CP qui ne collaborent pas à la mise en oeuvre d'une décision de l'ag

tempura · #1 17-02-2014 14:49:55

L'AG a décidé de faire remplacer les châssis (privatifs) pourris de toutes les caves sur le fondement de l'article 577-7, § 1er, e) du code civil. La décision paraît être régulière et personne ne l'a jamais contestée. Le syndic annonce maintenant que les travaux ainsi décidés vont être effectués prochainement et demande aux cp de veiller à ce que leur cave soit accessible pour que l'entrepreneur puisse travailler.
Les caves sont toutes fermées à clé et, pour autant que je puisse en juger, encombrées de choses diverses appartenant au cp occupant ou au locataire.
Je me demande ce qui se passera si, comme je le prévois, les cp ne feront rien pour faire en sorte que leur cave soit accessible à l'entrepreneur en temps utile. Il est possible que je me trompe, mais connaissant les personnes, je ne peux pas imaginer un seul instant qu'elles vont "mettre leurs mains dans le cambouis" pour dégager leur cave, voire même y donner accès. Ce ne sera pas une manière de protester contre la décision, mais plutôt une absence totale de volonté de faire quoi que ce soit.
Dans ces conditions, il est clair que l'entrepreneur se déplacera pour rien ou pour pas grand chose et que la décision de l'ag ne pourra jamais être exécutée. On ne peut quand même pas imaginer de forcer les serrures et de vider les caves aux frais des inactifs. La responsabilité de ces cp pourrait-elle être engagée et, en pratique, comment ?

bada · #2 17-02-2014 15:27:14

Personnellement, je ne vois pas la raison technique d'avoir pris cette décision en AG.
Les fenêtres des caves donnent sur la rue et leur esthétique actuelle dévisage la façade ?

Et la décision a été prise à la majorité des 3/4 ?

Et les nouvelles fenêtres seraient différentes des anciennes ou est-ce un remplacement à l'identique ?

luc · #3 17-02-2014 16:02:59

1. Est-ce un cahier des charges a été voté lors de l'AG1 précédent celle de l'AG2 qui a accepté l'offre concrète?
2. Est-ce le rapport motivé, tel que prévue par la loi, a été fait et approuvé lors de l'AG1?
3. Est-ce dans l’intérêt de l’ACP que ces travaux soient fait ?

tempura · #4 17-02-2014 16:17:19

bada a écrit :

Personnellement, je ne vois pas la raison technique d'avoir pris cette décision en AG.
Les fenêtres des caves donnent sur la rue et leur esthétique actuelle dévisage la façade ?
Et la décision a été prise à la majorité des 3/4 ?
Et les nouvelles fenêtres seraient différentes des anciennes ou est-ce un remplacement à l'identique ?

La raison est à la fois technique (uniformité des fenêtres donnant sur un jardin) et économique (économies d'échelle). La décision a été régulièrement prise. La question posée n'est d'ailleurs pas celle de la régularité de la décision, que personne ne conteste.

bada · #5 17-02-2014 16:28:41

Si la décision n'est plus contestable, le syndic doit procéder à l'appel de fond et c'est quand tout le monde aura payé sa quote-part, que la commande pourra être passée.

Et quand tout le monde aura payé, vous verrez que les CP se débrouilleront pour donner accès aux caves.

Autre solution, le fond de réserve ne permet-il pas de financer les travaux ? ....ou, n'y a t-il pas de fond de réserve ?

tempura · #6 17-02-2014 16:32:54

luc a écrit :

1. Est-ce un cahier des charges a été voté lors de l'AG1 précédent celle de l'AG2 qui a accepté l'offre concrète?
2. Est-ce le rapport motivé, tel que prévue par la loi, a été fait et approuvé lors de l'AG1?
3. Est-ce dans l’intérêt de l’ACP que ces travaux soient fait ?

L'AG a pris, sur la base d'un rapport motivé, la décision de principe et a donné mandat à deux cp (dont je ne suis pas) de trouver, dans les limites d'un cahier des charges précis (y compris le budget), un entrepreneur et elle a chargé le syndic de contracter avec cet entrepreneur. L'AG a donc délégué ses pouvoirs à deux mandataires, ce qui n'est pas interdit. L'entrepreneur a été trouvé et présenté au syndic qui a commandé les travaux.
On peut considérer qu'il est de l'intérêt de l'ACP que des châssis privatifs pourris soient remplacés en même temps que des châssis communs (ceux de la chaufferie et d'un local commun) également pourris se trouvant dans le même mur, d'autant que tous ces châssis peuvent permettre à l'humidité de s'infiltrer dans les parties tant communes que privatives du bâtiment. On peut aussi le contester, mais personne ne l'a fait.

