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Location via une AIS

stephbb27
Pimonaute
Lieu : Mons
Inscription : 12-04-2014
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Location via une AIS

Bonjour, je suis nouvelle dans le domaine. Je compte mettre ma maison actuelle en location d'ici 5 à 8 mois car je fais construire. Afin de me préserver, je pensais mettre ma maison en location via une AIS quitte à perdre un peu d'argent. Quelqu'un a-t-il ds retours par rapport à ce genre de location ou peut il m'en dire plus, me conseiller? Merci.


Steph

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LaurImmo
Pimonaute assidu
Lieu : ARLON
Inscription : 07-08-2013
Messages : 45

Re : Location via une AIS

Bonjour,

En tant qu'ancienne directrice d'AIS, je peux répondre à vos questions.

C'est une bonne solution si vous désirez avoir la paix: paiement des loyers chaque mois (même en cas de vide locatif ou en cas d'impayés), assurance que vous retrouverez votre bien en état initial (ils prennent en charge les dégâts locatifs tout comme la vétusté du bâtiment), les assistantes sociales et le gestionnaire assurent tout le suivi de A à Z (suivi social, visites régulières, bail, etc.). Les marges d'inter-médiation sont ridicules pour certaines AIS (5 euros par mois pour certaines -on arrivait même quelques fois à repayer les propriétaires en plus par rapport au loyer du locataire car les indexations ont lieu en janvier pour les propriétaires alors qu'elles étaient plus tard pour les locataires!-, surtout sur les zones de fortes pressions foncières, mais peuvent aller jusque 15% si la location privée n'offre pas une grande différence de loyers avec ceux du social: les régions les plus démunies sont concernées sur ce point: bassins Sambre et Meuse, territoires ruraux: centre et nord Luxembourg par exemple). L'AIS ouvre la porte à certaines primes pour travaux (réhabilitation, rénovation, chèques-travaux, primes provinciales, etc.).

Attention qu'une AIS n'est pas un service de logements sociaux pur: il s'agit de logements sociaux ET modestes, les loyers sont donc plus élevés que pour les SLSP. On n'y retrouve donc pas énormément de "cas sociaux", ce qui rassurant pour le propriétaire, beaucoup travaillent, mais sont tout simplement en dessous du seuil de pauvreté (ce qui concerne 70% de la population belge...).

La seule condition que l'AIS demandera est que votre logement doit respecter SCRUPULEUSEMENT les critères minimaux de salubrité du CWATUP.

Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas.


Agente immobilière titulaire IPI: Syndic & Régisseur   
Formatrice IFAPME en administration de biens immobiliers, déontologie

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stephbb27
Pimonaute
Lieu : Mons
Inscription : 12-04-2014
Messages : 3

Re : Location via une AIS

Merci pour tous ces renseignements,
Je sais que je vois le pire mais si par exemple, le locataire venait à mettre le feu de façon accidentelle (à cause d'une friteuse par exemple) à ma maison, et que bien sûr je sois assurée moi pour le bâtiment, ce qui est logique, que se passerait-il, comment cela se passerait-il? J'avoue que j'imagine le pire, mais sait-on jamais ... !
Pour information, ce qui n'y change rien, j'habite du côté de Mons, dans le Hainaut.
Savez-vous me dire si une agence immobilière peut m'assurer les mêmes conditions? Merci.


Steph

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 307

Re : Location via une AIS

Je ne suis pas un ancien directeur d'AIS mais je peux peut-être compléter un peu le tableau :

- D'abord, le loyer que vous recevrez sera amputé d'environ 40% par rapport au loyer que pourrait rapporter votre bien.
- Ensuite, vous n'avez aucun droit de regard sur le choix des locataires. (Je connais un cas de location d'appartement via une AIS dans un immeuble bourgeois de l'une des plus belles avenues d'Uccle... une famille nombreuse qui "fout le bordel" et que les résidents sont forcés de supporter.)

il s'agit de logements sociaux ET modestes, les loyers sont donc plus élevés que pour les SLSP. On n'y retrouve donc pas énormément de "cas sociaux", ce qui rassurant pour le propriétaire, beaucoup travaillent, mais sont tout simplement en dessous du seuil de pauvreté (ce qui concerne 70% de la population belge...).

