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ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

ranmafr
Pimonaute
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ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

Bonjour,

Voici ce que dit le ROI :

ARTICLE CINQ - ESTHETIQUE.
Les copropriétaires et les occupants des appartements ne pourront mettre aux fenêtres ni enseigne, ni réclame, linge et autres objets.

Voici comment le CP interprète cette phrase, suite à un rappel qu'ils vont faire lors de la prochaine AG
Interdiction de faire sécher du linge dehors.

Ma question
Ou parle-t'on de dehors?  On parle ici de faire sécher du linge aux fenêtres sur les balcons non?


Le plus fort est que régulièrement le CP met des informations relatives au syndic sur les portes intérieures de la copropriété.

Or le ROI est très clair à ce sujet




ARTICLE QUINZE - PUBLICITE
Il est interdit, pour tous les propriétaires d'appartements et studios, de faire de la publicité sur et dans le complexe immobilier.
Aucune inscription ne pourra être placée aux fenêtres, sur les portes et murs extérieurs, ni dans les escaliers, paliers et halls d'entrée, à l’exception de la publicité liée à la mise en vente ou en location des entités privatives ; les affiches apposées dans ce cadre ne pourront toutefois l’être qu’aux fenêtres et dans le hall de jour, en un lieu réservé à cet effet.
Aucune inscription ne pourra être placée aux fenêtres, sur les portes et murs extérieurs, ni dans les escaliers, paliers et halls d'entrée


En effet il y a bien un cadre réservé pour les informations relatives au CP et au syndic mais eux se permettent de ne pas respecter le ROI et continuent à mettre des feuilles sur les portes intérieures?


Déchets jardin : le samedi soir et dimanche matin
C'est le rappel qu'ils comptent faire en AG hors aucun point concernant ces déchets verts dans le ROI.


Les robinets de jardin doivent restés ouverts aussi longtemps que la pompe de la citerne est débranchée
C'est le rappel qu'ils comptent faire en AG hors aucun point concernant ces robinets dans le ROI.



ARTICLE DIX-SEPT - SYSTEME DE CHAUFFAGE.
Il n'existe pas dans le complexe de système de chauffage central.
Chaque appartement ou autre entité privative sera chauffé par un système de chauffage individuel, formant donc une partie privative et dont le fonctionnement et l'entretien incombe à son propriétaire ou occupant.
Chaque propriétaire ou occupant d'un appartement ou studio à l'obligation lorsqu'il laisse l'appartement ou le studio inoccupé, même pour une longue période, pendant les mois d'octobre à fin avril de chaque année, de maintenir le système de chauffage en fonctionnement afin d'assurer une température minimale de treize degrés centigrades.

Dans leur rappel de l'AG ils disent obligation d'entretenir les chaudières individuelles tous les 3 ans.

Je comprend le point et surtout l'intérêt d'entretenir mais comment peuvent-ils faire un rappel sur le ROI si le point ne s'y trouve pas?


Je trouve que cela fait plus que amateur mais comment leur faire comprendre?


Merci d'avance,
Ranmafr

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grmff
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

C'est quoi, votre question?


Grmf!
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rexou
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

grmff a écrit :

C'est quoi, votre question?

Excellente question !!!   lol


rexou

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ranmafr
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

C'est en voyant vos demande de quelle était ma question que j'ai relu mon post et en effet ce n'est pas très clair.


En fait j'ai plusieurs questions relatives au ROI en général


1) Quand il est écrit Les copropriétaires et les occupants des appartements ne pourront mettre aux fenêtres ni enseigne, ni réclame, linge et autres objets, qu'est ce que cela signifie légalement?  Eux interprètent cette phrases par interdit de mettre sécher son linge dehors.   Pour ma part cela n'interdit pas de faire sécher son linge dans le jardin pour ceux qui ont un rez-de-chaussée.  Qui a raison?



2) Que faire quand ils font un rappel au ROI or que le ROI ne contient rien concernant le point rappelé?

Voici quelques exemples :

Déchets jardin : le samedi soir et dimanche matin
C'est le rappel qu'ils comptent faire en AG hors aucun point concernant ces déchets verts dans le ROI.


Les robinets de jardin doivent restés ouverts aussi longtemps que la pompe de la citerne est débranchée
C'est le rappel qu'ils comptent faire en AG hors aucun point concernant ces robinets dans le ROI.



3) Que faire quand le CP lui même ne respecte pas le ROI?

Voici un exemple :

ROI : ARTICLE QUINZE - PUBLICITE
Il est interdit, pour tous les propriétaires d'appartements et studios, de faire de la publicité sur et dans le complexe immobilier.
Aucune inscription ne pourra être placée aux fenêtres, sur les portes et murs extérieurs, ni dans les escaliers, paliers et halls d'entrée, à l’exception de la publicité liée à la mise en vente ou en location des entités privatives ; les affiches apposées dans ce cadre ne pourront toutefois l’être qu’aux fenêtres et dans le hall de jour, en un lieu réservé à cet effet. Aucune inscription ne pourra être placée aux fenêtres, sur les portes et murs extérieurs, ni dans les escaliers, paliers et halls d'entrée


En effet il y a bien un cadre réservé pour les informations relatives au CP et au syndic mais eux collent tout le temps des feuilles sur les portes intérieures?



Désolé encore pour la non clarté.  J'espère avoir été un peu plus clair maintenant.

