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adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

croquette
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adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

bonjour à tous les pimonautes,

les statuts de notre copropriété, "adaptés" à la loi du 2 juin 2010, viennent d'être adoptés, à l'unanimité des propriétaires présents ou représentés, par l'ag statutaire.

je n'étais ni présent ni représenté à cette réunion.

la procédure utilisée par le syndic me semble contestable et le texte adopté comporte selon moi des erreurs et omissions.

je me suis rendu chez le juge de paix de mon canton en vue d'une requête en annulation du résultat de ce vote mais les personnes que j'ai rencontrées au greffe se sont déclarées non concernées par ce type de litige.

j'ai consulté un avocat qui m'a confirmé que les problèmes de copropriétés étaient bien dans les matières devant être examinées par un juge de paix

cet avocat accepterait de s'occuper de ma demande mais le cout me semble trop élevé pour un problème qui ne me cause d'autre préjudice que les 5000 EUR que la copropriété devra payer au notaire pour l'enregistrement.

le cout d'une requête auprès du juge de paix ne me couterait que 40 EUR mais comment dois-je procéder ?


croquette

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luc
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

Dans ce contexte il faut toujours procéder par citation de l'ACP (= huissier). Il est impossible d'utiliser la procédure requête.

Syndic pro ou syndic bénévole ?
Combien d’appartements ?
Combien de CP ni présent ni représenté à l’AG qui ont adopté les nouveaux statuts ?


Cordialement,

Luc

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croquette
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

syndic professionnel
82 appartements : 63 propriétaires
28 propriétaires ni présents ni représentés


croquette

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luc
Pimonaute incurable
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

Si on a réécrits les statuts, ce qui est fort probable, il faut un acte authentique et donc l'unanimité de 100% des copropriétaires des parties communes (= les 82 membres de l'AG, ainsi que les CP des 82 lots qui ne sont pas membre de l'AG).

Ce accord/désaccord des 28 peut être donné hors AG par acte authentique chez un notaire (coût environ 176 EUR, n’importe le nombre de CP qui donnent leur accord ou désaccord). Il ne faut que le désaccord d’un CP d’un lot privatif pour faire capoter une « mise à jour approfondie » des statuts. Il est donc préférable que le CP ni présent ni représenté à l’AG ET en désaccord avec la changement va chez un notaire, fait enregistrer sa déclaration de désaccord par acte authentique et demande à l’envoyer à le transmettre à l’ACP par voie de huissier.

Si on se limite aux points à changer suite à la loi de 2010, il faut d’abord des décisions explicites de l’AG, article par article du règlement de copropriété existant, qui puis peuvent être mis « en musique » par le syndic, validés par l’AG et diffusés à tous par lettre  recommandé dans le 5ème mois après l’AG, si aucun CP ne s’oppose.

Si on adapte l’acte de base on doit passer par un acte authentique.

Si on adapte le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec une décision de l’AG antérieure, il faut passer par un acte authentique.

Si on adapte le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec la loi de 1994, il faut passer par un acte authentique.


Cordialement,

Luc

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croquette
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

l'immeuble comporte 82 appartements mais seulement 63 propriétaires et donc 63 membres de l'AG et 28 de ces membres n'étaient ni présents ni représentés lors de l'assemblée

quelle majorité doit être obtenue pour que des statuts modifiés soient acceptés : l'unanimité des membres présents ou représentés à l'AG ou l'unanimité des membres, en ce compris les 28 absents ?

il parfois difficile de comprendre les textes de loi surtout sur les majorités requises !

les statuts n'ont pas été réécrits par le notaire qui s'est limité à citer les différents amendements aux statuts de l'acte de base.

ont été modifiés le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur qui, comme vraisemblablement dans la plupart des copropriétés, sont subtilement mélangés..

des règles spécifiques aux propriétaires, bailleurs ou résidents, se retrouvent dans le ROI et peuvent ainsi être modifiées sous seing privé

les textes que j'ai trouvé semblaient indiquer qu'il "suffisait" de s'adresser au juge de paix, et c'était aussi l'avis de l'avocat, vous parlez maintenant de notaire et d'huissier ...

voici les points de procédure qui me semblaient contestables et selon moi, les principales erreurs et omissions du nouveau texte

1.    Procédure
1.1.    Le texte adapté n’a été transmis que par courriel aux copropriétaires dont le syndic avait l’adresse mail.

1.2.    Contrairement à ce que le procès-verbal de l’AG semble indiquer, les autres propriétaires n’ont toujours pas reçu ce texte.

1.3.    Invoquant l’urgence et garantissant une parfaite conformité du texte aux lois, le syndic a obtenu une acceptation de ces statuts à l’unanimité des propriétaires présents ou valablement représentés.

