Location via une AIS

Bonjour,

En tant qu'ancienne directrice d'AIS, je peux répondre à vos questions.

C'est une bonne solution si vous désirez avoir la paix: paiement des loyers chaque mois (même en cas de vide locatif ou en cas d'impayés), assurance que vous retrouverez votre bien en état initial (ils prennent en charge les dégâts locatifs tout comme la vétusté du bâtiment), les assistantes sociales et le gestionnaire assurent tout le suivi de A à Z (suivi social, visites régulières, bail, etc.). Les marges d'inter-médiation sont ridicules pour certaines AIS (5 euros par mois pour certaines -on arrivait même quelques fois à repayer les propriétaires en plus par rapport au loyer du locataire car les indexations ont lieu en janvier pour les propriétaires alors qu'elles étaient plus tard pour les locataires!-, surtout sur les zones de fortes pressions foncières, mais peuvent aller jusque 15% si la location privée n'offre pas une grande différence de loyers avec ceux du social: les régions les plus démunies sont concernées sur ce point: bassins Sambre et Meuse, territoires ruraux: centre et nord Luxembourg par exemple). L'AIS ouvre la porte à certaines primes pour travaux (réhabilitation, rénovation, chèques-travaux, primes provinciales, etc.).

Attention qu'une AIS n'est pas un service de logements sociaux pur: il s'agit de logements sociaux ET modestes, les loyers sont donc plus élevés que pour les SLSP. On n'y retrouve donc pas énormément de "cas sociaux", ce qui rassurant pour le propriétaire, beaucoup travaillent, mais sont tout simplement en dessous du seuil de pauvreté (ce qui concerne 70% de la population belge...).

La seule condition que l'AIS demandera est que votre logement doit respecter SCRUPULEUSEMENT les critères minimaux de salubrité du CWATUP.

Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas.

Je ne suis pas un ancien directeur d'AIS mais je peux peut-être compléter un peu le tableau :

- D'abord, le loyer que vous recevrez sera amputé d'environ 40% par rapport au loyer que pourrait rapporter votre bien.
- Ensuite, vous n'avez aucun droit de regard sur le choix des locataires. (Je connais un cas de location d'appartement via une AIS dans un immeuble bourgeois de l'une des plus belles avenues d'Uccle... une famille nombreuse qui "fout le bordel" et que les résidents sont forcés de supporter.)

"Pas énormément de cas sociaux" ? Ah bon...
"70% de la population belge sous le seuil de pauvreté" ? Heu...

Concernant l'assurance incendie, vous contractez une assurance (avec éventuel abandon de recours si vous voulez) et vous êtes tranquille.

J'admets que le fait de louer via AIS permet certains avantages au niveau fiscal ou primes pour travaux (mais cela vous impose aussi de faire faire ces travaux par un entrepreneur agréé) et j'admets que vous êtes assuré de recevoir votre (petit) loyer. C'est une solution pour des proprios âgés ne sachant plus gérer leurs biens, ou d'autres qui ne veulent plus gérer et qui ont les moyens de supporter l'énorme perte financière qui en découle, mais dans l'absolu, je déconseille pour ma part...

Comme géomètre expert immobilier, propriétaire–bailleur, gestionnaire de biens immobilier en location et ancien syndic, j’ai une assez bonne expérience (j’ai 60 ans ! et oui !  ) des relations entre les différents acteurs de la location immobilière.
Je suis de plus l’expert immobilier de 2 AIS.

Pour commencer, tordons le coup aux préjugés.  Les locataires sociaux ne sont pas tous des marginaux.  Il y en a qui ont connu le malheur et tente de s’en sortir.  Je ne dis pas non plus que tout est rose.  J’ai vu quelques fois des choses immondes.  J’ai souvenir d’une importante expertise (+ de 110 appartements) dans une société de logement social qui m’a fait ouvrir des yeux comme des billes de billard, mais à tous points de vue, même parfois positifs. 