Merci d'avance pour vos réponses,
Ranmafr

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rexou
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

Ce n'est toujours pas très clair, mais je vais tenter un ou deux éléments de réponse :

1- Il est indiqué une interdiction de "METTRE AUX FENETRES"... Cela ne concerne en rien les jardins privatifs... mais je dis bien "privatifs". Si les jardins sont communs, il doit bien exister dans le ROI une interdiction d'en (ab)user à usage personnel.
Il n'existe aucun rapport entre une fenêtre et un jardin !

2- Horaire d'enlèvement des déchets de jardin : Il s'agit sans doute de rappeler les jours à respecter pour évacuer ces déchets. Où est le problème ?

2- Les robinets de jardin... Il s'agit d'une directive d'ordre technique, de sécurité ou de prévention. Si un jour on vous rappelle de ne pas mettre vos doigts dans une prise de courant et que vous ne voyez rien dans le ROI qui vous l'interdit, vous faites quoi ?

3- Le CP  lui-même ne respecte pas le ROI... Quel CP ??? Vous parlez du syndic ? Il affiche des infos, ou des avis... sans doute de manière à ce que ces derniers soient bien lus par tout le monde. Si cela ne vous plait pas, faites mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG et demandez un vote...


rexou

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ranmafr
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

rexou a écrit :

Ce n'est toujours pas très clair, mais je vais tenter un ou deux éléments de réponse :

1- Il est indiqué une interdiction de "METTRE AUX FENETRES"... Cela ne concerne en rien les jardins privatifs... mais je dis bien "privatifs". Si les jardins sont communs, il doit bien exister dans le ROI une interdiction d'en (ab)user à usage personnel.
Il n'existe aucun rapport entre une fenêtre et un jardin !

2- Horaire d'enlèvement des déchets de jardin : Il s'agit sans doute de rappeler les jours à respecter pour évacuer ces déchets. Où est le problème ?

2- Les robinets de jardin... Il s'agit d'une directive d'ordre technique, de sécurité ou de prévention. Si un jour on vous rappelle de ne pas mettre vos doigts dans une prise de courant et que vous ne voyez rien dans le ROI qui vous l'interdit, vous faites quoi ?

3- Le CP  lui-même ne respecte pas le ROI... Quel CP ??? Vous parlez du syndic ? Il affiche des infos, ou des avis... sans doute de manière à ce que ces derniers soient bien lus par tout le monde. Si cela ne vous plait pas, faites mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG et demandez un vote...



Merci pour vos réponses.

1) Nous sommes d'accord, il s'agit d'un jardin privatif.  Mais le conseil de copropriété veut quand même interdire de mettre sécher dehors (sous entendu dans les jardins) et c'est la raison pour laquelle il se serve de cette phrase qui ne parlent que de fenêtre.

2) Je n'ai rien contre ces règles, je les respecte d'ailleurs, mais le problème ici est que le conseil de copropriété indique un rappel au ROI pour justifier ces règles.  Or il n'y a rien dans le ROI concernant cela. 

3) Je parle du conseil de copropriété (président et assesseurs) qui n'arrêtent pas d'afficher des informations sur les portes mais s'empresse de faire enlever les informations collées par d'autres personnes en se justifiant de la règle dans le ROI.  Je n'ai rien contre le fait qu'on interdise d'afficher tout et n'importe quoi, autrement cela serait l'anarchie. 

Le problème général ici est que le conseil de copropriété non seulement émets des règles farfelues et font des rappels par rapport au ROI alors que celui-ci ne contient rien sur ses fameuses règles mais qu'en plus eux-mêmes ne respectent pas le ROI.

Bon il est vrai que les exemples donnés (déchets verts et robinets de jardin) n'ont rien d'illogique, mais bon ils font en tout 7 rappels dont 1 seul se trouve dans le ROI et surtout ils continuent à interpréter l'acte de base et le ROI comme bon leur semble et pas comme la loi les oblige.

Simple exemple, alors que l'acte de base prévoit un jardinier qui prend en charge la gestion des jardins communs mais aussi privatifs (par contre à charge des propriétaires qui ont la jouissance du jardin privatifs), et bien ils ont décidé de signer un nouveau contrat qui ne reprend plus cette obligation de l'acte de base et ont dit aux propriétaire des rez-de-chaussées qu'ils n'avaient plus qu'a s'acheter une tondeuse et à tondre eux-même.  Ce qui est interdit par l'acte de base cela dit en passant.

Et le pire est que quand on leur dit qu'ils ne respectent pas l'acte de base, ils s'en contrefiche royalement.

D'ailleurs j'ai bien peur que si nous relevons pas ces mauvaises interprétations du ROI qu'ils disent après "regarder le pv d'AG ou cela a été officialisé" et que cela devienne la règle officielle.  Est-ce que cela serait légal?

C'est surtout l'accumulation de tout qui fait déborder le vase en fait, et le pire est qu'ils ne veulent rien entendre et se mettent d'accord entre eux et jouent aux petits chefs et nous prennent de haut.

Le pire est qu'apparemment ils ne nous laissent pas le choix et qu'on va devoir aller devant la justice pour leur faire comprendre car pour discuter il faut être deux.

Merci pour vos réponses,
Ranmafr

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grmff
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

Le règlement d'ordre intérieur peut être fait sous seing privé, et modifié simplement à l'assemblée générale.

Donc, une simple décision d'AG peut le modifier.


Grmf!
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rexou
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

Grmff a raison : une décision prise en AG modifie le ROI et est applicable.

Simple exemple, alors que l'acte de base prévoit un jardinier qui prend en charge la gestion des jardins communs mais aussi privatifs (par contre à charge des propriétaires qui ont la jouissance du jardin privatifs), et bien ils ont décidé de signer un nouveau contrat qui ne reprend plus cette obligation de l'acte de base et ont dit aux propriétaire des rez-de-chaussées qu'ils n'avaient plus qu'a s'acheter une tondeuse et à tondre eux-même. Ce qui est interdit par l'acte de base cela dit en passant.

