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    locataire - résiliation bail - indemnités

    GregB
    Pimonaute
    Lieu : Liège
    Inscription : 12-05-2014
    Messages : 7

    locataire - résiliation bail - indemnités

    Bonjour,

    Un locataire ayant un bail de 3 ans (la première année se terminant le 1/7/14) met fin à celui-ci.
    Conformément aux modalités du bail, il y a indemnité de x mois de loyer à payer (x étant le nombre d'années restant, ici 2 mois de loyer).

    En tenant compte de cette formule :

    http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/1.-bail-de-residence-principale-

    Cessions et sous-locations

    Le locataire aura le droit de céder ses droits ou de sous-louer dans des conditions expressément prévues par la loi.


    Le locataire demande donc la résiliation et demande s'il peut relouer le bien afin d'éviter les indemnités.

    Le locataire reçois une réponse de son propriétaire lui indiquant qu'il est OK pour la résiliation, mais que par contre, il a quelqu’un pour occuper le bien une fois le préavis terminé et donc, il faudra payer 2 mois d'indemnités.

    A mon sens, la situation requiert un accord amiable, en effet, à partir de ce moment là, chaque propriétaire peut dire qu'il a quelqu'un (vrai ou pas) et toucher des indemnités.
    Dans le cas présent, les indemnités sont vides de sens, en effet le propriétaire ne subis aucun préjudice vu que le bien serait occupé directement.

    Comment négocier ce cas de figure ? Comment éviter de payer les indemnités.

    Merci d 'avance !

    Hors ligne

    tototristan
    Pimonaute bavard
    Inscription : 31-10-2005
    Messages : 239

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    GregB a écrit :

    Bonjour,

    Un locataire ayant un bail de 3 ans (la première année se terminant le 1/7/14) met fin à celui-ci.
    Conformément aux modalités du bail, il y a indemnité de x mois de loyer à payer (x étant le nombre d'années restant, ici 2 mois de loyer).

    En tenant compte de cette formule :

    http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/1.-bail-de-residence-principale-

    Cessions et sous-locations

    Le locataire aura le droit de céder ses droits ou de sous-louer dans des conditions expressément prévues par la loi.


    Le locataire demande donc la résiliation et demande s'il peut relouer le bien afin d'éviter les indemnités.

    Le locataire reçois une réponse de son propriétaire lui indiquant qu'il est OK pour la résiliation, mais que par contre, il a quelqu’un pour occuper le bien une fois le préavis terminé et donc, il faudra payer 2 mois d'indemnités.

    A mon sens, la situation requiert un accord amiable, en effet, à partir de ce moment là, chaque propriétaire peut dire qu'il a quelqu'un (vrai ou pas) et toucher des indemnités.
    Dans le cas présent, les indemnités sont vides de sens, en effet le propriétaire ne subis aucun préjudice vu que le bien serait occupé directement.

    Comment négocier ce cas de figure ? Comment éviter de payer les indemnités.

    Merci d 'avance !

    A vérifier par les grands spécialistes mais si le propriétaire a dit qu'il a quelqu'un, cela peut être quelqu'un de sa famille, un ami, etc.....C'est son problème et il a le droit de choisir lui-même son locataire et la loi peut être appliquée et selon moi il peut réclamer les indemnités; Il faut réfléchir quand on signe un bail et c'est normal pour un départ anticipé !

    Hors ligne

    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 03-12-2012
    Messages : 689

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    tototristan a écrit :

    A vérifier par les grands spécialistes mais si le propriétaire a dit qu'il a quelqu'un, cela peut être quelqu'un de sa famille, un ami, etc.....C'est son problème et il a le droit de choisir lui-même son locataire et la loi peut être appliquée et selon moi il peut réclamer les indemnités; Il faut réfléchir quand on signe un bail et c'est normal pour un départ anticipé !

