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    charges locataire astronomiques

    miradora
    Pimonaute assidu
    Inscription : 27-08-2010
    Messages : 47

    charges locataire astronomiques

    Bonjour,
    Je suis la locataire d'un appartement de 2 chambres dans un petit immeuble de 4 appartements avec ascenseur. Je viens de recevoir le premier décompte des charges annuelles pour un montant total de presque 1.500€ pour l'année passée, à ma charge, et je n'en reviens pas. Ce montant concerne UNIQUEMENT les frais communs (donc pas de chauffage, eau, etc individuels)

    Le bail précise que le locataire doit payer comme charge:
    -sa quote-part dans les frais d'entretien et de gestion des parties communes
    -sa quote-part dans les frais de consommation eau/gaz/électricité et chauffage relatifs aux parties communes et à leur entretien

    J'aurais quelques questions et si vous pouvez m'aider, ça sera fortement apprécié.

    1) On m'impose de payer l'assurance immeuble. Pourtant  j'ai une assurance individuelle pour Risque locatifs du bâtiment – assuré en valeur réelle et pour le Contenu; je ne trouve donc pas normal de payer une surprime pour l'assurance immeuble. Le syndic nous réclame presque le même montant à moi et au propriétaire. Est-ce que c'est normal?

    J'ai contacté le syndic qui me dit que c'est l'abandon recours et que je devrais annuler l'abandon recours de MON assurance pour payer l'assurance immeuble. Pourtant mon bail ne mentionne nulle part un abandon recours. Je ne comprends plus rien. Qu'est ce je dois faire?

    2) On me réclame des frais de "maintenance ascenseurs" chaque trimestre. Comme c'est un ascenseur défectueux qui tombe en panne au moins 2 fois par mois, ce sont en fait de frais de réparation et pas de maintenance. Ca représente plus de 200€ à ma charge. Suis-je obligée de supporter ces frais?

    3) les frais de gestion ne devraient pas être supportés par le locataire. Correct?

    4) les frais d'entretien et réparation immeuble, non plus.

    D'avance merci pour vos conseils et bonne journée,
    Miradora

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    miradora
    Pimonaute assidu
    Inscription : 27-08-2010
    Messages : 47

    Re : charges locataire astronomiques

    panchito a écrit :

    C'est:
    - le contrat d'entretien annuel (Otis nous facture 1400€/an)
    - les réglages et dépannages non couverts par le contrat
    - le contrat passé avec des sociétés qui inspectent pour s'assurer que tous les critères de sécurité sont bien respectés

    C'est clair qu'avoir un ascenseur est un luxe qui fait immédaitement grimper les charges locatives.

    merci! bon week-end!

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    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
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    Re : charges locataire astronomiques

    Si vous n'avez pas de charges mensuelles, le montant que vous avancez est dans la moyenne haute.
    Habituellement, le locataire paye ces charges mensuellement.

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    miradora
    Pimonaute assidu
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    Messages : 47

    Re : charges locataire astronomiques

    wayne a écrit :

    Si vous n'avez pas de charges mensuelles, le montant que vous avancez est dans la moyenne haute.
    Habituellement, le locataire paye ces charges mensuellement.

    Je paye une provision de 150€ par mois. Après le décompte des charges en additionant le chauffage et l'eau (qui sont calculés séparement) j'arrive à peu près à 2.900 € par an.
    Est-ce que c'est un montant "habituel" pour un petit apartement dans un petit immeuble?

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    miradora
    Pimonaute assidu
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    Re : charges locataire astronomiques

    panchito a écrit :

    - le contrat d'entretien annuel (Otis nous facture 1400€/an)

    C'est par année par locataire, ou bien par immeuble?

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    wayne
    Pimonaute intarissable
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    Messages : 532

    Re : charges locataire astronomiques

    Je paye une provision de 150€ par mois. Après le décompte des charges en additionant le chauffage et l'eau (qui sont calculés séparement) j'arrive à peu près à 2.900 € par an. Est-ce que c'est un montant "habituel" pour un petit apartement dans un petit immeuble?

    C est le montant que j'avais en tant que proprietaire d'un 80m2, dans un grand immeuble de 2x60 appartements.
    Tout dépends de vos consommations personnelles, j ai eu des locataires avec qui la facture a doublé en fin d'année, ils chauffaient même quand ils partaient en vacances.

    Beaucoup de locataires s'imaginent qu'en payant leurs charges mensuelles ils peuvent se permettre de chauffer 24h/24. Et qui doit payer si le locataire est insolvable ?
    C'est entre autres pour cette raison, que j'ai vendu.
    Pour ma part, les systèmes collectifs où tout le monde paye pour tout le monde, avec des frais non maîtrisables, et où le locataire se chauffe aux frais du propriétaire, c'est terminé.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 541

    Re : charges locataire astronomiques

    C'est pour un petit immeuble de 4 étages. C'est le montant facturé par le fournisseur à l'ACP pour le contrat annuel d'entretien

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 541

    Re : charges locataire astronomiques

    Je paye une provision de 150€ par mois. Après le décompte des charges en additionant le chauffage et l'eau (qui sont calculés séparement) j'arrive à peu près à 2.900 € par an.

