Copropriété et travaux autorisés

Sophie1973 · #1 08-04-2014 18:46:36

Bonjour,
Mon meilleur ami est propriétaire d'un appartement de 60 m2 depuis 6 ans.
Cet appartement se situe à Bruxelles, dans un immeuble comprenant 20 étages et il habite au 7ème.
Il y a 4 appartements par étage, 2 appartements 1 chambre de 60 m2 et 2 flats de 40 m2.
Le flat qui se trouve à côté du sien est actuellement en vente.
Il a dans l'idée d'acheter ce flat, d'abattre les murs séparant les 2 logements et de faire un appartement de 100 m2.
Il m'a dit qu'il avait demandé au concierge qui a donné son accord.
Contrairement à lui, je pense que les choses ne sont pas si simple que cela.
Je pense qu'il va se retrouver avec deux adresses, 2 compteurs d'eau, 2 compteurs électriques, 2 compteurs de gaz, 2 cadastres, ... alors que dans les faits, il ne s'agira plus que d'un seul appartement ... avec, quand-même 13 étages au dessus du sien.
Je m'inquiète donc plus de lui ...
D'après ce que j'ai lu sur des forums, j'a vu qu'il fallait prévenir le syndic (ce qu'il ne veut pas faire) et éventuellement faire appel à un architecte qui, sur base du plan de l'immeuble pourra éventuellement donner son accord avec, éventuellement un permis de bâtir (ce qu'il se refuse à faire).
En résumé, je voudrais savoir si son projet est réalisable et quelles sont les démarches administratives à faire pour obtenir un accord ferme et définitif.
Merci pour vos réponses.

Himura · #2 09-04-2014 14:00:13

C'est une question urbanistique ça, à voir avec la commune.
Il n'est pas forcément permis de regrouper des biens et ne pas entamer ce genre de procédure lui amènera bien des problèmes !!
Ils exigeront probablement, et au minimum, un plan d'architecte avec note de calcul d'un ingénieur en stabilité.

Si c'est ok, ce n'est pas un souci d'avoir 2 adresses (on voit souvent des adresses avec "N°14/16", par exemple.

Pour les compteurs, c'est juste une rénovation à effectuer et des clôtures à prévoir avec les GRD.

Pour l'arrangement avec le syndic, ça me parait bien mieux, mais je ne sais pas ce qui est obligatoire ou pas.

grmff · #3 09-04-2014 14:39:00

Vous allez devoir toucher à un mur porteur, partie commune. Il vous faudra donc l'avis de l'assemblée générale.

Souvent, vous aurez un paragraphe à ce sujet dans l'acte de base. Voyez ce qu'il mentionne.

Ensuite, il vous faudra l'avis de l'urbanisme, puisque vous touchez à un mur porteur. Généralement, on s'en passe... (mais théoriquement, on ne peut pas.)

Si vous désirez avoir un seul compteur d'électricité, ce seront des travaux en plus. Idem pour l'eau et le gaz. Idem pour les sonnettes, idem pour les boites aux lettres. Mais franchement, vous pouvez aussi laisser tout en l'état. Ou pas.

En tout cas, prévenir le syndic ou non me semble une question à ne pas éluder: vous devez le prévenir!

rexou · #4 09-04-2014 16:22:25

grmff a écrit :

Vous allez devoir toucher à un mur porteur, partie commune. Il vous faudra donc l'avis de l'assemblée générale.
Souvent, vous aurez un paragraphe à ce sujet dans l'acte de base. Voyez ce qu'il mentionne.
Ensuite, il vous faudra l'avis de l'urbanisme, puisque vous touchez à un mur porteur. Généralement, on s'en passe... (mais théoriquement, on ne peut pas.)
Si vous désirez avoir un seul compteur d'électricité, ce seront des travaux en plus. Idem pour l'eau et le gaz. Idem pour les sonnettes, idem pour les boites aux lettres. Mais franchement, vous pouvez aussi laisser tout en l'état. Ou pas.
En tout cas, prévenir le syndic ou non me semble une question à ne pas éluder: vous devez le prévenir!

Tout à fait d'accord !