De mauvais locataires ou propriétaires, il y en a et issus de tous les milieux. 
Et pour répondre à Rexou, j’ai rencontré un cas très concret, à Uccle aussi, dans un superbe immeuble très standing.  Les propriétaires d’un appartement (et surtout les enfants) faisaient la nouba jusqu’à pas d’heure, du skate dans les couloirs, fumaient sur le balcon (et faisaient le BBQ) en jetant les mégots etc. par-dessus bord.  Les voisins, le syndic, la police, etc. sont intervenus pendant des années sans succès.   Le problème a perduré pendant des années, jusqu’à la revente de l’appartement.  Euh, ils étaient bien blancs et belges !
Ce cas n’est pas isolé et je rencontre beaucoup de locataires, dans le logement privé, qui se comportent plus mal que ceux des AIS. 

Les AIS répondent à un besoin.  Le système est imparfait et surtout a été mal appliqué et très mal expliqué au départ.
L’AIS se comporte vis-à-vis du bailleur comme un locataire normal et répond des dégâts locatifs mais pas des réparations normalement à charge du propriétaire (sauf convention).  S’il faut remplacer une douche vétuste, c’est normalement à charge du propriétaire.  Bien sûr, certaines AIS ont un ouvrier polyvalent et la facture est parfois plus douce.  Les petites rénovations (peintures !) au changement de locataire sont souvent prises directement en charge par l’AIS.
L’AIS a également droit à certaines aides, comme des primes à la rénovation qui ne sont généralement pas accordées aux propriétaires bailleurs et cela permet de rénover, parfois lourdement et en profondeur, des appartements et maisons.

Le loyer versé par l’AIS est inférieur à celui du marché mais il est garanti pour toute la durée du bail, souvent 9 ans.  Pas de commission d’agent immobilier, pas de chômage locatif, pas de remise en état entre 2 locataires, pas de problème de gestion !
J’ai un jour estimé, avec un ancien directeur d’AIS avec lequel j’avais de très bons contacts, que la différence entre le loyer AIS et le loyer du marché ne devait excéder 10% sur 9 ans !  Cela peut faire réfléchir.

Je connais 2 propriétaires qui ont confiés chacun une petite maison de rapport à une AIS qui a rénové les appartements, à l’aide des primes régionales (contrat de quartier, seul 30% des travaux sont à charge du propriétaire) et qui estiment qu’au terme des 9 ans ils seront largement gagnant et récupéreront, à ce moment-là, la gestion de leur bien.  Ils m’ont expliqué leur raisonnement d’un point de vue purement d’investisseur, et ça se tenait parfaitement.

L’AIS n’est pas la panacée.
Selon moi, un des plus grands problèmes des AIS est le coût réel du système car souvent les communes et les Cpas subventionnent largement les AIS et de manière assez opaque.  Et là, ce sont nos sous !
Un autre problème, c’est le discours de certains responsables d’AIS qui ont promis aux propriétaires qu’ils retrouveraient leur bien remis à neuf à la sortie alors que l’AIS ne réparera que les dégâts locatifs normaux.  Heureusement ce discours a changé avec l’arrivée de responsables moins « assistant sociaux ».
Reste encore le problème politique et sociétal, mais c’est un autre débat

Mes exemples de rentabilité AIS se passent à Bxl, dans des quartiers populaires et difficiles généralement, vous voyez ce que je veux dire !  , et cela influence évidemment le calcul.

Je n'ai plus les loyers maximum de l'aise en tête mais il me semble que pour des studios jusqu'aux appartements 2  chambres (dans ces quartiers !). La différence était d'environ 20-25 %.

Évidemment à Uccle, WSP, etc. Le loyer maxi AIS reste le même mais pas le loyer du marché.  Ça change la donne!

C'est vrai que le propriétaire n'a pas de droit de regard sur son locataire en louant via une AIS mais lorsqu'on remarque que même dans la location privée on tombe sur des "branquignolles" de première, le pourcentage de "mauvais locataires" est le même des deux côtés.

J'ai vu des locataires qui faisaient des BBQ sur leur terrasse, enfumant les autres appartements, un dimanche midi, criant et picolant... Oui, mais dans le privé... J'ai vu des locataires qui jouaient de la guitare jusque 2 heures du matin... Dans une AIS! C'est du kif-kif et que faire face à cela? Que ce soit le propriétaire privé OU l'AIS, on a du mal à les combattre! Ma solution, c'est la police! Et heureusement, notre commune a des prescriptions en matière de bruits et possède un appareil mesureur de décibels... Après 2 pv, 2 amendes, le locataire privé n'a pas réitéré, le social non plus...

