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[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Investissement dans les box garages et emplacements parking

sergebourlon
Pimonaute assidu
Inscription : 15-12-2012
Messages : 42

Investissement dans les box garages et emplacements parking

Bonjour,

Est-il plus intéressant d'acquérir un ou plusieurs box garage (plutôt qu'un appart ou studio) pour mettre en location ?
Est-ce plus intéressant au niveau fiscal (déductions impôts, etc) ?
Ce serait pour mettre en location à un particulier, pas usage prof.
Je possède un studio qui est en location et comme je n'y vis pas c'est moins intéressant au point de vue fiscale (bien propre et unique).

Merci de vos réponses

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 396

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

C'est d'un clair.....

- Le choix d'investir entre des garages et des apparts dépend de votre allocation financière, de votre capacité de gestion et de bricolage éventuellement, de votre aversion pour le risque, etc.
Naturellement, comme tout investissement, le plus cher (moins attractif pour tous) et le plus risqué est potentiellement le plus rentable.
Après, tout dépend de situation de vie et de paramètres personnels impossibles à prendre en compte.

Votre dernière phrase est loin d'être claire malheureusement.
Si vous avez achetez un studio, ensuite mis en location, vous perdez juste la majoration fiscale du bien propre et unique.
Chaque nouvel achat immobilier ne pourra alors plus que se déduire en capital et intérêts visant à annuler la taxation sur base du RC.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 432

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Pas du tout d'accord.  Le plus cher n'est pas le moins attractif ni le plus rentable.
Le tout est de chercher, attendre, examiner et sauter sur l'occasion quand elle se présente.

Pour les garages, il y a actuellement une spéculation et une recherche des garages à vendre.  Attention à certaines charges de copropriété, même pour des ACP de garages uniquement.
En principe, la location d'un garage est soumise à la TVA !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 513

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Cela dépend de vos revenus, du capital dont vous disposez, de la localisation de ce/ces garages ou appartement (tant au niveau de la demande du marché que de votre proximité géographique)

Fiscalement, si vous achetez un superbe appartement (avec garage si vous voulez), vous le déclarez au code 100 (habitation propre) même si vous le donnez en location et résidez ailleurs. C'est parfaitement légal et admis par le fisc. Et vous déclarez au code 106 votre studio. Ce serait donc fiscalement plus intéressant à priori que des garages. Vous pouvez aussi revendre le studio que vous possédez actuellement pour un achat unique d'un grand appart...

En tout cas, je vous déconseille très fort d'acheter des garages disséminés dans plusieurs bâtiments différents... beaucoup de chipot (et des règles différentes) pour des faibles loyers... Et je vous déconseille d'acheter quoi que ce soit qui soit trop éloigné de votre domicile, sauf si vous envisagez de déménager.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 513

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Francis a écrit :

Pas du tout d'accord.  Le plus cher n'est pas le moins attractif ni le plus rentable.
Le tout est de chercher, attendre, examiner et sauter sur l'occasion quand elle se présente.

Pour les garages, il y a actuellement une spéculation et une recherche des garages à vendre.  Attention à certaines charges de copropriété, même pour des ACP de garages uniquement.
En principe, la location d'un garage est soumise à la TVA !

C'est vrai, une opportunité exceptionnelle peut se présenter !

Les charges et les règles variables des différentes ACP sont un frein important à ce type d'investissement, surtout cumulées au loyer à espérer. Sauf en cas d'achat groupé au sein d'une même propriété.

J'ignorais que la location de garage était soumise à la TVA. Par contre, louer à un professionnel qui le déclare (j'ai testé une auto-école) est totalement déconseillé ! Le fisc ne m'a pas parlé de TVA, mais a ajouté les loyers (60%) à ma déclaration IPP.


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 044

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Je pense que ce n'est qu'à partir de 5 garages que la location est soumise à la TVA

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 432

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Le nombre de garage en location n'est pas la base à une TVA mais si le chiffre d'affaire est inférieur a 5.580 € (je crois) on peut être exonéré.
Si on parle de réel investissement  on arrive rapidement à ce chiffre d'affaire.

Évidemment, il y a peu de contrôle mais.......


Francis

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 681

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Francis a écrit :

Le nombre de garage en location n'est pas la base à une TVA mais si le chiffre d'affaire est inférieur a 5.580 € (je crois) on peut être exonéré.

15.000 € maintenant pour bénéfice du régime de la franchise de TVA.
Il suffit d'un garage qui n'est pas attaché à un appartement pour être considérer comme loueur de garage (ou parking).
Attention qu'en cas de contrôle, l'amende sera très lourde : les 21% de TVA sur les loyers encaissés (pour bénéficier du régime spécial, il faut demander => sans demande, on est dans le régime ordinaire de la TVA à 21%) + amendes (10 à 100%) + intérêts....
Les contrôles sont rares (ou inexistant) pour un ou deux garages (mais penser au locataire assujetti qui se fait contrôler => ils tomberont sur le propriétaire sans faire de contrôle) mais la méfiance doit être grande quand on commence à avoir plusieurs garages vu la "rentabilité" d'un contrôle : simple et facile pour eux...

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 432

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

suivant une rapide recherche Google, le maximum est soit de 5580 € soit 15.000€ suivant le site qui donne le renseignement (spf finance) !


Francis

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 681

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Nouveau plafond tout frais, tout chaud. A peine voté quelques semaines avant les vacances de nos gouvernants  tongue

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 396

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Francis : j'avais bien écrit "dépend de" et  "potentiellement" - vous êtes sans doute passer à côté.

