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Annulation vente publique ?

rexou
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Annulation vente publique ?

Un bien est vendu fin juin en vente publique.
L'acquéreur verse les frais et contracte un emprunt (reprise d'encours sur PH existant) via un courtier.

Le lendemain, de la finalisation du prêt, le notaire vendeur prend contact avec l'acheteur pour l'informer que la vente doit être annulée au motif que ce bien avait été vendu -en 1997- à l'insu des vendeurs. Les services du cadastre auraient commis l'erreur d'envoyer un document ne mentionnant pas cette vente antérieure. La vente s'effectue dans le cadre d'une succession et le bien était occupé par la personne décédée.

Le notaire vendeur propose... le remboursement des frais de dossier dans le cadre du prêt ce qui semble fort dérisoire.

Dans un premier temps, je compte rencontrer le notaire pour vérifier que cette vente est bien enregistrée et m'est opposable. Je suis l'acheteur (frustré !) et à l'écoute de toute remarque ou conseil...  hmm


rexou

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PIM
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Re : Annulation vente publique ?

C'est fou ça !

Le coup équivalent à la folle enchère du côté du vendeur, c'est nouveau.

L'argument du cadastre me parait très curieux.
Ce n'est pas par le cadastre que l'on peut se prévaloir d'un titre de propriété: ce n'est que par les transcriptions chez le conservateur des hypothèques.

Et ce notaire organise une vente publique d'un immeuble qui n'appartient pas au vrai vendeur: il mérite une médaille.

En ce qui vous concerne: comment établir votre préjudice ? Et le chiffrer ?


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Annulation vente publique ?

Cadastre ou bureau des hypothèques, c'est probablement moi qui confonds... mais le notaire m'a bien indiqué avoir reçu un document déclarant le bien libre d'hypothèque... et apparemment, sans aucune mention d'une vente datant de 1997 ! Il m'a dit (et je le crois!) pouvoir me montrer le document.

Par contre, une erreur administrative doublée de la méconnaissance par 3 héritiers (personnes physiques présentes et signataires lors de la vente) d'un changement de propriété remontant à 17 ans... cela devient surréaliste !

D'autant plus que lors d'une visite du bien, un habitant de l'immeuble m'avait dit que "le bien était déjà vendu". Sans plus de précision, et je n'y ai pas prêté attention au vu de l'affiche sur la façade et du préposé de l'étude notariale qui assurait les visites. Mais en finale, cette personne aurait été mieux informée que les héritiers et que le notaire ?

J'avais demandé à voir les derniers PV d'AG, et ils n'étaient pas disponibles, la gérance étant  assurée par un occupant de l'immeuble et réduite à sa plus simple expression (charges mensuelles de 30 euros et frais -travaux- divisés par 8, soit le nombre d'appartements. Pas d'ascenseur, pas de nettoyage, chauffage individuel...

Le bien a sans doute été vendu en viager (ce n'est qu'une idée perso), restant occupé par le vendeur qui en a conservé l'usufruit. Mais 17 ans plus tard, cet élément est resté inconnu ??? Et l'acheteur ne s'est pas manifesté depuis le décès ?

Quant à mon préjudice, le notaire m'a déjà proposé de me rembourser les éventuels frais de dossier liés à l'emprunt... (soit 300 euros environ)

De mon côté, outre ma frustration qui n'a pas de prix, j'ai vendu des actions peu avant cette vente (33K) qui ont bonifié de 10% entretemps. J'ai signé un accord pour reprise d'encours sur un PH existant (et mon courtier va apprécier de se voir sucrer sa commission) et j'ai même déjà acheté du matériel pour travaux...

Une part de responsabilité incombe à l'administration (cadastre ou bureau des hypothèques) qui a transmis un document inexact au notaire, c'est certain.

Je m'interroge quant à la responsabilité du notaire... mais aussi et surtout au sujet de la responsabilité et de la bonne foi des vendeurs.


rexou

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PIM
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Re : Annulation vente publique ?

Assez incroyable, cette histoire.

Et le vrai propriétaire, il vit dans la Tsampa ?
On sait qui c'est ?
Il ne s'est pas rendu compte que son immeuble était présenté en vente publique ?
Les loyers (je suppose que c'est immeuble de rapport) étaient versés à qui ?


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Annulation vente publique ?

Nouveaux développements du jour :

Le bien était occupé par le premier proprio (depuis 1955 environ), décédé en mars 2014. Cette personne avait un fils, lequel est décédé vers 1997, à qui elle aurait vendu "une part" (nue propriété ?) en vue de lui permettre de monter un commerce. Ceci tout en continuant à occuper les lieux.

L'histoire remonte à 1997 et semble bien connue au sein de l'immeuble. Par ailleurs, un des "vendeurs" actuels aurait tenté de vendre le bien de son côté et avait trouvé un acheteur... Il paie aussi les charges depuis le décès de l'occupant du bien.

