Syndic: indépendant ou prestataire des services

Sauf si c'est indiqué dans le contrat de Syndic.

Et de nombreux Syndics tentent de faire du forcing pour imposer le contrat standard IPI où à part 2 réunions de CdC par an, une AG par an et la tenue de la comptabilité, tout est hors scope et facturé à des tarifs exorbitants:
- 250€ par dossier sinistre
- 50€/h pour surveiller ou réceptionner des travaux
- 300€ par AGE
- 12% des honoraires pour couvrir les frais administratifs
- 20€ par mail

etc...etc...

Donc engagez un Syndic mais surout pas avec le contrat standard IPI ou Absa...mais bien celui proposé par le SNP!

C’est le document suivant qui m’a signalé le problème (et qui donne une réponse à votre question:
IPI-Mail N° 6 - 13 février 2013

À titre d’information je renvoie aussi à la page suivante de la BCE, qui regroupe les codes des concernées et donne une explication de la Nomenclature européenne des activités économiques tel qu’appliquée en Belgique (Nace-BEL)
- 68.3  Activités immobilières pour compte de tiers
- Nace-BEL

L’obligation, cité dans l’IPI-Mail N° 5 du 13.02.2013, n’est pas si simple que cela. Elle oblige par exemple une firme immobilière de déterminer pour chaque membre du personnel, d’une façon permanente ou chaque mois, les frais sur les trois mentionnés dans l’IPI Mail, mais aussi éventuellement les activités suivantes :

- 41.10xx  Promotion immobilière
- 64.200  Activités des sociétés holding
- 65.12xx  Assurance non-vie
- 68.100  Activités des marchands de biens immobiliers
- 68.201  Location et exploitation de biens immobiliers résidentiels propres ou loués, sauf logements sociaux
- 68.203  Location et exploitation de biens immobiliers non résidentiels propres ou loués, sauf terrains
- 68.312  Estimation et évaluation de biens immobiliers pour compte de tiers
- 81.100  Activités combinées de soutien lié aux bâtiments
- 81.210  Nettoyage courant des bâtiments
- Etc …

En plus il y a obligation pour chaque assujetti au TVA, même partiel, de mentionner au BCE (même s’il n’y a pas de frais) chaque activité statutaire.

Finalement le Code du Droit Économiques (2013), qui regroupe différents lois, arrêtés, règlements, … dans un ensemble, oblige chaque entreprise, donc aussi une firme immobilière, de tenir une comptabilité, séparé ou non, par activité NACEBEL.

Conséquences :

1. Les 250 EUR dont question dans le sujet initial doivent donc être repris dans la comptabilité sous un code NACEBEL de la classe 65.12 et donnent lieu à l’application de TVA.

2. Une firme de syndic qui facture les 250 EUR devient donc une firme mixte ET doit le mentionner explicitement dans sa proposition de contrat, et faire approuver ce mélange d’activités par l'AG séparément et explicitement.

3. Une entreprise de syndic dont le code NACEBEL 68.321 n’est pas mentionné dans le BCE ne peut pas prétendre d’être syndic.

4. Une firme qui n’a pas enregistré des activités NACEBEL n’est pas une entreprise qui est officiellement actif. Cela a comme conséquence que chaque opération financière avec cette firme, à partir d’un certain seuil, doit probablement être rapporté dans le cadre des procédures « blanchissement d’argent ».

5. Une firme qui a des activités     avec du personnel dans une établissement (= agence immobilière) qui n’est pas enregistrée dans la BCE, y a des activités qui sont « officieux » (inconnu par l’État) et donc en principe non assurable, sauf si l’assureur couvre le travail en noir.

6. Une firme qui ne publie pas endéans les 15 ou 30 jours dans les annexes du Moniteur des décisions spécifiques de leurs organes décisionnels (changement des statuts, adresse, nom des membres des organes décisionnels, réunion des actions dans une main, …) court le risque que ces décisions ne sont pas opposables à des tiers, s’ils sont publiés tardivement dans le Moniteur.

7. Un organisme d’État qui ne mentionne pas le N° BCE dans ces listes publics enfreint à certaines dispositions légaux. Cela peut avoir comme conséquence qu’elle soit mis responsable des conséquences si elle a une mission de surveillance. Surtout si en plus elle ne vérifie pas la codification NACEBEL de cette firme mentionné sur ses listes publics et sa correspondance avec ses statuts.

