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    Syndic: indépendant ou prestataire des services

    luc
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    Syndic: indépendant ou prestataire des services

    Sur demande de PIM j’ai ouvert un nouveau sujet et donc y repris des répliques du sujet initial, qui traitent de cette problématique hors du sujet initial. En effet la discussion est dérivé et pourrait déterminer la méthode structurelle pour éviter de payer ces 250 EUR (et autres problèmes semblables).

    C'est un fait que l'IPI considère que l'agent immobilier est un prestataire de services. Selon cette même loi de 2013 tout agent immobilier peut se faire agréer comme syndic.

    En déduire que le syndic est un prestataire de services mène à des exagérations comme cité dans le sujet original, est selon moi un pas trop loin.

    Mais ce pas est fait par différentes sociétés de syndic, qui se nomment d’ailleurs des sociétés de services.

    Il est donc logique qu’ils essaient de facturer le moindre geste qu’ils font au copropriétaire, auquel ce contrat n’est opposable que quand il en était préalablement informé en détail.

    Mais c’est tout à fait logique que des CP refusent de payer ces montants.


    Cordialement,

    Luc

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    PIM
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    Donc, ce fil-ci est la suite "hors sujet" de ceci

    Je ne suis absolument pas un spécialiste de cette question, mais lorsque dans votre message du 30/01 à 11h19, vous mentionnez:

    "Code Nacebel 2008

    68.321 Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers"

    je suis intrigué par le concept de "biens immobiliers résidentiels".

    Il peut tout de même très bien y avoir des immeubles (ACP) mixtes ou uniquement affectés en bureaux: je ne vois pas en quoi l'affectation urbanistique peut interférer à ce sujet du statut du syndic.

    Mais je n'ai p-e pas très bien suivi l'affaire...


    Erik DECKERS
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    panchito
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    Mais c’est tout à fait logique que des CP refusent de payer ces montants

    Sauf si c'est indiqué dans le contrat de Syndic.

    Et de nombreux Syndics tentent de faire du forcing pour imposer le contrat standard IPI où à part 2 réunions de CdC par an, une AG par an et la tenue de la comptabilité, tout est hors scope et facturé à des tarifs exorbitants:
    - 250€ par dossier sinistre
    - 50€/h pour surveiller ou réceptionner des travaux
    - 300€ par AGE
    - 12% des honoraires pour couvrir les frais administratifs
    - 20€ par mail

    etc...etc...

    Donc engagez un Syndic mais surout pas avec le contrat standard IPI ou Absa...mais bien celui proposé par le SNP!

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    luc
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    panchito a écrit :

    Citation :Mais c’est tout à fait logique que des CP refusent de payer ces montants

    Sauf si c'est indiqué dans le contrat de Syndic.

    Seulement si une copie de la proposition du contrat a été jointe à l'invitation pour l'AG, et cela aussi à chaque renouvellement.

    panchito a écrit :

    Donc engagez un Syndic mais surout pas avec le contrat standard IPI ou Absa...mais bien celui proposé par le SNP!

    dix.gif


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    C’est le document suivant qui m’a signalé le problème (et qui donne une réponse à votre question:
    IPI-Mail N° 6 - 13 février 2013

    Les trois codes les plus importants pour les agents immobiliers sont le «68.311 : Intermédiation en achat, vente et location de biens immobiliers pour compte de tiers», le «68.321 : Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers» et le «68.322 : Administration de biens immobiliers non résidentiels pour compte de tiers».

    Il serait navrant de se voir refuser le paiement d’honoraires dus par manquement à une simple obligation. C’est pourquoi nous vous conseillons, le cas échéant, de contacter au plus vite votre guichet d’entreprise local.

    À titre d’information je renvoie aussi à la page suivante de la BCE, qui regroupe les codes des concernées et donne une explication de la Nomenclature européenne des activités économiques tel qu’appliquée en Belgique (Nace-BEL)
    - 68.3  Activités immobilières pour compte de tiers
    - Nace-BEL


    Cordialement,

    Luc

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    PIM
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    luc a écrit :

    qui donne une réponse à votre question

    Merci.
    Cela m'était complètement sorti de la tête cet IpiMail-là !


