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réfection de façade : majorité requise

x1Macha
Pimonaute
Lieu : Thuin
Inscription : 21-06-2014
Messages : 10

réfection de façade : majorité requise

Lors de l'AG de 2013, une majorité des 3/4 a voté pour le principe de la réfection d'une façade d'immeuble; toutefois, il n'y a eu, à cette époque, aucune précision quant au coût ni au délai de réalisation de ce travail; décision a été prise de faire faire une étude.
Lors de l'AG de 2014, les offres ont été examinées : cinq entreprises ont été consultées; leurs offres s'étalent de 450.000 à 500.000 €; l'immeuble compte 16 lots - ce qui fait la participation par lot à plus ou moins 30.000 €. Ce point a été mis à l'ordre du jour avec un majorité nécessaire de 1/2 +1. Certains copropriétaires - dont certains avaient voté contre en 2013, et d'autres, pour, se sont inquiétés du montant très important des travaux- d'autant qu'il a été décidé de faire exécuter les travaux à partir d'octobre... ce qui ne laisse pas à certaines personnes le temps de provisionner ce montant important! Le syndic soutient qu'une majorité de 1/2 est légale dans la mesure où la décision d'effectuer les travaux s'est prise à la maj. de 3/4. A-t-il raison? Et un juge ne pourrait-il pas imposer un délai de réalisation - p.ex 4 ou 5 ans? Merci de vos avis et expériences... yikes


MT

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 833
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Re : réfection de façade : majorité requise

Il est évident que ce genre de décision se prend à une majorité de 3/4. Le principe des travaux a été voté. Très bien.

Ensuite, on vote les travaux. Majorité de 3/4 aussi.

C'est à tort que le syndic prétend qu'il ne s'agit que du choix du fournisseur, majorité de plus de 50%.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 845

Re : réfection de façade : majorité requise

d'autant qu'il a été décidé de faire exécuter les travaux à partir d'octobre...

Qui a pris cette décision insensée? Et il y a un entrepreneur qui vous suit?

Débuter une rénovation de façade alors qu'il va commencer à geler et que l'hiver se profile à l'horizon?

Et un juge ne pourrait-il pas imposer un délai de réalisation - p.ex 4 ou 5 ans?

Cela ce n'est pas du ressort du Juge! A ceux qui veulent payer en 5 ans l'appel de fonds pour ces travaux de demander un prêt à leur banque remboursable en 5 ans.

Ces 500.000€ à partager en combien de copropriétaires?

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 871
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Re : réfection de façade : majorité requise

Mon opinion sur les étapes décisionnels:

1. L’AG 2013 a déterminé le cahier des charges. Il ne s’agit pas de travaux proprement dit, mais de leur préparation en votant un cahier des charges, donc majoriuté 50%+1.

Le choix effectif se fait à l’AG 2014 sur base du cahier des charges voté lors de l’AG 2013.

La décision de 2013 ne lie en aucun cas l’AG 2014, qui peut décider souverainement.

Art. 577-8 CC
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;

2. L’AG 2013 aurait dû fixer (à une majorité de 50%+1) le budget prévisionnel de ces travaux, sur base de :

Art. 577-8 CC
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets

Ce vote aurait été inscrite dans la comptabilité (d'engagement) de 2013, et fait apparaître une montant à financer avant l'AGO 2014.

Si différents options sont possible une prévision par option est faite, sans être justifié en détail. Le montant le plus grand est comptabilisé "sous réserve". Une correction du budget prévisionnel doit être fait lors de l'AG2014 sur base de l’offre qui a été choisi et voté séparément, ainsi que leur mode de financement (fonds de réserve, provisions, prêt, …).

Il va de soi que l’AG 2013 doit être en possession de l’inventaire, provisoire ou non, des dettes, créances, … le plus récent (voir le sujet séparé sur la compta d’engagements que j’ouvre dans les heures qui suivent).

Ce vote aurait averti les CP afin de faire face à ces dépenses, ou bien de contester la décision de l'AG 2013 de planifier ces travaux.

