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Une nouvelle obligation pour les syndics

PIM
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Une nouvelle obligation pour les syndics

Extrait de l'IpiMail n° 52 de ce 19/2/2014:

"Le temps est venu de nous communiquer la liste des copropriétés gérées par vos soins

Depuis cette année, les syndics professionnels sont tenus de transmettre annuellement à l’IPI une liste de toutes les copropriétés dont ils ont la charge, et cela en vertu de la nouvelle loi organisant la profession d’agent immobilier.

Aussi, nous vous demandons de bien vouloir nous envoyer votre liste complétée de manière digitale à communication@ipi.be, et ce pour le 15 mars 2014.

Pour que nous puissions traiter efficacement les données, celles-ci doivent nous être transmises en complétant le tableau Excel (que vous trouverez en cliquant sur ce lien) contenant les informations suivantes :

1. Nom de l’association des copropriétaires (ACP)
2. Numéro d’entreprise de l’ACP
3. Adresse (rue, numéro, code postal et commune)
4. Numéro(s) IPI du syndic / du (des) représentant(s) de la personne morale syndic
5. Nombre de lots au sein de l’ACP ; cette dernière donnée est facultative mais nous insistons pour qu’elle nous soit quand même communiquée ; cela permettra en effet au secteur de disposer de statistiques qui n’existent nulle part à l’heure actuelle.

Sachez que cette liste est exclusivement destinée à l’usage interne de l’IPI et ne sera pas publiée.

L’obligation de communiquer la liste des copropriétés gérées ne concerne pas uniquement les syndics agréés IPI, mais s’impose également aux titulaires de professions libérales qui sont autorisés à exercer des activités de syndic en étant dispensés d’être agréés IPI (il s’agit, par exemple, des avocats, des comptables-fiscalistes IPCF, etc.)."
(fin de citation)

ps de Pim: renseignement pris, cette obligation de communiquer pour les non-ipi est une obligation de communiquer... à l'IPI


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Une nouvelle obligation pour les syndics

Je me demande bien en vertu de quelle loi les syndics, même IPI, seraient contraints et forcés de renvoyer la liste des copropriétés dont ils sont syndics.

Pour les prévenir si un syndic professionnel est suspendu ou radié pour faute déontologique?  yikes

La même question se pose évidemment pour les syndics non IPI: en vertu de quoi sont-ils soumis à un règlement IPI? Et s'il y sont réellement soumis, quelle sera la sanction s'ils n'obtempèrent pas? Une suspension?  wink

Du grand n'importe quoi.


Grmf!
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N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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PIM
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Re : Une nouvelle obligation pour les syndics

grmff a écrit :

Je me demande bien en vertu de quelle loi les syndics, même IPI, seraient contraints et forcés de renvoyer la liste des copropriétés dont ils sont syndics.

Art. 5, § 4, de la loi du 11/02/2013 organisant la profession d’agent immobilier.

Extrait:

"Art. 5.§ 1er. Nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s'il n'est inscrit dans la colonne de la profession qu'il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu'il exerce de la liste des stagiaires.

Nul ne peut exercer en qualité d'agent immobilier régisseur s'il n'est inscrit à au moins une des deux colonnes dudit tableau. § 2. Les agents immobiliers sont soumis aux obligations suivantes, dont le Roi détermine les modalités :
1. a) pour les personnes physiques être titulaire d'un diplôme;
b) pour les personnes morales répondre aux conditions visées à l'article 10.
2. Respecter les règles de déontologie.
§ 3. Le Roi peut dispenser les titulaires de professions libérales des interdictions visées au § 1er.

Dans pareil cas, les Ordres et Instituts en charge du contrôle des activités de ces personnes intègrent dans leur déontologie un volet spécifique aux activités d'agents immobiliers.

Les personnes qui ne font que gérer leur patrimoine familial, ou le patrimoine dont elles sont copropriétaires, ou le patrimoine de la société dont elles sont actionnaires ou associées, ne sont pas soumises aux interdictions visées au § 1er. § 4. Les agents immobiliers et les personnes visées au § 3, alinéa 1er, doivent transmettre à l'Institut le 1er janvier de chaque année au plus tard la liste des copropriétés dont ils sont les syndics.


Erik DECKERS
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luc
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Re : Une nouvelle obligation pour les syndics

Quand je compare la disposition légale suivante :

§ 4. … et les personnes visées au § 3, alinéa 1er, ..

Avec le texte suivant du mail IPIMail 52 (et le contenu du fichier Excel):

4. Numéro(s) IPI du syndic / du (des) représentant(s) de la personne morale syndic

Je ne peux que constater que :

- L’IPI refuse une fois de plus l’application des dispositions légales concernant la simplification administrative, qui imposent que tout organisme public (comme l’IPI) identifie des personnes morales par leur N° BCE.

- L’IPI prévoit malgré les dispositions de la déontologie IPI et malgré l’Art. 577-8 CC, l’existence de TROIS syndics pour une ACP voir l’entête des colonnes G, H et I du fichier Excel.

Selon moi l’IPI outrepasse ses pouvoirs et agrandit la confusion existante.

Une ACP = un syndic (personne morale ou pas) = un agent immobilier agréé.

Simple, mais peut-être trop simple pour l’IPI.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Une nouvelle obligation pour les syndics

luc a écrit :

Une ACP = un syndic (personne morale ou pas) = un agent immobilier agréé.

