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    redressement fiscal

    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    redressement fiscal

    Un bien est donné en location à usage de bureau.
    Le bailleur mentionné au bail n'est propriétaire d'aucun bien immobilier.
    En fait il sous-loue le bien en question.
    Aucun bail n'est enregistré.
    Ce bailleur (à ce jour, le fisc ignore l'identité du propriétaire) reçoit un avis de rectification de l'IPP sur base des loyers reçus. Exercice d'imposition 2011.

    Dans quelle mesure ces loyers sont-ils réellement imposables, vu qu'il ne s'agit pas d'un revenu ? Les loyers payés compensent en effet les loyers reçus.

    Le bailleur principal risque-t-il quant à lui ((oui, surement, mais jusqu'à quel point ?) un redressement vu qu'il a déclaré la location au code 106 (usage non professionnel) ?

    Toute info sera bienvenue... et merci de ne pas flinguer l'ambulance...


    rexou

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
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    Re : redressement fiscal

    A mon avis, s'il s'agit d'une sous-location, seul le bénéfice est taxable. Si le loyer est identique au sous-loyer, il n'y a pas de bénéfice, et l'impôt doit être nul.

    Si Le bien est loué à titre de résidence principale, et utilisé avec l'accord du propriétaire comme bureau, ce n'est plus un bail de résidence principale, mais un bail de bureau, taxable à ce titre dans le chef du propriétaire bailleur principal.

    Cela est la théorie. Ensuite viennent les question du fisc, je suppose: pourquoi cette sous-location, si ce n'est pas pour faire un bénéfice. Si le bénéfice est purement fiscal, ce n'est plus une transaction normale, c'est un montage fiscal. Et donc, le fisc va le considérer inopposable, et taxer comme il le préfère, c'est à dire au maximum.

    Ceci étant dit, je ne suis pas fiscaliste.


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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : redressement fiscal

    Un bien est donné en location à usage de bureau.

    Le problème vient certainement du fait que le locataire (un indépendant? une société?) a déclaré le loyer qu'il payait au titre de frais professionnels.

    Dans ce cas, le fisc exige que le locataire produise le bail en annexe de sa déclaration d'impôts pour pouvoir déduire le loyer correspondant au titre de frais professionnels.

    Le fisc ensuite va évidemment contrôler immédiatement la déclaration du bailleur (celui qui figure sur le contrat de bail) pour s'assurer que le bailleur n'a pas "oublié" de déclarer ces revenu aux cases:
    -109 pour le RC
    -110 pour le loyer brut annuel

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : redressement fiscal

    Merci Grmff. Je tenais le même raisonnement qui me semblait parfaitement logique.
    La motivation de cette sous-location peut se justifier par un bail en cours dont la résolution anticipée par le locataire aurait entrainé une indemnité financière, ou encore que le bail soit de type court et ne prévoyant aucune possibilité de résiliation anticipée.
    C'est en tout cas l'argument qui sera présenté au fisc.
    Je vous tiens au courant du suivi, tant pour le locataire principal que pour le bailleur propriétaire.

    Panchito, l'origine du problème est certaine, oui. Je cherche à glaner une idée d'argumentation supplémentaire ou des témoignages concernant des situations similaires...


    rexou

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
    Site Web

    Re : redressement fiscal

    En fait, la sous-location est autorisée si elle n'est pas interdite dans le bail.

    Voici le code civil pour les locations immobilières pour ce qui concerne la sous-location:

    Art. 1717. Le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
      Sans préjudice de l'article 11bis de la Section IIbis du présent chapitre, le preneur qui n'affecte pas le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer le bien en totalité ou en partie pour servir de résidence principale au sous-locataire.
      Toutefois, lorsque le preneur est une commune, un centre public d'aide sociale, une association sans but lucratif ou un établissement d'utilité publique soumis à la loi du 27 juin 1921 accordant la personnalité civile aux associations sans but lucratif et aux établissements d'utilité publique, ou une Société à finalité sociale, il peut sous-louer le bien, dans sa totalité, à une au plusieurs personnes physiques, à condition que celles-ci soient des personnes démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu'elles affectent exclusivement le bien à leur résidence principale, et pour autant que le bailleur ait donné son accord sur la possibilité de sous-louer le bien à cette fin.
      Le preneur ne peut non plus céder son bail si le bien loué doit servir de résidence principale au cessionnaire.

      Elle peut être interdite pour le tout ou partie.
      Cette clause est toujours de rigueur.

