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    Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    tresvire
    Pimonaute
    Inscription : 03-11-2013
    Messages : 4

    Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    Bonjour à tous,

    Tout d'abord merci aux modérateurs de ce forum pour leur travail, une très chouette idée comme site  lol

    Et ça tombe bien, parce que j'ai un gros souci avec ma propriétaire. J'ai signé en juillet un bail d'an an pour mon appartement, dans lequel j'ai stipulé avec l'accord de la proprio que le chauffage central devait être installé dans l'appartement en remplacement des convecteurs agés de plusieurs décénies.

    A mon arrivée en septembre, pas de chauffage installé... bizzare ! Je lui envoie un mail, elle me répond qu'il n'y a pas d'urgence vu les températures (il faisait 12C° dans l'appartement... pas très chaud).
    Pour avoir un moyen de pression, je n'ai pas payé mon loyer d'octobre, je lui ai encore envoyé de nombreux mails restés sans réponse et lui ai envoyé un mise en demeure par mail en date du 15 octobre.

    Nous sommes maintenant début novembre, le chauffage n'est toujours pas installé et la situation devient vraiment invivable. J'ai eu une bronchite la semaine passée, beaucoup de chances que ça soit en rapporter avec le froid dans lequel je vis depuis ce temps.

    Maintenant, je souhaiterais savoir ce que je peux faire contre la propriétaire, je souhaiterais casser le bail pour faute grave à partir du 15 novembre. Est-ce que cela vous semble jouable ? En suivant quelle procédure ?

    Aussi, je tiens à signaler que les règles de sécurité les plus élémentaires ne sont pas respectées (pas de détecteur de fumée, pas de sortie de secours ni déclairage de secours ni d'extracteur de fumées (immeuble de 4 appartements); tous les murs de mon appartement situé au 4e étage sont en bois, je suis inquiet et ne me sens pas du tout en sécurité. Dois-je faire venir les pompiers ?

    Merci pour vos renseignements

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    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 03-12-2012
    Messages : 689

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    tresvire a écrit :

    Pour avoir un moyen de pression, je n'ai pas payé mon loyer d'octobre

    Vous feriez mieux de le payer pour rester en droit

    tresvire a écrit :

    Maintenant, je souhaiterais savoir ce que je peux faire contre la propriétaire, je souhaiterais casser le bail pour faute grave à partir du 15 novembre. Est-ce que cela vous semble jouable ? En suivant quelle procédure ?

    Vous devez déposer une requête en justice. Vous ne pouvez pas décider de vous même la suite des événements. Mais vous pourriez demander la résolution juridique du bail avec indemnité compensatoire. J'espère que vous avez un écrit signé du proprio comme quoi il s'engage à faire ce genre de travaux. Cela dit, vous avez quand même des convecteurs, donc on ne peut pas dire qu'il n'y a pas de chauffage. Il resterait à prouver qu'il fait suffisamment froid pour déclarer le logement inhabitable.

    tresvire a écrit :

    Aussi, je tiens à signaler que les règles de sécurité les plus élémentaires ne sont pas respectées (pas de détecteur de fumée, pas de sortie de secours ni déclairage de secours ni d'extracteur de fumées (immeuble de 4 appartements); tous les murs de mon appartement situé au 4e étage sont en bois, je suis inquiet et ne me sens pas du tout en sécurité. Dois-je faire venir les pompiers ?

    Il ne faut pas forcément un extracteur de fumées  et un éclairage de secours. Quant aux murs en bois, vous ne le saviez pas avant d'entrer ? Sinon le placement de détecteurs est effectivement à charge du proprio. Pour le reste, il y a parfois des exigences spécifiques pour les petit logements, pour lesquels un permis de location peut-être demandé il me semble. Est-ce un appartement ? De quelle taille ?


    ________________________
    ’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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    tresvire
    Pimonaute
    Inscription : 03-11-2013
    Messages : 4

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    Merci Christophe ;-)
    Petit précision, les convecteurs ont été enlevés avant mon arrivée... je suis donc bel et bien sans chauffage  hmm

    Si je dépose une requete devant le juge de paix pour casser le bail en ce sens que je n'ai toujours pas de chauffage, dois-je faire venir un huissier de justice pour faire constater cela ?