"Pas énormément de cas sociaux" ? Ah bon...
"70% de la population belge sous le seuil de pauvreté" ? Heu...

Concernant l'assurance incendie, vous contractez une assurance (avec éventuel abandon de recours si vous voulez) et vous êtes tranquille.

J'admets que le fait de louer via AIS permet certains avantages au niveau fiscal ou primes pour travaux (mais cela vous impose aussi de faire faire ces travaux par un entrepreneur agréé) et j'admets que vous êtes assuré de recevoir votre (petit) loyer. C'est une solution pour des proprios âgés ne sachant plus gérer leurs biens, ou d'autres qui ne veulent plus gérer et qui ont les moyens de supporter l'énorme perte financière qui en découle, mais dans l'absolu, je déconseille pour ma part...


rexou

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 248

Re : Location via une AIS

LaurImmo a écrit :

On n'y retrouve donc pas énormément de "cas sociaux", ce qui rassurant pour le propriétaire, beaucoup travaillent, mais sont tout simplement en dessous du seuil de pauvreté (ce qui concerne 70% de la population belge...).

Je ne vais rien dire sur le reste, même si je trouve le portrait dressé à sens unique et donc incorrect.
Mais ça... 70%... vous doutez de rien vous ! Même la FGTB n'oserait pas dire une telle annerie. Il nous faudrait moins d'un an pour être un pays en faillite...
C'est 15% - et encore, la méthode de calcul appliquée à la Belgique n'est pas très juste.
(Voir par ex. confirmation ici : http://www.lesoir.be/393296/article/actualite/belgique/politiclub/2014-01-03/armand-decker-candidat-aux-prochaines-elections)

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : Location via une AIS

Comme géomètre expert immobilier, propriétaire–bailleur, gestionnaire de biens immobilier en location et ancien syndic, j’ai une assez bonne expérience (j’ai 60 ans ! et oui !  ) des relations entre les différents acteurs de la location immobilière.
Je suis de plus l’expert immobilier de 2 AIS.

Pour commencer, tordons le coup aux préjugés.  Les locataires sociaux ne sont pas tous des marginaux.  Il y en a qui ont connu le malheur et tente de s’en sortir.  Je ne dis pas non plus que tout est rose.  J’ai vu quelques fois des choses immondes.  J’ai souvenir d’une importante expertise (+ de 110 appartements) dans une société de logement social qui m’a fait ouvrir des yeux comme des billes de billard, mais à tous points de vue, même parfois positifs. 

De mauvais locataires ou propriétaires, il y en a et issus de tous les milieux. 
Et pour répondre à Rexou, j’ai rencontré un cas très concret, à Uccle aussi, dans un superbe immeuble très standing.  Les propriétaires d’un appartement (et surtout les enfants) faisaient la nouba jusqu’à pas d’heure, du skate dans les couloirs, fumaient sur le balcon (et faisaient le BBQ) en jetant les mégots etc. par-dessus bord.  Les voisins, le syndic, la police, etc. sont intervenus pendant des années sans succès.   Le problème a perduré pendant des années, jusqu’à la revente de l’appartement.  Euh, ils étaient bien blancs et belges !
Ce cas n’est pas isolé et je rencontre beaucoup de locataires, dans le logement privé, qui se comportent plus mal que ceux des AIS. 

Les AIS répondent à un besoin.  Le système est imparfait et surtout a été mal appliqué et très mal expliqué au départ.
L’AIS se comporte vis-à-vis du bailleur comme un locataire normal et répond des dégâts locatifs mais pas des réparations normalement à charge du propriétaire (sauf convention).  S’il faut remplacer une douche vétuste, c’est normalement à charge du propriétaire.  Bien sûr, certaines AIS ont un ouvrier polyvalent et la facture est parfois plus douce.  Les petites rénovations (peintures !) au changement de locataire sont souvent prises directement en charge par l’AIS.
L’AIS a également droit à certaines aides, comme des primes à la rénovation qui ne sont généralement pas accordées aux propriétaires bailleurs et cela permet de rénover, parfois lourdement et en profondeur, des appartements et maisons.