    Erik DECKERS
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    luc
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    L’obligation, cité dans l’IPI-Mail N° 5 du 13.02.2013, n’est pas si simple que cela. Elle oblige par exemple une firme immobilière de déterminer pour chaque membre du personnel, d’une façon permanente ou chaque mois, les frais sur les trois mentionnés dans l’IPI Mail, mais aussi éventuellement les activités suivantes :

    - 41.10xx  Promotion immobilière
    - 64.200  Activités des sociétés holding
    - 65.12xx  Assurance non-vie
    - 68.100  Activités des marchands de biens immobiliers
    - 68.201  Location et exploitation de biens immobiliers résidentiels propres ou loués, sauf logements sociaux
    - 68.203  Location et exploitation de biens immobiliers non résidentiels propres ou loués, sauf terrains
    - 68.312  Estimation et évaluation de biens immobiliers pour compte de tiers
    - 81.100  Activités combinées de soutien lié aux bâtiments
    - 81.210  Nettoyage courant des bâtiments
    - Etc …

    En plus il y a obligation pour chaque assujetti au TVA, même partiel, de mentionner au BCE (même s’il n’y a pas de frais) chaque activité statutaire.

    Finalement le Code du Droit Économiques (2013), qui regroupe différents lois, arrêtés, règlements, … dans un ensemble, oblige chaque entreprise, donc aussi une firme immobilière, de tenir une comptabilité, séparé ou non, par activité NACEBEL.

    Conséquences :

    1. Les 250 EUR dont question dans le sujet initial doivent donc être repris dans la comptabilité sous un code NACEBEL de la classe 65.12 et donnent lieu à l’application de TVA.

    2. Une firme de syndic qui facture les 250 EUR devient donc une firme mixte ET doit le mentionner explicitement dans sa proposition de contrat, et faire approuver ce mélange d’activités par l'AG séparément et explicitement.

    3. Une entreprise de syndic dont le code NACEBEL 68.321 n’est pas mentionné dans le BCE ne peut pas prétendre d’être syndic.

    4. Une firme qui n’a pas enregistré des activités NACEBEL n’est pas une entreprise qui est officiellement actif. Cela a comme conséquence que chaque opération financière avec cette firme, à partir d’un certain seuil, doit probablement être rapporté dans le cadre des procédures « blanchissement d’argent ».

    5. Une firme qui a des activités     avec du personnel dans une établissement (= agence immobilière) qui n’est pas enregistrée dans la BCE, y a des activités qui sont « officieux » (inconnu par l’État) et donc en principe non assurable, sauf si l’assureur couvre le travail en noir.

    6. Une firme qui ne publie pas endéans les 15 ou 30 jours dans les annexes du Moniteur des décisions spécifiques de leurs organes décisionnels (changement des statuts, adresse, nom des membres des organes décisionnels, réunion des actions dans une main, …) court le risque que ces décisions ne sont pas opposables à des tiers, s’ils sont publiés tardivement dans le Moniteur.

    7. Un organisme d’État qui ne mentionne pas le N° BCE dans ces listes publics enfreint à certaines dispositions légaux. Cela peut avoir comme conséquence qu’elle soit mis responsable des conséquences si elle a une mission de surveillance. Surtout si en plus elle ne vérifie pas la codification NACEBEL de cette firme mentionné sur ses listes publics et sa correspondance avec ses statuts.

    8. Etc. …

    En se cachant derrière la notion « prestataire de services » l‘IPI essaie d’éviter d’obliger certaines firmes immobilières à respecter la loi en affichant clairement les activités qu’elles exercent. Ils empêchent ainsi certains organismes de l’Etat (Bien- être au travail, ..) de faire leur boulot, qui est d’ordre public.

    Les faits que j’ai mentionné ci-devant sont probablement applicable au syndic 2012-2013 de mon ACP.

    Quel était pour moi l’évènement déclencheur ?