Je ne suis pas l'auteur de ce formulaire Excel, ni syndic (ouf !), mais je dois commenter :

- la base de données "agent immobilier agréé IPI sous forme de personne morale" (avec son n° BCE comme personne morale) n'existe pas encore, à ma connaissance, puisque (comme déjà indiqué, je crois, dans un autre message) cette possibilité d'inscription à l'IPI, au nom de la société (ce qui ne dispense d'ailleurs pas les agents immobiliers personnes physiques d'être agréés en nom propre aussi) est toute récente et donc, l'info "personne moralke agréée ipi" n'existe pas à ce jour...

- il faut donc tenir compte de la situation actuelle où le syndic-personne morale est aujourd'hui (et pourra continuer à ) représenté (et agit sous la responsabilité de) d'agents immobiliers agréés personnes physiques.
Il est donc normal qu'il y ait plusieurs colonnes "n° Ipi syndic" personnes physiques: cela ne veut absolument pas dire qu'il y a plusieurs syndics pour une ACP.

Ils auraient pu ajouter une colonne sur le thème "contrat de syndic conclu par l'ACP avec ...." (et son n° BCE)

Ou une colonne du genre: "représentants agréés de la firme machin, n° BCE"

Cela aurait permis une plus grande transparence.
Toute relative, car ces données ne sont pas publiées.

Mais, tant qu'à récolter des infos, autant qu'elles soient pertinentes...

C'est mon avis personnel.


Erik DECKERS
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Francis
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Re : Une nouvelle obligation pour les syndics

Que je suis satisfait d'avoir mis un terme à ce volet de ma vie professionnelle !

Plus je vois l'évolution, moins j'ai des regrets !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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luc
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Re : Une nouvelle obligation pour les syndics

PIM a écrit :

- il faut donc tenir compte de la situation actuelle où le syndic-personne morale est aujourd'hui (et pourra continuer à ) représenté (et agit sous la responsabilité de) d'agents immobiliers agréés personnes physiques.
Il est donc normal qu'il y ait plusieurs colonnes "n° Ipi syndic" personnes physiques: cela ne veut absolument pas dire qu'il y a plusieurs syndics pour une ACP.

Donc une personne morale peut être représenté par plusieurs personnes physiques ?
Mon ACP a vécu cela en 2012/2013. Très gai. On ne sait plus qui fait quoi.
Et en 2009-2011 (père et fils avec les mêmes initiales). Très "amusant".
Si l’IPI permet cette situation, alors elle en portera les conséquences.

PIM a écrit :

Ils auraient pu ajouter une colonne sur le thème "contrat de syndic conclu par l'ACP avec ...." (et son n° BCE)
Ou une colonne du genre: "représentants agréés de la firme machin, n° BCE"
Cela aurait permis une plus grande transparence.

D’accord.

PIM a écrit :

Toute relative, car ces données ne sont pas publiées.

Mais utilisé par qui ?
Et a quelles fins ?
Qui contrôle l’utilisation correcte ?
Le syndic est le représentant de l’ACP. A qui va l’IPI écrire quand le syndic est suspendu ?
Prenons qu’un AI agréé est suspendu, pour ses agissements au sein de l’ACP dont sa firme est le syndic. Seront alors les autres AI agréés de cette firme aussi suspendu, puisqu’ils sont solidairement responsable ? Ou pas ?


Cordialement,

Luc

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Francis
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Re : Une nouvelle obligation pour les syndics

@ Luc,

Ce sont de bonnes questions !

L'IPI n'a actuellement pas de réponses à cela !

La législation est mal faite ou au minimum incomplète.

Elle a été faite sous la pression et uniquement avec des informations incomplètes données par certaines parties intéressées et pas par toutes.

Et les problèmes d'ACP ne font que commencer !


Francis

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Tintin
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Re : Une nouvelle obligation pour les syndics

De toute manière, il n'y a que les syndics honnêtes qui essayent de suivre la loi, les autres font comme ils ont toujours fait.
Qui peut leur donner tort, personne ne veut rien savoir et ceux qui savent, personne ne veut les écouter.


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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luc
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Re : Une nouvelle obligation pour les syndics

Un extrait du IPI News 2013/2, p.4 :

Par ailleurs, il sera toujours possible de ne pas inscrire la personne morale au tableau, comme c’est le cas à l’heure actuelle. Dans ce cas, les administrateurs, gérants et/ou associés actifs assument pleinement la responsabilité civile des actes posés dans le cadre de l’exercice de la profession au sein de la personne morale

Commentaire

Tout le problème est situé dans le fait que les dispositions suivantes d’un chapitre du Code des Sociétés n’a pas été adapté pour les sociétés de syndic tenant compte avec la loi de 1994 concernant la copropriété, en y ajoutant simplement les mots «, syndic dans une association de copropriétaires » dans le texte de l'Art. 61, tel qu'indiqué ci-après.

TITRE III. - Organes.
  CHAPITRE I. - Représentation des sociétés.
  Art. 61. § 1. Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.
  § 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant«, syndic dans une association de copropriétaires » ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur
  La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre.
  Le représentant permanent de la personne morale qui est administrateur ou gérant et associé dans une société en nom collectif, une société en commandite simple, une société coopérative à responsabilité illimitée ou dans une société en commandite par actions, ne contracte toutefois aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société dans laquelle la personne morale est administrateur ou gérant et associé.

  Art. 62. Les personnes qui représentent une société doivent, dans tous les actes engageant la responsabilité de cette société, faire précéder ou suivre immédiatement leur signature de l'indication de la qualité en vertu de laquelle elles agissent.


Cordialement,

Luc

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