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Syndic en justice de paix contre l'AG

Grunchard
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 12-12-2013
Messages : 18

Syndic en justice de paix contre l'AG

Dans une toute petite copropriété (4 lots), une des copropriétaires (40 %) est aussi syndic.
Le toit est en mauvais état il faut choisir entre des réparations (4-5.000 €) et une rénovation complète (25.000 €).
La copropriétaire/syndic préfère la rénovation car elle pense pouvoir bénéficier de primes importantes en tant qu'habitante.
Elle prétend que même si l'AG préfère de s'en tenir à des réparations, elle peut, comme syndic, aller en justice de paix pour obliger à réaliser la rénovation.

Vos avis / expériences sont bienvenues.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 891
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Re : Syndic en justice de paix contre l'AG

Grunchard a écrit :

Elle prétend que même si l'AG préfère de s'en tenir à des réparations, elle peut, comme syndic, aller en justice de paix pour obliger à réaliser la rénovation.

Vos avis / expériences sont bienvenues.

Le syndic représente l'ACP. Un syndic ne peut donc pas entamer un procès contre l'ACP (= soi-même), ni contre les trois autres copropriétaires (pas de mandat de l'AG).

Mais elle peut entamer un procès comme copropriétaire si elle démissionne comme syndic.

Mais attention, un avocat du diable vous dira:

Si elle démissionne comme syndic et entame un procès contre l’ACP comme seul copropriétaire-résident elle gagnera probablement. Les trois devront alors payer 1/3 des frais d’avocat, huissier, payer eux-mêmes (chacun 1/3) les primes qu’elle rate, payer un expert pour les travaux et quand même faire les travaux de 25.000 EUR (et peut être plus).

Et probablement comme cerise sur le gâteau un syndic judiciaire aux frais des trois.

Réfléchissez et cherchez le compromis.


Cordialement,

Luc

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 654

Re : Syndic en justice de paix contre l'AG

luc a écrit :

Si elle démissionne comme syndic et entame un procès contre l’ACP comme seul copropriétaire-résident elle gagnera probablement. Les trois devront alors payer 1/3 des frais d’avocat, huissier, payer eux-mêmes (chacun 1/3) les primes qu’elle rate, payer un expert pour les travaux et quand même faire les travaux de 25.000 EUR (et peut être plus).
Et probablement comme cerise sur le gâteau un syndic judiciaire aux frais des trois.

Une double réponse qui me surprends mais j'avoue mon ignorance sur la question...
Pourquoi "elle gagnerait probablement" ? si les réparations sont suffisantes, pourquoi un juge imposerait le renouvellement du toit parce qu'une prop. (résidente ou non)  le souhaite contre l'avis de la majorité ?
Et pourquoi le syndic judiciaire ne serait qu'aux frais des 3 autres propriétaires ?

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Messages : 4 891
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Re : Syndic en justice de paix contre l'AG

max11 a écrit :

Une double réponse qui me surprends mais j'avoue mon ignorance sur la question...
Pourquoi "elle gagnerait probablement" ? si les réparations sont suffisantes, pourquoi un juge imposerait le renouvellement du toit parce qu'une prop. (résidente ou non)  le souhaite contre l'avis de la majorité ?

A l’école on apprend :
3 * 0 = 0
1 * 1 = 1
Il est donc insuffisant d’avoir une majorité de 3, il faut d’abord et avant tout avoir raison (=1).
En plus c’est un expert, désigné par le juge,  quoi va déterminer si les repartions proposés par l’ACP sont suffisante dans le contexte de la mission de l’ACP : « conserver l’immeuble ».

Cette procédure coutera facilement à l'ACP 3.000 à 6.000 EUR, si elle perd. Si elle gangne, au moins 2.000 EUR à repartir entre les 4.


max11 a écrit :

Et pourquoi le syndic judiciaire ne serait qu'aux frais des 3 autres propriétaires ?

Si le syndic actuel est bénévole il est logique que les frais supplémentaires du syndic judiciaire professionnel, si l’ACP est perdante, sont lié au jugement et donc à charge des CP, avec l’exclusion du CP qui a gagné.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 654

Re : Syndic en justice de paix contre l'AG

Merci pour la leçon  tongue

Mais vous partez donc du principe que le toit DOIT être remplacé et pas réparé. Ce qui n'est pas automatiquement vrai. Votre phrase "elle gagnera probablement" me semble donc un peu hâtive... à moins de connaître le dossier, ce qui n'est pas mon cas.
Il faut donc examiner la situation du toit car si un entrepreneur informe que des réparations sont suffisantes pour 4-5000 € et qu'il est sérieux, c'est peut-être lui qui a raison....

Pour les hono du syndic judiciaire, je ne suis pas votre raisonnement non plus. Si le syndic est démissionnaire, l'AG peut en désigner un autre. Ce n'est pas parce que le syndic bénévole ne veut plus s'en occuper que, d'office, ce sont aux autres à payer. Qu'il soit nommer par l'AG ou par le Juge...

En ligne

luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 891
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Re : Syndic en justice de paix contre l'AG

max11 a écrit :

Mais vous partez donc du principe que le toit DOIT être remplacé et pas réparé. Ce qui n'est pas automatiquement vrai. Votre phrase "elle gagnera probablement" me semble donc un peu hâtive... à moins de connaître le dossier, ce qui n'est pas mon cas.
Il faut donc examiner la situation du toit car si un entrepreneur informe que des réparations sont suffisantes pour 4-5000 € et qu'il est sérieux, c'est peut-être lui qui a raison....

Je pars du principe que le toit doit être conservé, donc pouvoir fonctionner comme un toit (pas d’infiltration d’eau, …).

Un entrepreneur est forcément partial. Il ne va proposer des techniques qu'il connait et peut mettre à l'œuvre.

Un expert judiciaire ou un expert indépendant (= une personne qui ne fera pas le travail) peut le déterminer correctement. Dans les cas que je connais personnellement un expert de ce type a su épargner en moyenne 40 à 60% du montant initial, pour un honoraire de 2 à 5 % du montant initial des grands travaux.

Exemple concret et réel : on a dans mon ACP quatre fois « réparée » dans le parking souterrain la même fuite d’eau avec des travaux énormes. La 5ème fois était la bonne : on avait finalement cherché d’où l’eau venait (frais initialement considéré comme inutile et superflue) et rendu impossible qu’elle puise entrer dans l’immeuble.

Il faut être riche pour bricoler.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 654

Re : Syndic en justice de paix contre l'AG

On est donc d'accord : il faut déterminer si la réparation ou le remplacement est la meilleur solution avant de dire que la propriétaire qui va attaquer va gagner et que le toit devra être renouvelé....
Sans polémiquer sur la meilleure décision, ce n'est pas le but de ce sujet, ni de ce site...

PS : j'ai aussi des exemples où on préconisait des remplacements alors qu'une simple réparation aurait été suffisante... On peut multiplier les exemples à l'infini dans le sens qu'on veut privilégier...

Bien cordialement

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