    Si mes souvenirs sont bons, un logement dépourvu de système de chauffage est considéré comme insalubre... je pourrais éventuellement faire venir la Région Wallonne pour constater le manquement ?

    PS : l'appartement fait 50m² et nous sommes deux dedans...

    Merci beaucoup pour votre aide

    Hors ligne

    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 03-12-2012
    Messages : 689

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    tresvire a écrit :

    Si je dépose une requete devant le juge de paix pour casser le bail en ce sens que je n'ai toujours pas de chauffage, dois-je faire venir un huissier de justice pour faire constater cela ?

    C'est vrai que vous pourriez prévoir la preuve, de façon à contrer les contestations éventuelles du proprio (ou de son avocat) lors de votre passage devant le juge. A défaut le juge pourrait ordonner une expertise et vous perdriez du temps...

    Quant à la région wallonne, je ne pense pas qu'elle interviendrait. La commune peut-être ?


    ________________________
    ’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 03-12-2012
    Messages : 689

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    tresvire a écrit :

    Si mes souvenirs sont bons, un logement dépourvu de système de chauffage est considéré comme insalubre...

    ça ne me semble pas tout à fait juste... Il faut un système de chauffage ou la possibilité d'en installer un,  de façon que le locataire puisse placer ses propres convecteurs...
    Si votre propriétaire s'est engagé à fournir un chauffage central, j'espère que c'est acté par écrit et dans les formes.


    ________________________
    ’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    Vous avez pris un bien en location sans avoir vu son PEB?

    (Certficat de performance énergétique obligatoire à la location et à la vente).

    pas de détecteur de fumée

    Et vous n'aviez pas vu cela avant de signer le bail?
    L'ELE (état des lieux d'entrée) a été fait à l'amiable ou par un expert?

    Si par expert, il n'a rien signalé??

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    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    1. Salubrité : effectivement, un système de chauffage doit être prévu pour qu'un logement soit salubre (entre autres choses). Vous pouvez donc contacter la Région Wallonne pour les interpeller et demander une enquête.
    Cependant, à votre place, je mettrai en demeure la propriétaire avant cela, et lui indiquant simplement qu'une maison sans chauffage est insalubre.
    Regardez sur le site de la RW pour les détails.
    (Notez que les chauffages d'appoint ne sont pas, je pense, suffisant pour contrer cela, mais à vérifier)

    2. Timing : vérifier quand même que la proprio n'a pas fait les démarches, et que donc l'habitation serait considérée "en travaux". Ca peut changer les choses.

    3. Payez votre loyer, mais joignez une mise en demeure. Ce sera bien plus facile devant un tribunal ensuite - vu que vous semblez vouloir y aller.

    4. Les aspects sécurité ne sont pas de votre/leur ressort. Pour les détecteurs, c'est clair et ça vous pouvez le citer, car c'est un élément appréciable. Le reste ne vous servira à rien, et déforcerait peut-être votre argumentation.

    5. Ne vous plaignez pas trop du reste de l'appartement. N'oubliez pas ce que vous avez accepter à l'entrée...

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    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    (Notez que pour les mises en location, c'est la Région qui est compétente. La commune peut s'y ajouter quand il y a un risque sécuritaire pour ses habitants - mais il en faut déjà bcp.
    Certains, comme à Liège, abuse du principe pour s'immiscer dans les compétences de la RW, mais ça n'a que peu d'impact).

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    Regardez sur le site de la RW pour les détails.

    Et qui dit que le bien est situé en Région Wallonne?

    Pour avoir un moyen de pression, je n'ai pas payé mon loyer d'octobre

    Hyper mauvaise idée! Les juges ont horreur des gens qui se font justice à eux-même! Vous perdrez votre procès qu'elles que soient les raisons que vous évoquerez. Vous vous êtes mis en tort!

    D'un autre côté, quand on voit la pléthore de beaux biens qui sont sur le marché locatif et qui attendent preneurs alors qu'ils disposent d'un PEB et sont souvent en parfait état, pourquoi avoir choisi parmis un bien qui ne répond pas à vos exigences, qui n'avait ni PEB ni détecteurs de fumée? Et qui de plus ne semble absolument pas vous plaire?

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    panchito a écrit :

    Citation :Regardez sur le site de la RW pour les détails.