3. L’AG 2014 décide (choix entre les offres sur base du cahier des charges voté lors de l’AG 2013), à la majorité de 75% sur base de:

Art. 577-7 CC
§ 1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
  b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;


Cordialement,

Luc

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 427

Re : réfection de façade : majorité requise

A priori, cela me paraît cher pour un ravalement de façade !
À moins que les châssis, les revêtements de terrasse,etc. Ne soient compris.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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king
Pimonaute
Lieu : Charleroi
Inscription : 19-11-2014
Messages : 4

Re : réfection de façade : majorité requise

Bonsoir! J'en reviens à ma demande du mois de juin dernier. Les travaux à la façade ont été commencés; des réunions de chantier sont effectuées chaque semaine et un PV en est communiqué par le syndic aux copropriétaires. Ce qui commence à m'inquiéter est la liste de "suppléments" qui se profilent; suppléments de deux ordres : frais considérés par le syndic comme privatifs - ex. dépose des volets, sans garantie de pouvoir d'ailleurs les remettre après travaux!- ou frais  supplémentaires communs comme frais de location de générateur pour fournir l'électricité à l'entrepreneur, travaux - non prévus- à la toiture etc... liste non exhaustive... Consulté au sujet des suppléments, le syndic soutient que le budget voté lors du choix de l'entreprise en AG n'était qu'une" évaluation " et que l'on ne peut jamais exclure des suppléments dans une rénovation de cette ampleur ( pour mémoire 500.000 €)- sans que cette notion n'apparaisse pourtant dans le PV. il précise par ailleurs que tout propriétaire qui ne paierait pas les sommes demandées en supplément sera poursuivi. Ma question est la suivante : pensez-vous qu'il est acceptable que des suppléments soient réclamés aux copropriétaires et n'y a t il pas un montant à partir duquel ils devraient être votés en assemblée? les copropriétaires ont-ils un recours possible?


king

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 845

Re : réfection de façade : majorité requise

Les suppléments doivent faire l'objet d'un vote en AG! Suite à la décision des copropriétaires, le Syndic a l'obligation légale de lancer un appel de fonds supplémentaire pour couvrir les suppléments que vous auriez votés.

Il ne peut légalement les commander avant d'avoir recueilli les fonds nécessaires!

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 871
Site Web

Re : réfection de façade : majorité requise

king a écrit :

(...) Ce qui commence à m'inquiéter est la liste de "suppléments" qui se profilent; suppléments de deux ordres : frais considérés par le syndic comme privatifs - ex. dépose des volets, sans garantie de pouvoir d'ailleurs les remettre après travaux!- (...)

Ce sont des travaux aux parties communes. Si on doit toucher aux parties privatives, c'est aux frais de l'ACP que les parties privatives doivent être remis en état.

Prévenez l'assurance "blokpolis". Si le syndic le refuse, contactez l'ombudsman des assurances.

Est-ce syndic à laisser faire un PV contradictoire d'état des lieux avant les travaux?

king a écrit :

(...) frais supplémentaires communs comme frais de location de générateur pour fournir l'électricité à l'entrepreneur (...)

Frais prévisibles, ils auraient dû être repris dans le cahier des charges et dans l'offre. Frais à charge du mandataire (le syndic), puisque négligence manifeste. Refuser la décharge 2014 pour ces travaux.

Le syndic peut essayer par une procédure séparée (Tribunal de 1ère instance) de les mettre à charge de son mandataire, l'entrepreneur.


Cordialement,

Luc

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king
Pimonaute
Lieu : Charleroi
Inscription : 19-11-2014
Messages : 4

Re : réfection de façade : majorité requise

luc a écrit :

king a écrit : (...) Ce qui commence à m'inquiéter est la liste de "suppléments" qui se profilent; suppléments de deux ordres : frais considérés par le syndic comme privatifs - ex. dépose des volets, sans garantie de pouvoir d'ailleurs les remettre après travaux!- (...)
Ce sont des travaux aux parties communes. Si on doit toucher aux parties privatives, c'est aux frais de l'ACP que les parties privatives doivent être remis en état.

Prévenez l'assurance "blokpolis". Si le syndic le refuse, contactez l'ombudsman des assurances.

Est-ce syndic à laisser faire un PV contradictoire d'état des lieux avant les travaux?

king a écrit sad...) frais supplémentaires communs comme frais de location de générateur pour fournir l'électricité à l'entrepreneur (...)
Frais prévisibles, ils auraient dû être repris dans le cahier des charges et dans l'offre. Frais à charge du mandataire (le syndic), puisque négligence manifeste. Refuser la décharge 2014 pour ces travaux.

Le syndic peut essayer par une procédure séparée (Tribunal de 1ère instance) de les mettre à charge de son mandataire, l'entrepreneur.

Merci de votre réponse. Une expertise avant travaux a, en effet, été réalisée par un expert indépendant, mais nous n'en avons pas reçu copie. J'ignore toutefois si cette expertise avant travaux a été demandée par le syndic ou par l'entreprise. Quoiqu'il en soit, je vais en réclamer , à nouveau, une copie.


king

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