Réclamer des dommages et intérêts au propriétaire? Merci!

Bonjour,

Je me permets de poster ce message car j'ai besoin d'aide, d'informations et de conseils.

Voici en résumé mon problème avec mon propriétaire.

En octobre 2012, mon frère et moi avons emménagé dans une toute nouvelle construction à Berchem-Sainte-Agathe.  Le contrat de bail à débuté le 01/10/2012 pour un loyer de 1.500€/mensuel.  Le loyer est justifié par le fait qu'il s'agit d'une toute nouvelle construction, ayant au total près de 250m2.

Après à peine 1 mois dans la maison, des travaux commençaient pour la construction d'une nouvelle maison voisine à la nôtre.

Au moment de la signature du contrat de location, la propriétaire a bien hormis de mentionner qu'il y allait avoir une nouvelle construction à côté de la nôtre.  Hors d'après le propriétaire de cette nouvelle construction, notre propriétaire savait pertinemment que des travaux allaient commencer.

Cette construction s'éternise, et n'est toujours pas terminée à l'heure actuelle.  Il faut dire que le propriétaire est a fait appel à plusieurs équipes pour ses travaux, notamment des ouvriers roumains pour le gros oeuvre.  Vu le nombre d'erreurs faites par ces ouvriers, d'autres équipes ont dû revenir pour corriger tous ces problèmes.

Avec ces travaux, nous avons mon frère et moi d'énormes nuisances.  Bruits incessants, garage très souvent squatté, saletés et poussières dans notre terrasse, jardin inutilisable; pas de possibilité de faire un barbecue, odeur d'urine, odeur de nourriture jetée dans le jardin, travaux pendant les jours fériés, le dimanche et le samedi dès 7h30 du matin, impossibilité pour mes filles d'étudier pour leurs examens, etc. etc.

Mon frère étant Steward dans une compagnie aérienne a des heures de travail irrégulières.  Il doit ainsi récupérer les heures perdues de sa nuit, pendant la journée.
Bien entendu avec toutes les nuisances sonores et autres, il a été contraint de quitter la maison pour avoir plus de tranquillité.  Il a ainsi déménagé 1 an après la signature du contrat (soit en octobre 2013).

Rien à changé au niveau du contrat, nous restons tous les deux locataires de la maison.
Pendant toute la construction de la maison voisine, qui je le rappelle n'est toujours pas terminée (soit déjà 19 mois), nous n'avons pas cessé d'avertir la propriétaire de notre inconfort. Coup de téléphone, courrier, photo, email ont été envoyés.

Début Mars de cette année, j'ai demandé au propriétaire de venir constater par elle-même ces nuisances. 

Pendant cette petite réunion, j'ai confirmé que mon frère avait quitté la maison et que je devais payer seul le loyer. 
Que dans cette situation je n'allais à court terme plus savoir payer et que j'estimais qu'il était également temps pour moi de quitter la maison compte tenu toutes ces nuisances (notamment pour mes filles)...

La propriétaire m'a informé qu'elle me comprenait et qu'il suffisait de chercher un autre endroit pour vivre et lui envoyer une lettre recommandée pour renom.
J'ai insisté pour savoir si elle comptait me réclamer des indemnités pour départ anticipatif du contrat.  Ici en principe 2 mois.  Contrat 3/6/9.

Elle m'a informé que si nous trouvions un nouveau locataire dans la période de préavis, l'indemnité ne serait pas réclamée.  J'ai demandé s'il elle pouvait m'écrire cela sur papier.  Elle a refusé en me disant que je devais lui faire confiance...

Ce 31 mai 2014, j'ai signé un nouveau bail pour la location d'un nouvel appartement.  J'ai immédiatement envoyé ma lettre recommandée de renom à ma propriétaire.

J'ai reçu en retour, une réponse qui m'a énervée...
Elle m'informe de mes devoirs par rapport à mon contrat et ce y compris l'indemnité de 2 mois à payer.... !!!!

Fou de rage, je la contacte ce jour pour lui dire que cela n'est pas ce que l'on avait convenu au mois de Mars 2014, elle m'a dit qu'elle n'avait jamais prétendu cela... elle est bien entendu de très mauvaise foie...

Quoi qu'il en soit, nous nous sentons berné dans cette histoire.
Nous n'avons pas eu la pleine jouissance de notre maison en location (garage, terrasses, jardin);
Mes filles (qui vivent aussi chez leur maman), ne veulent plus venir car elles ne savent pas étudier
Mon frère qui a quitté car il ne sait pas dormir pendant la journée
etc..

Compte tenu tous ces points, j'espérais au minimum la compréhension de la propriétaire pour nous laisser partir sans devoir payer d'indemnités de départ anticipatif.  S'il n'y avait pas toutes ces nuisances, nous serions encore tous les 2 dans cette maison et pas contraint à partir.

