

Si vous avez des dégâts intérieurs, contactez votre compagnie d’assurance immédiatement. Elle vous détachera un expert qui se posera la question de l’origine des dégâts. Cela vous sera utile pour la suite.

En parallèle, contactez également votre syndic (par recommandé !) pour lui décrire la problématique de l’infiltration. Comme vous avez déjà eu des contacts avec lui, joignez le résumé de vos discussions dans ce courrier, les devis obtenus, les expertises, etc.  Invitez-le à procéder aux constats, à la prise de mesures conservatoires si cela est applicable dans votre situation…

Interrogez-le : les frais de détection d’une fuite sont parfois pris en charge par l’assurance du bâtiment. (les experts détachés par les compagnies sont vos premiers alliés, tant pour votre syndic que pour vous ! Je sais qu’on tape souvent sur le dos des syndics sur ce salon  wink   beaucoup à défaut d’être efficaces, sont quand même de bonne volonté. Donnez à votre syndic tous les arguments pour qu’il puisse expliquer la situation au reste des copropriétaires)

Consignez les réactions du syndic. Prenez un maximum de photos (dégâts intérieurs ; causes probables extérieures) à des intervalles différents. Si vous devez transiter par un expert judiciaire, celles-ci lui seront certainement utiles.


Si après ces démarches, l’AG s’oppose-t-elle toujours aux travaux sans raisons ou pour de mauvaises raisons ? Remettez le point à l’odj d’une nouvelle AGE : ré-expliquez votre problème, pourquoi vous contestez l’avis précédant de l’AG, ré-exposez vos arguments, et manifestez votre intention de vous retourner en justice contre l’ACP.

Nous étions sceptiques du bienfondé de remettre le même point plusieurs fois à l’ordre du jour. Heureusement nous avons écouté notre avocat : le refus des réparations répété AG après AG a joué en notre faveur. Et nous ne nous sommes pas (trop) disputés avec le syndic qui pouvait prouver qu’il n’était pas à l’origine du blocage.



Si après cette AGE vous subissez encore un vote négatif, ce sera le moment de contacter un avocat. A ce stade, vous devriez avoir en votre possessions : la preuve que vous avez interpellé le syndic, les réactions de vos compagnies d’assurances (privée/bâtiment), des photos des dégâts, au moins deux pv d’ag dans lequel une ACP s’oppose à une réparation nécessaire. Votre avocat a du matériel clair et exploitable.

Il n’est d’ailleurs pas impossible que l’ACP changera d’avis lorsque le syndic organisera une nouvelle AGE dans laquelle il demande le versement de provisions parce que l’ACP est attaqué. Si un protocole d’accord vous est proposé à ce stade, faites -le valider par votre avocat (vous seriez étonné de ce qu’on peut glisser en petits caractères entre deux paragraphes  yikes )

Pas de changement ? Vous êtes parti pour une procédure en JdP. Bon courage, et patience ! Entre les échanges de conclusions, la désignation d’un expert, les visites domiciliaires et les audiences proprement dites, vous allez voir comme le temps va défiler  mad

Bon courage.

bdz

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