    Est-ce que c'est un montant "habituel" pour un petit appartement dans un petit immeuble?

    C'est peu s'il s'agit d'un appartement dans une résidence 5 étoiles à Woluwe-Saint-Pierre.

    Et vos consommations eau et chauffage sont supérieures à celles des autres occupants ou pas?

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 541

    Re : charges locataire astronomiques

    Faut voir aussi par rapport au loyer que vous payez.

    Les 150€, cela représente 10% du loyer? 20%?

    Votre loyer hors charge est de combien?

    C'est dans quelle commune?

    2 chambres? Quelle superficie? Terrasse? Cave? Garage?

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    miradora
    Pimonaute assidu
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    Messages : 47

    Re : charges locataire astronomiques

    panchito a écrit :

    Votre loyer hors charge est de combien?

    loyer= 1050 € + 150€ provisions charges.
    appartement d'environ 70 m2, 2 chambres, sans garage, avec balcon
    à Etterbeek
    ce n'est pas une résidence 5 étoiles, c'est un petit bâtiment. On n'a même pas de concierge.

    je ne connais pas la consommation des autres; les autres appartements ne sont pas occupés (ou au moins pas continuellement).

    pour le chauffage - c'est environ 1.400€ et c'est ma consomation basée sur le relevé de mes calorimetres. Je ne la conteste pas (et d'ailleurs je ne chauffe pas 24h/24, juste le matin et le soir, car je travaille donc je ne suis pas à la maison).

    Ma question n'était pas censée froisser les proprietaires, je voudrais juste comprendre comment les charges communes sont calculées. J'ai été locataire et également proprietaire dans un grand immeuble de 80 appartements et je n'ai jamais dû payer autant de frais pour les parties communes.

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    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
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    Messages : 532

    Re : charges locataire astronomiques

    Je n'ai pas l'impression que quelqu'un ai été froissé.
    Vos charges hors  consommations semblent excessives pour un locataire.
    A votre place je reflechirais soit à déménager, soit à prévoir un budget charges pour la fin de l'année, au cas où vous devriez payer ces frais, sur lesquels vous n'avez aucun contrôle, annuellement.

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    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
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    Re : charges locataire astronomiques

    Dans le decompte annuel des charges envoyé au propriétaire, avez vous la distinction des frais A (proprietaire) aux frais B (locataire) ?

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    miradora
    Pimonaute assidu
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    Messages : 47

    Re : charges locataire astronomiques

    wayne a écrit :

    Dans le decompte annuel des charges envoyé au propriétaire, avez vous la distinction des frais A (proprietaire) aux frais B (locataire) ?

    Oui. J'ai les tableaux trimestriels faits par le syndic, avec une colonne proprietaire et une colonne occupant. Pourtant les syndic ne connait pas le bail, ni les charges prévues dans le bail. Il met d'ailleurs en tout petit que "la repartition proporietaire - locataire est à titre indicatif".
    Il me semble que c'est le proprietaire qui aurait dû faire le calcul des charges pour son locataire et pas le syndic, ou bien je me trompe? Car lui, il a juste additionné la colonne "occupant" faite par le syndic.
    Par ailleurs, pour le proprietaire c'est la première location car c'est un appartement qu'il a acheté. Il n'a donc pas l'habitude d'établir ce décompte des charges.

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    grmff
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    Re : charges locataire astronomiques

    Frais de syndic:
    Généralement, le bail fait intelligemment fait référence au décompte du syndic, fait de manière identique d'année en année. De cette manière, même si le syndic ne connait pas le bail, le bail, lui, connait le syndic!!!

    Nettoyage
    687€/an de nettoyage des communs par appart, c'est énorme. Surtout dans un immeuble de 4 apparts dont vous êtes la seule occupante. Cela n'a aucun sens.

    Dans une copropriété de 100 apparts où c'est nettoyé tous les jours par une équipe pro, qui en plus sort les poubelles, j'en suis à une moyenne de 30€/appart/mois.

    Dans un immeuble de 4 apparts, sans syndic pro, où c'est nettoyé par Ale, j'en suis à 1.55€/appart/semaine... Un nettoyage d'une heure par semaine pour l'ensemble.

    Chauffage
    Est-ce que le chauffage comprend une part "fixe par appart" Si ce n'est pas le cas, il faut bien dire que vous payez pour le chauffage de l'ensemble de l'immeuble quand il est inoccupé.