J'ai ainsi par téléphone ce jour (04/06/2014) mis un ultimatum au propriétaire.
J'ai insisté qu'elle mette par écrit qu'aucune indemnité ne sera réclamée si un nouveau locataire est trouvé et qu'il rentre à la fin de mon préavis (31/08/2014).
Si pour ce vendredi 06/06/2014, je ne reçois pas satisfaction, je prendrai contact avec un avocat pour défendre nos droits.

Finalement j'arrive à ma question.
Compte tenu l'enfer que je vis depuis quasi 2 ans et compte tenu qu'elle n'a jamais pris la peine d'écrire un un courrier recommandé au nouveau propriétaire pour l'empêcher de travailler les week-end, les jours fériés, etc.  Puis-je lui réclamé des dommages et intérêts?

Mon objectif n'est pas de gagner de l'argent ou quoi que ce soit, mon objectif est de sortir de la maison sans rien payer de plus que mon loyer (éventuellement les frais de réparation après la visite d'un expert).
Mais si elle n'est pas un minimum compréhensive et si elle n'a pas levé la clause sur l'indemnité de rupture anticipatif, alors je ne vois pas pourquoi moi je ne peux pas l'attaquer.
Jusqu'à aujourd'hui, nous avons toujours été très conciliants en payant notre loyer à heure et à temps.

Pour conclure, il est important de mentionner que dans cette maison que nous louons, nous avons eu énormément de problèmes liés au fait que la maison fasses ses maladies de jeunesses : problème avec l'ouverture de la porte du garage, fuite au boiler (2x), pompe citerne d'eau défectueuse, boîte aux lettres bloquée, infiltration d'eau, humidité dans 2 chambres, craquement des murs, peinture qui tombe, problème de
châssis, parlophone non fonctionnel.  Tous ces problèmes ont été résolus à temps par la propriétaire. 

En demandant un geste commercial pour tous ces ennuis, elle nous a octroyé de ne pas nous compter notre indexe lors de la seconde année. (soit .... 14€/mois.... pendant 1 an).

Aujourd'hui, elle se retranche derrière cela en disant qu'elle a fait quelque chose pour nous et qu'elle a ainsi démontré sa bonne volonté et sa compréhension....

Que pouvons-nous faire pour défendre nos droits, je pense que nous avons aussi des droits non? Et pour un loyer de 1.500€/mensuel, n'avons nous pas droit au confort?
Merci de votre aide, je suis désespéré...

MERCI MERCI pour vos réponses pertinentes!!!

Merci pour votre réponse.

Je comprends que je n'ai pas de preuves écrites pour l'indemnité anticipatif de la résiliation de mon bail; mais le fait qu'elle n'a jamais rien fait pour assurer notre tranquilité, et que finalement nous sommes contraint de quitter la maison, pouvons-nous nous retourner contre elle et lui demander des dommages et intérêts?

Art. 1725. Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Si c'est un tiers qui construit, votre bailleur n'est pas tenu d'assurer la jouissance paisible face à ce tiers:
Citation :Art. 1725. Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En clair, ne croyez pas que votre propriétaire fait les choses à moitié s'il s'en fiche du tiers comme du quart: c'est entièrement de votre responsabilité de faire respecter votre droit à la tranquillité.

Art. 1719. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
  1° De délivrer au preneur la chose louée;
  2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
  3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il doit garantir la paisible jouissance du bien loué, mais pas du voisinage.

Donc, si réparation à charge du propriétaire il y a, il doit la faire sans tarder.

Citation : Art. 1719. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
  1° De délivrer au preneur la chose louée;
  2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
  3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Cet article n'est pas contradictoire avec l'art 1725. Celui-ci concerne "la chose louée". Le 1725 concerne "les tiers"

grmff a écrit : Il doit garantir la paisible jouissance du bien loué, mais pas du voisinage.

Donc, si réparation à charge du propriétaire il y a, il doit la faire sans tarder.

Citation : Art. 1719. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
  1° De délivrer au preneur la chose louée;
  2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
  3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Cet article n'est pas contradictoire avec l'art 1725. Celui-ci concerne "la chose louée". Le 1725 concerne "les tiers"

Si le garage ou l'entrée n'est pas fonctionnel à cause de votre propriétaire, vous pouvez vous plaindre.

Mais si c'est un tiers, c'est auprès du tiers que vous devez vous plaindre.

A vous de vous retourner contre la bonne personne pour faire respecter votre droit:
Si c'est la faute du proprio, c'est contre le proprio.
Si c'est le voisin ou ses fournisseurs, c'est contre le voisin.

(Désolé...)