Curieux... Sauf si ces jardins font parties des communs et sont à usage privatif... et sans doute aussi en vue de l'extérieur de la copropriété. Et il est dès lors probable qu'il a été décidé en AG un jour d'émettre certaines règles esthétiques par rapport à ces jardins. Pareil pour le nouveau contrat du jardinier : les nouvelles conditions ont été votées en AG. Exposer son linge à la vue des passants est une coutume de certains pays chauds, qui est peu appréciée ici et préjudicie le standing de l'immeuble, voire du quartier.

D'ailleurs j'ai bien peur que si nous relevons pas ces mauvaises interprétations du ROI qu'ils disent après "regarder le pv d'AG ou cela a été officialisé" et que cela devienne la règle officielle. Est-ce que cela serait légal?

Bien sur que c'est légal !!! Les CP sont libres de voter et de modifier les règles de vie au sein de leur immeuble.

Avant d'aller en justice et de vous plaindre, vérifiez exactement ce qui a été décidé en AG (la dernière décision prise sur chaque sujet). Au besoin, contactez le syndic par écrit pour lui demander de vous informer (si vous êtes CP et pas locataire). Et essayez de privilégier un dialogue constructif et de ne pas rester dans la confrontation. Vous ne démontrez pas que le gérant ou le CDC commet des fautes, sauf peut être la broutille de l'endroit d'affichage des avis (sans doute motivé par un souci de visibilité).


rexou

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luc
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

rexou a écrit :

Grmff a raison : une décision prise en AG modifie le ROI et est applicable.

Vous avez , raison, mais je crois qu’au moins un mot manque.
J’aurais écrit comme suit :

luc a écrit :

Grmff a raison : une décision explicite prise en AG modifie le ROI et est applicable[/u][/b] si l’Art. 577-10 §2 a été appliqué par le syndic[/u][/b].

Le coordination du ROI par le syndic n’est possible que si le ROI n’est pas repris dans l’acte de base sous forme d’acte authentique. Si non cette décision n’est exécutable que si l’acte de base a été changé par voie d’acte authentique. Si cette procédure n’est pas suivie on parle d’une décision abusive. En effet la décision d’AG est directement opposable au copropriétaire-résident mais pas au locataire-résident.

Art. 577-10
§ 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
  Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
  Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

Astuce : Si le ROI est dans l’acte de base il faut un acte authentique lors de la coordinations des statuts pour l’extraire de la partie « ‘acte authentique ». Le syndic peut alors faire approuver en même temps que le texte coordonné des statuts, divisé en trois parties : l’acte de base elle-même, le  règlement de copropriété (RdC) et le ROI.
Mais il doit en même temps proposer à transférer du ROI vers le règlement de copropriété les dispositions qui doivent se trouver dans ce règlement.

Attention donc à l’amalgame entre le RdC et le ROI.

Art. 577-4
§ 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.

Je prends votre post initial et votre réplique du 28/5 18 :27 et je trie vos points selon RdC et ROI :
Point 1 : RdC
Point 2 : ROI (donc si le ROI ne contient aps les dispositions votés le syndic peut les ajouter sans problèmes et faire la coordination du ROI. Ce texte coordonné doit être affiché au places prévues par le RdC)
Exemple « ROI - Art 15 » : RdC (cet article doit enter autres être opposé à tout agent immobilier qui est un tiers, mais qui met l’appartement en vente)
Exemple « ROI – Art 17 » (post initial) : RdC

Ma question préliminaire est donc : est-ce la coordination des statuts, imposée par la loi de 2010, a été faite dans votre ACP ? Si non, l’ACP aura difficile à prouver son cas, puisque un rappel doit se baser sur une disposition valable (= entre autres valablement repris dans les statuts). Il est inimaginable (et abusif) qu’une disposition soit opposable à un CP-résident mais pas à un locataire-résident.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

ranmafr a écrit :

D'ailleurs j'ai bien peur que si nous relevons pas ces mauvaises interprétations du ROI qu'ils disent après "regarder le pv d'AG ou cela a été officialisé" et que cela devienne la règle officielle. Est-ce que cela serait légal?

Vous avez raison d'avoir cette crainte.

C'était la pratique classique d'avant 1994. Les lois de 1994 et 2010 l'ont explicitement interdite (voir Art. 577-14), mais certains professionnels ne veulent pas comprendre.

Faut-il vraiment une loi 2019 qui rend certains dispositions concernant la copropriété d'ordre public ? Donc annulable d'office suite à la moindre erreur comme en France?
L'ACP doit suivre les règles de publicité telle qu'imposé par l'Art. 577-10, mais aussi d'autres (comme l'Art. 577-8 §2).

rexou a écrit :

Bien sur que c'est légal !!! Les CP sont libres de voter et de modifier les règles de vie au sein de leur immeuble.

Vous avez raison, mais le voie normale de publicité d'une décision explicite de l'AG doit être suivie. Donc ou bien une acte authentique ou bien un acte sous seing privé, directement fait, affiché par le syndic.
En plus des dispositions copiés dans ma réplique précédente, je réfère à :

Art. 577-10
  § 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
  Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :
  1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
  2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
  Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
  Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
  L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
  Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
  Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.

Je réfère aussi aux dispositions de l'Art. 577-6 §1 qui définit les mots "membre de l'AG avec droit de vote". Tous les autres CP d'un lot privatif doivent recevoir le recommandé.