    Lors ma première visite à son agence il y a un an, je n’ai pas trouvé la porte de sortie. Cette firme est installé dans un appartement et la porte de sortie est situé à côté de deux autres portes. Le SPF « Bien-être au travail », ainsi que les permis d’urbanisme et environnement, stipulent que la sortie doit être affiché clairement avec une vignette dans des locaux ouvert au public et dans les locaux où la firme met du personnel au travail.

    Je me demande, mais je n’ai pas encore vérifié à 100%, si cette agence immobilière, inconnu par l'IPI, fonctionne dans un bien immobilier avec la destination de bureaux ouvert au public et est renseigné ainsi aux service d’État compétent (urbanisme, ONSS, TVA, ...).

    Motivation

    Les honoraires demandés par des syndics sont toutes taxes, … compris. Un copropriétaire doit pouvoir se fier sur le fait que le syndic est en ordre avec tous les dispositions réglementaires.

    Cela fausse la concurrence si une firme de syndic se soumet loyalement à la réglementation, et une autre firme pas.

    Revenons au 250 EUR. Cela parait cher, mais :

    1. Environs 20% du montant devrait être du TVA
    2. Environs 25% du montant concerne des frais de personnel, qui est en principe soumis à la réglementation CBFA (formation spécifique, …) ; frais qui ne sont pas repris dans l’honoraire de syndic et permettent donc de le réduire
    3. Ce système permet de réduire la prime d’assurance avec 20%
    4. Etc. …

    Last but not least le projet de loi 53K2129 permettra de contrôler cela et d’imputer les frais de contrôle à la firme (= repartir sur tous ces ACP, au lieu de refaire ce contrôle une fois par ACP au frais exclusif de cette ACP.


    Cordialement,

    Luc

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    dach
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    panchito a écrit :

    Mais c’est tout à fait logique que des CP refusent de payer ces montants  Sauf si c'est indiqué dans le contrat de Syndic.

    Le contrat lie l'ACP et le syndic et non directement les CP et le syndic.
    Donc toutes les prestations de base ou supplémentaires sont à charge de l'ACP. et non directement des CP.
    La répartition des charges entre CP doit être faite sur base des statuts uniquement. Ce sont les statuts qui déterminent si tel frais est réparti selon les millièmes ou autre.
    Ces prestations ne sont en principe pas soumises à TVA car effectuées dans le cadre de sa mission en tant qu’organe de l’association des copropriétaires (voir Circulaire TVA n° 95/013

    Si le syndic effectue des prestations directement pour un CP, celle-ci doivent faire l'objet d'un contrat séparé entre le syndic et le CP. Ces prestations sont soumises à TVA.

    Donc si les 250€ pour les prestations de représentation de l'ACP auprès de l'assureur sont indiqués dans le contrat voté par l'AG. Ce montant, facturé à l'ACP, est réparti selon les statuts et n'est pas soumis à la TVA.

    Si c'est le CP qui demande expressément au syndic de le représenter auprès de l'assureur. Ce montant est à facturer directement au CP et 'est soumis à la TVA.

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    dach
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    Le titre est 'Syndic: indépendant ou prestataire des services'. Pourquoi 'ou' ?

    Le syndic peut être un 'indépendant ' au sens du statut social et il est aussi un 'prestataire des services'. Le service étant 'agir en tant organe de l'ACP' basé sur la loi et les statuts (et le contrat. en tant que décision d'AG)

    Sur le plan social, il n'est certainement pas l'employé de l'ACP. Le contrat de syndic n'est pas un contrat de travail. Le syndic travail sous sa propre responsabilité et non sous la responsabilité de l'ACP. (D'où l'obligation d'assurance RC)

    Même si le syndic doit exécuter les décisions de l'AG, il doit, particulièrement en tant que professionnel, agir en tant que conseil auprès de l'AG et non simple exécutant. En ce sens, il n'est pas un simple employé de l'ACP, mais bien un mandataire, indépendant via à vis de sa responsabilité, devant assurer les services définis dans le lois et les statuts.