Quelques remarques encore :

- l'accord du concierge, c'était pour une camera cachée ? lol

- vu le nombre d'étages au-dessus de cet appartement, ne zappez surtout pas l'accord d'un architecte après une sérieuse étude... (ce sera surement imposé par l'AG si elle accepte la modification)

- financièrement, l'opération n'est pas intéressante ! Les petites unités locatives se louent proportionnellement bien plus cher que les grandes et sont plus recherchées. Si votre ami donne en location ses deux petits appartements, les loyers lui permettront de prendre en location un bien plus grand et mieux conçu pour un usage individuel... Ce n'est pas pour rien que la tendance est à la découpe et pas au regroupement. Et de plus, le RC du flat ne pourra pas être imputé en habitation propre, ce qui implique une taxation supplémentaire. Alors, faire des frais et s'engager dans ces travaux (avec les risques que cela comporte) pour dévaloriser son bien reste un choix... A noter que si vous informez l'urbanisme, le cadastre risque aussi de majorer le RC de l'ensemble... et vous ne pourrez plus revenir à la situation actuelle de deux unités sans refaire le parcours à l'envers. Bof bof...
-

Sophie1973 · #5 09-04-2014 16:27:39

Himura a écrit :

C'est une question urbanistique ça, à voir avec la commune.
Il n'est pas forcément permis de regrouper des biens et ne pas entamer ce genre de procédure lui amènera bien des problèmes !!
Ils exigeront probablement, et au minimum, un plan d'architecte avec note de calcul d'un ingénieur en stabilité.
Si c'est ok, ce n'est pas un souci d'avoir 2 adresses (on voit souvent des adresses avec "N°14/16", par exemple.
Pour les compteurs, c'est juste une rénovation à effectuer et des clôtures à prévoir avec les GRD.
Pour l'arrangement avec le syndic, ça me parait bien mieux, mais je ne sais pas ce qui est obligatoire ou pas.

Merci pour votre réponse.
Je pense comme vous et dans la mesure où il s'agit d'une copropriété, il ne pourra pas faire tout ce qu'il veut.
Si, dans un immeuble de cette taille, tout le monde commence à abattre les murs de son choix, ce sera la cata.
Je lui ferai part de vos remarques judicieuses.
Je sais déjà que cela ne va pas lui plaire mais j'espère qu'il comprendra que le but est de lui éviter de plus gros soucis après.

Sophie1973 · #6 09-04-2014 16:30:57

grmff a écrit :

Vous allez devoir toucher à un mur porteur, partie commune. Il vous faudra donc l'avis de l'assemblée générale.
Souvent, vous aurez un paragraphe à ce sujet dans l'acte de base. Voyez ce qu'il mentionne.
Ensuite, il vous faudra l'avis de l'urbanisme, puisque vous touchez à un mur porteur. Généralement, on s'en passe... (mais théoriquement, on ne peut pas.)
Si vous désirez avoir un seul compteur d'électricité, ce seront des travaux en plus. Idem pour l'eau et le gaz. Idem pour les sonnettes, idem pour les boites aux lettres. Mais franchement, vous pouvez aussi laisser tout en l'état. Ou pas.
En tout cas, prévenir le syndic ou non me semble une question à ne pas éluder: vous devez le prévenir!

Merci pour votre réponse.
J'ai une autre question qui va vous paraître un peu bête mais je me lance.
Tous les murs séparant les différents appartements sont-ils porteurs ?
Merci d'avance pour votre réponse.
Sophie

Sophie1973 · #7 09-04-2014 16:38:36

rexou a écrit :

grmff a écrit : Vous allez devoir toucher à un mur porteur, partie commune. Il vous faudra donc l'avis de l'assemblée générale.
Souvent, vous aurez un paragraphe à ce sujet dans l'acte de base. Voyez ce qu'il mentionne.
Ensuite, il vous faudra l'avis de l'urbanisme, puisque vous touchez à un mur porteur. Généralement, on s'en passe... (mais théoriquement, on ne peut pas.)
Si vous désirez avoir un seul compteur d'électricité, ce seront des travaux en plus. Idem pour l'eau et le gaz. Idem pour les sonnettes, idem pour les boites aux lettres. Mais franchement, vous pouvez aussi laisser tout en l'état. Ou pas.
En tout cas, prévenir le syndic ou non me semble une question à ne pas éluder: vous devez le prévenir!
Tout à fait d'accord !
Quelques remarques encore :
- l'accord du concierge, c'était pour une camera cachée ?
- vu le nombre d'étages au-dessus de cet appartement, ne zappez surtout pas l'accord d'un architecte après une sérieuse étude... (ce sera surement imposé par l'AG si elle accepte la modification)
- financièrement, l'opération n'est pas intéressante ! Les petites unités locatives se louent proportionnellement bien plus cher que les grandes et sont plus recherchées. Si votre ami donne en location ses deux petits appartements, les loyers lui permettront de prendre en location un bien plus grand et mieux conçu pour un usage individuel... Ce n'est pas pour rien que la tendance est à la découpe et pas au regroupement. Et de plus, le RC du flat ne pourra pas être imputé en habitation propre, ce qui implique une taxation supplémentaire. Alors, faire des frais et s'engager dans ces travaux (avec les risques que cela comporte) pour dévaloriser son bien reste un choix... A noter que si vous informez l'urbanisme, le cadastre risque aussi de majorer le RC de l'ensemble... et vous ne pourrez plus revenir à la situation actuelle de deux unités sans refaire le parcours à l'envers. Bof bof...
-