Cordialement,

Luc

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ranmafr
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

rexou a écrit :

Grmff a raison : une décision prise en AG modifie le ROI et est applicable.

Entièrement d'accord avec vous, mais il faut un vote en AG, or ici ils font un rappel au ROI et le ROI ne parle absolument pas de ces nouvelles règles.



rexou a écrit :

Citation :Simple exemple, alors que l'acte de base prévoit un jardinier qui prend en charge la gestion des jardins communs mais aussi privatifs (par contre à charge des propriétaires qui ont la jouissance du jardin privatifs), et bien ils ont décidé de signer un nouveau contrat qui ne reprend plus cette obligation de l'acte de base et ont dit aux propriétaire des rez-de-chaussées qu'ils n'avaient plus qu'a s'acheter une tondeuse et à tondre eux-même. Ce qui est interdit par l'acte de base cela dit en passant.

Curieux... Sauf si ces jardins font parties des communs et sont à usage privatif... et sans doute aussi en vue de l'extérieur de la copropriété. Et il est dès lors probable qu'il a été décidé en AG un jour d'émettre certaines règles esthétiques par rapport à ces jardins. Pareil pour le nouveau contrat du jardinier : les nouvelles conditions ont été votées en AG. Exposer son linge à la vue des passants est une coutume de certains pays chauds, qui est peu appréciée ici et préjudicie le standing de l'immeuble, voire du quartier.


En effet l'acte de base est clair, les jardins mêmes si ils sont privatifs font partie du jardin commun qui doit-être entretenu par un jardinier professionnel.   La raison d'après le créateur de cet acte de base  est que ces jardins, même privatifs, participe à l'esthétique du bâtiment.  Il nous est même normalement interdit d'après l'acte de base d'entretenir nous même ce jardin privatifs, ni mêmes d'y mettre ce que l'on veut ou d'y faire des plantations.  Ceci toujours d'après le créateur de l'AG afin que le jardin garde une harmonie et une esthétique générale qui est la plus value du bâtiment.

De plus le conseil de copropriété à signer un nouveau contrat du jardinier sans aucune demande de l'AG.  Ils disent qu'ils n'avaient pas le choix car l'ancien jardinier avait été mandaté par la société qui a construit le bâtiment et qu'ils devaient en changer.  Je trouve l'explication un peu tordue mais même si ils ne pouvaient pas prendre le même jardinier pourquoi en profiter pour diminuer ce qu'il doit faire et ainsi ne plus respecter l'acte de base?  De plus l'acte de base prévoit bien une autre clé de répartition des charges par rapport à l'entretien de ces jardins.  Donc pas de surcoût pour les autres membres de la copropriété.

Quand au linge, on parle ici des jardins privatifs à l'arrière du bâtiment et donc invisible par les passants et comme on mets sécher en dessous de la terrasse c'est donc presque invisible pour les habitants du dessus.

Ce qui nous embête est que non seulement ils ne nous ont rien dit, nous n'avons rien reçu de la part du syndic et qu'en plus ils se contentent de faire un rappel au ROI or ce ROI n'interdit absolument pas de faire sécher dehors dans les jardins privatifs.   Pour moi c'est une manière détournée d'essayer de mettre des nouvelles règles dans le ROI et surtout c'est illégal.


rexou a écrit :

Citation big_smile'ailleurs j'ai bien peur que si nous relevons pas ces mauvaises interprétations du ROI qu'ils disent après "regarder le pv d'AG ou cela a été officialisé" et que cela devienne la règle officielle. Est-ce que cela serait légal?

Bien sur que c'est légal !!! Les CP sont libres de voter et de modifier les règles de vie au sein de leur immeuble.

Si c'était le cas ils devraient fournir un nouveau ROI à tous les membres de la copropriété et en ce qui nous concerne le seul et unique ROI est celui de départ d'il y a 4 ans.

D'après moi le conseil de copropriété peut proposer de nouvelles règles au ROI mais elles doivent-être votées au sein de l'AG non?  Or ici ils décident en dictateur des règles et essayent de les faire passer en AG en faisant un soi-disant rappel.  Or ces règles ne sont pas dans le ROI.

J'ai peut que si nous ne disons rien que cela revient implicitement à accepter ces nouvelles règles?



rexou a écrit :

Avant d'aller en justice et de vous plaindre, vérifiez exactement ce qui a été décidé en AG (la dernière décision prise sur chaque sujet). Au besoin, contactez le syndic par écrit pour lui demander de vous informer (si vous êtes CP et pas locataire). Et essayez de privilégier un dialogue constructif et de ne pas rester dans la confrontation. Vous ne démontrez pas que le gérant ou le CDC commet des fautes, sauf peut être la broutille de l'endroit d'affichage des avis (sans doute motivé par un souci de visibilité).

Vérification faite par rapport aux dernières AG : néant, rien sur la signature d'un nouveau contrat avec le jardinier et rien par rapport aux règles du ROI.

Nous avons déjà pris contact avec le syndic ou nous avons relevés les différents points posant problème (comme par exemple non respect de la répartition par groupe, ainsi que le non respect pour la partie jardinier).   Celui-ci nous as dit en effet il y a un problème et qu'il allait en parler au conseil de copropriété.   Réunion il y a 10 mois et depuis lors aucun changement ni dans la répartition par groupe (nouveau décompte pour l'année passée erroné), ni pour le jardinier.

