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    Faux bail produits par vendeur

    metromaj
    Pimonaute
    Inscription : 06-06-2014
    Messages : 6

    Faux bail produits par vendeur

    Je vous expose un résumé de mon problème:

    Nous venons de faire, mon épouse, et moi l'acquisition d'une maison dont le rez de chaussée est loué par une vétérinaire. Depuis la première visite nous avons évoqué la possibilité de ne pas la garder (crédit restrictif du Fonds du Logement). Durant toute la procédure le vendeur a donc présente un bail de 3 ans comme justificatifs a son agent immobilier, a son notaire, ainsi qu'au mien. 
    Apres signature de l'acte de vente, et donc en tant que nouveau proprietaire nous avons donc rencontré cette veterinaire afin de negocier son depart (bail professionel non soumis au regime commercial et "pour notre exemplaire", non enregistré). Elle nous sort alors une copie de son bail a elle signé par les deux parties juste apres notre promesse d'achat et qui cette fois ci est enregistré pour 9 ans et non pas 3.
    L'ex-propriétaire nie tout en bloc lors d'une brève conversation téléphonique.

    Voila donc en résumé la situation dans laquelle je me trouve a ne pouvoir jouir de l’entièreté de mon bien et a voir de l'autre cote mon taux d’intérêt augmenté de 3% par le Fonds du logement pour cause de location...

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    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    1) Je pense que paradoxalement, un bail de 9 ans est plus facile à rompre qu'un bail de 3 ans, notamment pour occupation personnelle. A confirmer.

    a quelle date se terminait l ancien bail et à quelle date à commencer le nouveau ?

    2) les conditions d occupation n étaient elles pas clairement stipulées dans le compromis, bail à l appui ? Je dirais que le bail reçu par votre notaire fait preuve de foi.
    De plus le second bail aurait été enregistré après la rédaction de votre offre, et par dessus tout il aurait remis l ancien bail aux notaires.
    Preuves supplémentaires de la malhonnêteté du vendeur.

    Votre notaire devrait pouvoir vous défendre, mais la procédure ne se terminera pas en un mois, donc votre taux augmentera certainement.

    le vendeur est il du genre solvable ?

    Afin d essayer d accélérer la situation sans en arriver à la case tribunal, vous pouvez essayer d écrire à votre vendeur (ou via notaire ou avocat) vos arguments, afin qu'il se débrouille pour remedier à la situation au plus vite, s il veut limiter la casse.

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    metromaj
    Pimonaute
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    Messages : 6

    Re : Faux bail produits par vendeur

    Le bail que la locataire m'a presente est une modification du bail precedent avec corrections paraphee.
    Le bail de 3 ans debutait le 01 mai 2013 et n'etait signe que par le proprietaire c'est celui ci qui a ete fourni aux notaires
    Le bail de 9 ans commence aussi le 01 mai 2013 et a ete signe le 31 janvier 2014. Soit 2 jours apres ma promesse d'achat.

    Le vendeur vient de vendre sa maison donc devrait etre solvable. Pour le contacter il faudrait d abord que je me calme completement la. Le fait de se dire que mon fils de 10 ans pourra enfin jouer dans le jardin du rdc a 19 ans me fout en rogne

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    grmff
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    Bail de résidence principale, ou bail de bureau?


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    metromaj
    Pimonaute
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    grmff a écrit :

    Bail de résidence principale, ou bail de bureau?

    De bureau...

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    PIM
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    Qu'est-il mentionné dans la clause 'occupation' des divers documents (votre offre d'achat, le compromis , l'acte) ?

    Quelle est l'opinion de votre propre notaire ?

    Quel est l'intérêt du vendeur d'avoir agi de la sorte ?


    Erik DECKERS
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    grmff
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    Sans voir bail et compromis, c'est difficile de se faire une idée...

    Mais effectivement, quel est l'intérêt de votre vendeur d'avoir fait cela?

    A mon sens, c'est une faute et un vice caché.


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    metromaj
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    Dans le compromis rien y etait indique concernant location et bail.

    Dans l'acte oN peut lire :

      Occupation propriete Jouissance
    1.  Généralités
    Le transfert de propriété a lieu ce jour.  actuellement partiellement loué
    Le bien vendu est(rez-de-chaussée uniquement)  acquéreur aura la jouissance du bien à compter de ce jour par la perception des loyers
    Les parties déclarent être parfaitement au courant des conditions occupation du bien vendu et elles se dispensent mutuellement et dispensent expressément les notaires soussignés de les reproduire aux présentes.
      acquéreur reconnait avoir reçu antérieurement aux présentes un exemplaire de la convention locative. 
    Les parties déclarent avoir effectué entre elles le décompte Dont quittance des loyers et charges
    2.  Etat des lieux L'acquéreur reconnait avoir reçu du vendeur état des lieux qui a été dressé
    3.  Garantie locative L'acquéreur reconnait que le vendeur lui a transféré la garantie locative ainsi que les sa possession



    Dans les declarations plus loin le vendeur declare qu'aucune modification des conditions d'occupation n a ete faite entre le compromis et l acte...