Le principe économique de tout investissement est toujours un ratio return = financement / risque.
Les "bons plans" et les "exceptions qui confirment la règle" existent en pratique, mais ce n'est pas pour autant la règle.

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sergebourlon
Pimonaute assidu
Inscription : 15-12-2012
Messages : 42

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

rexou a écrit :

Francis a écrit : Pas du tout d'accord.  Le plus cher n'est pas le moins attractif ni le plus rentable.
Le tout est de chercher, attendre, examiner et sauter sur l'occasion quand elle se présente.

Pour les garages, il y a actuellement une spéculation et une recherche des garages à vendre.  Attention à certaines charges de copropriété, même pour des ACP de garages uniquement.
En principe, la location d'un garage est soumise à la TVA !

C'est vrai, une opportunité exceptionnelle peut se présenter !

Les charges et les règles variables des différentes ACP sont un frein important à ce type d'investissement, surtout cumulées au loyer à espérer. Sauf en cas d'achat groupé au sein d'une même propriété.

J'ignorais que la location de garage était soumise à la TVA. Par contre, louer à un professionnel qui le déclare (j'ai testé une auto-école) est totalement déconseillé ! Le fisc ne m'a pas parlé de TVA, mais a ajouté les loyers (60%) à ma déclaration IPP.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 513

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Si je comprends bien, c'est plus intéressant d'avoir quelques box au même endroit qu'éparpiller un peu partout ? Votre avis sur la question ...

Evidemment bien sur !!!

Cela tombe sous le sens. Si vous avez 10 boxes dans la même ACP, vous recevez UN décompte, vous êtes en contact avec UN syndic, et vous avez UN décompte de charges et UN ROI uniformes pour chaque garage. Vous assistez à UNE AG annuelle avec un droit de vote valable pour les quotités de vos 10 boxes. Et vous vérifiez, vous visitez, vous vous inquiétez des travaux à UN endroit.

Si vous avez 10 boxes dans 10 ACP, vous multipliez tout par 10. Sauf vos revenus, qui restent identiques. Sauf le poids de vos quotités (donc de votre vote), qui est divisé par 10.

Mais si vous pouvez acheter 10 boxes, je vous conseille vivement un beau et grand appartement. Avec un ou deux boxes si vous voulez :-)


rexou

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Shoine
Pimonaute
Inscription : 11-03-2015
Messages : 2

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

rexou a écrit :

Si je comprends bien, c'est plus intéressant d'avoir quelques box au même endroit qu'éparpiller un peu partout ? Votre avis sur la question ...

Evidemment bien sur !!!

Cela tombe sous le sens. Si vous avez 10 boxes dans la même ACP, vous recevez UN décompte, vous êtes en contact avec UN syndic, et vous avez UN décompte de charges et UN ROI uniformes pour chaque garage. Vous assistez à UNE AG annuelle avec un droit de vote valable pour les quotités de vos 10 boxes. Et vous vérifiez, vous visitez, vous vous inquiétez des travaux à UN endroit.

Si vous avez 10 boxes dans 10 ACP, vous multipliez tout par 10. Sauf vos revenus, qui restent identiques. Sauf le poids de vos quotités (donc de votre vote), qui est divisé par 10.

Mais si vous pouvez acheter 10 boxes, je vous conseille vivement un beau et grand appartement. Avec un ou deux boxes si vous voulez :-)

Pourquoi ça? J'aurais tendance à croire que des emplacements de parking/box amènent moins de frais/moins de possibilités de dégradation. Je me trompe?

De plus, le potentiel spéculatif des garages à Bruxelles semble plus important que pour les appartemments. Ou je me trompé également?

Merci!

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 396

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Faites le calcul de rentabilité.
Vous verrez vite la différence.

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Shoine
Pimonaute
Inscription : 11-03-2015
Messages : 2

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Merci pour cette réponse élaborée...
Si je m'appuie sur le calcul suivant:

Taux de rentabilité nette =          100 x (loyer mensuel x 12)
                                                               - Taxe foncière
                                                               - Charges non récupérables
                                                               - Frais de gestion
                                                          ___________________________
                                                              Prix d’acquisition du bien

J'arrive bien plus souvent à une rentabilité supérieure pour les parkings que pour les appartements

Dernière modification par Shoine (12-03-2015 11:48:02)

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 486
Site Web

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Shoine a écrit :

Merci pour cette réponse élaborée...

lol

Shoine a écrit :

Si je m'appuie sur le calcul suivant:

Taux de rentabilité nette =          100 x (loyer mensuel x 12)
                                                               - Taxe foncière
                                                               - Charges non récupérables
                                                               - Frais de gestion
                                                          ___________________________
                                                              Prix d’acquisition du bien

J'arrive bien plus souvent à une rentabilité supérieure pour les parkings que pour les appartements

Ne pas oublier de tenir compte de frais (dont honoraires) notariaux nettement plus élevés sur de petits prix.

Vous pouvez faire des simulations en utilisant nos modules "calculs" (cfr menu ci-dessus)


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 396

Re : Investissement dans les box garages et emplacements parking

Bon début.
Maintenant, prenez des exemples réels (via immoweb, etc.) et simulez sur plusieurs années, ou encore le ROI.

Et finalement, regardez les valeurs absolues - ça joue aussi un peu  tongue

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