Il va de soit que nous privilégions d'abord la discussion et le dialogue constructif mais pour discuter il faut-être deux or ici on se heurte à un mur car le syndic ne veut pas respecter les clés de répartition car cela leur donnerait plus de travail et le conseil de copropriété ne veut pas respecter l'acte de base pour le jardinier car aucun d'eux ne possède de rez-de chaussée avec jardin et surtout qu'ils ne comprennent pas l'acte de base et le ROI car ils l'interprète dans le sens qu'ils les intéresse.

Je trouve surtout honteux de la part du syndic de ne pas jouer son rôle et de faire comprendre au conseil de copropriété qu'en effet il y a mauvaise compréhension de l'acte de base et du ROI.

La question ici est que cela fait 1 an et demi qu'on essaye de leur faire comprendre de manière constructive mais qu'ils ne veulent rien entendre.

Avez-vous d'autres possibilité de leur faire comprendre ou ne nous reste-t'il plus que l'action en justice?

Merci d'avance pour vos réponses,
Ranmafr

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luc
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

Ranmafr,

Les passages clé de vos interventions sont pour moi :

ranmafr a écrit :

3) Je parle du conseil de copropriété (président et assesseurs) qui n'arrêtent pas d'afficher des informations sur les portes mais s'empresse de faire enlever les informations collées par d'autres personnes en se justifiant de la règle dans le ROI.  Je n'ai rien contre le fait qu'on interdise d'afficher tout et n'importe quoi, autrement cela serait l'anarchie.

ranmafr a écrit :

Le problème général ici est que le conseil de copropriété non seulement émets des règles farfelues et font des rappels par rapport au ROI alors que celui-ci ne contient rien sur ses fameuses règles mais qu'en plus eux-mêmes ne respectent pas le ROI.

D'ailleurs j'ai bien peur que si nous relevons pas ces mauvaises interprétations du ROI qu'ils disent après "regarder le pv d'AG ou cela a été officialisé" et que cela devienne la règle officielle.  Est-ce que cela serait légal?

C'est surtout l'accumulation de tout qui fait déborder le vase en fait, et le pire est qu'ils ne veulent rien entendre et se mettent d'accord entre eux et jouent aux petits chefs et nous prennent de haut.

Le pire est qu'apparemment ils ne nous laissent pas le choix et qu'on va devoir aller devant la justice pour leur faire comprendre car pour discuter il faut être deux.

Le conseil de copropriété ne peut pas cogérer la copropriété, mais elle peut seulement surveiller le syndic et envoyer un rapport aux CP. La loi de 2010 est très explicite dans ce contexte.

C'est aux CP de réagir envers l'ACP (point à l'OJ, ...).

En plus Rexou à raison. Il ne faut pas attaquer les mandataires. Comme le proverbe dit : il faut jouer la balle et pas l’homme.

Dans votre cas il est beaucoup plus utile de se concentrer sur les statuts, qui doivent être  le reflet correct des lois de 1924, 1994 et 2010.

Demandez qu’un projet de coordination des statuts soit déposé avant le 01.09.2014 (= envoyé aux CP avec mention que ce texte sera délibéré lors de l’AG suivante). Vous communiquez au conseil de copropriété que ce texte peut être adapté par l’AG sur proposition de n'importe quel CP. Et qu’en cas de propositions de changements, le texte délibéré ne peut pas être voté lors de la même séance, puisque cela lèserait probablement les droits des CP, qui ne sont pas membre de l’AG.

Lors de la délibération l’AG entamera les dispositions des droits et devoirs d’un membre du conseil de copropriété. Si non, faites ce qu’il faut pour qu’ils en discutent.

Faites valoir votre point de vue que le conseil de copropriété n’est pas un organe de cogérance.

S’ils votent quand-même des dispositions de ce genre, demandez au juge de les annuler sur base de l’Art. 577-14, etc … , avec astreinte journalier (classique : 100 EUR/jour)  d’adapter les statuts comme il faut dans les 3 mois. Propose le texte correct dans votre citation (et votre courier au syndic avant l'AG qui délibère de la cordination des statuts).


Cordialement,

Luc

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ranmafr
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Re : ROI et interprétation du CP différente? CP peut ignorer le ROI?