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    luc
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    Le Code de droit économique, qui est déjà voté au Parlement et publié dans le Moniteur n’entrera en vigueur que plus tard. Ce Code regroupe toute une série de lois, arrêtés et intègre aussi la jurisprudence.

    Ci-après tout le texte de l’article I.2 du Livre III " Liberté d'établissement, de prestation de service et obligations générales des entreprises " de ce code, parce qu’il reprend une liste de définitions, qui avant était éparpillé dans différents textes.

    Ceux qui j’ai souligné rentrent directement dans le sujet, plus en particulier surtout les points 3 et 5.

    En marge 1 (vaut un sujet séparé si nécessaire) : le point 7 détermine que l’ACP n’est pas un consommateur, mais chaque CP l’est envers l’ACP.

    En marge 2 (vaut un sujet séparé si nécessaire) : les points 10, 11 et 16 rendent obligatoire que toute entreprise, même une ACP, a une unité d’établissement. Pour une ACP cela se transforme en une unité par ACP partielle sans personnalité juridique ou une seule, s’il n’y a pas d’ACP partielles. Si on applique le point 16 correctement, on devrait avoir une unité d’établissement de l’ACP qui est situé là où la comptabilité est tenue.

    Art. I.2. Les définitions suivantes sont applicables au livre III :

      1° Banque-Carrefour des Entreprises : registre, créé au sein du Service public fédéral Économie, P.M.E., Classes moyennes et Énergie, chargé des missions visées à l'article III.15;

      2° autorité compétente : toute autorité ou instance ayant un rôle de contrôle ou de réglementation des activités de services, notamment les autorités administratives, y compris les tribunaux agissant à ce titre, les ordres professionnels ou les autres organes professionnels qui, dans le cadre de leur autonomie juridique, réglementent de façon collective l'accès aux activités de services ou leur exercice;

      3° prestataire : toute personne physique ressortissante d'un État membre ou personne morale visée à l'article 54 du TFUE et établie dans un État membre qui offre ou fournit un service;

      4° régime d'autorisation : toute procédure qui a pour effet d'obliger un prestataire ou un client à faire une démarche auprès d'une autorité compétente en vue d'obtenir un acte formel ou une décision implicite relative à l'accès à une activité de service ou à son exercice;

      5° service   : toute activité économique non salariée exercée normalement contre rémunération, visée à l'article 57 du TFUE;

      6° établissement : l'exercice effectif d'une activité économique, visée à l'article 49 du TFUE par le prestataire pour une durée indéterminée et au moyen d'une infrastructure stable à partir de laquelle la fourniture de service est réellement assurée;

        7° client    : toute personne physique ressortissante d'un État membre ou qui bénéficie de droits qui lui sont conférés par des actes communautaires ou personne morale visée à l'article 54 du TFUE établie dans un État membre qui, à des fins professionnelles ou non, utilise ou souhaite utiliser un service;

      8° profession réglementée : une activité ou un ensemble d'activités professionnelles dont l'accès, l'exercice ou une des modalités d'exercice est subordonné directement ou indirectement, en vertu de dispositions législatives, réglementaires ou administratives, à la possession de qualifications professionnelles déterminées; l'utilisation d'un titre professionnel limitée par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives aux détenteurs d'une qualification professionnelle donnée constitue une modalité d'exercice;

      9° entreprise artisanale : l'entreprise créée par une personne privée, qui a une unité d'établissement en Belgique et y exerce habituellement, en vertu d'un contrat de prestation de services, principalement des actes matériels, ne s'accompagnant d'aucune livraison de biens ou seulement à titre occasionnel et qui est ainsi présumée avoir la qualité d’artisan ";

      10° entreprise commerciale  : toute personne qui dispose d'une unité d'établissement sur le territoire belge et y exerce des actes qualifiés commerciaux tels que décrits au Code de commerce, et qui est ainsi présumée avoir la qualité de " commerçant ";

      11° entreprise non commerciale de droit privé  : toute entreprise de droit privé, visée à l'article III.16, § 1er, 1°, 3°, 4° ou 5°, qui a une unité d'établissement en Belgique mais qui n'a pas la qualité d'entreprise commerciale ou artisanale.