Merci pour votre réponse.
Mon ami avait l'air très sérieux en me parlant de l'accord du concierge; je pense aussi qu'il rêve un peu.
Pour ce qui est de louer ailleurs, il y est opposé non seulement parce qu'il aime son quartier mais a également de très bons contacts avec ses voisins.
Son problème est plus d'avoir un peu plus d'espace où il est (même s'il y a des travaux et des démarches à faire) que de changer de lieu de vie.
Au-delà des conseils que vous m'avez donnés (et dont je lui ferai part), c'est de toute façon lui qui prendra la décision finale.
Sophie

rexou · #8 09-04-2014 17:29:30

Sophie1973 a écrit :

Tous les murs séparant les différents appartements sont-ils porteurs ?

Je crains fort que oui.

Percer un passage n'est pas en soi insurmontable, mais à condition d'une baie d'une largeur limitée et d'un rapport d'architecte avec cahier des charges précis à respecter.
L'accord de l'AG est absolument indispensable
Et l'accord de l'urbanisme est légalement requis... mais pour que le ciel (de 13 étages) ne vous tombe pas sur la tête, voyez surtout un architecte en priorité absolue !

Sophie1973 · #9 09-04-2014 19:32:44

Sophie1973 a écrit :

Tous les murs séparant les différents appartements sont-ils porteurs ?

rexou a écrit :

Je crains fort que oui.
Percer un passage n'est pas en soi insurmontable, mais à condition d'une baie d'une largeur limitée et d'un rapport d'architecte avec cahier des charges précis à respecter.
L'accord de l'AG est absolument indispensable
Et l'accord de l'urbanisme est légalement requis... mais pour que le ciel (de 13 étages) ne vous tombe pas sur la tête, voyez surtout un architecte en priorité absolue !

Merci pour votre réponse.
J'en ferai également part à mon ami
Et si le ciel devait tomber sur une tête, j'éviterai d'aller lui rendre visite ce jour-là tongue
Bonne soirée.
Sophie

grmff · #10 09-04-2014 21:57:17

Les murs entre appartement ne sont pas toujours porteurs. Dans certains immeubles, surtout les immeubles de grande hauteurs, les éléments porteurs sont des colonnes qui supportent les planchers. On pose ensuite des cloisons non porteuses sur ces planchers.

Dans un immeuble de 20 étages, je n'en sais rien, je ne suis ni architecte, ni ingénieur de construction. Et je ne connais pas l'immeuble.

Que dit l'acte de base? C'est à mon sens le premier élément à consulter. Tout d'abord parce que c'est gratuit et facile. Ensuite parce que cela donne des bonnes indications de la méthode à suivre.

Evidemment, l'acte de base sera écrit par un notaire. Il n'a aucune idée de la manière dont est construit l'immeuble. Et il utilise des textes standards complètement déconnectés de la réalité technique de l'immeuble.

Francis · #11 10-04-2014 07:56:23

On peu trouver un plan chez le syndic ou d'autres propriétaires et l'as plans fournisse beaucoup d'informations, notamment les murs porteurs.
L'urbanisme communal possède aussi les plans de l'immeuble.
Une autorisation de l'urbanisme et de l'AG est nécessaire pour réunir 2 appartements .

Notez que j'ai rencontré plusieurs fois des appartements réunis sans autorisations aucunes !

bada · #12 10-04-2014 08:48:25

L'acte de base reprend aussi (fort probablement) l'interdiction de réunir deux lots, sauf accord de l'AG à 75 ou 80% (à vérifier, pour le pourcentage)

PIM · #13 10-04-2014 09:48:32

bada a écrit :

L'acte de base reprend aussi (fort probablement) l'interdiction de réunir deux lots, sauf accord de l'AG à 75 ou 80% (à vérifier, pour le pourcentage)

Je dirais, au contraire, que l'on retrouve très souvent dans les actes de base l'autorisation de réunir 2 lots contigus.
La division par contre requiert autorisation.