    Oui l'indemnité, qui n'est pas forcément de deux mois d'ailleurs pour un bail de type court, est une indemnité de résiliation anticipée du contrat. Elle ne couvre pas le manque à gagner de bailleur en loyers perdus suite à la résiliation, mais bien la rupture de l'engagement du locataire.
    Elle peut être due même si le bailleur reloue tout de suite.

    Il n'en va pas de même pour les loyers en période de préavis. Si le bailleur reloue avant la fin du préavis, il ne peut pas me semble-t-il toucher deux loyers, et les loyers du locataire sortant prennent fin dès l'entrée du suivant.


    ________________________
    ’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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    GregB
    Pimonaute
    Lieu : Liège
    Inscription : 12-05-2014
    Messages : 7

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Bonjour !

    Je comprends le point de vue, néanmoins, si le locataire "fourni" à son propriétaire un nouveau locataire, quand bien même le propriétaire à qqun, il n'est donc plus justifier de réclamer des indemnités ?

    Effectivement il faut toujours réfléchir, néanmoins, qui peut savoir de quoi demain sera fait ?


    ChristopheDelagrange a écrit :

    tototristan a écrit :
    A vérifier par les grands spécialistes mais si le propriétaire a dit qu'il a quelqu'un, cela peut être quelqu'un de sa famille, un ami, etc.....C'est son problème et il a le droit de choisir lui-même son locataire et la loi peut être appliquée et selon moi il peut réclamer les indemnités; Il faut réfléchir quand on signe un bail et c'est normal pour un départ anticipé !

    Oui l'indemnité, qui n'est pas forcément de deux mois d'ailleurs pour un bail de type court, est une indemnité de résiliation anticipée du contrat. Elle ne couvre pas le manque à gagner de bailleur en loyers perdus suite à la résiliation, mais bien la rupture de l'engagement du locataire.
    Elle peut être due même si le bailleur reloue tout de suite.

    Il n'en va pas de même pour les loyers en période de préavis. Si le bailleur reloue avant la fin du préavis, il ne peut pas me semble-t-il toucher deux loyers, et les loyers du locataire sortant prennent fin dès l'entrée du suivant.

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    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 03-12-2012
    Messages : 689

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    GregB a écrit :

    Bonjour !

    Je comprends le point de vue, néanmoins, si le locataire "fourni" à son propriétaire un nouveau locataire, quand bien même le propriétaire à qqun, il n'est donc plus justifier de réclamer des indemnités ?

    Le propriétaire n'est pas obligé d'accepter que le locataire présente un successeur.

    Le mieux est de trouver un arrangement à l'amiable.

    Mais en tout état de cause, évitez, comme le font beaucoup de locataires, de vous considérer comme le pauvre locataire victime de ces méchants proprios qui sont tous riches et veulent encore gagner plus, et qui etc... Restez zen. Rien n'est plus irritant que de voir son droit bafoué par l'autre partie. Admettez la position du proprio, qui est en droit, et tentez de le convaincre que mieux vaut un arrangement.


    ________________________
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    GregB
    Pimonaute
    Lieu : Liège
    Inscription : 12-05-2014
    Messages : 7

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Bonjour,

    Ce n'est pas mon intention (de se placer en victime) et je n'ai pas l'impression de l'avoir sous entendu. Il s'agit ici, à mon sens, de défendre au mieux ses intérêts, que l'on soit locataire ou proprio (tout le monde défend au mieux ses intérêts).

    Fort bien mais que faites-vous de cette citation du site notaire.be ?:
    http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/1.-bail-de-residence-principale-

    Cessions et sous-locations

    Le locataire aura le droit de céder ses droits ou de sous-louer dans des conditions expressément prévues par la loi.

    Elle me semble entrer en contradiction avec ce que vous dites. Avez-vous un texte sur lequel vous appuyer ?

    Une partie de ma réflexion vient de cette citation et je ne trouve pas de réponse simple ...
    L'amiable semble (comme toujours) une bonne solution, mais c'est toujours bien d'avoir une base sur laquelle s'appuyer ...

    Merci d'avance !

    ChristopheDelagrange a écrit :

    GregB a écrit : Bonjour !

