Abus de "travaux urgents" par le syndic.

stanwim · #1 20-05-2014 10:59:00

Afin de contourner abusivement l'avis et le pouvoir de décision de l'AG de l'ACP
certains syndics malhonnêtes abusent sciemment du bien fondé de la nouvelle loi sur la copropriété les autorisant à entreprendre " des travaux urgents " pour la conservation d'un immeuble dont ils ont le droit de gérance sous l'autorité d'une ACP.
Pour quelles raisons ces syndics, et de façon régulière, décident-ils chaque année
qu'il est nécessaire d'effectuer ces travaux sans passer par le vote d'une AG.
Bien voyons, les commissions! Mais encore faut-il pouvoir le prouver.
Aucune entreprise, et surtout pas les majors du marché de la rénovation des façades,
ne vous répondra à la demande s'ils octroient des commissions aux syndics.
En tant que commissaire aux comptes je me trouve actuellement confronté à pareille
situation car je crois qu'il est primordial que je défende l'aspect financier des autres CP de la copropriété.
Après divers contrôles de la comptabilité de l'ACP j'ai constaté que pour ces divers
" travaux urgents ou très urgents" une seule ou pas de demande d'offre m'est produite.
J'ai également constaté que souvent c'est la même firme qui est désignée pour ces travaux.
Suite à ma persistance d'enquête le syndic décide d'organiser une réunion d'information
lors de laquelle un bureau d'architectes nous présente un plan quinquennal de plus de
5.000.000€!!!! pour uniquement les rénovations extérieures.
Je vous assure que les quelques CP ayant assistés à cette réunion en sont sortis
le visage virant du jaune au vert.
Ce que je trouve également étrange, c'est que certaines offres de prix portent une date
précédant de 15 jours la date de l'AG. Pourquoi alors le syndic n'en fait-il pas mention
lors de l'AG??? Mais le début des travaux est entamé 2 ou trois mois plus tard sans en aviser les CP, sauf une demande de provisions supplémentaires et conséquentes.
Je suis dégoûté mais je continue le combat et le syndic devra se justifier lors de la prochaine AG.

luc · #2 21-05-2014 08:43:58

Un travail peut être urgent, mais pas nécessaire.
Un autre peut-être nécessaire mais pas urgent.

C'est toujours difficile à trancher, mais il y a une solution .... .

Un bon père de famille fait périodiquement (= tous les 3 à 10 ans) le tour complet de la maison et fait une liste des problèmes. Annuellement il dévide quel travail devient nécessaire.

Le truc est donc d’obliger le syndic à faire un état des lieux des parties communes par exemple tous le 5 ans et diffuser cette liste à tous.

Sur base de cette liste on peut en AG déterminer où des travaux de conservation (= remise en état telle que décrite dans l’acte de base) sont nécessaire et en décider quand à la priorité. Et faire un budget prévisionnel pluriannuel concernant le fonds de réserve.

Cette liste devient alors la bible du syndic.

Si maintenant, après l’AG un nouveau évènement survient (= ex : la foudre tombe sur une cheminée), alors les travaux de conservation deviennent urgente, si il nécessaire de les faire avant l’AG suivante. Le syndic motive cela à l’AG suivante. Comme il est possible qu’il devra se justifier devant le Juge, il devra faire le nécessaire pour que cette motivation soit contradictoire, donc mis sur papier et remis aux CP avant l'AG. S’il ne le motive pas correctement, le montant de travaux peut être mis à sa charge. Même si seulement un CP lance la procédure.

Bétonnez cette méthode dans les statuts.

luc · #3 21-05-2014 08:53:31

L'AR du 12.07.21012 contient les éléments techniques à réaliser ceci d'une façon automatique et transparente. Et cela sans en somme du travail supplémentaire pour le syndic. C’est un fait qu’il devra se motiver par écrit. Cela peut se faire au moment même de l’évènement et pas 12 à 18 mois plus tard.

Mais par contre il doit beaucoup moins se motiver oralement lors de l’AG ou par téléphone, … . Se défendre lors devant l'IPI, le juge, ....

L'IPI a empêché efficacement que trois exemples concrets (ACP de 4, 40 et 400 appartements) de cette méthode soit faite et diffusée aux copropriétaires, syndics, notaires, avocats, … .

Abus de "travaux urgents" par le syndic.

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