Tout d''abord je vous remercie pour vos réponses

Afin que vous puissiez vous faire votre propre opinion, voici le ROI actuel :
    Le règlement d'ordre intérieur de la copropriété est établi comme suit :
    Table des matières
    Article un. Principe - Majorité requise pour modifier le règlement d'ordre intérieur.
    Article deux. Publicité du règlement d'ordre intérieur.
    Article trois. Travaux d'entretien.
    Article quatre. Entretien du système de ventilation double-flux.
    Article cinq. Esthétique.
    Article six. Dépôts dans les parties communes.
    Article sept. Travaux de ménage.
    Article huit. Installation du gaz.
    Article neuf. Animaux.
    Article dix. Droit de l'assemblée générale.
    Article onze. Moralité - Tranquillité.
    Article douze. Baux.
    Article treize. Charges municipales.
    Article quatorze. Ascenseurs - Usage.
    Article quinze. Publicité.
    Article seize. Dépôts insalubres.
    Article dix-sept. Système de chauffage.
    Article dix-huit. Entretien.
    Article dix-neuf. Emménagements - déménagements - dégâts.
    Article vingt. Boîtes aux lettres.
    Article vingt et un. Sanctions - opposabilité.
    ARTICLE UN - PRINCIPE - MAJORITE REQUISE POUR MODIFIER LE REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR.
    Il est arrêté, entre tous les copropriétaires, un règlement d'ordre intérieur, obligatoire pour eux et pour leurs ayants droit et ayants cause à tout titre.
    Il pourra être modifié par l'assemblée générale et à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés.
    Les modifications devront figurer à leur date au livre des procès-verbaux des assemblées générales et être, en outre, insérées dans un livre dénommé "Livre de gérance", tenu par le syndic et qui contiendra le statut réel du complexe immobilier, le règlement d'ordre intérieur et les modifications.
    ARTICLE DEUX - PUBLICITE DU REGLEMENT D'ORDREINTERIEUR.
    Conformément à l'article 577-10 de la loi du trente juin mil neuf cent nonante-quatre :
    1 Le règlement d'ordre intérieur est déposé, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
    2 Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur, en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
    3 Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
4 Les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires sont consignées  dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires. 
    Ce registre peut également être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
    5 Les dispositions des statuts et donc notamment du règlement d'ordre intérieur, de même que toute décision de l'assemblée générale, peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété, et à tout titulaire d'une autorisation d'occupation, aux conditions suivantes :
    - en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession d'un droit réel ou personnel : par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé ci-dessus sub 3 ou, à défaut, par la communication qui lui est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication.
    - en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
    Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
    Toute personne occupant le complexe bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
    L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
    Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
    ARTICLE TROIS - TRAVAUX D'ENTRETIEN.
    Les travaux de peinture aux façades, tant avant qu'arrière, y compris les châssis, garde-corps, pergolas et volets (même s'il s'agit d'éléments privatifs) seront, dans l'intérêt général, exécutés par des professionnels suivant les règles de l'art et confor¬mément à une décision de l'assemblée générale des copropriétaires décidant à la majorité des quatre/cinquièmes des voix et sous la surveillance du syndic.
    Le coût en sera réparti entre les copropriétaires, au prorata du nombre de cent millièmes dans les parties communes affectées aux parties privatives qu'ils possèdent dans le complexe immobilier.
    Quant aux travaux relatifs aux choses privées, dont l'entretien intéresse l'harmonie du complexe immobilier, ils devront être effectués par chaque copropriétaire en temps utile, de manière à conserver au complexe sa tenue de bon soin et d'entretien.
    Il est rappelé que les éléments non privatifs participant de l'esthétique extérieure du complexe, tels que revêtements, peintures ou accessoires des façades, matériaux de recouv-rement des toitures, aménagements de portions de jardin, quoique pouvant constituer des parties communes particulières, sont stipulées être de communauté générale et donc de la compétence exclusive de l'Assemblée générale dans la mesure où devraient être prises des décisions susceptibles d'affecter l'harmonie du complexe, cette règle ne pouvant être modifiée qu'à la majorité des quatre cinquièmes des quotités dans les parties communes générales.
    ARTICLE QUATRE - ENTRETIEN DU SYSTÈME DE VENTILATION DOUBLE-FLUX.
    Les copropriétaires devront entretenir le système de ventilation double-flux individuel installé dans leur appartement, toutes les fois qu'il sera nécessaires suivant le mode d’emploi/entretien qu’ils recevront..
    ARTICLE CINQ - ESTHETIQUE.
    Les copropriétaires et les occupants des appartements ne pourront mettre aux fenêtres ni enseigne, ni réclame, linge et autres objets.
    Toutes les fenêtres seront obligatoirement garnies de rideaux flous tombants, en voile suisse ou similaire, de teinte écrue sur toute leur hauteur et largeur, à l'exclusion de toutes autres garnitures. A titre d'exception, les fenêtres des cuisines pourront être pourvues d'un store en ton écru.
    Les copropriétaires auront l'obligation de remplacer immédiatement par un vitrage strictement similaire, les vitrages brisés ou altérés
    ARTICLE SIX - DEPOTS DANS LES PARTIES COMMUNES.
    Les parties communes, notamment les halls d'entrée, les escaliers, paliers et dégagements, devront être maintenus libres en tous temps; il ne pourra jamais y être déposé, accroché ou placé quoi que ce soit.
    Cette interdiction vise tout spécialement les vélos, les voitures et jouets d'enfants, chaussures, bottes, bouteilles, poubelles, etc...
    ARTICLE SEPT - TRAVAUX DE MENAGE.
    Il ne pourra être fait dans les couloirs et sur les paliers communs aucun travail de ménage, tel que brossage de tapis, literies, habits, meubles, cirage de chaussures et cetera...
    Les tapis et carpettes ne pourront ni être battus ni secoués; les occupants devront faire usage d'appareils ménagers appropriés à cet effet.
    ARTICLE HUIT - INSTALLATION DU GAZ.
            Il est strictement défendu d'utiliser dans le complexe des tuyaux d'amenée du gaz en caoutchouc, ou autres matières sujettes à rupture sous la pression du gaz; ces tuyaux doivent être rigides et métalliques.
    ARTICLE NEUF - ANIMAUX.
Les copropriétaires, locataires ou occupants pourront avoir des animaux de compagnie; pour autant qu’il s’agisse d’animaux de petite taille et de type courant.
Sont dans ce cadre notamment exclus les animaux exotiques (serpents,…) et les insectes (araignées,…).
Les animaux admis ne le sont qu'à titre de tolérance. Si l'un ou l'autre de ces animaux était une cause de trouble dans le complexe immobilier, par bruit ou autrement, l'assemblée générale pourrait ordonner à la majorité absolue des voix des votants de retirer la tolérance pour l'animal cause de trouble.
    Si le propriétaire de l'animal ne se conforme pas à la décision de l'assemblée, celle-ci pourra le soumettre au paiement d'une somme pouvant atteindre vingt-cinq euros (€ 25,00-) par jour de retard, après signification de la décision de l'assemblée, et le montant de cette astreinte sera versée au fonds de roulement, le tout sans préjudice à une décision de l'assemblée, à prendre à la majorité absolue des votants et portant sur l'enlèvement d'office de l'animal par la Société Protectrice des Animaux.
    ARTICLE DIX - DROIT DE L'ASSEMBLEE GENERALE.
    L'assemblée générale peut à tout moment et sur n'importe quelle matière établir un règlement d'ordre intérieur, pour tous les occupants du complexe.
    ARTICLE ONZE - MORALITE - TRANQUILITE.