En ce qui concerne la prise en charge des travaux, je vous donne une anecdote: je louais une maison de campagne à 3 chambres (4 façades) via l'AIS d'un propriétaire privé à un couple de personnes avec 2 enfants, le bail devait courir jusqu'au 31/08 de l'année suivante. Les locataires m'appellent, avant vacances de Noël, pour me prévenir qu'ils ont trouvé mieux ailleurs (à BXL) et veulent sortir le plus rapidement possible: je leur dis non évidemment, la sortie n'était pas légale. Ils ne m'ont pas écoutés... il faisait -20°c cet hiver là... ils sont partis... ont fermé le chauffage... Devinez qui a eu un coup de fil pour me dire que de la flotte sortait de la maison? C'est bibi évidemment, visite sur place: la cata! La maison n'était plus qu'un bloc de glace, les tuyaux de chauffage avaient éclatés sous la pression, une couche de 2 cm de glace recouvrait les murs, le plancher avait percé... Le locataire était assuré (ouf, un avantage des AIS aussi: obligation d'assurer le bien en abandon de recours ET nous vérifions que les locataires possèdent leur assurance et nous en notons les polices et le bon paiement). Ouf? Non, car les experts des deux assurances n'étaient pas d'accord: chaudière fermée ou non? La locataire a mis en avant que la chaudière fonctionnait mal et qu'elle coupait certaines fois, l'assurance proprio a mis en avant que les radiateurs avaient été fermés et non sur "l'étoile" des vannes... Disputes ente les deux, pas de remboursement... Qui a payé l'entiéreté des travaux? Qui a continué à assurer le loyer pour un bien inlouable? Oui, c'est bien l'AIS... Heureusement, ce genre de cas est relativement rare! Je n'en n'ai vu qu'un par ailleurs.

Pour les différences de loyer: comme je disais cela dépend des régions... En brabant wallon, la différence est très minime, pourquoi? Car la province offre aux AIS la couverture d'une partie des loyers, l'AIS peut donc assurer un loyer très proche du privé. En région de fortes pressions foncières, il est évident que si une AIS proposait 300 euros loyer pour un appartement de 2 chambres situé à ARLON, elle n'aurait pas de logement... Elle tente donc de s'approcher du prix du privé, mais sans exagérer car les locataires doivent aussi pouvoir les payer! Je pense que les différences doivent être plus significatives sur des régions comme Bruxelles effectivement, bien qu'il me semble que les AIS bruxelloises fonctionnent beaucoup avec du patrimoine public.

Concernant les travaux pour la vétusté, c'est de la logique: un bac de douche à remplacer car vieillot? Beh oui, s'il était déjà vieillot lors de la prise en charge du bien par l'AIS, ce sera au propriétaire de financer le travail (il peut toutefois avoir une prime de financement par l'AIS). Si ce bac de douche était nickel lors de la prise en charge et qu'il est dégradé en 3 ans, ce sera l'AIS qui le prendra en charge...

Par contre, ce que dit Françis est très juste et je dois dire qu'il y a certaines choses qui font "peur" au niveau des AIS... C'est justement le fait que ce sont nos petites poches de citoyens qui financent les mauvais payeurs des AIS... Et comme c'est très politisé, nous avons beaucoup de mal à expulser des locataires pour ne pas choquer l'opinion publique...

Et vous avez des candidats à 1.050 € ?

en effet j'ai des visites mais maintenant je dois choisir un bon locataire ? Est-ce que cela existe encore ?
Et je veux me protéger au maximum.....Bail de 1 an pour tester, etc...la totale......
Et le tarif AIS n'est pas adapté pour Lasne....

Surtout pour les beaux biens assortis de loyers de plus de 800€.

Avec l'exception que dans les beaux quartiers de Bruxelles, on a souvent la chance de tomber sur des "expats". Mais le taux de rotation est très élévé; il faut être multilingue et passer des heures à les former sur les spécificités relatives à la copropriété et les charges qui vont avec...

TiDju: si cela continue, va falloir s'abonner au Soir Immo