Le loyer versé par l’AIS est inférieur à celui du marché mais il est garanti pour toute la durée du bail, souvent 9 ans.  Pas de commission d’agent immobilier, pas de chômage locatif, pas de remise en état entre 2 locataires, pas de problème de gestion !
J’ai un jour estimé, avec un ancien directeur d’AIS avec lequel j’avais de très bons contacts, que la différence entre le loyer AIS et le loyer du marché ne devait excéder 10% sur 9 ans !  Cela peut faire réfléchir.

Je connais 2 propriétaires qui ont confiés chacun une petite maison de rapport à une AIS qui a rénové les appartements, à l’aide des primes régionales (contrat de quartier, seul 30% des travaux sont à charge du propriétaire) et qui estiment qu’au terme des 9 ans ils seront largement gagnant et récupéreront, à ce moment-là, la gestion de leur bien.  Ils m’ont expliqué leur raisonnement d’un point de vue purement d’investisseur, et ça se tenait parfaitement.

L’AIS n’est pas la panacée.
Selon moi, un des plus grands problèmes des AIS est le coût réel du système car souvent les communes et les Cpas subventionnent largement les AIS et de manière assez opaque.  Et là, ce sont nos sous !
Un autre problème, c’est le discours de certains responsables d’AIS qui ont promis aux propriétaires qu’ils retrouveraient leur bien remis à neuf à la sortie alors que l’AIS ne réparera que les dégâts locatifs normaux.  Heureusement ce discours a changé avec l’arrivée de responsables moins « assistant sociaux ».
Reste encore le problème politique et sociétal, mais c’est un autre débat


Francis

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rexou
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 307

Re : Location via une AIS

J'avais pris un peu le contre-pied de la présentation si enthousiaste de Laurimmo, mais ce que dit Francis me semble plus proche de la réalité.

Oui, bien sur, certains locataires d'une AIS sont parfois d'une correction irréprochable. Le problème du bailleur, c'est à mes yeux qu'il n'a AUCUN pouvoir quant au choix de ce locataire, ni aucun moyen d'action directe en cas de souci. Ce problème est moins important dans le cas d'une maison ou d'une maison de rapport qui n'est pas en copropriété.

Les avantages cités par Francis sont réels. Et je sais que des primes sont possibles... mais cela ne risque-t-il pas d'influencer une révision à la hausse du RC ? Le raisonnement des 2 proprios de maisons de rapport tient sans doute la route, oui. Dans certains cas spécifiques avec rénovations et primes, on peut être gagnant.

Un différentiel de 10% par rapport à une location privée me semble bien peu... Si je m'en tiens au marché bruxellois de ces 10 dernières années, un loyer de 60% du loyer privé, garanti (ou bloqué, hors index) sur 9 ans me laisse entrevoir un écart bien plus important. Surtout dans la mesure où le risque de vide locatif d'un bien modeste est fort limité et si on tient compte que les loyers ont évolué plus vite que l'inflation ces dernières années.

Louer à une AIS peut en effet être une solution... certainement pas LA solution. Et encore moins en copropriété me semble-t-il. Mais pour les personnes âgées, pour les bailleurs qui désirent conserver leur bien et résider hors de Belgique... ou pour ceux qui veulent la paix et sont prêts à en payer le prix par la diminution des loyers notamment.

Je me méfie des chiffres... Francis cite un écart de loyer de 10%... et Laurimmo dénombre 70% de notre population sous le seuil de pauvreté. Pour ma part, j'ai retenu un écart de l'ordre de 40% de loyer à percevoir par le bailleur. Et dans l'absolu, je ne suis pas vraiment enthousiaste...

Niveau politique et société, c'est en effet un autre (et vaste) débat.  yikes


rexou

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Francis
Pimonaute incurable
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Messages : 3 404

Re : Location via une AIS

Mes exemples de rentabilité AIS se passent à Bxl, dans des quartiers populaires et difficiles généralement, vous voyez ce que je veux dire !  , et cela influence évidemment le calcul.

Je n'ai plus les loyers maximum de l'aise en tête mais il me semble que pour des studios jusqu'aux appartements 2  chambres (dans ces quartiers !). La différence était d'environ 20-25 %.

Évidemment à Uccle, WSP, etc. Le loyer maxi AIS reste le même mais pas le loyer du marché.  Ça change la donne!


Francis

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grmff
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Re : Location via une AIS

Pour ma part, j'ai retenu un écart de l'ordre de 40% de loyer à percevoir par le bailleur.

