Conciliation - Citation - Requête

Voici un lien intéressant :

http://justice.belgium.be/fr/binaries/BROCHURE_VERZOENING_FR_LoRes_tcm421-142565.pdf

La dernière page parle d'un des cas évoqués :

Pour faire annuler une décision d'AG : citation par huissier de justice car en faisant une demande de conciliation, on court le risque de dépasser les 4 mois.

Aller en conciliation contre l'ACP est absurde.

En effet, le syndic, représentant l'ACP, ne pourra faire qu'appliquer les décisions de l'AG, l'acte de base, ou la loi. Il ne pourra donc conclure aucun accord qui dérogerait de cela.

S'il respecte les lois, acte de base et décisions d'AG, la conciliation ne servira à rien.
Et s'il ne les respecte pas, pourquoi respecterait-il une conciliation?

Quant aux procédures en justice pour des cas compliqués d'AG, mon expérience est aussi qu'elles sont longues, couteuses, et inutiles.

Il servira à imposer au CP concerné d’interpréter correctement la loi, si non des astreintes sont à payer.

Parce que des astreintes sont à payer. Et un syndic professionnel risque une suspension immédiate par l’IPI.

Longues ils sont, mais cette lenteur structurelle de la justice a souventt des effets positifs.

Couteuses ils le sont seulement si on ne prépare pas un budget pour soi-même avant d’entrer en action (et le respecter dans tous les cas, donc avoir la patience et savoir qu’on ne peut pas obtenir 100%).

Mais inutiles ? Non, ils sont utiles, si on sait faire soi-même la différence entre « avoir raison » et « obtenir raison ».

Dans le cadre de l’ACP il faut selon moi suivre la procédure suivante, qui est en train d’être testée en pratique dans des ACP (petits et grands)  que je suis de très près:

1. Arriver à prouver que l’ACP est sorti hors du cadre légal. Ce qui exige de fait d’avoir raison selon les juges, tant à l’interprétation de la loi/statuts/décisions d’AG, que pour l’exécution loyale des jugements.

Cette phase est la plus difficile et exige d’éviter les provocations. Il faut compter que cette phase dure 3 à 12 ans.

Cette longueur est surtout structurellement due à l’attitude corporatiste de l’IPI et la non-application par l’AG de la RC du syndic par la voie de son assurance.

Le fait que l’IPI va, il parait, imposer prochainement un contrat RC unique, mettra finalement, après une phase de rodage très chaotique, les agents immobiliers devant l’obligation de l’application des dispositions du Code Civil concernant la responsabilité d’un mandataire, ce qu’ils sont.

Il est à prévoir que finalement (2015? 2020?) cette phase pourra être raccourci à au maximum deux ans (= obtenir un jugement qui démontre l’interprétation erronée par l’ACP des lois, statuts, …)

2. Renouveler à 100% les organes de l’ACP (y compris les avocats, coutiers, ...) ; en pratique cela demande 1 à 2 ans;

Cela pose problème au sein  des petites ACP (moins que 20 appartements), où il faudra des dispositions légaux spécifiques, tel que déja admis en septembre 2010  par le rapporteur de la loi au Sénat.

En fait  il suffit d’imposer à tous les ACP par le Code Civil une disposition du Code des Sociétés : si au moins 10% des actionnaires entament un procès contre leur société, les frais de cette procédure sont toujours à charge de la société, tant coté société que coté actionnaires ;

3. Négocier un projet de compromis avec le nouveau syndic sur base de l’Art. 577-8. §4. 3° CC, et y inclure des clauses d’astreintes, exécutables envers l’ACP (mais aussile CP depandeur). Le principe de cette négociation peut être accepté préalablement par l’ACP, mais ne doit pas si le syndic applique l'Art. 577-8 §4. 4° CC. Les deux parties (ACP et CP qui a pris l’initiative) doivent se mettre d’accord préalablement sur le médiateur proposé et le budget à provisionner par les deux parties) ;

4. Soumettre le compromis  à l’AG pour accord, avec le budget afférent (= le budget pluriannuel A si le compromis est accepté, mais aussi le budget pluriannuel B, si le compromis est rejeté) ; les deux budgets doivent être joint à l'invitation, tel qu'imposé par la loi; ceci est la phase clé ; les membres de l’AG seront confronté aux conséquences financiers, s’ils rejettent le compromis ;

5. Les parties concernés (l’ACP et les CP qui ont cherché le compromis) transmettent par voie d’avocat ensemble cette décision avant la fin des 4 mois pour validation au juge compétent. Ce juge va scruter le compromis comme un sorte de « conseil d’état » (= est-ce le compromis reste dans le cadre de la loi ?), mais pas comme une Cour d’Appel.

6. Si validé, le compromis obtient la valeur d’un jugement définitif, et les astreintes (significatif) mentionnés dans l’accord sont exécutables par un huissier sans qu’on doive aller à nouveau en justice. Il est impératif d’imposer des astreintes au deux parties, qui sont aussi exécutables directement envers leurs représentants ; dans ce cadre il serait utile que la fonction de « représentant permanent », prévue dans le Code de Sociétés pour la représentation de personnes morales dans l’organe exécutive d’un autre société, soit élargi vers les ACP et son organe « syndic » ;

Je ne trompe pas. Extrait de l'Art. 1735 du Code Judiciaire :

Le juge doit donc vérifier l'accord et peut refuser l'homologation. Je vous conseille de lire les  articles 1724 à 1737 du Code Judicaire, plus spécifiquement le chapitre sur la médiation volontaire. En plus il serait utile de lire les Art. 1025 à 1034 du même Code concernant la procédure de requête unilatérale.

En marge : celui qui manipule l'électricité (mon grand-père était électricien) sait que celui qui manipule le câble (= la procédure) peut aussi recevoir un électrochoc.