      12° exigence : toute obligation, interdiction, condition ou limite prévue par la loi, le règlement ou dans des dispositions administratives ou découlant de la jurisprudence, des pratiques administratives, des règles des ordres professionnels ou des règles collectives d'associations professionnelles ou autres organisations professionnelles adoptées dans l'exercice de leur autonomie juridique;

      13° guichet d'entreprises : organisme qui est agréé en exécution du livre III, titre 2, chapitre 3 et qui est chargé des missions de service public ou d'intérêt général visées dans ce titre 2;

      14° registre de commerce : répertoire compris dans la Banque-Carrefour des Entreprises contenant les données concernant les entreprises commerciales et artisanales enregistrées dans la Banque-Carrefour des Entreprises;

      15° registre des personnes morales : répertoire compris dans la Banque-Carrefour des Entreprises contenant les données concernant les personnes morales enregistrées dans la Banque-Carrefour des Entreprises;

      16° unité d'établissement : lieu d'activité, géographiquement identifiable par une adresse, où s'exerce au moins une activité de l'entreprise ou à partir duquel elle est exercée;


    Cordialement,

    Luc

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    Francis
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    Tout cela est d'une lourdeur incroyable.
    J'admets volontiers qu'il fallait légiférer dans certains domaines mais ici on est occupé d'alourdir de manière beaucoup trop importante un secteur d'activité qui devait simplement être assainie.
    Personnellement je suis très content d'avoir abandonné ce secteur d'activité (syndic) et de retourner à mon métier initial d'expert.
    Il ne faut pas perdre de vue que seulement environ 5 % de copropriété connaissaient de réels problèmes et qu'environ 10 à 15 %  présentaient une gestion contestable.
    .
    Pour le reste, je crois qu'il n'y avait pas de problème.
    Tout ce qu'on rajoute comme obligations et tracasseries ne feront, à terme, qu'augmenter le coût de la gestion.

    Bon, ce n'est évidemment que mon opinion !


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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    Albert Einstein...

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    luc
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    Francis a écrit :

    Tout cela est d'une lourdeur incroyable.

    La non-application du point 16 a mené à devoir envoyer deux recommandés à une ACP, au lieu d’une.

    C’est en fait simple, mais il faut abandonner les veilles habitudes et revenir à la base.
    • Une activité sur une place donne lieu à un code d’activité et la création simple mais officielle d’un établissement.
    • Des personne veulent entreprendre des activités, se regroupent dans des entreprises.

    La Banque Carrefour vous permet de vous identifier succinctement avec un nom et un N° BCE. C’est tout. La mention partout « agréé par l’IPI » disparaîtra, mais sera repris à la BCE. Celui qui veut savoir n’a qu’à consulter la BCE. Les données de contact ? Voir BCE.

    Avant cette loi c’était beaucoup plus simple : la loi du plus fort.

    Vos chiffres l’indiquent. Selon vous 15 à 20 % des ACP ont actuellement des problèmes. Vous achetez un panier de pommes dans lequel une pomme sur cinq est plus au moins pourrie ?


    Cordialement,

    Luc

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    Francis
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    Re : Syndic: indépendant ou prestataire des services

    Luc, je parle de 5% d'ACP à réels problèmes et de 15 % avec de petits problèmes.

    Les petits problèmes ne sont vraiment pas important et parfois, et même souvent, causés pas les propriétaires eux mêmes souvent ignorants des lois.

    Ma critique ne concerne pas seulement le code nacebel mais une bonne partie de l'évolution de la législation relative aux copropriétés.
    Notez que je suis entièrement d'accord sur la nécessité qu'il y avait de clarifier certaines choses mais la direction prise ne me convainc pas du tout.
    Il y a moyen de faire mieux et plus simple, mais il faut du courage et donner les moyens à la justice et pas aux organisations professionnelles ou syndicales et assimilées.


    Francis

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