    Je comprends le point de vue, néanmoins, si le locataire "fourni" à son propriétaire un nouveau locataire, quand bien même le propriétaire à qqun, il n'est donc plus justifier de réclamer des indemnités ?


    Le propriétaire n'est pas obligé d'accepter que le locataire présente un successeur.

    Le mieux est de trouver un arrangement à l'amiable.

    Mais en tout état de cause, évitez, comme le font beaucoup de locataires, de vous considérer comme le pauvre locataire victime de ces méchants proprios qui sont tous riches et veulent encore gagner plus, et qui etc... Restez zen. Rien n'est plus irritant que de voir son droit bafoué par l'autre partie. Admettez la position du proprio, qui est en droit, et tentez de le convaincre que mieux vaut un arrangement.

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    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 03-12-2012
    Messages : 689

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    GregB a écrit :

    Fort bien mais que faites-vous de cette citation du site notaire.be ?:
    http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/1.-bail-de-residence-principale-

    Vous n'êtes pas dans le cadre d'une cession ou d'une sous-location, mais d'une rupture de contrat.
    Rupture qui implique une indemnité.


    ________________________
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    GregB
    Pimonaute
    Lieu : Liège
    Inscription : 12-05-2014
    Messages : 7

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Je vous avoue que je ne fais pas vraiment la différence entre les 2...
    Le mot cession est souvent utilisé dans le contexte des dettes et des créances.
    Ici, c'est une rupture d'accord, mais est-ce que cela exclu d'office la cession du contrat ? (parle-t-on d'ailleurs de cession du contrat ?)

    ChristopheDelagrange a écrit :

    GregB a écrit :
    Fort bien mais que faites-vous de cette citation du site notaire.be ?:
    http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/1.-bail-de-residence-principale-

    Vous n'êtes pas dans le cadre d'une cession ou d'une sous-location, mais d'une rupture de contrat.
    Rupture qui implique une indemnité.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Vous  avez donné votre renon. Le contrat prévoit la possibilité de congé anticipé, et des indemnités de rupture qui vont avec.

    Le proprio a tout a fait le droit de réclamer ces indemnités contractuelles. Certains propriétaire ne le font pas. D'autres réclament leur droit, rien que leur droit, tout leur droit...


    Pour ce qui est de la sous-location, c'est la pire des solutions pour vous. Si vous sous-louez, vous restez responsable de toutes les conneries de vote locataire: non payement, dégats locatifs, refus de quitter en fin de bail, etc.

    En outre, quoi qu'en dise le site des notaires, la sous-location en matière de bail de résidence principale est interdite sauf autorisation du propriétaire (ou convention contraire, notamment au bail)

    Bref, vous avez raison de vouloir échapper au paiement des indemnités. Hélas, le propriétaire a droit aux indemnités. Pourquoi vous ferait-il ce cadeau?


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
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    Messages : 689

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    grmff a écrit :

    Bref, vous avez raison de vouloir échapper au paiement des indemnités. Hélas, le propriétaire a droit aux indemnités. Pourquoi vous ferait-il ce cadeau?

    Tout à fait
    J'ajouterais à titre perso que souvent je ne l'ai pas réclamée cette indemnité, et que je n'ai pas eu un seul merci.
    Pire, un locataire quittant après quelques mois, et à qui je réclamais un mois d'indemnités au lieu de trois, m'en a beaucoup voulu. Si j'avais su, je lui aurais réclamé les trois mois, par principe, quitte à transiger après.


    ________________________
    ’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 16 373
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    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Je ne réclame jamais les indemnités (pourtant contractuelles) aux locataires tant que je ne perd pas de loyer ou qu'on ne va pas en justice. Idem pour les préavis "raccourcis"

    Et effectivement, jamais un merci.

    Cela me fait penser à ce locataire à qui je devais rembourser un demi-mois de loyer puisqu'il avait quitté en cours de mois et que le bien avait été reloué en cours de bail: il voulait que je lui paye la copie supplémentaire des clés... ou ne me la rendait pas.

