locataire - résiliation bail - indemnités

Bonjour,

Un locataire ayant un bail de 3 ans (la première année se terminant le 1/7/14) met fin à celui-ci.
Conformément aux modalités du bail, il y a indemnité de x mois de loyer à payer (x étant le nombre d'années restant, ici 2 mois de loyer).

En tenant compte de cette formule :

http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/1.-bail-de-residence-principale-

Cessions et sous-locations

Le locataire aura le droit de céder ses droits ou de sous-louer dans des conditions expressément prévues par la loi.

Le locataire demande donc la résiliation et demande s'il peut relouer le bien afin d'éviter les indemnités.

Le locataire reçois une réponse de son propriétaire lui indiquant qu'il est OK pour la résiliation, mais que par contre, il a quelqu’un pour occuper le bien une fois le préavis terminé et donc, il faudra payer 2 mois d'indemnités.

A mon sens, la situation requiert un accord amiable, en effet, à partir de ce moment là, chaque propriétaire peut dire qu'il a quelqu'un (vrai ou pas) et toucher des indemnités.
Dans le cas présent, les indemnités sont vides de sens, en effet le propriétaire ne subis aucun préjudice vu que le bien serait occupé directement.

Comment négocier ce cas de figure ? Comment éviter de payer les indemnités.

Merci d 'avance !

tototristan a écrit :
A vérifier par les grands spécialistes mais si le propriétaire a dit qu'il a quelqu'un, cela peut être quelqu'un de sa famille, un ami, etc.....C'est son problème et il a le droit de choisir lui-même son locataire et la loi peut être appliquée et selon moi il peut réclamer les indemnités; Il faut réfléchir quand on signe un bail et c'est normal pour un départ anticipé !

Oui l'indemnité, qui n'est pas forcément de deux mois d'ailleurs pour un bail de type court, est une indemnité de résiliation anticipée du contrat. Elle ne couvre pas le manque à gagner de bailleur en loyers perdus suite à la résiliation, mais bien la rupture de l'engagement du locataire.
Elle peut être due même si le bailleur reloue tout de suite.

Il n'en va pas de même pour les loyers en période de préavis. Si le bailleur reloue avant la fin du préavis, il ne peut pas me semble-t-il toucher deux loyers, et les loyers du locataire sortant prennent fin dès l'entrée du suivant.

GregB a écrit : Bonjour !

Je comprends le point de vue, néanmoins, si le locataire "fourni" à son propriétaire un nouveau locataire, quand bien même le propriétaire à qqun, il n'est donc plus justifier de réclamer des indemnités ?

Le propriétaire n'est pas obligé d'accepter que le locataire présente un successeur.

Le mieux est de trouver un arrangement à l'amiable.

Mais en tout état de cause, évitez, comme le font beaucoup de locataires, de vous considérer comme le pauvre locataire victime de ces méchants proprios qui sont tous riches et veulent encore gagner plus, et qui etc... Restez zen. Rien n'est plus irritant que de voir son droit bafoué par l'autre partie. Admettez la position du proprio, qui est en droit, et tentez de le convaincre que mieux vaut un arrangement.

GregB a écrit :
Fort bien mais que faites-vous de cette citation du site notaire.be ?:
http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/1.-bail-de-residence-principale-

Vous n'êtes pas dans le cadre d'une cession ou d'une sous-location, mais d'une rupture de contrat.
Rupture qui implique une indemnité.

Bref, vous avez raison de vouloir échapper au paiement des indemnités. Hélas, le propriétaire a droit aux indemnités. Pourquoi vous ferait-il ce cadeau?

grmff a écrit :
Bref, vous avez raison de vouloir échapper au paiement des indemnités. Hélas, le propriétaire a droit aux indemnités. Pourquoi vous ferait-il ce cadeau?
Tout à fait
J'ajouterais à titre perso que souvent je ne l'ai pas réclamée cette indemnité, et que je n'ai pas eu un seul merci.
Pire, un locataire quittant après quelques mois, et à qui je réclamais un mois d'indemnités au lieu de trois, m'en a beaucoup voulu. Si j'avais su, je lui aurais réclamé les trois mois, par principe, quitte à transiger après.

Je me permets de vous solliciter afin d'avoir un complément d'information

Dans le cas ou le propriétaire réclame ses indemnités, peut il également relouer son bien  immédiatement et ainsi cumuler les deux revenus?

Bien sur que l'indemnité est due !
- Notez que le principe même de la possibilité d'une résiliation anticipée moyennant indemnité est déjà une disposition ajoutée au bail -et non obligatoire dans le cadre d'un bail court- favorable au locataire.
- Notez aussi que le mode de calcul que vous mentionnez (indemnité dégressive) est particulièrement favorable au locataire (perso, je mentionne 3 mois d'indemnité irréductible). Si vous pouviez légalement éviter de devoir cette indemnité, quel serait encore l'intérêt pour un bailleur de mentionner la durée du bail ?
Voilà déjà deux bonnes raisons de remercier votre proprio. 

- Vous rompez lez bail anticipativement, l'indemnité est indiscutablement due.
- La sous-location est interdite et le bailleur n'a pas à accepter un éventuel repreneur que vous proposeriez. Il n'a pas non plus à se justifier devant vous sur ses choix.
- Le bien est reloué immédiatement ou non : cela ne vous concerne en rien.

A noter qu'un accord est toujours possible, dans le cadre de bonnes relations. En cas de rupture anticipée, je me contente de la moitié des indemnités contractuelles de  mois, ou même d'un seul mois, en cas de résiliation amiable. Si le juge doit intervenir, je demande la totalité des  mois bien sur. Et j'ajoute qu'un locataire qui s'ingère dans la gestion de mon bien après son départ et/ou cherche à contourner ses obligations contractuelles ne m'incite pas vraiment à lui faire de cadeau. Cadeau dont je confirme la quasi-absence de remerciements de la part des locataires.

Citation : A mon sens, les arguments à présenter sont plutôt l'absence de problème durant la location, la régularité des paiements de loyer, la restitution des lieux propres et en bon état, vos relations cordiales avec le bailleur... et un sourire.

Cet accord que vous demandez n'est pas un dû. Et vous interroger sur le droit de votre bailleur à disposer de son bien après que vous l'ayez quitté n'est pas vraiment une bonne idée.