La question qui se pose n'est, pour l'instant, pas celle de la régularité de la décision.
Je peux la formuler autrement. A supposer que la décision soit parfaitement régulière, quelle pourrait être la responsabilité des cp qui, par leur inaction, entravent le déroulement des travaux ? On serait, me semble-t-il, dans la même situation si des travaux à des parties communes nécessitaient d'avoir accès à des parties privatives et si cet accès était (passivement) refusé.

luc · #7 17-02-2014 17:54:33

tempura a écrit :

A supposer que la décision soit parfaitement régulière, quelle pourrait être la responsabilité des cp qui, par leur inaction, entravent le déroulement des travaux ? On serait, me semble-t-il, dans la même situation si des travaux à des parties communes nécessitaient d'avoir accès à des parties privatives et si cet accès était (passivement) refusé.

Exact.

luc · #8 17-02-2014 18:15:52

tempura a écrit :

L'AG a donc délégué ses pouvoirs à deux mandataires, ce qui n'est pas interdit.

Inexact.

L'Art. 577-8/1 CC stipule entre autres:

Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.

Les pouvoirs de l’AG dans le cadre de l’Art. 577-7 §1 CC sont des compétences réservé à l’AG de par la loi.

Donc cette compétence ne peut pas être délégué, ni au CdC, ni à d'autres CP.

Je crois qu'on n'a pas tenu l'AG2, en faisant appel à ces deux mandataires. Et s’il y avait urgence la compétence légale revenait au syndic (Art. 577-8 §4 4°).

Solution : on nomme les deux mandataires « syndic provisoire adjoint avec la mission urgente de … » (Art. 577-8 § 6 CC). Personnellement je ne nommerai qu’un syndic adjoint.

§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.

Un syndic adjoint doit faire rapport à l'AG, demander décharge, ...

tempura · #9 17-02-2014 21:09:18

luc a écrit :

tempura a écrit : L'AG a donc délégué ses pouvoirs à deux mandataires, ce qui n'est pas interdit.
Inexact.
L'Art. 577-8/1 CC stipule entre autres:
Citation :Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.
Les pouvoirs de l’AG dans le cadre de l’Art. 577-7 §1 CC sont des compétences réservé à l’AG de par la loi.
Donc cette compétence ne peut pas être délégué, ni au CdC, ni à d'autres CP.
Je crois qu'on n'a pas tenu l'AG2, en faisant appel à ces deux mandataires. Et s’il y avait urgence la compétence légale revenait au syndic (Art. 577-8 §4 4°).
Solution : on nomme les deux mandataires « syndic provisoire adjoint avec la mission urgente de … » (Art. 577-8 § 6 CC). Personnellement je ne nommerai qu’un syndic adjoint.
Citation :§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
Un syndic adjoint doit faire rapport à l'AG, demander décharge, ...

La compétence légale de l'AG qu'elle ne peut pas déléguer est celle de décider des travaux (577-7, § 1er, 1°, b). En l'occurrence, l'AG a elle-même pris la décision d'effectuer les travaux et en a fixé les modalités. Elle a cependant confié la recherche et le choix de l'entrepreneur (ce qui correspond à la phase de mise en concurrence) à deux cp, ce qu'elle est en droit de faire, sans se dépouiller de ses compétences réservées.
Même à supposer que la décision soit irrégulière, elle ne le serait formellement que si la nullité en était prononcée par un juge, ce qui requiert que quelqu'un qui y a intérêt la demande, ce qui eu égard au délai de prescription largement écoulé à l'égard des cp n'est plus possible.

tempura · #10 17-02-2014 21:09:44

luc a écrit :

tempura a écrit : A supposer que la décision soit parfaitement régulière, quelle pourrait être la responsabilité des cp qui, par leur inaction, entravent le déroulement des travaux ? On serait, me semble-t-il, dans la même situation si des travaux à des parties communes nécessitaient d'avoir accès à des parties privatives et si cet accès était (passivement) refusé.
Exact.

Oui, mais encore ?

tempura · #11 17-02-2014 21:13:17

bada a écrit :

Si la décision n'est plus contestable, le syndic doit procéder à l'appel de fond et c'est quand tout le monde aura payé sa quote-part, que la commande pourra être passée.
Et quand tout le monde aura payé, vous verrez que les CP se débrouilleront pour donner accès aux caves.
Autre solution, le fond de réserve ne permet-il pas de financer les travaux ? ....ou, n'y a t-il pas de fond de réserve ?

Le fonds de réserve est largement suffisant pour financer les travaux. Il n'y a aucun problème de budget, mais cela ne répond pas à la question.

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