1.4.    Il est demandé aux propriétaires de faire part de leurs remarques avant le 31 décembre 2013 afin que le texte présenté puisse éventuellement être modifié.

2.    Erreurs et omissions
2.1.    La fonction de commissaires aux comptes n’est ni inscrite, ni décrite.
Article 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

2.2.    Le texte se réfère à la comptabilité que doivent tenir les copropriétés comportant moins de 20 lots privatifs alors que la résidence comporte 82 lots privatifs. La comptabilité du CERISEAU doit être tenue conformément à l’arrêté royal du 12 juillet 2012 depuis le 1er janvier 2013.
Arrêté royal du 12 juillet 2012, Article 1er : Toute copropriété de vingt lots ou plus à l'exclusion des caves, des garages et des parkings doit tenir une comptabilité faisant usage du plan comptable minimum normalisé annexé au présent arrêté.

2.3.    L’ACP est déclarée  propriétaire de 7 parkings extérieur (PV de l’AG 2013).
Art. 577-5  § 3. : L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

il est évident que la copropriété est une matière complexe où un non juriste ne peut que surnager

que se passerait-il si je ne faisais rien ?


croquette

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rexou
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

croquette a écrit :

28 propriétaires ni présents ni représentés

Dommage pour eux, mais les présents et représentés suffisent à valider l'AG. (+50%, soit 32 CP sur 63), à condition que ces derniers représentent aussi plus de 50% des quotités.

Les votes sont bien sur à répartir entre les présents et représentés. Et vous voulez faire annuler un vote décidé à l'unanimité ???

Ne pas être présent ni représenté et se plaindre ensuite des décisions auxquelles on s'est volontairement privé de prendre part est une attitude curieuse...

Ce qui se passerait si vous ne faisiez rien ? Ben je crois que la terre continuerait de tourner...  yikes

Pourquoi vouloir faire annuler les dispositions décidées ?
Pourquoi ne pas vous être intéressé(e) aux points de l'ordre du jour AVANT l'AG ?
Enfin, pourquoi ne pas y avoir participé ou au moins donné mandat ?

Je peux en tout cas déjà vous confirmer qu'une ACP peut être propriétaire de parkings ou garages qu'elle donne en location. Je doute qu'un syndic professionnel applique la compta simplifiée réservée aux ACP de moins de 20 lots.

Mon sentiment général, c'est qu'il vaut mieux participer à construire quelque chose plutôt que ne se manifester que pour critiquer ou invalider ce que d'autres ont conçu sans vous...


rexou

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croquette
Pimonaute assidu
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

bonsoir rexou,

je comprends votre position mais, étant de retour de vacances et dans l'impossibilité d'assister à l'AG (la première que je rate), je me suis contenté d'attirer l'attention du conseil de copropriétés sur les erreurs et omissions du texte proposé pour l'adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010.

comment dois-je interpréter l'Art. 577-5 § 3. : L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

si l'ACP est propriétaire de biens immobiliers qu'elle pourrait vendre ou donner en location ne doit-on pas alors considérer que la copropriété a des revenus et passer à une comptabilité avec TVA ?

salutations cordiales


croquette

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dach
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

Je pense également qu'il est peu probable que vous puissiez facilement annuler cette décision d'AG.
Il semble que le point était bien à l'ordre du jour et je suppose que l'ordre du jour faisait référence d'une manière ou l'autre au projet de statuts.
Pour vous consoler de votre absence, même si vous aviez voté contre, la décision aurait été approuvée. La majorité est de 3/4 ou 4/5 si les modifications concerne plus que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes
L'unanimité ne concerne que les modification de la répartition des quotes-parts de copropriété.

Par contre si des points des status vous paraissent non conforme à la loi, demandez des explications au notaire (pour 5000 Eur, il peut bien vous donner un peu de son temps). Si il refuse ou ne vous convient pas, demandez à l'AG, via un point de l'ordre du jour, une relecture par un autre juriste des status et éventuellement faire assumer par le notaire sa responsabilité. (cela risque d'être dure...)

Concernant les parking, contrairement à l’affirmation de rexou, je pense également que l'ACP ne peut en être propriétaire. Mais en fait, ce sont des parties communes appartenant aux CP's dont l'ACP en a la gestion....

Et effectivement si les parking ne sont pas compris dans les baux des logements, il est possible que la TVA s'applique... mais existe un régime particulier si le total des opérations soumis à TVA ne dépasse pas ~5000 Eur.

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rexou
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

dach
Concernant les parking, contrairement à l’affirmation de rexou, je pense également que l'ACP ne peut en être propriétaire. Mais en fait, ce sont des parties communes appartenant aux CP's dont l'ACP en a la gestion....