Une erreur du bureau des hypothèques est possible... mais la bonne foi des "vendeurs" peut être mise en doute.

Au niveau du prêt, le courtier demande confirmation écrite du notaire et le préjudice serait dans le pire des cas limité aux frais de dossier.

Par contre, en vue de l'achat, j'ai vendu des actions dont le cours actuel surperforme mon prix de vente de 10%... soit un différentiel de 3400€ + frais +/- 300€.


rexou

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bada
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Re : Annulation vente publique ?

Rexou à écrit

Par contre, en vue de l'achat, j'ai vendu des actions dont le cours actuel surperforme mon prix de vente de 10%... soit un différentiel de 3400€ + frais +/- 300€.

Et si votre achat immobilier avait connu une issue favorable, cette perte par rapport aux actions existerait toujours, juste ? Vous auriez aussi estimé devoir demander cette différence aux vendeurs du bien immobilier !!!!


bada

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rexou
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Re : Annulation vente publique ?

bada a écrit :

Et si votre achat immobilier avait connu une issue favorable, cette perte par rapport aux actions existerait toujours, juste ? Vous auriez aussi estimé devoir demander cette différence aux vendeurs du bien immobilier !!!!

Non, mais si le bien n'avait pas été proposé en vente publique, je serais toujours détenteur de ces actions ainsi que de la plus-value. Les frais, dans le cadre d'une vente publique, doivent se régler dans les 5 jours qui suivent la vente. D'où la nécessité de disposer de cash disponible immédiatement.

Et si j'avais effectivement acheté le bien, j'aurais réalisé une affaire qui compense largement l'évolution des actions. J'assume mes choix. Je n'ai pas à assumer les conséquences de fautes tout à fait imprévisibles de tiers, quels qu'ils soient.

Ce raisonnement ne vous semble pas cohérent ?

Pour être complet, si c'est l'acheteur qui avait fait défaut, pour quelque motif que ce soit, les sanctions destinées à dédommager le vendeur et le notaire sont lourdes et incontournables.


rexou

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bada
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Re : Annulation vente publique ?

Je veux bien suivre votre raisonnement mais je doute fort que vous trouviez quelqu'un pour vous dédommager de ce manque à gagner boursier.

De plus, je résume peut être un peu court mais à suivre votre démarche, j'en conclut que l'investissement boursier est beaucoup plus rémunérateur que l'immobilier. Gagner 10 % en quelques semaines, c'est le top mais ne le criez pas trop fort, les oreilles de Di Rupo et autres socialistes pourraient siffler.


bada

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rexou
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Re : Annulation vente publique ?

En l’occurrence, il me semble que les vendeurs ont commis une faute en mettant en vente un bien dont ils ne sont pas légitimes propriétaires ; le notaire n'a sans doute pas fait toutes les vérifications nécessaires et s'est basé sur un document déclarant le bien libre d'hypothèque et ne mentionnant pas une vente antérieure de 1997 ; enfin, le bureau des hypothèques rédige et envoie un document erroné.

Concernant les actions, vous résumez en effet fort court : le degré de rentabilité d'un investissement est directement proportionnel au risque encouru. Le risque de perte en immobilier est très limité. Avec l'achat d'actions, vous pouvez perdre la totalité de votre mise, ce risque étant bien plus réel si vous possédez une biotech par exemple, plutôt que des Delhaize ou General Electric... Les actionnaires sont des investisseurs qui contribuent à faire tourner l'économie. Ils sont taxés, notamment via les dividendes qui représentent une part des bénéfices après impôt déjà prélevé, ou via les taxes sur chaque transaction.


rexou

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rexou
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Re : Annulation vente publique ?

Epilogue : Le fin mot de l'histoire : au décès de l'occupante des lieux (qui n'était en fait que l'usufruitière), des héritiers on découvert un acte de propriété qu'ils ont présenté à un notaire. Le notaire a reçu une info inexacte du bureau des hypothèques qui ne mentionnait pas la vente d'une nue-propriété et d donc cru pouvoir vendre. Les héritiers sont très certainement de mauvaise foi... étant en conflit avec la nue propriétaire dont ils ne pouvaient ignorer ni l'existence ni la qualité, et ayant plus que probablement aussi découvert des documents relatifs à cette cession, qu'ils ont volontairement cachés. Les deux parties sont en conflit ouvert et un recours est utopique. Je reprends donc mes billes (et mon acompte) et je passe à autre chose...
A moins que les réels proprios n'acceptent de vendre aux conditions de la vente publique... le notaire m'a communiqué un nom et tél, lequel tél est sur messagerie "indisponible" sans répondeur.
Poursuivre le conservateur des hypothèques est illusoire, surtout avec un préjudice quasi-inexistant. Le notaire n'a pas commis de faute : il a été abusé par les vendeurs et a reçu des infos erronées. La faute des vendeurs est difficilement prouvable...
Par contre, les choses auraient été différentes si j'avais reçu les clés et déjà fait des frais...


rexou

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