    Les copropriétaires, les locataires, et autres occupants du complexe, devront toujours l'habiter bourgeoisement, honnêtement et en jouir suivant la notion juridique de bon père de famille. Tout commerce de charme, en ce compris l'exploitation de saunas-massages, et en général toute activité généralement quelconque contraire aux bonnes mœurs est strictement interdit.
    Cette disposition constitue une condition essentielle dans le chef des sociétés comparantes et elle ne pourra par conséquent être modifiée qu'à l'unanimité des voix de l'ensemble des copropriétaires et ce, quelle que soit la séance de l'assemblée générale des copropriétaires à l'ordre du jour de laquelle une proposition de modification de cette disposition serait fixée.
    Les copropriétaires, locataires et autres occupants sont tenus de se soumettre aux règlements de police en vigueur.
    Ils devront veiller à ce que la tranquillité dans le complexe immobilier ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille ou par le fait de celui des personnes à leur service, de leurs locataires ou visiteurs. Les premières portes d'entrée de l'immeuble, au niveau du rez-de-chaussée devront être fermées à clé, entre vingt heures et six heures du matin.
    Il ne pourra être fait aucun bruit anormal compte tenu de la destination respective des différentes parties privatives.
Plus particulièrement, les copropriétaires, locataires et autres occupants devront veiller à maintenir le niveau de bruit dans des limites compatibles avec les relations de bon voisinage.
Sont dans ce cadre susceptibles de causer un bruit anormal : la fermeture de portes, les appareils électroménagers, les appareils Haute Fidélité, de télévision, l’usage de robinets d’eau en pleine nuit, les appels à haute voix dans les parties communes, le déplacement de meubles ou d’objets en soirée ou pendant la nuit, l’usage long et répété de la sonnette d’un appartement et l’accomplissement de travaux en soirée ou la nuit.
Tout bruit exagéré est en tout cas interdit entre vingt-deux heures et sept heures du matin.
    Tout appareillage électrique doit être isolé de façon à ne pas gêner la réception des radios et télévisions.
Chaque appartement ne peut être occupé que par les personnes d'une seule famille, leurs hôtes occasionnels et leurs domestiques.
    Le syndic ou s'il existe, le conseil de gérance aura seul tous pouvoirs pour déterminer ce qui est bruit ou usage normal ou anormal, même en cas de procédure judiciaire entre copropriétaires.
    ARTICLE DOUZE - BAUX.
    Les baux accordés contiendront l'engagement des locataires d'habiter bourgeoisement et honnêtement l'immeuble en bon père de famille et de se conformer aux prescriptions des présents statuts de la copropriété de la Résidence Muscari (acte de base, règlement de copropriété et règlement d’ordre intérieur), ainsi que des décisions régulièrement prises par les assemblées générales des copropriétaires, dont ils devront reconnaître avoir pris connaissance. En cas d'infraction dûment constatée, les baux pourront être résiliés à la demande du syndic ou le cas échéant du conseil de gérance s'il existe.
    ARTICLE TREIZE - CHARGES MUNICIPALES.
    Les copropriétaires et leurs ayants droit doivent satisfaire à toutes les charges municipales, de police et de voirie.
    ARTICLE QUATORZE - ASCENSEURS - USAGE
    L'usage des ascenseurs sera réglementé par l'assemblé générale des copropriétaires.
L’usage des ascenseurs est interdit aux mineurs de moins de douze ans non accompagnés d’un adulte.
Le poids maximum ou le nombre de personnes maximum ne pourront en aucun cas être dépassés.
Est défendu le transport d’objets volumineux ou susceptibles d’endommager la cabine. L’usage des ascenseurs est interdit dans le cadre de déménagements.
En aucun cas, les portes de l’ascenseur ne peuvent rester bloquées et les ascenseurs doivent être dégagés au plus vite.
L’usage des ascenseurs est défendu en cas d’incendie.
Toute panne et toute irrégularité de fonctionnement d’un ascenseur doivent être communiquées au syndic.
La société chargée d’assurer l’entretien et la maintenance des ascenseurs devra être la même pour l’ensemble de la Résidence Muscari.
    ARTICLE QUINZE - PUBLICITE.
    Il est interdit, pour tous les propriétaires d'appartements et studios, de faire de la publicité sur et dans le complexe immobilier.
    Aucune inscription ne pourra être placée aux fenêtres, sur les portes et murs extérieurs, ni dans les escaliers, paliers et halls d'entrée, à l’exception de la publicité liée à la mise en vente ou en location des entités privatives ; les affiches apposées dans ce cadre ne pourront toutefois l’être qu’aux fenêtres et dans le hall de jour, en un lieu réservé à cet effet.
Aucune inscription ne pourra être placée aux fenêtres, sur les portes et murs extérieurs, ni dans les escaliers, paliers et halls d'entrée
Par dérogation à ce qui précède et comme déjà indiqué ci-avant dans la partie « Acte de base » des présents statuts de la copropriété, PRE DE LA PERCHE a le droit de faire de la publicité sans aucune restriction sur la façade à rue de l'immeuble, au plus tard jusqu'au moment de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble et en tous les cas sans que cette publicité puisse entraver la vue ou occulter même partiellement le jour d'une entité privative déjà occupée.
Il est par ailleurs permis d'apposer sur la porte d'entrée de l'appartement ou du studio, ou à côté d'elle, ainsi qu'à la porte d'entrée de la colonne dans laquelle est situé l'appartement ou le studio, à l'endroit prescrit, une plaque du modèle déterminé par l'architecte de l'immeuble. Ces plaques seront placées par les soins du syndic aux frais du copropriétaire concerné.
    ARTICLE SEIZE - DEPOTS INSALUBRES.
    Il ne pourra être établi dans le complexe aucun dépôt de matières dangereuses, insalubres et incommodes.
    Aucun dépôt de matières inflammables, (notamment les bonbonnes à gaz, et cetera...) n'est autorisé sans une autorisation expresse de l'assemblée générale; ceux qui désirent avoir à leur usage personnel pareil dépôt devront supporter seuls les frais supplémentaires d'assurance contre les risques d'incendie et d'explosions occasionnés aux copropriétaires et occupants du complexe par cette aggravation de risques.
    ARTICLE DIX-SEPT - SYSTEME DE CHAUF¬FAGE.
    Il n'existe pas dans le complexe de système de chauffage central.
    Chaque appartement ou autre entité privative sera chauffé par un système de chauffage individuel, formant donc une partie privative et dont le fonctionnement et l'entretien incombe à son propriétaire ou occupant.
    Chaque propriétaire ou occupant d'un appartement ou studio à l'obligation lorsqu'il laisse l'appartement ou le studio inoccupé, même pour une longue période, pendant les mois d'octobre à fin avril de chaque année, de maintenir le système de chauffage en fonctionnement afin d'assurer une température minimale de treize degrés centigrades.
    ARTICLE DIX-HUIT - ENTRETEN.
    Le syndic est compétent, avec l'approbation du Conseil de Gérance s'il existe, pour engager ou congédier toute personne, conclure ou résoudre tout contrat passé avec un tiers en vue d'assurer le service et l'entretien du complexe.
    S'il est fait appel à une société de nettoyage, le syndic consultera s'il existe le Conseil de Gérance, qui approuvera les prix demandés par ladite société pour l'entretien de l'immeuble.
    Le syndic pourra mettre fin à ces services et en référera au Conseil de Gérance s'il existe.
    ARTICLE DIX-NEUF - EMMENAGEMENTS - DEMENAGEMENTS - DEGATS.
    L'emménagement ou le déménagement des meubles ne pourra se faire que par l'extérieur, et ce, au moyen d'un dispositif de levage adéquat.
    Toutes dégradations commises aux façades ou à d'autres parties du complexe immobilier au cours de ces déménagements ou emménagements, seront supportés par celui qui aura ordonné ceux-ci, et sur demande lui adressée par le syndic avec facture justificative.
    Après chaque emménagement ou déménagement, le syndic sera appelé à constater l'état des lieux.
    ARTICLE VINGT - BOITES AUX LETTRES.
    Supprimé car maximum caractère atteind
b)  une boîte aux lettres de nuit extérieure.
    ARTICLE VINGT-DEUX - SANCTIONS - OPPOSABILITE.
    Supprimé car maximum caractère atteind