    Et qui dit que le bien est situé en Région Wallonne?

    Les statistiques ;-)
    C'est inutile de pinailler. La RB est compétente pour son territoire aussi, évidemment, si c'est le cas !

    Hors ligne

    tresvire
    Pimonaute
    Inscription : 03-11-2013
    Messages : 4

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    MERCI à tous, vraiment hyper sympa !!

    Pour ceux qui me disent que j'aurais du payer le loyer d'octobre, puis-je encore le faire maintenant ou est-ce trop tard ? Sachant que la garantie est sur le compte du bailleur et que j'ai peur de ne plus en voir la couleur si je demande au juge de casser le bail...

    Le bien est situé à Liège, je suis bien décidé à quitter l'appartement (je viens d'en visiter un nouveau). J'ai déjà mis en demeure la propriétaire, si je prend l'autre appartement je dépose ma requete au tribunal cette après-midi.
    Je ferai ensuite venir la RW et un huissier de justice pour constater l'absence de chauffage central pour avoir ces preuves avec moi...

    Vous en pensez quoi ?

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    Sachant que la garantie est sur le compte du bailleur

    Mais vous vous complaisez dans l'illégalité!!

    La garantie DOIT TOUJOURS être déposée sur un compte bloqué ouvert à votre nom.

    si je prend l'autre appartement je dépose ma requete au tribunal cette après-midi.

    Et vous allez être condamné à payer les loyers des 2 appartements.

    Attendez d'abord que le Juge résilie votre bail!

    Vu les lenteurs de la justice, vous en aurez certainement pour des longs mois de procédure, surtout que de votre côté, vous ne respectez pas les lois non plus et que votre propriétaire sait le prouver!

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    Ce n'est pas une obligation que de mettre la garantie sur un compte bloqué. Le propriétaire ne peut pas refuser, mais si la garantie est versée sur un compte personnel, ça reste valide. Rien d'illégal.



    Tresvire,

    Pour votre timing, je le trouve quelque peu tordu. Si vous partez, vous partez. Essayer ensuite de faire déclarer l'immeuble insalubre est absolument incorrect de votre part ; de plus, vous ne bénéficierez pas du rapport, qui sera établi très longtemps après pour le propriétaire seul.

    Mettez-vous dans votre droit. Et pour pouvoir partir, invoquez l'urgence s'il le faut, étant donné que nous sommes quand même en hiver.
    Je doute qu'un juge ne prenne pas cela en compte.
    Cependant, dans l'intervalle, continuez à payer votre loyer ! Vous récupérerez tout si vous êtes dans votre droit.

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    Ce n'est pas une obligation que de mettre la garantie sur un compte bloqué. Le propriétaire ne peut pas refuser, mais si la garantie est versée sur un compte personnel, ça reste valide. Rien d'illégal.

    C'est parfaitement illégal depuis 2007! Pour un bailde résidence principale, si la garantie est constituée d'une somme d'argent, alors elle ne peut dépasser 2 mois et doit OBLIGATOIREMENT être déposée sur un compte bloqué ouvert au nom du LOCATAIRE, exclusivement.

    La loi permet cependant aux propriétaires d'exiger une garantie de 3 mois si et seulement si, elle est constituée par un bon d'assurance du type Korfina.

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    Voir ICI

    La loi du 25 avril 2007 stipule que si les parties optent pour une garantie en espèces, seules trois modalités sont possibles. Il est important de souligner que le choix entre ces modalités est réservé au locataire.

    Au choix donc du preneur, la garantie locative prendra soit la forme d’un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit d’une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit d’une garantie résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

    Passons maintenant en revue les caractéristiques des trois modalités offertes par le législateur.


    a. Fonds déposés sur un compte individualisé et bloqué au nom du locataire

    Cette garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer (à l’exclusion de toute charge ou provision). Les intérêts produits sont capitalisés au profit du locataire. En tant que bailleur, vous acquérez un privilège sur l’actif de ce compte pour toutes créances résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du locataire.

    Dans l’hypothèse où le montant de la garantie est versé entre vos mains, vous devrez payer à votre locataire un intérêt au taux moyen du marché financier depuis la remise de l’argent. Si le locataire vous met en demeure de déposer l’argent de la garantie sur un compte, le taux d’intérêt sera le taux légal, soit actuellement 6 %.


    b.Garantie de la banque

    Le locataire peut opter pour une garantie bancaire. Dans ce cas, le montant de la garantie peut porter sur trois mois de loyer maximum (à l’exclusion de toute charge ou provision).