Je pense que vous regardez uniquement le loyer qui est mentionné sur la bail, et pas le reste.

Si vous louez à une AIS, en tout cas en Wallonie, vous êtes exonéré du payement du précompte immobilier. Et bien que tout le monde dise "qu'on ne paye pas de taxe sur les loyers", cela correspond à un à deux mois de loyer dans pas mal de région!

Je pense qu'au niveau de l'IPP, vous avez aussi une réduction.

Si vous louez à une AIS, vos travaux de remise en état sont largement subventionnés. Jusqu'à 55.000€/ appartement (!), avec conditions de location long terme, évidemment.

Si vous louez à une AIS, vous ne faites plus une visite, vous ne perdez plus un loyer, le loyer est payé par quelqu'un de solvable, vous n'avez plus de frais d'avocat, vous ne courrez plus pour un con de locataire pas capable de remplacer un robinet,...

Bref, je pense que la location via AIS n'est pas une absurdité pour un propriétaire. Dans certains cas, cela peut aussi être une bonne affaire.

Mais au delà de ces considérations, j'avoue que je ne passe pas par AIS, même si je collabore avec AIS, services sociaux et autres services de relogement divers et variés.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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LaurImmo
Pimonaute assidu
Lieu : ARLON
Inscription : 07-08-2013
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Re : Location via une AIS

C'est vrai que le propriétaire n'a pas de droit de regard sur son locataire en louant via une AIS mais lorsqu'on remarque que même dans la location privée on tombe sur des "branquignolles" de première, le pourcentage de "mauvais locataires" est le même des deux côtés.

J'ai vu des locataires qui faisaient des BBQ sur leur terrasse, enfumant les autres appartements, un dimanche midi, criant et picolant... Oui, mais dans le privé... J'ai vu des locataires qui jouaient de la guitare jusque 2 heures du matin... Dans une AIS! C'est du kif-kif et que faire face à cela? Que ce soit le propriétaire privé OU l'AIS, on a du mal à les combattre! Ma solution, c'est la police! Et heureusement, notre commune a des prescriptions en matière de bruits et possède un appareil mesureur de décibels... Après 2 pv, 2 amendes, le locataire privé n'a pas réitéré, le social non plus...

En ce qui concerne la prise en charge des travaux, je vous donne une anecdote: je louais une maison de campagne à 3 chambres (4 façades) via l'AIS d'un propriétaire privé à un couple de personnes avec 2 enfants, le bail devait courir jusqu'au 31/08 de l'année suivante. Les locataires m'appellent, avant vacances de Noël, pour me prévenir qu'ils ont trouvé mieux ailleurs (à BXL) et veulent sortir le plus rapidement possible: je leur dis non évidemment, la sortie n'était pas légale. Ils ne m'ont pas écoutés... il faisait -20°c cet hiver là... ils sont partis... ont fermé le chauffage... Devinez qui a eu un coup de fil pour me dire que de la flotte sortait de la maison? C'est bibi évidemment, visite sur place: la cata! La maison n'était plus qu'un bloc de glace, les tuyaux de chauffage avaient éclatés sous la pression, une couche de 2 cm de glace recouvrait les murs, le plancher avait percé... Le locataire était assuré (ouf, un avantage des AIS aussi: obligation d'assurer le bien en abandon de recours ET nous vérifions que les locataires possèdent leur assurance et nous en notons les polices et le bon paiement). Ouf? Non, car les experts des deux assurances n'étaient pas d'accord: chaudière fermée ou non? La locataire a mis en avant que la chaudière fonctionnait mal et qu'elle coupait certaines fois, l'assurance proprio a mis en avant que les radiateurs avaient été fermés et non sur "l'étoile" des vannes... Disputes ente les deux, pas de remboursement... Qui a payé l'entiéreté des travaux? Qui a continué à assurer le loyer pour un bien inlouable? Oui, c'est bien l'AIS... Heureusement, ce genre de cas est relativement rare! Je n'en n'ai vu qu'un par ailleurs.

