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changement de propriétaire

Yann
Pimonaute
Inscription : 20-05-2014
Messages : 4

changement de propriétaire

Bonjour à tous,

je vous écris pour une question d'ordre judiciaire.
Mon amie occupe actuellement un studio avec un loyer de 250 euros et des charges de 50 euros, il s'agit d'un bail de courte durée (1 an, qui prend fin le 31 août prochain) qu'elle désirerait prolonger l'an prochain.
L'immeuble vient d’être vendu à un nouveau propriétaire, qui lui propose un nouveau bail pour septembre prochain avec un loyer de 340 euros (hausse de 36%!) et des charges de 100 euros (hausse de 100%!).
J'aimerais savoir si une telle démarche est légale?
Merci beaucoup d'avance
Cordialement
Yann

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 320

Re : changement de propriétaire

Rien ne l'empêche...
Lebail actuel prend fin. Donc même si le propriétaire était resté le même, il aurait pu fixer d'autres conditions que les précédentes pour remettre en location.

Pour les charges, ça ne doit avoir aucune influence, s'il y a un décompte chiffré en fin d'année.

Il faut surtout vous demander ce que ce studio vaut pour vous.
Peut-être que le prix est exagéré à présent (et vous avez le temps de trouver autre chose ! Vous êtes prévenu à temps, c'est déjà bien). Ou peut-être que le prix était trop bas précédemment...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 842
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Re : changement de propriétaire

Pas d'accord avec Himura.

Le législateur, en son infinie bordelitude, a décidé que des baux successif de moins de 3 ans, pour lequel le propriétaire a mis fin au bail, ne peuvent voir une augmentation du loyer supérieure à l'indexation entre locataire successifs.

Texte:

(§ 1bis. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peur, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.
  Nonobstant route clause au route convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l'alinéa 1er.
  Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l'indice du mois précédant le mais de la conclusion du nouveau bail et divisé par l'indice du mois précédant le mais de la conclusion du bail au début de la période de neuf années.)

Et pour le même locataire, le bail de moins de 3 ans peut être reconduit une seule fois:

§ 6. (Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
  Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.


Grmf!
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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 320

Re : changement de propriétaire

He ben... j'aurais encore appris qqch.
(Bien que le "nonobstant toute convention contraire" me fait tiquer).


Cependant, en pratique, le propriétaire va lui donner son congé et louer à qq d'autre qui aura accepter le prix qu'il demandera.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : changement de propriétaire

La question de Yann était de savoir si c'était légal. Pas de savoir s'il fallait accepter ou non...  yikes

Il suffit de ne rien dire, et d'espérer que le propriétaire actuel ne donne pas le renon. Auquel cas, le bail continue aux conditions actuelles.


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PIM
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Re : changement de propriétaire

Himura a écrit :

He ben... j'aurais encore appris qqch.
(Bien que le "nonobstant toute convention contraire" me fait tiquer).


Cependant, en pratique, le propriétaire va lui donner son congé et louer à qq d'autre qui aura accepter le prix qu'il demandera.

- Le 'nonobstant' veut dire: même s'il est écrit autre chose: le juge peut donc réduire le nouveau loyer - même avec un autre locataire - au loyer exigible en vertu du bail précédent.

Encore faut-il que le juge soit saisi de la question...


Erik DECKERS
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Yann
Pimonaute
Inscription : 20-05-2014
Messages : 4

Re : changement de propriétaire

Merci beaucoup pour vos réponses,

J'ai toutefois un peu de mal à comprendre, une telle hausse est elle donc légale? ou doit elle être indexé sur une quelconque indexation?
Que conseilleriez vous à mon amie qui ne souhaite pas vraiment déménager?
Encore merci
Yann

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bada
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Re : changement de propriétaire

Vous avez les réponses dans les post précédents.
Faites le mort et ne dites rien. Le 1/06, le bail est automatiquement prolongé pour devenir un bail de 9 ans, tout à l'avantage du locataire et donc espérer ne pas recevoir le renon du proprio actuel d'ici le 31 mai.
Et le nouveau propriétaire n'a pas encore le droit de vous envoyer de renon puisqu'il n'est PAS propriétaire.


bada

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PIM
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Re : changement de propriétaire

bada a écrit :

Et le nouveau propriétaire n'a pas encore le droit de vous envoyer de renon puisqu'il n'est PAS propriétaire.

Le nouveau, non.
Mais l'actuel, oui...


Erik DECKERS
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Yann
Pimonaute
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Re : changement de propriétaire

Merci, mais je ne comprends pas bien pourquoi le bail devient un bail de 9 ans? et pourquoi le 01/06? De plus le nouveau propriétaire EST le proprietaire actuel.
Merci
Yann

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grmff
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Re : changement de propriétaire

Une explication technique de nonobstand, incontournable pour votre édification personnelle s'impose.


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PIM
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Re : changement de propriétaire

Yann a écrit :

Merci, mais je ne comprends pas bien pourquoi le bail devient un bail de 9 ans? et pourquoi le 01/06? De plus le nouveau propriétaire EST le proprietaire actuel.
Merci
Yann

Selon votre question initiale: il s'agit d'un bail d'un an expirant le 31 août 2014.

Si le bailleur actuel n'a pas notifié le congé au locataire, avec un préavis de 3 mois, le bail est automatiquement transformé en bail de 9 ans ayant pris effet le 1er septembre 2013.

Par ailleurs, le nouveau propriétaire ne sera votre bailleur - et aura le droit de s'adresser au preneur - qu'à dater de sa signature d'acte authentique d'achat. Est-ce le cas ?


Erik DECKERS
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Yann
Pimonaute
Inscription : 20-05-2014
Messages : 4

Re : changement de propriétaire

Je pense pouvoir dire que le nouveau propriétaire est le bailleur.
Donc si je comprends bien, si elle ne reçoit pas de renon officiel d'ici le 01/06, la durée de préavis sera trop courte pour lui donner congé avant la fin du bail et ainsi le transformer automatiquement en 9 ans
Voila qui est clair à présent.
Merci beaucoup.
Yann

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grmff
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Re : changement de propriétaire

Vous avez tout compris.

(A noter aussi que si vous n'allez pas chercher le recommandé, cela ne changera rien: le congé sera valide.)


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