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reprise d'encours

wayne
Pimonaute bavard
Lieu : bruxelles
Inscription : 04-08-2012
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reprise d'encours

Bonjour à tous;
petite question:
J'ai acheté un bien en 2009, prix 150.000 euros, emprunt du même montant (ph 100%)
capital remboursé en 2014: 11.000 euros
J'ai acheté un deuxième bien en 2014 au prix de 192.000 euros, emprunt du même montant, mais avec une reprise d'encours de 11.000 euros, donc en fait crédit sur 181.000 euros + 11.000 euros de reprise d'encours.
Pourtant les mensualités sont bien basées sur un montant de 192.000 euros.
Je revends maintenant mon premier bien. Je comptais empocher le capital déjà payé (11.000 euros), mais apparemment il risque d'en être autrement vu que ce montant aurait servi pour la reprise d'encours.
Mon notaire me dit que je dois demander à ma banque, et mon banquier me dit qu'il faudra voir la décision des supérieurs.

J'ai le sentiment amer de me faire berner étant donné que je paye mes mensualités sur un montant de 192.000 euros, mais lors de la vente de mon premier bien, je n'empocherai pas les 11.000 euros de capital remboursé en 5 ans !

D'autant plus qu'une seconde banque acceptait de me prêter ces 192.000 euros (à taux légèrement supérieur) mais sans cette histoire de reprise d'encours dont je ne comprends pas bien les termes.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : reprise d'encours

C'est logique. Votre premier bien sert de garantie au 2e prêt.

Lors de la reprise d'encours, vous avez effectivement emprunté 192.000€. Il est donc logique que les mensualités soient calculées sur 192.000€.

Ces 192.000€ sont garantis pour 181.000€ par votre 2e habitation, et pour 11.000€ par votre première habitation. Lors de la vente de la première habitation, la garantie disparaît. La banque va donc garder 11.000€ sur le produit de la vente, et s'auto rembourser de ce montant.

Votre solde restant dû sera alors de 181.000€, et non de 192.000€. La banque fera "comme si" vous aviez remboursé volontairement une somme de 11.000€. Vous devriez avoir le choix entre garder la même mensualité pour une période plus courte, ou garder la période, pour une mensualité plus faible.

En clair, vous devez demander un nouveau tableau d"amortissement à la banque.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : reprise d'encours

L'avantage financier de la reprise d'encours, c'est que vous ne devez pas payer une fois de plus des frais d'hypothèque sur le montant en question. Je pense qu'on parle de 1%, soit un petit ballotin de bonnes pralines.

L'avantage dans le montage du projet, c'est que la quotité empruntée sur le 2e bien est plus faible. Et donc le taux est meilleur.


Grmf!
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wayne
Pimonaute bavard
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Re : reprise d'encours

Avant de signer mon accord pour le crédit, mon banquier affirmait que si je vendais le premier bien par la suite, cela n'aurait pas de répercussions sur le bénéfice de la vente.

Aujourd'hui, on me dit qu'il faudra voir si la banque accepte ou non que j'encaisse ces 11.000 euros, et en plus que dans tous les cas les mensualités (ou la durée) du crédit de 192.000 euros ne changeront pas ! Ou peut être ai-je mal compris.

Ce que vous dites Grmff me rassure quelque part, car au pire c'est comme si j'aurai déjà remboursé 11.000 euros en capital. Bien que je m'en fiche royalement car ce qui m'intéresse ce sont les liquidités, et j'espère donc que la banque acceptera que j'encaisse directement la somme, quitte à payer des frais d'inscription hypothécaire supplémentaires.

Avec cette reprise d'encours, le taux n'étais pas forcément meilleur, mais l'acceptation de crédit était plus rapide et facile.

Néanmoins, j'avais l'accord d'une seconde banque, sans cette reprise d'encours (avec taux légèrement supérieur).
Donc si la banque refuse que j'encaisse ces 11.000 eur, je n'aurai plus qu'à me mordre les doigts de ne pas avoir signé avec la seconde banque.