8. Etc. …

En se cachant derrière la notion « prestataire de services » l‘IPI essaie d’éviter d’obliger certaines firmes immobilières à respecter la loi en affichant clairement les activités qu’elles exercent. Ils empêchent ainsi certains organismes de l’Etat (Bien- être au travail, ..) de faire leur boulot, qui est d’ordre public.

Les faits que j’ai mentionné ci-devant sont probablement applicable au syndic 2012-2013 de mon ACP.

Quel était pour moi l’évènement déclencheur ?

Lors ma première visite à son agence il y a un an, je n’ai pas trouvé la porte de sortie. Cette firme est installé dans un appartement et la porte de sortie est situé à côté de deux autres portes. Le SPF « Bien-être au travail », ainsi que les permis d’urbanisme et environnement, stipulent que la sortie doit être affiché clairement avec une vignette dans des locaux ouvert au public et dans les locaux où la firme met du personnel au travail.

Je me demande, mais je n’ai pas encore vérifié à 100%, si cette agence immobilière, inconnu par l'IPI, fonctionne dans un bien immobilier avec la destination de bureaux ouvert au public et est renseigné ainsi aux service d’État compétent (urbanisme, ONSS, TVA, ...).

Motivation

Les honoraires demandés par des syndics sont toutes taxes, … compris. Un copropriétaire doit pouvoir se fier sur le fait que le syndic est en ordre avec tous les dispositions réglementaires.

Cela fausse la concurrence si une firme de syndic se soumet loyalement à la réglementation, et une autre firme pas.

Revenons au 250 EUR. Cela parait cher, mais :

1. Environs 20% du montant devrait être du TVA
2. Environs 25% du montant concerne des frais de personnel, qui est en principe soumis à la réglementation CBFA (formation spécifique, …) ; frais qui ne sont pas repris dans l’honoraire de syndic et permettent donc de le réduire
3. Ce système permet de réduire la prime d’assurance avec 20%
4. Etc. …

Last but not least le projet de loi 53K2129 permettra de contrôler cela et d’imputer les frais de contrôle à la firme (= repartir sur tous ces ACP, au lieu de refaire ce contrôle une fois par ACP au frais exclusif de cette ACP.

Le titre est 'Syndic: indépendant ou prestataire des services'. Pourquoi 'ou' ?

Le syndic peut être un 'indépendant ' au sens du statut social et il est aussi un 'prestataire des services'. Le service étant 'agir en tant organe de l'ACP' basé sur la loi et les statuts (et le contrat. en tant que décision d'AG)

Sur le plan social, il n'est certainement pas l'employé de l'ACP. Le contrat de syndic n'est pas un contrat de travail. Le syndic travail sous sa propre responsabilité et non sous la responsabilité de l'ACP. (D'où l'obligation d'assurance RC)

Même si le syndic doit exécuter les décisions de l'AG, il doit, particulièrement en tant que professionnel, agir en tant que conseil auprès de l'AG et non simple exécutant. En ce sens, il n'est pas un simple employé de l'ACP, mais bien un mandataire, indépendant via à vis de sa responsabilité, devant assurer les services définis dans le lois et les statuts.

Tout cela est d'une lourdeur incroyable.
J'admets volontiers qu'il fallait légiférer dans certains domaines mais ici on est occupé d'alourdir de manière beaucoup trop importante un secteur d'activité qui devait simplement être assainie.
Personnellement je suis très content d'avoir abandonné ce secteur d'activité (syndic) et de retourner à mon métier initial d'expert.
Il ne faut pas perdre de vue que seulement environ 5 % de copropriété connaissaient de réels problèmes et qu'environ 10 à 15 %  présentaient une gestion contestable.
.
Pour le reste, je crois qu'il n'y avait pas de problème.
Tout ce qu'on rajoute comme obligations et tracasseries ne feront, à terme, qu'augmenter le coût de la gestion.

Bon, ce n'est évidemment que mon opinion !

Luc, je parle de 5% d'ACP à réels problèmes et de 15 % avec de petits problèmes.

Les petits problèmes ne sont vraiment pas important et parfois, et même souvent, causés pas les propriétaires eux mêmes souvent ignorants des lois.

Ma critique ne concerne pas seulement le code nacebel mais une bonne partie de l'évolution de la législation relative aux copropriétés.
Notez que je suis entièrement d'accord sur la nécessité qu'il y avait de clarifier certaines choses mais la direction prise ne me convainc pas du tout.
Il y a moyen de faire mieux et plus simple, mais il faut du courage et donner les moyens à la justice et pas aux organisations professionnelles ou syndicales et assimilées.