Et effectivement si les parking ne sont pas compris dans les baux des logements, il est possible que la TVA s'applique... mais existe un régime particulier si le total des opérations soumis à TVA ne dépasse pas ~5000 Eur. [/quote a écrit :

Je connais des ACP qui possèdent (inclus dans les communs) des emplacements de parking qui sont donnés en locatgion. Les loyers sont versés sur le compte de réserve.
Pareil pour une autre ACP qui donne en location une ancienne conciergerie.
Et pareil pour une ACP qui "loue" un emplacement sur son toit à un opérateur téléphonique qui y a installé une antenne.

L'ACP est bien propriétaire des parties communes visées et peut en disposer selon les décisions prises en AG. Je n'ai jamais entendu personne remettre ce droit en cause.


rexou

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luc
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

Pour répondre à croquette en détail :

1. Vos intérêts sont lésés, puisque les dispositions statutaires votés ne permettent pas à un membre de l’AG de vérifier les factures et la comptabilité d’une façon contradictoire. Ce qui permet au syndic en fait toute « fantaisie » à charge de l’ACP (faute involontaire, faute volontaire, faute délibérée).

2. Le notaire n’a pas coordonné les statuts, et a donc appliqué la méthode que je n’avais pas mentionné, mais qui imposent certains vérifications par lui (= engage sa responsabilité).
La principale vérification « juridique » du notaire est qu’il devrait avoir vérifié si les « amendements » ont été voté un par un par l’AG (et pas « en globo ») avec les majorités requises du moment de vote.

3. Vous mentionnez nulle part les quotités présent ou représentés. Les membres de l’AG ont une voix par quotité. À vérifier si au moins 80% des quotités étaient présents u représentés.

4. À vérifier si aucun « amendement » n’avait un impact sur l’acte de base lui-même, en le changeant de fait. C’est vite le cas.

5. À vérifier si les dispositions du règlement d’ordre intérieur ne changent pas de fait des dispositions de l’acte de base ou du règlement de copropriété.

6. À vérifier si vous avez donné individuellement et explicitement votre accord après le 01.09.2010 d’envoyer les invitations par lettre ou email. Si non un recommandé (avec frais à charge de l’ACP) était nécessaire.

7. À vérifier si la méthode de diffusion du texte complet était mentionné par le syndic dans l’invitation.

8. À vérifier si l’AG avait décidé dans une AG précédente de confier l’adaptation des statuts à un notaire.

9. Si l’AG en question était une AG annuelle, est-elle tenue dans la quinzaine prévue par les statuts ?

10. Si l’AG était extraordinaire, avait le syndic averti préalablement les membres de l’AG de sa tenue (date et objet) ?

11. ….


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

En plus un commentaire général pour ce cas :

Selon moi le syndic devrait tenir une AGE endéans les trois mois de l’AG précédente, qui annule la demande au notaire de faire un acte authentique. Et en plus organiser une AGE avec un ordre de jour un peu plus cohérente, et dont tous les membres de l’AG sont invités par lettre recommandée. Si non sa responsabilité civile (et celle du notaire) risquent d’être fortement engagée.

Demandez-lui par écrit/email de recevoir une copie de son assurance RC envers l’ACP. S’il le refuse, déposez une plainte à l’IPI. L’assurance RC d’agent immobilier, imposé par l’IPI, est insuffisante. L’IPI l’a admis envers moi dans un courrier officiel.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

rexou a écrit :

(...) Les loyers sont versés sur le compte de réserve. (...).

Si non ils sont taxables ....

rexou a écrit :

L'ACP est bien propriétaire des parties communes visées et peut en disposer selon les décisions prises en AG. Je n'ai jamais entendu personne remettre ce droit en cause.

Lisez mes interventions sur ce forum.


Cordialement,

Luc

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croquette
Pimonaute assidu
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

Je remercie Luc, Rexou et  Datch de leurs  explications sur un problème qui semble laisser bien d’autres pimonautes sans voix.

La loi du 2 juin 2010 est sensée avoir été créée pour permettre aux propriétaires de s’impliquer plus dans la gestion de leur copropriétés !

Les textes de la loi semblent clairs et non ambigus mais que de problèmes lorsque vous estimez que les statuts de votre résidence ne sont pas conformes à ceux-ci.

La réaction la plus étonnante est certes celle du greffe du juge de paix auquel je me suis adressé qui semble même ignorer que les problèmes de copropriété constituent une matière de leur ressort !

Je sais que l’ACP est « propriétaire » des parties communes mais dans le cas qui me concerne, l’ACP est inscrite sur la liste de propriétaires pour 98 quotités sur un total de 10609 et était absente à l’AG statutaire !

Les  charges sont ventilées sur base de 10511 quotités.

