Vente d'un bien ayant un bail à vie

daver · #1 21-03-2014 07:59:25

Bonjour,

J'ai un soucis avec une locataire, et j'explore les solutions potentielles:

1 - J'ai rédigé un bail à vie en faveur de ma maman (ma locataire), ma maman est allée faire ‘acter’ ce bail chez son notaire sans mon accord (je ne sais pas si le terme ‘acter’ est correcte dans ce cas ci vu que c’est démarche a été faite unilatéralement)

Quelle est la valeur de ce bail ?

2 - Dans l’hypothèse ou je désire vendre l’appartement, quelles sont les contraintes auxquelles je vais faire face pour la vente en sachant qu’il y à un bail à vie ?

3 - Dans l’hypothèse ou l’appartement est vendu, est ce que le bail est toujours valable vu que le bailleur sera different ?

Bàv,
Daver.

grmff · #2 21-03-2014 08:39:53

Voici ce que dit le code civil sur le bail à vie:

§ 8. Par dérogation au § 1er, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 4 à moins que les parties n'en disposent autrement.

Et voici ce qu'il dit sur la vente:

Art. 9. Transmission du bien loué.
Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l'acte authentique), même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.

Si le bail a été enregistré, il a date certaine.

En clair, l'acquéreur reste avec le locataire et ne peut pas le mettre dehors. Le bail reste valable et doit être respecté.

PIM · #3 21-03-2014 09:43:19

daver a écrit :

Bonjour,

J'ai un soucis avec une locataire, et j'explore les solutions potentielles:
1 - J'ai rédigé un bail à vie en faveur de ma maman (ma locataire), ma maman est allée faire ‘acter’ ce bail chez son notaire sans mon accord (je ne sais pas si le terme ‘acter’ est correcte dans ce cas ci vu que c’est démarche a été faite unilatéralement)
Quelle est la valeur de ce bail ?

2 - Dans l’hypothèse ou je désire vendre l’appartement, quelles sont les contraintes auxquelles je vais faire face pour la vente en sachant qu’il y à un bail à vie ?

3 - Dans l’hypothèse ou l’appartement est vendu, est ce que le bail est toujours valable vu que le bailleur sera different ?
Bàv,
Daver.

Une lecture utile à ce sujet :
http://www.droit-fiscalite-belge.com/article1525.html

Par ailleurs, c'est effectivement assez curieux qu'une convention bilatérale ait pu faire l'objet d'un acte authentique unilatéral...

Un bail à vie doit faire l'objet d'une transcription à la conservation des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers, donc doit passer par le canal d'un acte authentique notarié.

Vérifiez auprès du notaire concerné.

daver · #4 21-03-2014 10:02:16

Merci pour vos réponses.

Je viens de sonner à l'étude de mon notaire, selon lui le notaire de ma locataire a seulement enregistré le bail, c'est la seule possibilité vu que c'est une démarche unilatérale.

Maintenant ma question devient :

Quelle est la valeur d'un bail à vie fait en sein privé, et enregistré ?

Je vais un peu lire ce que PIM m'a conseillé.

Bàv,
Daver.

grmff · #5 21-03-2014 18:10:17

Effectivement, un bail a vie doit être notarié. Est-ce à dire qu'un bail à vie non notarié est sans valeur? Sans doute pas. Par contre, je suppose que seuls peuvent s'en prévaloir les éventuels lésés: les créanciers hypothécaires dont la banque, et en tout cas pas le propriétaire.

Si le bail est enregistré, il a date certaine. Et donc l'acquéreur est subrogé aux droits et obligations du vendeur...

Après lecture de l'article mentionné par Mr Pim, il semble que Me Carnoy soit du même avis que moi (à moins que ce ne soit le contraire...)

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