Bref: c'est à vérifier au préalable dans l'acte de base.

Sophie1973 · #14 10-04-2014 18:33:06

PIM a écrit :

bada a écrit : L'acte de base reprend aussi (fort probablement) l'interdiction de réunir deux lots, sauf accord de l'AG à 75 ou 80% (à vérifier, pour le pourcentage)
Je dirais, au contraire, que l'on retrouve très souvent dans les actes de base l'autorisation de réunir 2 lots contigus.
La division par contre requiert autorisation.
Bref: c'est à vérifier au préalable dans l'acte de base.

Merci à tous pour vos conseils et vos informations.
Je pense que je vais tenter de le convaincre de commencer par l'acte de base. Cela me paraît concret et ensuite il verra en fonction de ce qui est mentionné.
Je vous tiendrai au courant.
A bientôt.
Sophie

Sophie1973 · #15 12-04-2014 16:56:41

Sophie1973 a écrit :

PIM a écrit : bada a écrit : L'acte de base reprend aussi (fort probablement) l'interdiction de réunir deux lots, sauf accord de l'AG à 75 ou 80% (à vérifier, pour le pourcentage)
Je dirais, au contraire, que l'on retrouve très souvent dans les actes de base l'autorisation de réunir 2 lots contigus.
La division par contre requiert autorisation.
Bref: c'est à vérifier au préalable dans l'acte de base.
Merci à tous pour vos conseils et vos informations.
Je pense que je vais tenter de le convaincre de commencer par l'acte de base. Cela me paraît concret et ensuite il verra en fonction de ce qui est mentionné.
Je vous tiendrai au courant.
A bientôt.
Sophie

Bonsoir à tous,
Avec mon ami, nous avons examiné l'acte de base relatif à l'immeuble.
Celui-ci interdit le rassemblement de 2 ou plusieurs biens distincts.
Bref, son aventure s'arrête là.
Encore un grand merci à vous tous pour vos réponses et conseils.
Bonne soirée.
Sophie

bada · #16 13-04-2014 08:53:29

Bref, son aventure s'arrête là.

Pas si vite.
Le paragraphe dans l'acte de base dit sans doute également que deux lots peuvent être réunis à condition d'obtenir l'accord en AG des autres copropriétaires.

rexou · #17 13-04-2014 18:19:51

bada a écrit :

Pas si vite.
Le paragraphe dans l'acte de base dit sans doute également que deux lots peuvent être réunis à condition d'obtenir l'accord en AG des autres copropriétaires.

En effet. Et si l'acte de base ne le dit pas, une acceptation peut néanmoins encore être prise en AG. Mais je crois que cela nécessite l'unanimité (sauf erreur).

Notez aussi que si un architecte pouvait certifier que le percement d'un mur (non porteur de préférence?) est possible (dans une largeur limitée, genre baie), et si vous acceptez un certain risque, vous pouvez toujours percer une baie sans l'aval de qui que ce soit. Le seul risque, en dehors bien sur de l'aspect de la stabilité de l'immeuble -qui n'est quand même pas un détail mineur- le seul risque donc serait qu'un CP mette ce point à l'ordre du jour et que l'AG vous enjoigne de rétablir la situation initiale. Et en cas de non respect de cette décision, qu'une nouvelle AG décide de vous y contraindre via jugement. C'est toujours possible, mais ce ne sera pas automatique...

Sophie1973 · #18 29-04-2014 20:25:09

bada a écrit :

Citation {)ref, son aventure s'arrête là.
Pas si vite.
Le paragraphe dans l'acte de base dit sans doute également que deux lots peuvent être réunis à condition d'obtenir l'accord en AG des autres copropriétaires.

Bonsoir à tous.
Après avoir consulté l'acte de base, mon ami s'est adressé au syndic qui s'occupe de l'immeuble et, avant son arrivée dans l'immeuble, cette question a déjà été soulevée à 2 reprises et à chaque fois, c'était non à 100% ...
Des aventures, il y en aura peut-être d'autres ...
Sophie

rexou · #19 29-04-2014 22:04:24

Sophie1973 a écrit :

Après avoir consulté l'acte de base, mon ami s'est adressé au syndic qui s'occupe de l'immeuble et, avant son arrivée dans l'immeuble, cette question a déjà été soulevée à 2 reprises et à chaque fois, c'était non à 100% ...

Il serait quand même utile de s'informer (PV des AG) des motivations de ces refus...

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