    Son interet au vendeur?
    Je n'en vois aucun a part avoir voulu faire plaisir a sa locataire et jouer un jeu dangereux du coup...

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    wayne
    Pimonaute intarissable
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    Le bail de 3 ans debutait le 01 mai 2013 et n'etait signe que par le proprietaire c'est celui ci qui a ete fourni aux notaires

    S il n a pas été signé par le locataire, il est nul. Votre notaire aurait du vous mettre en garde. Il y a donc un autre bail, écrit ou oral.

    Avez vous une preuve de la date d entrée du locataire ?
    L état des lieux d entrée est il daté et contresigné ?
    La garantie locative a t elle ete effectuée sur un compte bloqué ? Si oui, a quelle date?
    Si l état des lieux a été effectué en mai 2013 et que le bail a été signé en janvier 2013, pour débuter en mai 2014, il y a d après moi une fraude évidente.

    Avec ce bail de bureau, pouvez-vous mettre fin au bail pour occupation personnelle ?
    Qu'est il prévu en cas de rupture de bail anticipée ?

    Je ne connais pas les baux de bureau mais si c'est similaire au bail d'habitation, vous aurez plus facile de rompre un bail de 9 ans que de 3 ans.

    Le vendeur a clairement commis des fautes. Néanmoins le locataire à des droits.

    Le vendeur vient de vendre sa maison donc devrait etre solvable. Pour le contacter il faudrait d abord que je me calme completement la.

    Il peut aussi avoir vendu car il avait besoin d'argent et que cet argent est déjà dépensé.
    Avant de le contacter, reunissez déjà un maximum de preuves de ses agissements frauduleux.
    Ensuite vous le contactez (avant qu'il ne dépense tout son argent) et lui proposez un arrangement amiable: par exemple de prendre à ses frais les indemnités de résiliation  en faveur du locataire, afin qu'il quitte les lieux.

    S'il refuse, vous lui faites comprendre les risques qu'il prends si l'affaire doit passer au tribunal (abus de confiance ? Usage de faux ? Vente frauduleuse ? Etc...)

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    metromaj
    Pimonaute
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    Je vais rentrer et voir si une date est presente sur l etat des lieux. En tout ca il a ete fait par une agence et le depot de garantie aussi. En attendant le vendeur (en vacances) m affirme ne jamais avoir signe de bail de 9 ans....

    Je sens que ca va etre compliqué. Je veux juste qu'elle parte moi...

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    Himura
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    A votre place : je demande au vendeur de confirmer ses dires par écrit.
    Je mets la vétérinaire face au document, en lui demandant des comptes francs et nets. Si elle continue d'affirmer que le bail est valide : confirmation écrite également.
    --> conciliation devant notaire (qui a sa part de responsabilité), ou juge de paix si besoin.

    Ca vous permettra sûrement de tirer le vrai du faux, et savoir où attaquer ensuite au besoin.

    Si ça pose toujours problème, il sera toujours temps ensuite de se lancer dans d'autres actions.

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    grmff
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    Que dit le bail concernant une rupture anticipée?


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    metromaj
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    Rien est indique sur le bail au sujet de la resiliation.

    Dois je deja lui notifier son preavis pour ne pas depasser le delai de 3 mois suivant mon acquisition. Et de la meme si elle oppose son bail au moins serai je dans les temps legaux

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    PIM
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    metromaj a écrit :

    Rien est indique sur le bail au sujet de la resiliation.

    Dois je deja lui notifier son preavis pour ne pas depasser le delai de 3 mois suivant mon acquisition. Et de la meme si elle oppose son bail au moins serai je dans les temps legaux

    La régle que vous invoquez concerne les baux de résidene principale: il faut vérifier si c'est applicable dans votre cas.

    Vu la tournure des événements, je consulterais dare dare un avocat qui poirra vous conseiller sur base des pièces du dossier.


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    grmff
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    Si rien n'est indiqué dans le bail, vous êtes dans la merde. Ce n'est pas un bail de résidence principale, mais un bail de bureau!

    Art. 1743. Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail.


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    grmff
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    Mon message a été écrit en même temps que celui de Pim. Et nous sommes sur la même longueur d'onde: Consultez un avocat !


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    wayne
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    Re : Faux bail produits par vendeur

    Dois je deja lui notifier son preavis pour ne pas depasser le delai de 3 mois suivant mon acquisition

    Il est très probable que le délai de 3 mois sera dépassé.

    Une solution amiable serait de verser une indemnité pour résiliation anticipée du contrat au locataire, indemnité que le vendeur prendrait en charge. Si ce dernier refuse, vous menacez d aller en justice, ce qui lui coutera beaucoup plus cher.

    Si le locataire a commis également une fraude, vous pouvez également le menacer d aller en justice, ce qui le facilitera dans son initiative de quitter les lieux.

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