Voici l'ordre du jour des la prochaine AG
10. Ordre intérieur (rappel)
10.1  Interdiction de faire sécher du linge dehors
10.2  Propreté : Interdictin de déposer des sacs en plastique à l'extérieur
10.3  Déchets jardins : le samedi soir ou le dimanche matin
10.4  Les robinets de jardin doivent restés ouverts aussi longtemps que la pompe de la citerne est débranchée
10.5  Obligation d'entretenir les chaudières individuelles tous les 3 ans
10.6  Obligation d'entretenir les avaloirs des terrasses des penthouses et des terrasses/jardins du rez de chaussée + entretien des grilles d'évacuation des eaux de pluies
10.7  Interdiction de planter des bambous dans les jardins (les rhizomes de ceux-ci attaquent l'étanchéité de la dalle).  Il est demandé aux personnes ayant plantés des bambous de les faire enlever sans plus attendre (partie visible et souterraine)


Mon analyse
Je vous laisse juge mais sur les 7 rappels au ROI, d'après moi seul les points 10.2 et 10.6 sont corrects.

Les autres ne le sont absolument pas.

10.1  Mauvaise interprétation, aucune interdiction de mettre sécher son linge dehors.
10.2  OK
10.3  A mettre dans le ROI après un vote en AG pour que cela soit officiel
10.4  A mettre dans le ROI après un vote en AG pour que cela soit officiel
10.5  Obligation légale au vue de la loi pas du ROI
10.6  OK
10.7, C'est la situation la pire.  En effet il est interdit de faire des plantations d'après l'Acte de base (jardins faisant partie du commun mais à usage privatif), mais le conseil de copropriété n'arrête pas de dire aux personnes des rez-de-chaussée qu'ils peuvent faire ce qu'ils veulent qu'ils sont chez eux. 
Et maintenant ils reviennent avec des interdictions de nulle part, incorrecte et je me mets à la place de ceux qui ont planté ces bambous (perso je ne suis pas dans ce cas la).  Non seulement ils ont demande au conseil de copropriété qui leur a dit qu'ils peuvent faire ce qu'ils veulent, ils investissent et plantent et maintenant ils doivent les faire enlever (ils ne peuvent même pas l'enlever eux-même)....


Ma question
Est-ce que j'ai bien lu et compris le ROI correctement?

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