    Et voici ce que dit le CC pour ce qui est de la sous-location pour les résidences principales:

    Art. 4. Cession et sous-location.
      § 1. La cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.
      § 2. Le preneur qui a pris à bail un logement qu'il affecte à sa <résidence> <principale> ne peut donner la totalité du bien en sous-location.
      Il peut sous-louer une partie de ce bien avec l'accord du bailleur et à condition que le reste du bien loué demeure affecté à sa <résidence> <principale>. Si le bien sous-loué est destiné à servir de <résidence> <principale> au sous-locataire, les droits et obligations du preneur et du sous-locataire sont, dans leurs rapports respectifs, déterminés par la présente section, sous réserve des dispositions suivantes du présent paragraphe.
      La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir.
      Le preneur doit préalablement informer le sous-locataire de sa qualité et de l'étendue de ses droits.
      Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur est tenu de notifier une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.
      Lorsque le preneur met fin anticipativement au bail principal, il est tenu de donner au sous-locataire un congé de trois mois au moins, accompagné d'une copie du congé qu'il donne au bailleur et de payer au sous-locataire une indemnité équivalente à trois mois de loyer.
      Dans les cas visés par les deux alinéas précédents, l'article 11 n'est pas applicable.
      § 2bis. La sous-location est permise aux conditions visées à l'article 1717, alinéa 2, seconde phrase, du Code civil, par les personnes morales qui y sont mentionnées. Les alinéas 3 à 7 du § 2 sont applicables à cette sous-location.
      § 3. Le preneur répond seul vis-à-vis du bailleur et du sous-locataire ou du cessionnaire des conséquences qui résultent de l'inobservation des dispositions du présent article.

    Il faut donc voir comment est libellé le bail principal.

    Si c'est un bail de résidence principale, l'accord ud bailleur est nécessaire. Sinon pas. Et cela aussi peut jouer dans la taxation...


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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 541

    Re : redressement fiscal

    Panchito, l'origine du problème est certaine, oui. Je cherche à glaner une idée d'argumentation supplémentaire ou des témoignages concernant des situations similaires...

    Oui mais tout cela n'est pas du toiut prévu dans le formulaire de déclaration d'impôts!! Donc le fisc s'en bat l'oeil.

    Le bailleur de 2ème rang DOIT déclarer le RC du bien qu'il a donné en (sous)location au regard de la case 109 et le loyer brut annuel au regard de la case 110.

    Il n'y a pas de case pour pouvoir déduire les loyers que le bailleur de 2ème rang paie au bailleur de 1er rang...

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 891

    Re : redressement fiscal

    panchito a écrit :

    Le bailleur de 2ème rang DOIT déclarer le RC du bien qu'il a donné en (sous)location au regard de la case 109 et le loyer brut annuel au regard de la case 110.

    Il n'y a pas de case pour pouvoir déduire les loyers que le bailleur de 2ème rang paie au bailleur de 1er rang...

    Il n'est quand même pas concevable de se voir imposer sur un bénéfice inexistant. Pour moi, seule la différence entre le loyer perçu et le loyer payé est imposable. Si différence il y a.


    rexou

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : redressement fiscal

    Pour le locataire, les revenus de la sous-location sont des revenus divers, et non des revenus immobiliers. Taxable au taux de 15%

    C'est le bénéfice qui est taxable, et non le loyer.

    Vu la différence de taux de taxation, le fisc voit la sous-location d'un mauvais oeil. S'il n'y a pas de bénéfice, il n'y a pas de taxation.


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    max11
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    Lieu : Bruxelles
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    Re : redressement fiscal

    panchito a écrit :

    Le bailleur de 2ème rang DOIT déclarer le RC du bien qu'il a donné en (sous)location au regard de la case 109 et le loyer brut annuel au regard de la case 110.
    Il n'y a pas de case pour pouvoir déduire les loyers que le bailleur de 2ème rang paie au bailleur de 1er rang...

    La sous-location n'est pas un revenu immobilier mais généralement un revenu divers . Cadre XV-case 1180 pour les revenus et case 1181 pour les frais (y compris le loyer payé)
    Mais il faut bien évidemment se méfier de la simulation uniquement dans le but d'un gain fiscal. Il faut convaincre le contrôleur de sa bonne foi et du bien fondé de l'opération....

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    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 793

    Re : redressement fiscal

    grmff a écrit :

    Pour le locataire, les revenus de la sous-location sont des revenus divers, et non des revenus immobiliers. Taxable au taux de 15%

    C'est le bénéfice qui est taxable, et non le loyer.

    Vu la différence de taux de taxation, le fisc voit la sous-location d'un mauvais oeil. S'il n'y a pas de bénéfice, il n'y a pas de taxation.

    Oups, désolé. Mis trop longtemps pour envoyer ma réponse....  :-)

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : redressement fiscal

    Merci Grmff et Max11.
    C'est en effet parfaitement cohérent.


    rexou

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    PIM
    Pimonaute non modérable
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    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 860
    Site Web

    Re : redressement fiscal

    Un article tout chaud, tout frais à ce sujet:

    "Et si on sous-louait ?"


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
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    Re : redressement fiscal

    Le forum Pim serait-il une source d'inspiration pour les journaleux?  yikes


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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : redressement fiscal

    Merci pour les infos... Je vous tiendrai informé du suivi, tant pour le locataire principal que pour le bailleur...
    wink


    rexou

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