    S'il y a une boucle d'eau chaude, c'est pareil. Un boucle d'eau chaude, surtout si elle n'est pas isolée, coûte une fortune. Pour rien si vous êtes la seule dans l'immeuble. Si boucle non isolée, proposez de la faire isoler, ou de l'isoler vous même si accessible. Ou de couper la circulation 23h/24.

    Vous en avez pour combien de chauffage?
    Vous en avez pour combien d'eau?
    L'eau chaude est comprise?

    Assurance
    Profitez du fait que l'immeuble soit assuré avec abandon de recours. C'est beaucoup moins cher pour vous.

    Retournez voir votre assureur, démontrez lui que l'immeuble est bien assuré avec abandon de recours, demandez qu'il adapte RETROACTIVEMENT votre contrat, et vous crédite de la différence.

    J'ai eu le cas personnellement, pour un appart que je donnais en location. Je me suis fait remboursé intégralement des primes payées.

    Ascenseur
    Le prix me semble normal.


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    miradora
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    Re : charges locataire astronomiques

    Merci grmff, pour votre réponse très claire et les conseils surtout en ce qui concerne l'assurance. Je vais demander au syndic la preuve que le bâtiment est assuré avec un abandon de recours et la faire suivre à mon assurance.

    grmff a écrit :

    Nettoyage
    687€/an de nettoyage des communs par appart, c'est énorme. Surtout dans un immeuble de 4 apparts dont vous êtes la seule occupante. Cela n'a aucun sens.

    Qu'est-ce que je peux faire? Demander un détail de ce que ce nettoyage couvre exactement? Il me semble énorme aussi.

    grmff a écrit :

    Est-ce que le chauffage comprend une part "fixe par appart" Si ce n'est pas le cas, il faut bien dire que vous payez pour le chauffage de l'ensemble de l'immeuble quand il est inoccupé.

    Le détail de la facture de chauffage comprend:
    - unités consommées: 33,5 x 28(prix de l'unité) = 938 €
    - quotité frais fixes: 225€
    Total chauffage 1.164 €

    -eau froide: 151€
    quotité frais supplément: 28€
    Total eau sanitaire: 179 €

    - frais communs: 39€

    -facture nr répartiteurs; 6x6,65 = 40€
    -nr de compteurs eau froide: 2x4,20 = 8,40€
    -nr déplacement supplémentaire : 33,04€
    -tva: 17,08€
    Total facture = 98€

    Ce qui donne un total général de 1.480€

    L'eau chaude n'est pas comprise. J'ai un chauffe-eau privé, dans mon appartement, pour chauffer l'eau.

    grmff a écrit :

    S'il y a une boucle d'eau chaude, c'est pareil. Un boucle d'eau chaude, surtout si elle n'est pas isolée, coûte une fortune. Pour rien si vous êtes la seule dans l'immeuble. Si boucle non isolée, proposez de la faire isoler, ou de l'isoler vous même si accessible. Ou de couper la circulation 23h/24.

    Je ne sais pas s'il y a une boucle d'eau chaude. Je ne m'y connais pas du tout.

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    grmff
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    Re : charges locataire astronomiques

    Si l'eau chaude n'est pas commune, il n'y a pas de boucle d'eau chaude.


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    grmff
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    Re : charges locataire astronomiques

    Je pense que vous n'avez une possibilité d'action que pour ce qui est du nettoyage des communs, qui semble réellement excessif.

    Ouvrez vous en aux autres occupants, et au propriétaire. Dites lui qu'avec ce genre de charges (et rajoutez-en...) vous aurez intérêt à aller trouver un appart moins cher, miuex isolé et sans ascenseur.


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    miradora
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    Re : charges locataire astronomiques

    merci beacoup pour votre aide, grmff!

    bon week-end!

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    rexou
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    Re : charges locataire astronomiques

    grmff a écrit :

    Je pense que vous n'avez une possibilité d'action que pour ce qui est du nettoyage des communs, qui semble réellement excessif.

    Ouvrez vous en aux autres occupants, et au propriétaire. Dites lui qu'avec ce genre de charges (et rajoutez-en...) vous aurez intérêt à aller trouver un appart moins cher, miuex isolé et sans ascenseur.

    Attention, vu le prix du loyer, la superficie de l'appartement et la commune (proximité communautés européennes) d'Etterbeek, il s'agit peut être d'un immeuble de standing des années 1900, avec des communs imposants, une courette avant et donc demandant des frais d'entretien plus importants que la moyenne.

    Je serais moins affirmatif donc au sujet de l'excès de prix pour le nettoyage, même si c'est en effet élevé. Et je ne suis pas convaincu que le bailleur soit sensible à une menace de départ de son locataire vu le nombre de fonctionnaires européens demandeurs dans le quartier.


    rexou

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