passer aux charges réelles

Avant que ne commence le délai de 3 mois nécessaire à un éventuel préavis, vous établissez un avenant par lequel vous acceptez de prolonger le bail aux mêmes conditions, mais en vous basant sur le calcul des charges réelles (à partir de l'expiration des 3 ans) et non plus sur un forfait.

Vous présentez ce document à votre locataire pour signature. Et s'il n'est pas d'accord et ne signe pas votre avenant, vous l'avisez que dans ces conditions, il recevra son préavis légal de 3 mois avant l'expiration des 3 ans.

Vous ne devez pas établir de nouveau bail, c'est votre bail initial qui se prolonge, avec la seule modification du mode de calcul des charges. L'état des lieux, l'index de départ, la garantie, et toutes les autres dispositions du bail restent d'application.

Si les parties conviennent de commun accord de signer un avenant modifiant le mode de répartition des charges, j'imagine qu'un juge appelé à statuer n'invalidera pas l'avenant signé par les parties.

Stricto sensu la modification doit en effet résulter d'un jugement. Soit. J'ignorais ce point. Perso, cette information ne modifierait pas ma façon de procéder. Dans le pire des cas, le locataire pourrait renier sa signature et refuser de s'acquitter des charges réelles (calculée trimestriellement si j'ai bien compris). Possible que le juge lui accorde le forfait pour quelques mois. pas certain. Par contre, il prononcera la conversion en charges réelles pour le futur... Et sincèrement, la probabilité que le locataire conteste sa signature est minime. Il n'est sans doute pas juriste...

Dans le cadre de bonnes relations avec un locataire, je préfère le respect mutuel à la stricte application d'impératifs légaux et à un passage devant un juge...

Mais c'est un choix perso...   

Non, vu que le nouveau bail signé serait réputé nul et non avenu en termes légaux et c'est le premier bail qui resterait d'application.

deux possibilités :

- le pur respect des règles légales : demander au juge de convertir les charges forfaitaires en charges réelles sur base des preuves de consommations. Le juge acceptera normalement, si pas d'impossibilité technique, mais bien sur, validera sa décision uniquement pour le futur.

- l'alternative que j'évoquais : vous conservez le bail et vous signez avec votre locataire un avenant au bail qui prévoit à l'avenir le paiement des charges réelles sur base d'un décompte trimestriel. Plus consensuel, pas absolument respectueux des impératifs légaux... mais le locataire signe pour accord et n'a aucune raison de renier sa signature. S'il le fait quand même, après avoir accepté un certain temps la nouvelle répartition, le juge tranchera... mais si votre locataire est de bonne foi et n'est pas juriste, la probabilité d'un problème est minime.

En clair, soit vous jouez la stricte légalité et vous devez vous présenter devant un juge, soit vous jouez la confiance et les bonnes relations avec votre locataire et vous signez un simple avenant au bail existant qui modifie le mode de calcul des charges.

Ou encore, si la situation est tendue avec le locataire, vous envoyez le préavis et vous relouez à un tiers avec qui vous signez un nouveau bail à des conditions de votre choix. (oui, je sais, Pim, je m'avance trop avec les deux derniers mots... ) 

Bonne chance pour la suite Charline :-)