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wayne
Pimonaute bavard
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Re : reprise d'encours

Ces 192.000€ sont garantis pour 181.000€ par votre 2e habitation, et pour 11.000€ par votre première habitation. Lors de la vente de la première habitation, la garantie disparaît. La banque va donc garder 11.000€ sur le produit de la vente, et s'auto rembourser de ce montant.

N'y a t il pas s autres solutions, afin de maintenir ce crédit à 192.000 euros, comme un mandat ou reinscription hypothécaire pour ces 11.000 euros restant, par exemple ?

Avant de signer l'accord, la banque m'affirmait que oui. Aujourd'hui, je dois attendre leur  décision.
Et voilà peut être 11.000 eur cash de perdu...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : reprise d'encours

Les banquiers ont resserré les cordons de la bourse, malheureusement.

Si votre banquier connaissait votre projet de revendre votre appartement, il vous a bien mal conseillé.


Grmf!
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wayne
Pimonaute bavard
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Re : reprise d'encours

Si votre banquier connaissait votre projet de revendre votre appartement, il vous a bien mal conseillé.

Oui, il connaissait bien la situation.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : reprise d'encours

Alors, mettez lui la pression pour que vous puissiez récupérer vos 11.000€.

Ce n'est pas une grosse somme (par rapport au prêt...) et c'était prévu. Il y a au moins une responsabilité morale de la part de votre banquier. Qu'il prenne ses responsabilités et assume ses promesses verbales.


Grmf!
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wayne
Pimonaute bavard
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Re : reprise d'encours

En cas de réponse négative, je vais procéder de la sorte, et je pense tout de même avoir quelques arguments pouvant mettre la pression:
salaire mensuel versé sur le compte depuis plus de 10 ans, revenus locatifs, assurance familiale et habitation,...
d'autant plus que ces 11.000 euros représentent 5 années de remboursement en capital...contre 35.000 euros en remboursement d'intérêts (ph 30 ans).

Merci du conseil.

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wayne
Pimonaute bavard
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Re : reprise d'encours

La réponse de la banque est négative.
J'ai quand même refais ma demande, expliquant qu'en échange je m'engageais a maintenir les versements de salaire mensuels + revenus locatifs sur le compte à vue, ainsi que l'assurance.
Une proposition qui sous-entends donc qu' en cas de refus, je risquerais bien de transférer ces revenus mensuels dans une banque concurrente.
Cela rajoute-t-il du poids dans la balance ?

Il y a au moins une responsabilité morale de la part de votre banquier. Qu'il prenne ses responsabilités et assume ses promesses verbales.

Que cela me serve de leçon que de me baser sur des accords verbaux et des "en principe oui", de la part d'un banquier dont ce n'est pas lui qui prends les décisions finales.

Ce qui me fait râler c'est que j'avais obtenu un accord de crédit d'une autre banque, sans reprise d'encours.

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wayne
Pimonaute bavard
Lieu : bruxelles
Inscription : 04-08-2012
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Re : reprise d'encours

Pensez-vous que ce genre d'arguments pourraient avoir du poids dans la négociation, ou qu'il est plus probable que la banque rejette cela d'un revers de main ?

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wayne
Pimonaute bavard
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Re : reprise d'encours

finalement, la décision de la banque sera négative.
11.000 euros en liquidités de perdu.
S'ils croient limiter ainsi les risques, ils se trompent. Me laisser des liquidités aurait grandement limité les risques.

Ma faute d'avoir signé un accord sans m'être renseigné sérieusement et d'avoir cru un employé de banque sur parole.

Je ne vais pas cracher dans la soupe, mais ce n est pas pour autant  que j'oublierai ce geste et n'aurai pas de scrupules si un jour je devrais aller voir ailleurs.

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