    Il ne me les a pas encore rendues. Je ne lui ai pas encore rendu le demi-mois...


    Grmf!
    ----------------
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    GregB
    Pimonaute
    Lieu : Liège
    Inscription : 12-05-2014
    Messages : 7

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Bonjour et merci pour vos réponses. J'y vois plus clair maintenant.
    Avouez que sur le principe, le doute est raisonnable !

    Il reste donc une espérance d'accord amiable dans ce cas-ci, car le proprio les réclames malheureusement.

    Encore merci !



    ChristopheDelagrange a écrit :

    grmff a écrit :
    Bref, vous avez raison de vouloir échapper au paiement des indemnités. Hélas, le propriétaire a droit aux indemnités. Pourquoi vous ferait-il ce cadeau?
    Tout à fait
    J'ajouterais à titre perso que souvent je ne l'ai pas réclamée cette indemnité, et que je n'ai pas eu un seul merci.
    Pire, un locataire quittant après quelques mois, et à qui je réclamais un mois d'indemnités au lieu de trois, m'en a beaucoup voulu. Si j'avais su, je lui aurais réclamé les trois mois, par principe, quitte à transiger après.

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    Leopold
    Pimonaute
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 10-09-2012
    Messages : 15

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Je me permets de vous solliciter afin d'avoir un complément d'information

    Dans le cas ou le propriétaire réclame ses indemnités, peut il également relouer son bien  immédiatement et ainsi cumuler les deux revenus?

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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    Messages : 11 860
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    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Leopold a écrit :

    Je me permets de vous solliciter afin d'avoir un complément d'information

    Dans le cas ou le propriétaire réclame ses indemnités, peut il également relouer son bien  immédiatement et ainsi cumuler les deux revenus?

    Juridiquement parlant, oui.

    L'indemnité est une pénalité contractuelle résultant de la résiliation anticipée.

    Pour être complet: le préavis doit être respecté et vous ne pouvez évidemment pas relouer avec une prise d'effet antérieure à la fin du préavis.

    Sauf accords à prendre avec le locataire sortant.


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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Bien sur que l'indemnité est due !
    - Notez que le principe même de la possibilité d'une résiliation anticipée moyennant indemnité est déjà une disposition ajoutée au bail -et non obligatoire dans le cadre d'un bail court- favorable au locataire.
    - Notez aussi que le mode de calcul que vous mentionnez (indemnité dégressive) est particulièrement favorable au locataire (perso, je mentionne 3 mois d'indemnité irréductible). Si vous pouviez légalement éviter de devoir cette indemnité, quel serait encore l'intérêt pour un bailleur de mentionner la durée du bail ?
    Voilà déjà deux bonnes raisons de remercier votre proprio.  smile

    - Vous rompez lez bail anticipativement, l'indemnité est indiscutablement due.
    - La sous-location est interdite et le bailleur n'a pas à accepter un éventuel repreneur que vous proposeriez. Il n'a pas non plus à se justifier devant vous sur ses choix.
    - Le bien est reloué immédiatement ou non : cela ne vous concerne en rien.

    A noter qu'un accord est toujours possible, dans le cadre de bonnes relations. En cas de rupture anticipée, je me contente de la moitié des indemnités contractuelles de  mois, ou même d'un seul mois, en cas de résiliation amiable. Si le juge doit intervenir, je demande la totalité des  mois bien sur. Et j'ajoute qu'un locataire qui s'ingère dans la gestion de mon bien après son départ et/ou cherche à contourner ses obligations contractuelles ne m'incite pas vraiment à lui faire de cadeau. Cadeau dont je confirme la quasi-absence de remerciements de la part des locataires.


    rexou

    Hors ligne

    GregB
    Pimonaute
    Lieu : Liège
    Inscription : 12-05-2014
    Messages : 7

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Bonjour,

    Comme vous le concluez, je pense que quand des relations sont bonnes, il y a moyen de s'arranger à l'amiable.