Pour les différences de loyer: comme je disais cela dépend des régions... En brabant wallon, la différence est très minime, pourquoi? Car la province offre aux AIS la couverture d'une partie des loyers, l'AIS peut donc assurer un loyer très proche du privé. En région de fortes pressions foncières, il est évident que si une AIS proposait 300 euros loyer pour un appartement de 2 chambres situé à ARLON, elle n'aurait pas de logement... Elle tente donc de s'approcher du prix du privé, mais sans exagérer car les locataires doivent aussi pouvoir les payer! Je pense que les différences doivent être plus significatives sur des régions comme Bruxelles effectivement, bien qu'il me semble que les AIS bruxelloises fonctionnent beaucoup avec du patrimoine public.

Concernant les travaux pour la vétusté, c'est de la logique: un bac de douche à remplacer car vieillot? Beh oui, s'il était déjà vieillot lors de la prise en charge du bien par l'AIS, ce sera au propriétaire de financer le travail (il peut toutefois avoir une prime de financement par l'AIS). Si ce bac de douche était nickel lors de la prise en charge et qu'il est dégradé en 3 ans, ce sera l'AIS qui le prendra en charge...

Par contre, ce que dit Françis est très juste et je dois dire qu'il y a certaines choses qui font "peur" au niveau des AIS... C'est justement le fait que ce sont nos petites poches de citoyens qui financent les mauvais payeurs des AIS... Et comme c'est très politisé, nous avons beaucoup de mal à expulser des locataires pour ne pas choquer l'opinion publique...


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tototristan
Pimonaute bavard
Inscription : 31-10-2005
Messages : 239

Re : Location via une AIS

J'ai fait le test avec AIS :
Actuellement je demande un loyer de 1050 € pour une maison avec 3 chambres, maison 4 façades à Lasne.
Avec AIS, dans ma région à Lasne ce serait de 700 à 750 €; donc cela fait une perte de 300 € par mois....C'est un peu beaucoup....
La différence est trop grande et cela ne m'intéresse plus et en plus de cela il y a très peu de logements sociaux à Lasne....Donc mauvais ajustement selon la région et des maison modestes il y en a de moins en moins à Lasne....Si je la vendais, elle serait transformée, agrandie et potentiellement louée plus cher...Il faudrait que ce soit mieux adapté aux différents communes et pas par région.....

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Location via une AIS

Et vous avez des candidats à 1.050 € ?


Francis

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Location via une AIS

Sûrement.

Ils doivent se presser au portillon car ce n'est pas cher pour ceux qui veulent absolument habiter dans la commune la plus chère du Brabant Wallon...

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tototristan
Pimonaute bavard
Inscription : 31-10-2005
Messages : 239

Re : Location via une AIS

en effet j'ai des visites mais maintenant je dois choisir un bon locataire ? Est-ce que cela existe encore ?
Et je veux me protéger au maximum.....Bail de 1 an pour tester, etc...la totale......
Et le tarif AIS n'est pas adapté pour Lasne....

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Location via une AIS

Est-ce que cela existe encore ?

J'ai plusieurs biens à WSP, dans le Hainaut et dans la Province de Namur que je loue depuis 15 ans.

Le bilan est que à chaque fois, ce sont d'autres cas de figure mais la réponse est que le bon locataire, il est devenu propriétaire.

Donc la réponse à votre question est non!

Quand on voit les gains en bourse par rapport au rendement de  l'immobilier locatif (voir aussi l'article dans le Cri à ce sujet...)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Location via une AIS

Surtout pour les beaux biens assortis de loyers de plus de 800€.

Avec l'exception que dans les beaux quartiers de Bruxelles, on a souvent la chance de tomber sur des "expats". Mais le taux de rotation est très élévé; il faut être multilingue et passer des heures à les former sur les spécificités relatives à la copropriété et les charges qui vont avec...

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : Location via une AIS

Dans le supplément Immo du soir de ce jeudi, un article assez intéressant sur les Agences Immobilières Sociales.


Francis

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 298
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Re : Location via une AIS

Francis a écrit :

Dans le supplément Immo du soir de ce jeudi, un article assez intéressant sur les Agences Immobilières Sociales.

TiDju: si cela continue, va falloir s'abonner au Soir Immo  wink


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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stephbb27
Pimonaute
Lieu : Mons
Inscription : 12-04-2014
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Re : Location via une AIS

Merci à toutes et tous pour les nombreux commentaires, maintenant j'en sais un peu plus sur le sujet ;-)


Steph

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