    L’avantage de cette formule pour le locataire est simple : la banque se porte garante immédiatement vis-à-vis de vous tandis que votre locataire est autorisé à constituer le montant de la garantie par des mensualités constantes pendant toute la durée du contrat. L’institution financière doit être celle auprès de laquelle le preneur dispose d’un compte sur lequel il perçoit ses revenus ou ses indemnités de remplacement. Si le preneur suspend le payement de ses versements mensuels auprès de la banque, cette dernière pourra dans cette hypothèse exiger le paiement immédiat de l’intégralité du solde de la garantie.


    c. Garantie de la banque suivant un contrat standard conclu entre le CPAS et l’institution bancaire

    Cette modalité ne peut porter que sur trois mois de loyer maximum (à l’exclusion de toute charge ou provision). C’est le CPAS qui s’occupera des démarches auprès de la banque pour la constitution de la garantie.


    En dehors des hypothèses d’une garantie réglementée, les parties restent libres de prévoir une garantie constituée sous forme de nantissement de titres, de dépôt de biens en gage ou de cautionnement d’un tiers. Ces garanties ne répondant à aucune des formes réglementées, les parties peuvent fixer librement l’importance de cette garantie

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    Théoriquement, oui. Mais comme je le dis : ce n'est pas illégal de ne pas le faire lors de la constitution. (Enfin là c'est moi qui pinaille... Car oui, elle devrait l'être)

    Jute qu'en pratique, le propriétaire doit le faire, mais ce n'est pas "grave" s'il le fait tardivement ou trop tard. C'est au locataire d'exiger que son choix soit respecté, le cas échéant, via rappel / mise en demeure, etc.




    Autres sources :

    http://www.immoweb.be/fr/a-louer/article/tout-savoir-sur-la-garantie-locative.htm?mycurrent_section=rent&artid=4816

    1. La garantie versée sur un compte individualisé

    La garantie, versée sur un compte au nom du locataire, doit être déposée auprès d’une institution financière et y être bloquée jusqu’à ce qu’elle soit libérée de commun accord, à la sortie du bail.

    Son montant ne peut dépasser l’équivalent de deux mois de loyer.

    Si le bailleur « oublie » de placer cette somme d’argent sur un compte bloqué au nom de son locataire, il est tenu de lui payer des intérêts au taux moyen du marché.

    S’il ne le fait pas, même après une mise en demeure du locataire, il lui doit l’intérêt légal sur le montant de la garantie.

    Si le locataire doit un ou plusieurs loyers au propriétaire, ce dernier n’a pas le droit de se rembourser grâce à la garantie locative. Seuls une garantie CPAS ou un jugement peuvent éventuellement autoriser cet usage.


    --

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    C'est au locataire d'exiger que son choix soit respecté, le cas échéant, via rappel / mise en demeure, etc.

    Tout à fait, et le locataire devait aussi exiger le payement des intérêts au taux légal tant que le propriétaire n'a pas placé la garantie sur un compte bloqué ouvert au nom du locataire.

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    Mendel
    Pimonaute assidu
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 03-11-2011
    Messages : 35

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    Bonjour,
    J’étais en justice de paix il y a quelques mois et en écoutant les affaires passant avant la mienne (j’adore ça, on se croirait au théâtre et en plus c’est instructif), une des affaires était proche de la votre. La locataire avait arrêté de payer son loyer parce que le propriétaire n’avait pas fait certain travaux (un truc dans le genre).
    Réponse du juge à la locataire=>madame, après avoir fait acter le problème vous pouvez faire une retenue sur le loyer mais celle-ci doit être proportionnelle à la non jouissance que vous avez du bien. Vous ne pouvez pas, ne rien payer et continuer à occuper le logement car c’est disproportionné.

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Pas de chauffage dans appartement... quels recours ?

    ça c'est sur!

    Les Juges ont une sainte horreur des locataires qui se font justice à eux-même et se mettent hors la loi en ne payant plus leur loyer, sans D'ABORD avoir obtenu un jugement en ce sens!!

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