    Ce n'est pas parce que c'est écrit qu'il faut faire respecter tout à la lettre, c'est aussi pour se protéger en cas de souci, ici, on espère un accord amiable dans le but d'économiser des frais, ce qui est tout à fait défendable aussi à mon sens, même s'il n'y a pas d'écrit...

    Encore merci pour tous les éclaircissements.

    Bàv

    rexou a écrit :

    Bien sur que l'indemnité est due !
    - Notez que le principe même de la possibilité d'une résiliation anticipée moyennant indemnité est déjà une disposition ajoutée au bail -et non obligatoire dans le cadre d'un bail court- favorable au locataire.
    - Notez aussi que le mode de calcul que vous mentionnez (indemnité dégressive) est particulièrement favorable au locataire (perso, je mentionne 3 mois d'indemnité irréductible). Si vous pouviez légalement éviter de devoir cette indemnité, quel serait encore l'intérêt pour un bailleur de mentionner la durée du bail ?
    Voilà déjà deux bonnes raisons de remercier votre proprio.  smile

    - Vous rompez lez bail anticipativement, l'indemnité est indiscutablement due.
    - La sous-location est interdite et le bailleur n'a pas à accepter un éventuel repreneur que vous proposeriez. Il n'a pas non plus à se justifier devant vous sur ses choix.
    - Le bien est reloué immédiatement ou non : cela ne vous concerne en rien.

    A noter qu'un accord est toujours possible, dans le cadre de bonnes relations. En cas de rupture anticipée, je me contente de la moitié des indemnités contractuelles de  mois, ou même d'un seul mois, en cas de résiliation amiable. Si le juge doit intervenir, je demande la totalité des  mois bien sur. Et j'ajoute qu'un locataire qui s'ingère dans la gestion de mon bien après son départ et/ou cherche à contourner ses obligations contractuelles ne m'incite pas vraiment à lui faire de cadeau. Cadeau dont je confirme la quasi-absence de remerciements de la part des locataires.

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Ce n'est pas parce que c'est écrit qu'il faut faire respecter tout à la lettre, c'est aussi pour se protéger en cas de souci, ici, on espère un accord amiable dans le but d'économiser des frais, ce qui est tout à fait défendable aussi à mon sens, même s'il n'y a pas d'écrit...

    Dans votre cas, le bailleur s'est déjà montré fort souple dans la rédaction de son bail et l'indemnité (2 mois) qu'il vous réclame n'est pas excessive.

    Économiser des frais revient à obtenir un cadeau supplémentaire. L'idée est défendable, oui. A mon sens, les arguments à présenter sont plutôt l'absence de problème durant la location, la régularité des paiements de loyer, la restitution des lieux propres et en bon état, vos relations cordiales avec le bailleur... et un sourire. Ne perdez pas de vue que votre économie est aussi une perte pour le bailleur.

    Cet accord que vous demandez n'est pas un dû. Et vous interroger sur le droit de votre bailleur à disposer de son bien après que vous l'ayez quitté n'est pas vraiment une bonne idée.


    rexou

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    GregB
    Pimonaute
    Lieu : Liège
    Inscription : 12-05-2014
    Messages : 7

    Re : locataire - résiliation bail - indemnités

    Évidemment, car c'est le cas et si c'était le cas contraire, je n'oserai même pas demander ... pour ma part.

    Au départ, quand ne connait pas les détails, on remet tout en question pour pouvoir comprendre, c'est compris maintenant :-)

    Non non rassurez-vous la question n'a pas été posée comme cela au propriétaire.

    rexou a écrit :

    Citation : A mon sens, les arguments à présenter sont plutôt l'absence de problème durant la location, la régularité des paiements de loyer, la restitution des lieux propres et en bon état, vos relations cordiales avec le bailleur... et un sourire.

    Cet accord que vous demandez n'est pas un dû. Et vous interroger sur le droit de votre bailleur à disposer de son bien après que vous l'ayez quitté n'est pas vraiment une bonne idée.

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