Le « propriétaire ACP » a d’ailleurs fait placer des barrières sur ces parkings non privatifs afin d’en interdire l’accès : la pose de ces barrières n’a jamais été inscrite à l’ordre du jour d’une AG et n’a jamais fait l’objet d’un vote.

Le bureau du syndic vient de m’informer que celui-ci n’avait pas besoin d’avoir l’accord de l’AG pour déposer des étriers sur ces parkings non privatifs !

Informations pour Luc :
- Point 3 : les copropriétaires présents ou représentés à l’AG disposaient de 67% des quotités.
- Point 6 : le syndic utilise aussi une autre méthode, « le dépôt dans la boite aux lettres »
- Point 7 : il n’a toujours pas été précisé aux propriétaires n’ayant pas de courriel comment ils pouvaient se procurer le texte des statuts adaptés

Si je veux résumer les avis, la procédure qui aurait dû être suivie par le syndic serait :
- Rédaction d’un texte incorporant les modalités des nouvelles lois à l’acte de base initial
- Soumettre à l’AG, point par point, les articles à modifier ou à ajouter (majorité de 80%)
- Rédaction d’un texte tenant compte des résultats des votes
- Transmission de ce texte par lettre recommandée à tous les propriétaires
- Si aucun propriétaire ne marque son désaccord, enregistrement chez le notaire
- Transmission à tous les propriétaires de la première page avec le numéro d’enregistrement

Si un propriétaire veut marquer son désaccord avec les nouveaux statuts, il doit faire enregistrer son désaccord chez un notaire qui transmettra à l’ACP par voie d’huissier.

Et ensuite ? ………. On recommence ?

Bonsoir à tous


croquette

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dach
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

croquette a écrit :

Si je veux résumer les avis, la procédure qui aurait dû être suivie par le syndic serait :
- Rédaction d’un texte incorporant les modalités des nouvelles lois à l’acte de base initial
- Soumettre à l’AG, point par point, les articles à modifier ou à ajouter (majorité de 80%)
- Rédaction d’un texte tenant compte des résultats des votes
- Transmission de ce texte par lettre recommandée à tous les propriétaires
- Si aucun propriétaire ne marque son désaccord, enregistrement chez le notaire
- Transmission à tous les propriétaires de la première page avec le numéro d’enregistrement
Si un propriétaire veut marquer son désaccord avec les nouveaux statuts, il doit faire enregistrer son désaccord chez un notaire qui transmettra à l’ACP par voie d’huissier.  Et ensuite ? ………. On recommence ?

Personnellement, je ferais plutôt
- Convocation (en recommandé si pas d'autre accord explicite de chaque CP) avec dans le point concernant l’adaptation des statuts, le mode consultation du projet d'adaptations des statuts.
- En AG, présentation par le syndic des adaptations des statuts pour la mise en conformité. (C'est une obligation du syndic que devait remplir le syndic depuis l'AG 2011 !)
-En AG vote des modifications (+ acte et budget) ou vote pour un avis juridique (+budget) et/ou en-commissionnement de la rédaction des modifications. (L'AG est là pour voter des décisions pas pour des débats sans fin)

Si avis juridique ou  en-commissionnement, on reprend au début avec les corrections du juriste et/ou de la 'commission'.

Une fois voté en AG et notifié aux CP, les nouveau statuts sont d'applications. Pour les tiers, il faut attendre que l'acte soit passé.
Naturellement en respectant les formes, le juge peut casser toutes décisions de l'AG.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

dach a écrit :

-En AG vote des modifications (+ acte et budget) ou vote pour un avis juridique (+budget) et/ou en-commissionnement de la rédaction des modifications. (L'AG est là pour voter des décisions pas pour des débats sans fin).

dix.gif

C'est la phase clé, où l'AG peut prouver qu'elle est réellement et d'une façon constructive souveraine.


Cordialement,

Luc

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dach
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Re : adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010

croquette  a écrit :

... dans le cas qui me concerne, l’ACP est inscrite sur la liste de propriétaires pour 98 quotités sur un total de 10609 et était absente à l’AG statutaire !  Les charges sont ventilées sur base de 10511 quotités.

Il me semble que si il n'a pas eu vente les 98 quotités des parkings non vendus (donc partie commune) n'existe pas.
Le total des quotité de votre ACP est de 10511 .
Au fur et à mesure de la vente des parkings, les quotités ainsi créés viendront augmenter le total des quotité de votre ACP et donc la valeur des quotités existantes diminuera proportionnellement  à l'ensemble. En retour, selon la décision de l'AG, vous toucherait le produit de la vente proportionnellement aux anciennes quotités ou ce produit sera mis en réserve toujours proportionnellement aux anciennes quotités.
En aucun cas le produit de la vente appartiendra à l'ACP.

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