Vente sous régime TVA: besoin de vos avis SVP.

ramouchket · #1 13-01-2014 10:26:21

Bonjour,

Je créé ce sujet afin de vous demander de l'aide pour vérifier mes calculs (très sommaires!) sur la vente de ma maison sous le régime TVA.
J'aimerais être certain que je ne me plante pas avant de signer un compromis de vente.

Voici les données:

- Nouvelle construction, vente sous régime TVA autorisée jusqu'au 31/12/2014
- Prix du terrain, hors frais: 79.000€
- Prix de la maison (clé sur porte, "une seule facture"): 173.989€ HTVA (+ 36.537€ de TVA)
- Prix cuisine: 7.065€ HTVA (+ 1.484€ de TVA)
- Divers (Electros cuisine, bois pour les portes et escalier + main d'oeuvre, parquet, etc...): 4.811€ HTVA (+ 1.011€ de TVA)

TOTAL frais Maison HTVA + Terrain: 264.865€
TOTAL de la TVA: 39.032€
GRAND TOTAL TVAC: 303.897€

Ma maison a été estimée a 286.000€ (terrain compris), c'est le prix de vente actuellement.

Pour l'acheteur, 286.000€ + 21% = 346.060€ (60.060€ de TVA)

Après la vente, est-ce correct que je devrai donc 60.060€ - 39.032€ à la TVA, soit 21.028€ à la TVA ?

Ce qui fait au total "dans ma poche" 346.060€ - 21.028€ = 325.032€ ???

J'ai la vague impression de m'emmêler les pinceaux quelque part, mais je ne sais pas où...

D'avance, je vous remercie grandement pour votre lumière la-dessus !!!

Bàv,

R.

grmff · #2 13-01-2014 10:56:58

Je ne sais pas. Mais il me semble que l'on doit vous rembourser la TVA payée en amont. Donc 36537+1484+1011=39032€. Je ne suis pas sûr que vous pouvez déduire la TVA pour les électro et la cuisine.

Attention aussi à la plus-value. Je ne sais pas comment le fisc va la calculer.

Connaissant le comportement des administrations, je parie aussi que la TVA vous sera rendue par l'administration, et non au moment de la vente. Donc, deux mois plus tard.

Posez la question à votre notaire...

PIM · #3 13-01-2014 11:00:34

En outre (à la réponse de Grmff), il me semble que vous avez acheté le terrain sous régime droits d'enregistrement et que vous l'incluez dans la base TVA à la revente, ce qui ne me paraît fiscalement pas correct.
Vous ne pouvez récupérer la TVA, en faisant une déclaration préalable d'assujetti occasionnel, qu'à concurrence de ce qui a servi de base à vos dépenses "sous tva".

ramouchket · #4 13-01-2014 11:12:13

PIM a écrit :

En outre (à la réponse de Grmff), il me semble que vous avez acheté le terrain sous régime droits d'enregistrement et que vous l'incluez dans la base TVA à la revente, ce qui ne me paraît fiscalement pas correct.
Vous ne pouvez récupérer la TVA, en faisant une déclaration préalable d'assujetti occasionnel, qu'à concurrence de ce qui a servi de base à vos dépenses "sous tva".

Depuis peu, il apparait que lors d'une vente sous régime TVA, le terrain et la maison sont couplés sous le régime TVA (arrêté "Breisthol").

Vous me conseillez-donc de formuler ma question ci-dessous directement à mon notaire qu'il fasse lui même les calculs ?

Excepté si quelqu'un peut m'affirmer fermement l'exactitude de mes calculs...

Pour info sur l'arrêté Breisthol: Ici

grmff · #5 13-01-2014 11:14:11

Mr Pim,

Le terrain a été aquis sous le régime des droits d'enregistrement. Pas la maison. Et ramouchket confond ce qui est à payer et ce qui est à récupérer.

A mon sens, il doit récupérer 39.032 et non 21.028€, soit récupérer 18.004€ en plus de ce qu'il espérait.

Il peut commander le chocolat, je finance la camionnette pour enlever les 285kg de manon que ce bénéfice inespéré permettra de financer....
Merci!

ramouchket · #6 13-01-2014 11:20:05

grmff a écrit :

Mr Pim,
Le terrain a été aquis sous le régime des droits d'enregistrement. Pas la maison. Et ramouchket confond ce qui est à payer et ce qui est à récupérer.
A mon sens, il doit récupérer 39.032 et non 21.028€, soit récupérer 18.004€ en plus de ce qu'il espérait.
Il peut commander le chocolat, je finance la camionnette pour enlever les 285kg de manon que ce bénéfice inespéré permettra de financer....
Merci!

J'avais cru comprendre que c'était la DIFFERENCE de TVA qu'il fallait remettre à la TVA...

Donc la TVA totale de la vente (+- 60k) - la TVA que j'ai payé pour la construction (+- 40k). Donc, je devrais remettre 20k au fisc...

grmff · #7 13-01-2014 11:22:00

Vous avez raison, j'ai lu trop vite. Vous avez bien compris. Si vous me relisez moins vite ce que je vous ai écrit, vous aurez compris que nous disons la même chose.

Tant pis pour le chocolat. Tant mieux pour mon foie.

grmff · #8 13-01-2014 11:23:05

Je vous renvoie votre notaire pour la procédure et le timing des versements.

Je ne suis pas convaincu que vous retoucherez tout de suite...

ramouchket · #9 13-01-2014 11:23:24

grmff a écrit :

Vous avez raison, j'ai lu trop vite. Vous avez bien compris. Si vous me relisez moins vite ce que je vous ai écrit, vous aurez compris que nous disons la même chose.
Tant pis pour le chocolat. Tant mieux pour mon foie.

En admettant donc que la TVA s'applique bien sur la vente de la maison ET du terrain...

Ce qui parait être dorénavant le cas...

PIM · #10 13-01-2014 11:35:23

Vu ce cas particulier (achat sous droits enregistrement sur terrain et sous tva sur construction, puis revente du tout sous régime tva), il serait effectivement prudent de vérifier, au préalable, non seulement chez votre notaire, mais aussi auprès du contrôle tva dont vous dépendez.

Et de préférence, par écrit...

Merci de nous tenir informé du résultat.

grmff · #11 13-01-2014 11:35:49

Il me semble aussi que c'est le cas. N'oubliez vous pas la facture de l'architecte?

Il est à noter que si vous avez acheté le terrain il y a moins de 2 ans, vous avez droit à un remboursement d'une partie des droits payés sur le terrain...

Ne me demandez pas comment on calcule la plus value en ce cas...

PIM · #12 13-01-2014 11:37:18

grmff a écrit :

Il est à noter que si vous avez acheté le terrain il y a moins de 2 ans, vous avez droit à un remboursement d'une partie des droits payés sur le terrain...

Même si revente sous tva (et pas droits d'enr.) ?...

ramouchket · #13 13-01-2014 11:38:51

Merci pour vos premières réponses.

Je viens d'envoyer un e-mail à mon notaire. Je vous tiendrai informés de sa réponse.

Pour ce qui est de l'architecte, étant donné que c'est une construction "clé sur porte", ses honoraires sont compris dans la facture globale de la maison.

J'ai également posé la question pour récupérer une partie des frais d'enregistrement sur le terrain.

grmff · #14 13-01-2014 11:39:32

Je suis aussi curieux que vous...

Ce ne serait à mon avis pas logique de ne pas avoir droit à cet abattement. Ceci dit, construire une maison et la revendre en mois de 2 ans, date d'acte à date d'acte, pas évident...

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